珠江新城某地塊寫字樓項目策劃報告

1、珠江新城x地塊寫字樓項目策劃報告2004-10-10（）一、項目基本情況珠江新城x地塊位于廣州大道和金x路交叉口，用地面積8000多平方米，建筑面積72000 多平方米，容積率為9.0,用地性質(zhì)為商務(wù)辦公用地（c13）o廣州市城市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn) 了該項目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要點。本地塊現(xiàn)狀為草坪，目前已滿足“五 通一平”條件。二、項目市場研究（一）廣州市寫字樓市場走勢分析（宏觀）廣州市的寫字樓在整個房地產(chǎn)市場上占相當(dāng)比重，廣州市寫字樓市場特點如下：1寫字樓呈價升量增。據(jù)統(tǒng)計，廣州甲級寫字樓的面積現(xiàn)存120多萬平方米，中國加入世貿(mào)之后，銀行、保險、 會計和律師等外資公司被允許經(jīng)營本

2、地業(yè)務(wù)，會對甲級寫字樓產(chǎn)生大需求。因此，2004年 以來，廣州寫字樓售價一直堅挺向上，升幅雖然沒有住宅高，但也漲勢明顯；租金更是一 路走高，如中信廣場的出租率達(dá)98%以上，金利來大廈、大都會的出租率在90%以上。中 信、金利來等寫字樓的租金，高居在115-130元/平方米/月之i'可，最高租價已突破200 元/平方米大關(guān)。2. 準(zhǔn)入門檻提高，發(fā)展商實力提升。今年廣州各區(qū)的寫字樓放量較以往有所提升，但與1996-1 997年廣州寫字樓開發(fā)的無序 狀況相比，市場屬于一個供求合理的階段。2004年上半年，廣州的寫字樓放量24.61萬平 方米，成交量為18.63萬平方米，供求差只在6萬平方米左

3、右，合理的供需，是今年廣州 寫字樓好銷的原因之一。另外，由于地價在升，政府己實行一次性的買地付款方式，不少中、小發(fā)展商因資金短缺 被拒于門外，只剩下實力雄厚的大發(fā)展商才具有實力進(jìn)行開發(fā)。因此，廣州的寫字樓市場 含有泡沫成分的不大，將保持著一種平穩(wěn)的發(fā)展勢態(tài)。3. 眾多停工的樓盤重新啟動。東路的由于廣州市經(jīng)濟(jì)增長迅速，眾多停工的樓盤重新啟動，如：體育東路原羊城商貿(mào)中 心西座被越秀城建集團(tuán)包裝成“財富廣場”推售。又如：東風(fēng)君鉗國際（原名廣東港澳中 心）及體育西路屮誠廣場。同時政府出臺政策，促進(jìn)這些已停工項目的盤活。廣州市房管局會同市計委、財政局對廣 州的57宗爛尾項目制定了三項優(yōu)惠措施，盡力促使項

4、目復(fù)蘇。某些停工項目所處的地理位 置非常好，能夠被盤活肯定可以產(chǎn)生更大的利潤，因而2 004年會出現(xiàn)如此多項目“翻生” 個案。4 .新型的公寓式寫字樓受歡迎。申亞的成功，為廣州的寫字樓市場帶來直接的利好，同時，2004年廣州寫字樓的興旺 也來源于租戶由租轉(zhuǎn)買的模式，市場上，越來越多的大租戶由租客轉(zhuǎn)成買家。目前在廣州，最受歡迎的寫字樓是24小時可辦公的公寓式寫字樓；最不受歡迎的則是物業(yè) 管理費貴且管理質(zhì)量不好的寫字樓。其中，高低兩端的產(chǎn)品較為好銷，中價位的物業(yè)則會 岀現(xiàn)難銷、難租的情況。5.各區(qū)域板塊寫字樓群雄并起、各領(lǐng)風(fēng)騷天河北、珠江新城、環(huán)市東、東風(fēng)路和沿江路等幾大區(qū)域共同繁榮。天河：在體育

5、東、天河北和體育西的寫字樓市場，云集了廣州5 5%的甲級寫字樓。該板塊 的寫字樓月租金在80j40元/平方米z間，售價由1.1萬j.8萬元/平方米不等。以金利來大 廈為例，目前月租金為1 00-130元/平方米，二手成交價為1.5萬元/平方米，出租率在95% 以上。珠江新城：由于珠江新城的商務(wù)規(guī)劃較廣州其他區(qū)域更為合理，珠江新城首批投入使 用的寫字樓將在市場中扮演重要的角色，并且隨著時間的推移，將逐步與體育中心板塊的 寫字樓平分秋色。環(huán)市東：著城市中心東移，環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務(wù)中心區(qū)的地位有所弱化，但由于 環(huán)市東路的商業(yè)配套較為齊全，所以該區(qū)域?qū)懽謽墙甑淖馐蹆r格仍保持在較高的位置。 如有1

6、0年樓齡的世界貿(mào)易中心南塔平均月租金為75元/平方米；樓齡較短的好世界廣場、 東山廣場、國際電子大廈的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高達(dá)95 %o東風(fēng)路：環(huán)市東、體育屮心等區(qū)域相比，東風(fēng)路的寫字樓租金較為便宜，月租金普遍 在4065元/平方米之間，其中，租金較高的要數(shù)健力寶大廈，月租金達(dá)90元/平方米。由 于東風(fēng)路是廣東省、廣州市政府及直屬機構(gòu)的聚居地，再加上租金較天河北及環(huán)市東便宜， 因此，東風(fēng)路寫字樓的主要客戶群是國內(nèi)公司在廣州的辦事處。沿江路：江路的寫字樓近年來一直較為低迷，主要原因是交通不便，同時部分寫字樓 已呈老化，新貨的填補尤顯重要。目前，沿江路租金最高的寫字樓是新光商務(wù)大

7、廈，月租 金約為65元/平方米，售價在8000元/平方米左右；江灣新城的月租金是55-65元/平方米， 英他寫字樓的月租金則普遍在40元/平方米左右。此外，還有海珠區(qū)寫字樓的前景也受看好。據(jù)統(tǒng)計，海珠區(qū)寫字樓的成交增幅為200 4年 的各區(qū)之首。20 04年上半年，海珠區(qū)一手寫字樓的成交量為0.68萬平方米，同比增幅 62.8%；二手寫字樓的成交量為1.176萬平方米，同比增幅近兩倍。（二）天河區(qū)及珠江新城寫字樓市場走熱分析（微觀）區(qū)位特點及房地產(chǎn)情況：珠江新城位于廣州市天河區(qū)的西部，南面珠江，區(qū)域面積達(dá)6 .6平方公里。它是廣州市未 來的城市中心區(qū)，是未來城市的核心。它處于黃埔大道的南面、廣

8、州大道的東面、華南快 速干線的西面，具有良好的區(qū)位條件。交通條件方面，廣州市政府已經(jīng)做好了詳細(xì)的規(guī)劃， 大力改善珠江新城的道路建設(shè)，打通斷頭路。同吋建設(shè)地下交通系統(tǒng)，地鐵三、五號線均 從珠江新城穿過，方便珠江新城的人流集散。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅谋憩F(xiàn)如下： 天河寫字樓新貨量大。從分布上看，天河區(qū)仍是寫字樓市場的主流z地。目前，天河區(qū) 在售的寫字樓有東站一帶的中泰國際廣場、金海大廈，珠江新城的華普廣場、勤建商務(wù)大 廈、星辰大廈、雙城國際和廣州保利大廈等等，其總建筑面積達(dá)幾十萬平方米。從20 04 年第四季度開始，單在珠江新城，即將推出市場的有星匯國際大廈、信合大廈、富力科訊 大廈、富力盈降廣場、富力中

9、心大廈、保利國稅大廈、發(fā)展中心大廈以及海聯(lián)大廈，這8 棟寫字樓的總建筑面積將近70萬平方米。 天河北寫字樓租金有所波動。天河北的中信廣場、大都會廣場不再獨自稱霸，因為它們 附近多了很多對手，像體育西的新創(chuàng)舉大廈、維多利廣場；體育東的財富廣場、天俊國際； 天河北的中旅商務(wù)大廈等。在體育中心周邊一下子涌出了如此多的辦公物業(yè)，肯定會對當(dāng) 地的甲級寫字樓造成影響。目前財富廣場的租金己達(dá)到110元/平方米，在同等條件下，由 于它比較新，外資企業(yè)會把它作為辦公地點的首選。同時，像都市華庭、帝景苑等高檔住 宅樓的裙樓部分已用作辦公點，且租金比甲級寫字樓低了兩成，由此又吸引了一批要開源 節(jié)流又要體面的公司進(jìn)駐

10、。另外，也有一些備受關(guān)注的項目將正式入市，如重新盤活的中誠廣場、京光國際廣場和原 名南方信托大廈的壬豐大廈，還有已接近封頂狀態(tài)的正佳廣場寫字樓等，僅這四個寫字樓 項目已接近30萬平方米。此外，還有零星的寫字樓，如正在施工的廣虹大廈，建筑面積超 過10萬平方米；保利地產(chǎn)和珠江投資的金穗大廈等。 新推出的寫字樓單層面積大、質(zhì)素高。珠江新城新推的8棟寫字樓中，超過10萬平方米的寫字樓至少有3棟。另外壬豐大廈、 京廣國際廣場、正佳寫字樓等都是大型寫字樓。這些寫字樓面對的客戶大多是大公司或財 團(tuán)，發(fā)展商都希望能整體或整層出售。這些寫字樓都以甲級寫字樓配置為賣點，素質(zhì)高， 越來越重視高科技高智能化，在規(guī)劃

11、設(shè)計配套上也各有特色，更強調(diào)生態(tài)辦公、休閑辦公 等理念，創(chuàng)新元素和細(xì)節(jié)設(shè)計也越來越受重視，如引入復(fù)式空間、空中花園等住宅設(shè)計概 念。 珠江新城寫字樓越來越受到追捧。珠江新城作為21世紀(jì)廣州中央金融商務(wù)區(qū)，商務(wù)用地占了相當(dāng)大的比重，但由于種種原因, 珠江新城至今沒有形成足夠的商務(wù)氛圍。因此，不少商務(wù)寫字樓項目都還在持觀望態(tài)度。 但珠江新城的住宅項目卻有相當(dāng)比重用來做寫字樓，如南天廣場、名門大廈等。其中名門 大廈用來做寫字樓的單位約占六成左右，月租金在40-50元/平方米，租戶以中小企業(yè)為主, 如廣告公司等。廣州市國土房管局交易屮心也已經(jīng)搬遷到珠江新城的皓瀚華軒辦公。在珠江新城西區(qū)的華普廣場由保利

12、地產(chǎn)開發(fā)，是珠江新城第一個封頂?shù)纳虅?wù)寫字樓，但真 正推出市場的商務(wù)寫字樓項目卻是雙城國際大廈，于2004年8月已經(jīng)公開發(fā)售。該項目 占地約1.3萬平方米，總建筑面積為5.7萬平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務(wù)公寓組成。 雙城國際公寓不單純是商務(wù)公寓，更多的是作為雙城國際其它兩座塔樓的配套公寓，類似 于天河北路屮信廣場推出的屮信公寓?，F(xiàn)在珠江新城在建的寫字樓項目較多，如建成其貨量將是個不小的數(shù)字。但這些項目都要 兩三年才能建成，珠江新城商務(wù)市場的全面激活尚需吋日。如這些項目建成，加上現(xiàn)已立 項或已動工的廣東省博物館、廣州市歌劇院、廣州市圖書館等相關(guān)的配套設(shè)施，珠江新城 將是另一番景象。不過，與周邊寫

13、字樓相比，特別是與天河北一帶的寫字樓相比，在大型 社會性基礎(chǔ)設(shè)施、交通配套、服務(wù)設(shè)施等仍未完善的情況下，珠江新城現(xiàn)在暫時無法與各 方面都極其完善的天河北商務(wù)寫字樓市場爭鋒，不過可以肯定的是，日后珠江新城將成為 21世紀(jì)廣州市中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)寫字樓的檔次更高，對廣州寫字樓整體水準(zhǔn)將會起到一個 提升的作用，屆時將和天河寫字樓市場相互輝映，成為寫字樓市場一方新熱土 另外，廣州與香港簽訂了 cepa協(xié)議，但對廣州寫字樓市場的影響暫時未能顯現(xiàn)。廣州寫 字樓市場的發(fā)展，很大程度上取決于廣州市在國內(nèi)和國際上的經(jīng)濟(jì)地位和作用，而作為廣 州市未來中央商務(wù)區(qū)的珠江新城必將成為商家必爭之地。 珠江新城將成為寫字樓市

14、場競爭激烈的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，到目前為止，珠江新城的已建成 和將封頂?shù)膶懽謽琼椖恳呀?jīng)有18個（見附表二）。其中，已經(jīng)完成開發(fā)的項目有13個， 正在或準(zhǔn)備銷售的項目則有5個。珠江新城現(xiàn)有寫字樓建筑面積達(dá)66.8萬平方米，未來一 兩年將建的寫字樓建筑面積達(dá)111.8萬平方米。（三）對手盤情況分析（1）華普廣場華普廣場位于珠江新城西側(cè)，緊鄰廣州大道，鄰近即將開通的地鐵三號線珠江新城站和規(guī) 劃屮的地鐵五號線五羊新城站，交通z便利。華普廣場占地面積89 25平方米，建筑面積 88200平方米。華普廣場的硬件配置的檔次較高，實用率達(dá)72 %79%,且有5層樓高的 大堂，空間顯得格外豪華氣派。并配有24部電梯服

15、務(wù)，設(shè)有多功能會議中心、大型展覽廳。 大廈內(nèi)有高覆蓋的光纜綜合布線和充足的idd電話線路，可以提供完善的商務(wù)服務(wù)。車位 達(dá)380個，可滿足客戶的商務(wù)需要，裙樓商鋪將引入金融機構(gòu)為客戶服務(wù)。（2 ）星匯國際星匯國際位于廣州大道與珠江新城金穗路的交界處，占地面積8347平方米，總建筑面積 6.7萬平方米，其中地下建筑面積1.33萬平方米。星匯國際由分別為28層、27層的2座 塔樓組成，1-6層為裙樓，東塔7-27層為酒店式公寓，西塔樓7-27層為寫字樓。（3 ）廣州發(fā)展屮心大廈廣州發(fā)展中心大廈為綜合辦公樓項目，占地面積6840平方米，建筑面積為77828平方米， 建筑物之總高由±0.00

16、起計至主屋面為149米。三層地下室，均為停車場；裙樓七層，一 至三層為銀行，四至五層為餐廳，六至七層為會議室和辦公室，屋面層為平臺花園；一棟 三十層高座落在群房上的辦公樓；頂層為直升機停機坪。（四）廣州會展博覽產(chǎn)業(yè)及2010年廣州亞運會對本項目的影響。由于備戰(zhàn)主辦亞運會，市政府著重建設(shè)發(fā)展'兩心四城，即天河新城市中心、廣州新城中 心；花地新城、白云新城、奧體新城、大學(xué)城，亞運場館以及亞運村選點都會考慮這幾個 地方。亞運會的舉辦，對整個廣州市的房地產(chǎn)將產(chǎn)生巨大的影響。198 4年洛杉磯奧運會開始，大 型運動會成為了城市發(fā)展的“興奮點”，運動會的意義早已經(jīng)不僅在于運動本身，而更是多 重性的

17、，對房地產(chǎn)的彫響也更直接。大型運動會的建設(shè)增加大量的就業(yè)機會，增加了外來 投資，許多工程和場館是由境外投資者帶資承包建設(shè)的，而人口的增長和城市建設(shè)，必然 帶來大量的居住需求，從而帶動房地產(chǎn)價格的增長。亞運會的舉辦，對于提升廣州房地產(chǎn)交易量和價格是一次刺激。從其它城市案例來看，悉 尼的房價因200 0年奧運會的舉辦漲了一倍，平均年增長在3 0%以上。14年前，亞運會 的舉行使北京亞運村成為北京最具潛力的房地產(chǎn)板塊之一，發(fā)展成為今日的一大新城區(qū)和 新商務(wù)圈，使當(dāng)?shù)胤績r從當(dāng)年的每平方米3000多元漲到今天的1萬多元。廣州市曾經(jīng)有過舉辦六運會和九運會的經(jīng)歷和歷史，這兩次全國性的體育盛會都對廣州市 的城

18、市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定的促進(jìn)作用，比如六運會對天河區(qū)的建設(shè)發(fā)展、九運會對 白云區(qū)的建設(shè)發(fā)展都是十分重要的；現(xiàn)在的亞運會有可能對廣州市的東部地區(qū)的建設(shè)發(fā)展 和房地產(chǎn)開發(fā)也將起十分重要的促進(jìn)和推動作用。從目前亞運會主會場及亞運村的選址上, 亞運村及各體育場館所在地周邊地區(qū)將是最大的受益者，亞運會帶來的巨大的升值預(yù)期因 為有了確實的交通、市政、壞境改善投入的支撐，其升值的潛力無疑將會很大。同時會展業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的，廣州每年會展業(yè)直接收入達(dá)1 3億元。為共享 廣交會財富，圍繞泛會展概念，發(fā)展商把目光聚焦在商業(yè)、公寓、酒店的開發(fā)上，廣州市 將建造的高星級酒店80%左右落腳廣州天河，尤英以臨

19、近廣交會新館的珠江新城、天河路、 琶洲最為密集。富力集團(tuán)、香格里拉集團(tuán)、海景集團(tuán)、城建集團(tuán)、頤和山莊、碧桂園鳳凰 城、星河灣等都籌劃建設(shè)五星級酒店。可以預(yù)見，未來會展業(yè)將對廣州市的地產(chǎn)市場產(chǎn)生 積極的影響。會展博覽業(yè)的建設(shè)起步，使得琶洲周邊土地走髙，平均地價已從每平方米 2200多元升至3818元。亞運會的舉辦和會展業(yè)的興旺必然會對寫字樓產(chǎn)生大量的需求，因此，本項目應(yīng)抓緊時機, 適時建設(shè)高檔寫字樓，共享廣州經(jīng)濟(jì)的繁榮。三、項目環(huán)境條件分析1. 地塊環(huán)境條件項目用地面積8000平方米，建筑面積7200 0平方米。 在景觀方面，東、南、北均為已建或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，西臨廣州大道中，可觀外商活動中心及 廣

20、州大道之景。在環(huán)境衛(wèi)生方面，本地塊沒有歷史遺留的污染問題，周圍環(huán)境條件較好。社會治安方面，本地塊由于位于珠江新城西部，臨近的住宅均建成不久，入住人群的素質(zhì) 和經(jīng)濟(jì)能力較高，治安較好。但因為區(qū)域內(nèi)人氣不是很旺，晚上較為冷清。交通條件方面，鄰近的南方報社站有多路公交線路開往廣州的各個方向。地塊離未來地鐵 三、五號線的珠江新城站僅200米左右。交通方便。配套設(shè)施方面，珠江新城規(guī)劃檢討中對各項配套設(shè)施均作了詳細(xì)的考慮，地塊北面臨近規(guī) 劃建設(shè)的小學(xué)和中學(xué)，花城大道兩旁有各類的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，而且與五羊新城僅一路之隔, 可利用五羊新城成熟的配套設(shè)施。2. 項目地塊的優(yōu)劣分析在對項目進(jìn)行營銷策劃前，首要的就是

21、清楚自身項目所存在的有缺點，正所謂知己知彼才 能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析：（swot分析圖）（1）優(yōu)勢分析交通便利，擁有珠江新城尊貴地位，升值潛力巨大。未來配套設(shè)施完善。目前地塊附近可 供出售寫字樓不多，大多數(shù)已建樓盤均差不多售完。（2）劣勢分析用地規(guī)模不大，難以形成較好的內(nèi)部環(huán)境。而且目前附近的配套設(shè)施不足，景觀方面沒有 優(yōu)勢。（3 ）項目的機會分析定位于精品線路，開發(fā)別具特色的寫字樓。通過全新的概念，找準(zhǔn)入市的時機，全面推向 和占領(lǐng)市場。（4）項目的威脅分析由于地塊面積較小，難以形成規(guī)模，來自珠江新城區(qū)域及附近區(qū)域的星匯國際、華普廣場、 廣州發(fā)展屮心大廈、保利大廈等大型寫字樓項目

22、成為本項目的威脅。x地塊swot分析s（優(yōu)勢）w （劣勢）交通便利沒有良好的景觀擁有珠江新城尊貴地位地塊面積較小可利用廣州大道成熟配套設(shè)施日前珠江新城西區(qū)公建還不成熟0 （機會）t （威脅）附近的寫字樓供出售的不多直接對手：創(chuàng)造自身寫字樓的特色和概念星匯國際、華普廣場利用高超的營銷手段廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等四、項目功能定位及可行性分析（一）項目功能定位分析酒店項目總面積分配：總建筑面積：9.22萬m2 （含地下建筑面積2.0萬m2）其中：1.商業(yè)群樓建筑面積：1.92萬m2 （含4 000m2酒店商場面積）2辦公塔樓建筑面積：5.3萬m23. 地下停車場及輔助設(shè)備建筑面積：2.0萬m2注

23、：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計耍點，項目群樓基底面積3200m2 ,群樓層數(shù)6層；塔樓單層建筑面 積200 0m2 ,塔樓層數(shù)2 6.5層。建筑總層數(shù)35.5層，地上3 2.5層，地下3層。（二）總體投資概算（略）以上四項合計：預(yù)計投資總額6.47億元。（三）預(yù)計收入/支出分析1、商業(yè)群樓部分收入：（假定全部均只作出租用途，平均月租金200元/平方米）一每月租賃收入：19200平方米x 250元/平方米x8 0% （滿租率）=23 0.4萬元 一每年租賃收入：2764.8萬元2、辦公樓部分收入：（假定全部均為出租，租金按建筑面積計算100元/平方米/月）每月租賃收入：53000平方米x100元/平方米x80%

24、 （滿租率）=424萬元每年租賃收入：5088萬元3、項目整體經(jīng)營收入分析：每年租賃（營業(yè)）收入（萬元）比率商業(yè)群樓部分27 64.8 35.2 %辦公樓部分50 88 64.8%合計 7852.8 100%4、成本分析:（1）商業(yè)群樓租賃營運成本（按租賃收入的10%計算，包含維修等費用）276萬元（2）辦公樓租賃營運成本（按租賃收入的10%計算，包含維修等費用）：508萬元（3）項目整體總運營成本分析：每年成本（萬元）比率商業(yè)群樓部分276 35.2%辦公樓部分508 6 4.8%合計 78 4 100%5、營業(yè)收入與運作成本比較每天每月每年租賃收入（萬元）21.8 65 4.4 7852.

25、8營運成本（萬元）2.18 65.3 784利潤（萬元）19.62 589.1 70 68.86、靜態(tài)分析：營業(yè)后10年累計利潤收入預(yù)算第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年年（營業(yè)）租賃收入總額累計（萬元）7852 15704 235 56 31408 39260 47 112 54964 62816 7 0668 7852 0利潤累計（萬元）7068 141 36 21204 28272 35 340 42408 49476 5 6544 6361 2 70680靜態(tài)投資回收期=9+ （6 .47-6.36） /7.069.015 年7、動態(tài)分析（詳見附表一）經(jīng)營因素

26、變化及其凈現(xiàn)值分析計算年限10年（20052014）（含建設(shè)期兩年）利率成本變動收入變動成本年增長率收入年增長率凈現(xiàn)值（萬元）狀態(tài) 16%118%8% -13 443狀態(tài) 2 6%0.9 1.0 5 8% 8%228狀態(tài) 3 8% 0.9 1.05 8% 8%-6006狀態(tài) 4 5% 0.9 1.05 7%7% 1175狀態(tài) 5 6% 1 1 10% 1 0% 9722狀態(tài) 6 6% 1 1.1 6%6% 13008計算年限12年（200 52016）（含建設(shè)期兩年）利率成本變動收入變動成本年增長率收入年增長率凈現(xiàn)值（萬元） 狀態(tài) 1 6% 1 1 8% 8% 1 306狀態(tài) 2 7%1 1

27、8%8% 243 8狀態(tài) 3 6%1.05 1 8% 8% 72 5狀態(tài) 4 6%1 1.05 8% 8% 216 50狀態(tài) 5 6%1 1 7%7% -1547狀態(tài) 6 6% 1 1.015 6% 6% 5988、分析結(jié)論：（1）靜態(tài)分析：本項目總投資額為6.47億元，建成后預(yù)計年收入達(dá)7852萬元，扣除各項 成本及費用后，年純利潤7068萬元。按靜態(tài)計算，項目建成后需9.015年可回收全部投資。（2）動態(tài)分析：如果銀行貸款的利率為6%,成本和收入的年增長率為8%,成本和收入 變動均為1 ,則12年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有1306萬的現(xiàn)值收益（詳見附 表一）。如果銀行貸款的利率為7

28、%,成本和收入的年增長率為8%,成本變動為1,收入變 動為1 ,則12年后（含建設(shè)期）仍有2348萬元的現(xiàn)值虧損。如果銀行貸款的利率為6%, 成本和收入的年增長率較低，僅為為6%,成本變動均為1,年收入增加1.5%，則12年 后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有598萬的現(xiàn)值收益。如果銀行貸款的利率為6%,成本和收入的年增長率為8%,則需年成本需減少10%,且 收入增長5%,則10年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有228萬的現(xiàn)值收益。（3）木項目保守估計投資回收期為12年，投資收益率為8.3%,因此本項目可行。五、策劃運作方案通過対本項目自身條件的分析和對廣州市房地產(chǎn)市場的分析，本人認(rèn)為本項目建設(shè)寫字樓 具有一定的優(yōu)勢，但是必需正確理解市場，應(yīng)對市場的變化。同時，必須明確自身的核心 競爭力，確立本項目在城市產(chǎn)業(yè)鏈中的位置。本項目的目標(biāo)