我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題及對(duì)策分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題及對(duì)策分析組員：鄒宏敏 20073110135 王慧英 20073110122 吳杰 20073110125 喬淼 20073110120我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題及對(duì)策分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)繁榮十幾年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)可謂功不可沒。在我國(guó)任何一個(gè)城市里,隨處可見的建筑工地顯示著這個(gè)城市的繁榮向上，銀行里則擠滿了到處前來辦理房屋按揭貸款手續(xù)的人們。想像一下，如果一個(gè)城市缺少了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，那么這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展就缺少了龍頭，城市發(fā)展就缺少了“啟動(dòng)機(jī)”。 要深入探究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，首先要做的是了解該市場(chǎng)的基本概念、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及我國(guó)房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)行過程必須經(jīng)歷土地和生產(chǎn)資料的購(gòu)買、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)商品的消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié) 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)（買賣、租賃、抵押等）的場(chǎng)所，房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)供給與需求的相互作用下，通過市場(chǎng)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素是多方面的，我們可以從以下表格來了解：房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府以及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或

3、區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等資源環(huán)境土地、能源、生態(tài)等自然資源條件國(guó)際環(huán)境國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)包含三個(gè)基本組成要素：房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、房地產(chǎn)商品及其相關(guān)的權(quán)屬和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易組織。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體即市場(chǎng)的主要參與者，包括：房地產(chǎn)的使用者和消費(fèi)者（個(gè)人、集體、公共組織以及政府單位）、房地產(chǎn)的供給者（可以是作為土地所有者的國(guó)家，也可

4、以是企業(yè)和個(gè)人等）、作為管理者的政府（包括中央政府和各級(jí)地方政府）和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種中介組織機(jī)構(gòu)（如物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)或人員等）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主體通過綜合考察以及詳細(xì)討論，計(jì)劃、修建相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在此期間需要相應(yīng)的一些專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員提供輔助服務(wù)活動(dòng)，生產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，可以出售或出租給需求主體，而這一系列的生產(chǎn)活動(dòng)在管理者的監(jiān)督下進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)構(gòu)是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的市場(chǎng)體系，按不同的市場(chǎng)分類標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行不同的分類劃分，而且，每個(gè)市場(chǎng)又可以進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。在此不一一列舉，但可以從該市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)體系圖反映出來： 土地市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)房地產(chǎn)商品交易市場(chǎng)房地

5、產(chǎn)金融市場(chǎng)建筑裝飾材料市場(chǎng)中介服務(wù)市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)GWPWGASPm三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程要研究其發(fā)展進(jìn)程，首先必須明確，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美國(guó)家的根本性差異：歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡過程中，特別是1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國(guó)股票市場(chǎng)一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰和未來的發(fā)展趨勢(shì)，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。1、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策1998年我國(guó)住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本發(fā)展方向。1998年-200

6、8年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三個(gè)階段：第一階段，1998年-2003年；第二階段，2003年-2007年；第三階段，2007年-2008年9月。（1）第一階段，1998年-2003年該時(shí)期的特點(diǎn)是研究如何使房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)。（2）第二階段，2003年-2007年2003年的SARS事件使我國(guó)一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響明顯。當(dāng)時(shí)政府出臺(tái)政策，把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，彌補(bǔ)2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響。2004年后出臺(tái)的政策“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等，主要是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面

7、，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快增長(zhǎng)：一線城市快速增長(zhǎng)；二線城市逐漸跟上。（3）第三階段，2007年-2008年9月2007年央行文件，界定住房消費(fèi)和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年開始，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面回落，住房?jī)r(jià)格下降。2008年9月初，中央召集會(huì)議，研討房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)從住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年9月中，全球金融危機(jī)來臨，金融體系崩塌，

8、全球經(jīng)濟(jì)開始衰退。在此背景下，我國(guó)政府與世界其他國(guó)家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。 2、美國(guó)金融危機(jī)后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，新增4萬億財(cái)政投入，占當(dāng)年GDP的14%，同時(shí)擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例，進(jìn)行“救市”，希望通過房地產(chǎn)消費(fèi)來帶動(dòng)市場(chǎng)，遏制經(jīng)濟(jì)下滑，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。“救市”政策從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)疾跑。3、迪拜危機(jī)后(2009年底至2010年初)的房地產(chǎn)政策調(diào)整政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)時(shí)認(rèn)為是結(jié)構(gòu)性的，是少數(shù)大城市存在房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，因此應(yīng)對(duì)之策是“有保有壓”。同時(shí)，政府政策假定“第一套房”只會(huì)是消費(fèi)，不會(huì)是投資。直至2010年3月，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出堅(jiān)決遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭。要求78家央企停止進(jìn)入并退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)土地拍賣的出讓方式進(jìn)行改革。4月17日，推出新的國(guó)十條。近期樓市持續(xù)回暖，這讓四月以來的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”備受質(zhì)疑，9月的房地產(chǎn)政策中，最突出的是“二次調(diào)控”政策，具體可歸納為：必須穩(wěn)定房?jī)r(jià)、大力進(jìn)行保障房建設(shè)、加強(qiáng)土地監(jiān)管。政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)態(tài)度鮮明，二次調(diào)控及時(shí)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力。關(guān)鍵看地方如何執(zhí)行，如保障房的建設(shè)力度、進(jìn)度，房貸政策的執(zhí)行情況，認(rèn)真執(zhí)行則有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。四、房地產(chǎn)

10、市場(chǎng)存在的主要問題目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投訴不斷，糾紛不斷，業(yè)主與開發(fā)商的矛盾越來越尖銳，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在不少問題，這些問題表現(xiàn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、供需失衡、資產(chǎn)泡沫和融資難等一系列現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下文中我們將從制度、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面綜合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。（一） 制度問題是萬惡之源1、 房地產(chǎn)交易制度不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的設(shè)立和運(yùn)作存在制度隱患。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)公然違反已有成文規(guī)定，為己謀私。許多大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作的行為屢見不鮮。土地經(jīng)濟(jì)屬性的稀缺性與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的過熱現(xiàn)狀之間存在不可調(diào)節(jié)的矛盾，部分地方政府的短視行為最終導(dǎo)致開發(fā)商的濫開發(fā)。

11、另外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還存在部分非法的隱形交易，嚴(yán)重?cái)_亂和破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。因此，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，通過有效的制度安排規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2、 住房分配制度和金融保險(xiǎn)制度不夠健全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度尤其是住房分配雙軌制的存在、房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)制度不配套、房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等問題重重，金融保險(xiǎn)制度創(chuàng)新不夠；住房公積金制度的運(yùn)作還存在若干問題，法制化進(jìn)程較為緩慢：房地產(chǎn)證券化因涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的方方面面，其實(shí)施條件目前還不夠成熟。因襲需要進(jìn)一步改革并完善住房分配制度及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度。3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度尚不完善。無論政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個(gè)人交易行為的不規(guī)范，

12、其根本原因都主要在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度還不完善。目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的不完善主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體人格化尚不明確，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分解與規(guī)范不清，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與控制不力，房屋和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。4、房地產(chǎn)信用制度和法律不完備。信用制度的不完善使違約行為屢有發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者和投資者違約，消費(fèi)者有時(shí)也會(huì)對(duì)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違約。結(jié)果是產(chǎn)生了很多銀行不良貸款，使房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，影響社會(huì)穩(wěn)定，另一方面也影響市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)狀況。(二) 社會(huì)體制問題助長(zhǎng)地產(chǎn)高房?jī)r(jià)火焰1、二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展加劇二元結(jié)構(gòu)我國(guó)傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城

13、市化的進(jìn)程中已經(jīng)演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)并列。從新型二元結(jié)構(gòu)的角度看，當(dāng)前老百姓之所以買不起房，既有房?jī)r(jià)非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)不僅制約著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還會(huì)引發(fā)社會(huì)不安定因素，影響社會(huì)和諧。2.、宏觀調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境住房作為人生存的基本需求之一，高房?jī)r(jià)不僅極大地影響了人們的正常的正常生活，也在一定程度上影響了社會(huì)的穩(wěn)定。因此國(guó)家的宏觀調(diào)控這只看得見的手開始發(fā)揮作用，但事實(shí)證明，國(guó)十條等政策名存實(shí)亡，國(guó)家宏觀調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果。3.、社會(huì)資源不能均衡共享我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存

14、在的社會(huì)問題不是單純的房?jī)r(jià)問題，而是社會(huì)公共資源如何公平共享的問題。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)到了房?jī)r(jià)上。4 、.市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)預(yù)售制度的不合理，預(yù)售制度實(shí)際上是一種只對(duì)發(fā)展商有好處的資金運(yùn)作制度。由于房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，在開發(fā)過程中會(huì)碰到各種問題，存在許多不確定因素，賣樓花的結(jié)果使購(gòu)房者也面臨許多不確定因素。短斤少兩、貨不對(duì)板、爛尾不能交樓、一房多賣、假按揭等諸多問題都與預(yù)售制度有很大關(guān)系(三) 經(jīng)濟(jì)機(jī)制問題1、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不

15、合理2、投資性需求火上澆油3、購(gòu)房者非理性消費(fèi)觀念難逃其咎4、瘋狂的“地王”帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲五、樓市持續(xù)升溫原因分析1、城市化進(jìn)程加快隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的人口大規(guī)模涌入城市，給城市住房供給造成壓力。因此，在強(qiáng)大的剛性需求下，隨著二三線城市的快速發(fā)展，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)一定熱度。2、優(yōu)質(zhì)資源過于集中于大城市使其房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下由于北京、上海等一線城市的特殊性，教育、醫(yī)療及其他各類公共資源過度集中，這些大都市所占據(jù)的公共資源往往比一個(gè)省還要多，甚至倍數(shù)。由于這些地區(qū)形成幾近壟斷的資源優(yōu)勢(shì)吸引大量人才擁入，從而導(dǎo)致這些一線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭。3、資金流

16、動(dòng)性過剩資金流動(dòng)性會(huì)造成社會(huì)資金充裕，資本的本性決定了它必然會(huì)尋找出口，其一是可能誘發(fā)通貨膨脹造成物價(jià)上漲；其二或是沉淀于實(shí)際經(jīng)濟(jì)中，形成固定資產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象；其三則是進(jìn)入股市、期貨市場(chǎng)等，推動(dòng)這些資產(chǎn)的不斷上漲。4、城市可供開發(fā)土地逐漸減少當(dāng)前，住房需求快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)的土地供需矛盾進(jìn)一步加劇，特別是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長(zhǎng)之間的矛盾尤為突出，所有這些矛盾將進(jìn)一步增加土地價(jià)格上漲的壓力。5、“土地財(cái)政”剌激地方政府高價(jià)拍地現(xiàn)行事權(quán)與財(cái)權(quán)搭配不合理的財(cái)政體制，導(dǎo)致地方政府收入對(duì)土地及土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的過度依賴，既有現(xiàn)行稅制設(shè)置的原因，也有政府收入從土地上征稅

17、難且數(shù)量微的客觀現(xiàn)實(shí)。由于產(chǎn)業(yè)稅、工業(yè)稅這些主要稅種都?xì)w中央，留給地方的主要是建筑稅、房地產(chǎn)稅等，逼迫地方政府靠地生財(cái)。6、房地產(chǎn)調(diào)控方向存在偏誤當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策多是針對(duì)房?jī)r(jià)，其結(jié)果是政策只添加了炒作房?jī)r(jià)的題材，房?jī)r(jià)依然水漲船高，不見停步。房?jī)r(jià)漲幅過快完全是由于需求拉動(dòng)，一個(gè)抑制投資需求的稅制，或許就可以替代一切作法，把熱錢擠出房產(chǎn)市場(chǎng)。7、政策執(zhí)行力度缺失目前的房產(chǎn)新政，無論是從具體政策還是措施上不可謂力度不大，但面臨房?jī)r(jià)仍居高不下的實(shí)際，為何不見具體效果？關(guān)鍵在于政策沒有得到較好的執(zhí)行，中央政策出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而地產(chǎn)政府則暗自希望通過房地產(chǎn)行業(yè)最快捷、最顯著、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)

18、，并且也是增加地方稅收的主要來源之一，地方政府利益的考慮與中央政策的博弈導(dǎo)致執(zhí)行力度缺失。綜合來看造成房?jī)r(jià)上漲的原因主要有：一是開發(fā)商炒作，抓住購(gòu)房者買漲不買落的心理；二是土地開發(fā)成本上升，價(jià)格過高；三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高；四是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛；五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲；六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房?jī)r(jià)格作用相對(duì)薄弱。六、解決房地產(chǎn)存在問題的對(duì)策1、通過法律手段保障房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)業(yè)存在的種種問題表明在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取扶持發(fā)展的策略，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控將是國(guó)家的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)

19、。國(guó)家要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。通過法律手段來保證宏觀調(diào)控的實(shí)施，主要應(yīng)在以下幾個(gè)方面加大監(jiān)管力度：（1）對(duì)耕地占有面積的控制。（2）把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)。（3）確定合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)基準(zhǔn)。（4）控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量。2、合理完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從需求和供給兩個(gè)方面加大調(diào)控力度（1）解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面。在當(dāng)前轉(zhuǎn)軌時(shí)期，應(yīng)重點(diǎn)考慮市場(chǎng)的需求和百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場(chǎng)的需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，其實(shí)施成本和難度都將大大提高，最終導(dǎo)致政策結(jié)果與原定政策目標(biāo)之間出現(xiàn)越來越大的

20、偏差。（2）加強(qiáng)供給在宏觀調(diào)控中的作用不可忽視。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要包括住房保障、規(guī)范市場(chǎng)、節(jié)地節(jié)能等幾個(gè)方面，但調(diào)整結(jié)構(gòu)、供求平衡仍然是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。由于當(dāng)前樓市需求依然十分旺盛，而供給卻受到了土地等資源的硬約束，所以調(diào)控的第一任務(wù)就是樓市結(jié)構(gòu)的供求平衡。綜合來看具體措施可概括為以下幾個(gè)方面：1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實(shí)行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供需結(jié)構(gòu)。建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批、公示制度。同時(shí)，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)。完善住房保障制度，健全市場(chǎng)體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的城市，住房二級(jí)市場(chǎng)交易量應(yīng)大于住房一級(jí)市場(chǎng)的交易量，應(yīng)該形成高收入者購(gòu)買商品房，他們騰出來的二手房會(huì)被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會(huì)繼續(xù)向下傳遞，以