長(zhǎng)沙金外灘方案法務(wù)拆遷預(yù)案

1、長(zhǎng)沙金外灘項(xiàng)目拆遷預(yù)案長(zhǎng)沙金外灘項(xiàng)目拆遷正處于前期準(zhǔn)備階段， 因項(xiàng)目地段特殊， 作 為長(zhǎng)沙市最古老的商業(yè)街區(qū)， 也是最大棚戶拆遷區(qū)， 部分房屋權(quán)屬?gòu)?fù) 雜，拆遷難度大，特?cái)M定以下拆遷預(yù)案：一、明確查明拆遷房屋產(chǎn)權(quán)是前提 充分利用房產(chǎn)部門的現(xiàn)有登記資料， 了解拆遷房產(chǎn)目前的產(chǎn)權(quán)登 記狀況。對(duì)房產(chǎn)部門目前已經(jīng)登記的產(chǎn)權(quán)資料已經(jīng)被采取司法措施或 設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的拆遷房產(chǎn)，可采取下列原則處理：1、被人民法院查封、凍結(jié)的房產(chǎn)（不排除個(gè)別法院以扣押方式 限制房屋權(quán)利）在拆遷中遇到被拆遷房產(chǎn)被人民法院查封、凍結(jié)、扣押的，只要 在查封、凍結(jié)期限內(nèi)，無(wú)論涉及案件性質(zhì)和訴訟勝負(fù)，在拆遷時(shí)均應(yīng) 當(dāng)通知并征得有關(guān)法院相關(guān)

2、部門同意。 必要時(shí)可將拆遷款項(xiàng)向人民法 院先提存， 待案件結(jié)束后由人民法院進(jìn)行分配。 涉及多家法院均對(duì)同 一房產(chǎn)進(jìn)行輪候查封、凍結(jié)的，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)是先滿足先凍結(jié)、查 封的法院案件需要，余額留給輪候的法院。為避免糾紛，建議不就哪 家法院優(yōu)先進(jìn)行判斷，所有下達(dá)了查封、凍結(jié)文書的法院均通知，由 他們共同協(xié)商。如前述類型案件較多，查封、凍結(jié)的法院又都在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)， 建議由指揮部出面， 協(xié)調(diào)長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院， 將拆遷區(qū)域內(nèi)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)或被司法查封、 扣押、 凍結(jié)的全部房產(chǎn)或各類與房產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的 執(zhí)行案件， 均指定長(zhǎng)沙市天心區(qū)法院執(zhí)行局統(tǒng)一執(zhí)行。 達(dá)到拆遷指揮 部向天心區(qū)法院提存拆遷款即可先行拆遷的目

3、的。特別是多家法院對(duì)同一房產(chǎn)作出不同處理決定文書的情況下， 不 得自行判斷其效力， 而先向其中一家法院交付執(zhí)行款項(xiàng)， 應(yīng)由其共同 上級(jí)法院的執(zhí)行裁判庭以法律文書方式確認(rèn)權(quán)屬或清償順序后再支 付補(bǔ)償款項(xiàng)。2、被設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利的拆遷房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人到場(chǎng)， 一般為銀行或典當(dāng)機(jī)構(gòu)。 抵押權(quán)人一般 會(huì)要求提前清償全部債務(wù)或更換抵押物。 如抵押人不能在拆遷前與抵 押權(quán)人通過(guò)清償債務(wù)或更換抵押物的方式解除被拆遷房產(chǎn)的抵押， 原 則上應(yīng)當(dāng)只對(duì)其采取貨幣補(bǔ)償方式， 在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)讓抵押權(quán) 人得到優(yōu)先受償。此前可簽署三方協(xié)議，然后再按協(xié)議執(zhí)行。3、房產(chǎn)登記權(quán)利人去世留下的遺產(chǎn)，繼承人沒(méi)有及時(shí)在房產(chǎn)登

4、 記部門辦理繼承登記的。拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)要求主張權(quán)利的繼承人持有明確該房產(chǎn)位置、 產(chǎn)權(quán)證 件文號(hào)、繼承人姓名、份額等詳細(xì)信息的繼承公證書，按繼承公證書 進(jìn)行分配。不得按其家屬提供的協(xié)議或遺囑進(jìn)行分配。4、在拆遷時(shí)，住戶或其他關(guān)聯(lián)人員對(duì)被拆遷房產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議發(fā) 生糾紛，引發(fā)訴訟的。 無(wú)論是否將城市公司追加為第三人的， 均應(yīng)當(dāng) 及時(shí)了解案情，并及時(shí)向?qū)徖矸ㄔ航ㄗh，先提存房屋拆遷價(jià)款，先行 拆遷，待有爭(zhēng)議房產(chǎn)權(quán)屬經(jīng)司法確認(rèn)后，再由法院進(jìn)行分配。不排除爭(zhēng)議雙方都同意先與公司確定用補(bǔ)償房屋方式拆遷， 再確 定房屋權(quán)屬的情況，是否允許其選擇補(bǔ)償房產(chǎn)或是只選擇補(bǔ)償拆遷 費(fèi)，有待公司定奪。建議：若有爭(zhēng)議房產(chǎn)業(yè)主同意先

5、行拆遷，在法院 確定其權(quán)屬后， 可讓其享受于其他業(yè)主相同待遇， 也可選擇房產(chǎn)置換 補(bǔ)償方式。二、直管公房住宅的安置補(bǔ)償由指揮部協(xié)調(diào)長(zhǎng)房集團(tuán)， 建議與長(zhǎng)房集團(tuán)之間以整體打包方式拆 遷，對(duì)直管公房的住戶安置由長(zhǎng)房集團(tuán)處理， 此方案必須與長(zhǎng)房集團(tuán) 進(jìn)行磋商。三、違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限為臨時(shí)建筑1 、方案一：不予補(bǔ)償，拆遷協(xié)議時(shí)明確2 、方案二：適當(dāng)補(bǔ)償，拆遷協(xié)議時(shí)明確。缺點(diǎn)：若違章建筑面 積大，補(bǔ)償費(fèi)用將較高。3 、方案三：先拆違，再拆遷。優(yōu)點(diǎn)：肯定可不給拆遷補(bǔ)償。 缺點(diǎn)：（1）需政府強(qiáng)力支持配合；（2）政府支持有較高開(kāi)支；（3）拆遷前即引起被拆遷戶對(duì)抗情緒。例如：新世界 樹(shù)木嶺項(xiàng)目建議：經(jīng)拆遷部門對(duì)拆遷范圍內(nèi)違章建筑和超期臨時(shí)建筑進(jìn)行摸 底，本次拆遷地塊范圍內(nèi)違章建筑較多，且又以在房頂加層為主，不 適用于先拆違再拆遷的方式。 原則可考慮在拆遷方案中明確違章建筑 不予補(bǔ)償。 內(nèi)部操作時(shí)在計(jì)算其他項(xiàng)目時(shí)適當(dāng)考慮。4、未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑， 按建筑工程造價(jià)結(jié)合使用期限 給予適當(dāng)補(bǔ)償。四、租賃商戶1、以房主拆遷為原則，租賃商戶不單獨(dú)作為拆遷對(duì)象，其補(bǔ)償 作為與房主拆遷協(xié)議的附件。 房主協(xié)調(diào)好租賃商戶的補(bǔ)償， 并將