物業(yè)工程管理服務(wù)手冊精編WORD版

1、物業(yè)工程管理服務(wù)手冊第-篇：服務(wù)禮儀篇（-）職業(yè)形象05（二）行為規(guī)范07（三）服務(wù)規(guī)范09第二篇：內(nèi)部管理篇（-）崗位職責(zé)11（二）宿舍管理規(guī)定13（三）設(shè)備房管理規(guī)定14（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計方法22（五）設(shè)施管理規(guī)定23（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級評定24（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定29第三篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供 配 電 系統(tǒng)33（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程40（三）給水泵運(yùn)行操作流程41（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程42（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程44（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引45（七）電梯運(yùn)行管理46（八）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程47（九）中央

2、空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)47（十） 家政維修工作流程48（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引51（十二）應(yīng)急事件處理措57第二篇服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象項(xiàng)目要求圖例禁止整體要求1、自然大方得體， 精神飽滿，充滿活 力，整齊整潔，符 合工作需要及安全 規(guī)則；2、注意個人衛(wèi)生， 身體、面部、手部 保持清潔，勤洗 澡，無體味；3、保持口腔清潔， 無異味。精神不振、 衣冠不整、 身體或口腔 有異味。著裝工作時間穿著本崗 位最新款制服，制 服保持干凈、整 潔、平整，紐扣、 掛鉤齊全扣好，衣 袋內(nèi)不放置物品。1、制服有異 味、明顯污 跡、皺痕、 破損、掉 扣，混搭配 服裝，擅自 改變制服的 穿著形式， 外露出

3、個人 物品，口袋 裝過多物品；2、披衣、挽 袖、敞胸、 赤腳、穿拖 鞋、戴歪帽 或?qū)⒚弊幽?在手上；3、非上班時間穿著工作 制服。工牌保持工牌清潔、端 正，工作時間須將 工牌統(tǒng)一按規(guī)范佩 帶，佩帶在左胸顯 眼處，掛繩式工牌 應(yīng)正面向上掛在胸 前。工牌佩戴歪斜。發(fā)型1、保持頭發(fā)清潔， 梳理整齊，無頭皮 屑、無雜物；2、前發(fā)不過眉，側(cè) 發(fā)不蓋耳，后發(fā)不 觸后衣領(lǐng)。1、染發(fā)；2、劉海遮住 眉毛，發(fā)稍 遮住臉；3、剃光頭。面容臉、頸及耳朵保持 干凈。1、留胡須；2、鼻毛外露。飾物工作期間可佩戴手表和婚戒。佩戴除手表 和婚戒以外 的其他飾 物；手部手掌、指甲保持干 凈、整潔，指甲長 不超過指尖2mm.=

4、指甲過長。鞋襪須穿深色襪子，著 未露腳趾、腳跟的 鞋，鞋面、鞋底與1、穿涼鞋、 拖鞋，鞋跟 訂金屬掌；鞋側(cè)保持清潔。2、鞋襪有破 損。（二）行為規(guī)范項(xiàng)目要求圖例禁止整體要求1、姿態(tài)端正、自然 大方；2、工作中做到：走 路輕、說話慢、操 作穩(wěn)，盡量不發(fā)出 物品相互碰撞的聲 音。1、上班前吃 過異味食 物；2、在工作場 所內(nèi)吸煙、 飲酒；3、當(dāng)客戶面 或在公共場 所整理儀容儀表；4、語速過 快，音量過 大或過小；5、動作大， 操作發(fā)出噪 音。站姿1、抬頭、挺胸、含 頻、夾肩、收腹、 提臀，兩眼平視前 方，雙臂自然下 垂；2、雙腳自然分開與 肩同寬，兩眼平視 前方，雙手自然下 垂放于身體兩側(cè)或 重疊

5、放于腹前身雙手交義抱 胸或雙手插 兜、歪頭駝 背、依壁靠 墻、東倒西 歪，手里拿 與工作不相 干的物品。后。走姿抬頭、挺胸、收 腹，目視前方，面 帶微笑，行走時雙 肩平穩(wěn)、挺直腰 桿、擺臂自然，腳 步利落輕穩(wěn)。低頭、手臂 不擺或擺幅 過大、手腳 不協(xié)調(diào)、步 子過大、過 小或聲響過 大。行走1、工作中行走一般 靠右行，勿走中 間，與客戶相遇時 要稍停步，側(cè)身立 于右側(cè)，點(diǎn)頭微 笑，主動讓路；2、與客戶同時進(jìn)出1、走過道中 間、與客戶 搶道并行、 工作場合內(nèi) 奔跑，跳 躍、邊走邊 吃東西；門（廳、樓梯、電 梯）時，應(yīng)注意禮 讓客戶先行，不與 客戶搶道并行，有 急事要超越客戶， 應(yīng)先在口頭致歉“對不

6、起”，然后 再加緊步伐超越；3、手拉貨物行走時，勿擋住視線；4、在小區(qū)內(nèi)列隊(duì)行 走，三人成列、兩 人成行。2、將手放入口袋與他人 勾肩搭背、 嬉戲打鬧、 大聲喧嘩；3、有影響客 戶通行、客 戶正?；顒?行為、舉 止。蹲姿1、一腳在前，一腳 在后，兩腿彎曲向 下蹲；2、前腳全著地，小 腿基本垂直于地 面，后腳跟提起， 腳掌著地，臀部向 下。彎腰塌背或頭部下垂。坐姿上身應(yīng)保持挺立姿 勢，男士兩腿自然 并攏或分開與肩同 寬。1、盤腿、脫 鞋、斜靠在 椅背上、翹 二郎腿、腿 搭座椅扶 手、趴在臺 面上或用手 撐頭；2、前俯后 仰、半躺半坐斜靠在椅 背上或把腳 翹放在工作 臺上。微笑1、對客戶無論何時

7、都應(yīng)面帶笑容，和 顏悅色，熱悄主 動，微笑應(yīng)貫穿禮 儀行為的整個過 程；2、微笑打招呼，眼 睛應(yīng)正視對方，并 接受對方的目光， 自然大方、真實(shí)親 切；3、微笑時結(jié)合語言 和肢體動作：點(diǎn) 頭、15度鞠躬，說皮笑肉不 笑、態(tài)度生 硬。“早上好”、“您 好”、“下午 好”、“再見” 等。指 引為客戶指引方向或 指點(diǎn)位置時，手指 并攏伸直，用手掌 指向所指示方向， 手臂微曲、低于肩 部，身體向所指示 方向微微前傾。用手指或使 用工具戳 點(diǎn)。遞送物品1、尊重對方，雙目 注視對方，雙手遞 物或接物；2、遞尖利的物品 時，需將尖端朝向 自己握在手中，而單手遞交或拋投物品。不要指向?qū)Ψ剑?、遞交文件、名片 等

8、，應(yīng)使文字正面 朝著對方，不可倒 置。（三）服務(wù)規(guī)范項(xiàng)目規(guī)范用語禁忌問候1、在任何工作場所，見到客戶應(yīng)主動問 候：“您好，先生/小姐！”、“歡迎光 臨！、“請坐！”、“請進(jìn)！”、“請 慢走！ ” ；2、與同事首次見面應(yīng)主動問好；3、聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切。1、聲量過高 或過低；2、口出粗 話，講過分 的玩笑，使 用蔑視或污 辱性的語 言；稱呼男性稱呼“先生”、女性稱呼為“女 士”、對兒童稱呼為“小朋友”（稱呼可視地區(qū)習(xí)慣使用，對客戶的稱呼要求 體現(xiàn)尊重和禮貌）。3、模仿他人 的語言語調(diào) 和禰話1、使用十字禮貌語：您好、請、對不 起、謝謝、再見；TH 吹 M l ；4、以任何借2、接受別人

9、的幫助或稱贊，應(yīng)及時致口頂撞、諷 刺、挖苦客謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、戶；禮貌“多謝您！”、“謝謝你的夸獎！” ；3、因自身原因給對方造成不便，應(yīng)及時5、在服務(wù)工 作中，對客致歉：“對不起！”、“真抱歉！、戶說“不知用語“很慚愧！”。請求對對方諒解，可道”、“不說：“請您原諒！ ”“請您別介行”等字意！ ”；詞；4、主動提供服務(wù)時：“請問有什么可6、客戶到來以幫您？ ”當(dāng)為客戶完成一項(xiàng)服務(wù)后，時，埋頭書應(yīng)主動詢問對方“請問是否還是其他事案或與人聊需要幫忙？ ” ；天；5、與客戶道別時主動講：“先生/小姐，再見！”、“歡迎您再來！”、“請留步！”、“請您慢走！”、“請 走好！” ；6、工作

10、中原則上要講普通話；如客戶主 動講家鄉(xiāng)話，可用家鄉(xiāng)話與客戶進(jìn)行交 流。7、用“喂” 招呼客戶；8、與客戶產(chǎn) 生語言或肢 體沖突。電話 接 聽、 撥打1、接聽電話：拿起話筒一一“您好！邦 家杠物業(yè)管理服務(wù)中心（部門）/工號/ 請問有什么可以幫到您”一一確認(rèn)對方 聽取、記錄對方來電內(nèi)容一一確認(rèn) 重要內(nèi)容準(zhǔn)確一一“再見”；2、撥打電話：接通電話一一自報家門（“您好！我是邦家物業(yè)公司（襯物業(yè) 管理服務(wù)中心”）一一確認(rèn)電話對象（請冋您是*水*?）講述電話內(nèi)容-“再見” O面對1、客戶到來時，須立即停止手頭事項(xiàng)，客戶 態(tài)度站立問好；2、面對客戶發(fā)脾氣時，應(yīng)耐心忍讓，友 善勸解和說明，注意語氣親切；3、客戶

11、有過激行為時，應(yīng)巧妙地化解；4、尊重客戶，與客戶意見發(fā)生分歧時， 不予當(dāng)面爭論，更不應(yīng)說客戶錯、自己 正確之類的言語；5、與客戶交談時，應(yīng)態(tài)度誠懇，耐心聆 聽，不輕易打斷別人的話語；6、遇到不清楚的問題時，首先向客戶表 示歉意，待請教他人或查閱資料后再做 答復(fù)，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類的詞語；7、對客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工 作，耐心傾聽，認(rèn)真回答，誠心幫助解 決問題，不懂則禮貌說明“我會把您的意見盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，我們會很 快聯(lián)系您的”。第三篇：內(nèi)部管理篇 （一）崗位職責(zé)1、工程主管：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌工程維修部的日常運(yùn)作，制訂年度工程 維修工作方案和計劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)制訂

12、設(shè)備、設(shè)施的年、月檢修保養(yǎng)計劃和備 用材料計劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)本部門所需維修物料/設(shè)備零配件的申購；負(fù)責(zé)制訂構(gòu)建筑物年度維修保養(yǎng)計劃，并組 織實(shí)施；定期巡視各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，檢查班組的質(zhì) 量記錄；負(fù)責(zé)本部門團(tuán)隊(duì)建設(shè)，組織日常培訓(xùn)和考核;負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演 練；負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)U設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；監(jiān)督工程施工質(zhì)量，解決工程難題；協(xié)助處理工程維修類客戶投訴；完成上級交辦的其它工作。2、工程班長：負(fù)責(zé)工程維修部的日常工作安排；每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)情況，檢查工 作質(zhì)量記錄情況；負(fù)責(zé)釆集、分析項(xiàng)U水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主 管制訂節(jié)能措施；負(fù)責(zé)項(xiàng)LI外委、外包工程現(xiàn)場

13、工作監(jiān)督、記錄；負(fù)責(zé)本部門工器具及維修材料的日常管理;負(fù)責(zé)本部門安全作業(yè)管理；完成上級交辦的其它工作。3、強(qiáng)弱電維修工：負(fù)責(zé)按操作規(guī)程和工作計劃操作、維修、保養(yǎng)各 類公共設(shè)備設(shè)施，并做好工作記錄；嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接 記錄；負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；負(fù)責(zé)完成臨時檢修，并協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；完成上級交辦的其它工作。4、空調(diào)工: 按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運(yùn)行時間表，控 制空調(diào)機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圉 內(nèi)；負(fù)責(zé)對標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)溫度檢測，并根據(jù)客戶需求進(jìn) 行溫度調(diào)節(jié)，保障供應(yīng)質(zhì)量；負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作和管理；負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、零部

14、件 消耗和故障檢修工作，處理空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的異 常情況，做好工作記錄；負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；完成上級交辦的其它工作。6、電梯安全管理員：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理； 負(fù)責(zé)與電梯維保單位的工作對接;負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工 作；負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理；完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；完成上級交辦的其它工作。7、居家維修工：按照相關(guān)規(guī)章制度以及上門維修服務(wù)的工作流程 要求，為客戶提供入戶維修服務(wù)；與客戶建立良好客戶關(guān)系；真實(shí)完整填寫維修工作單；完成上級交辦的其它工作。（二）宿舍管理規(guī)定項(xiàng)內(nèi)容和要求目內(nèi) 務(wù)要 求1、保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮

15、、紙屑、 煙頭等雜物；2、所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時清洗，保持整潔 無異味；3、蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴(yán)禁掛放飾物；4、起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門遠(yuǎn)側(cè)床頭，鋪面 保持干凈平整，禁止擺放雜物；5、鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字 型；6、洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零 亂；7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；8、宿舍住宿人員要妥善保管好個人現(xiàn)金及貴重物品。宿舍紀(jì)律1、非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止隨意留宿外來人 員；2、住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報，并留下緊急 聯(lián)系電話；3、嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價賠償；4、嚴(yán)禁在

16、宿舍內(nèi)私拉電線、插座，嚴(yán)禁使用大功率電 器，人離開時熄燈、關(guān)閉電器開關(guān)；5、室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險品；6、嚴(yán)禁在室內(nèi)大聲喧嘩、放大音響等影響他人休息行 為；7、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭碑。8、出入宿舍隨手關(guān)門，保管好私人財物，注意防火防盜；宿1、工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月宿舍值日安排舍值日表，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時對值日安排進(jìn)行調(diào) 整；2、宿舍值日人員職責(zé)：每日對宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不 少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥 門等是否關(guān)閉；對個人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提 醒；對破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的惜況及時制止。宿舍檢査1、工程維修部負(fù)責(zé)人每周組織一次工程員工宿舍的內(nèi)務(wù) 大

17、檢查，形成宿舍內(nèi)務(wù)檢查記錄表，檢查結(jié)果內(nèi)部 通報；2、項(xiàng)H每月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項(xiàng)目內(nèi)進(jìn) 行通報，獎優(yōu)罰劣。（三）設(shè)備房管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和要求參考圖示基本要求設(shè)備房門外側(cè)應(yīng)有設(shè)備 房名稱和責(zé)任人標(biāo)識， 且有“機(jī)房重地，閑人 免進(jìn)”的標(biāo)識。設(shè)備房墻面應(yīng)懸掛相應(yīng)設(shè)備管理規(guī)范、操作指引手冊、應(yīng)急處理預(yù)案等文 件。無人值守的設(shè)備房應(yīng)上 鎖管理；設(shè)備房鑰匙專 人管理，備用鑰匙應(yīng)在 中控室留存，非專業(yè)人 員工不得持有或配置設(shè) 備房鑰匙。設(shè)備房照明須滿足規(guī)定 要求，室內(nèi)保持空氣流 通、地面干凈整潔，物 品擺放整齊無雜物，通 道和出入口保持暢通無 阻。設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置消防對 講或內(nèi)線電話，按消防 規(guī)

18、范配足有效滅火器材 和應(yīng)急照明。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門 等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。溫濕度計設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位、高壓 危險等部位須做好安全 防護(hù)措施，且增加警示 標(biāo)識。HP設(shè)備房須設(shè)置干濕溫度 計，設(shè)備房內(nèi)溫度應(yīng)不 高于40攝氏度，相對濕 度小于80%o各系統(tǒng)設(shè)備須在明顯位 置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設(shè)備 標(biāo)識。設(shè)備操作專用工具及安全用品須放置在指定位 置并有標(biāo)識。發(fā)電機(jī)房、配電房及重 要機(jī)房門應(yīng)安裝500MM 防鼠板。生活水泵房、消防泵房 水池（箱）、樓頂水箱 必須安裝高、低水位報 警裝置；設(shè)備房、電梯 地坑排污井需要設(shè)置高 水位報警裝置，并將報 警信號引至中控室（水 箱水位計用4）25mm玻璃管）。高、

19、低壓配電柜、控制 柜、發(fā)電機(jī)設(shè)備前鋪標(biāo) 準(zhǔn)寬0.8m的絕緣墊，在 最邊沿處貼深黃寬5cm 的警示帶，并有請勿靠 近的警示標(biāo)識。發(fā) 電 機(jī) 房發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自動啟動 狀態(tài)，蓄電池置于浮充 電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充 放電保養(yǎng)檢查。油箱應(yīng)采用透明玻璃管 并加裝閥門的油位標(biāo) 識，發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至 少滿足8小時連續(xù)運(yùn)行 使用油量，油箱上方有 透氣管。柴油儲油罐室應(yīng)安裝防 爆燈具和開關(guān)，油箱間 地面應(yīng)鋪設(shè)消防沙。發(fā)電機(jī)房安裝強(qiáng)制進(jìn) 風(fēng)、排風(fēng)裝置，發(fā)電機(jī) 強(qiáng)制散熱風(fēng)機(jī)在機(jī)組停 機(jī)后須有延時停止功 能，延時設(shè)置不低于10分鐘，但保證滅火系統(tǒng) 啟動時，排風(fēng)機(jī)停止運(yùn) 行。柴油箱、帶電箱體、控 制柜、電視墻、操作臺 有可

20、靠的接地。配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜必須上鎖管 理，每把鑰匙標(biāo)識清 晰；高壓環(huán)網(wǎng)柜各柜編 號、環(huán)出位置、進(jìn)線號 以及線號所在部門聯(lián)系 電話。低壓配電進(jìn)線斷路器 柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器 柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜等須 張貼原理圖；墻面應(yīng)懸 掛與設(shè)備運(yùn)行實(shí)際惜況 完全相符的高、低壓供 電系統(tǒng)圖，圖中的開關(guān) 狀態(tài)、接線標(biāo)準(zhǔn)正確。電梯 機(jī) 房 及電梯雙電源柜有獨(dú)立的 接地線，安裝電源防雷 器；安裝降溫設(shè)備（軸 流風(fēng)機(jī)或空調(diào)配備時控 裝置）。底坑底坑找平并做1. 2米高 墻面防水；消防電梯旁 積水井標(biāo)高應(yīng)低于電梯 底坑地面50cm：電梯底 坑面與積水井有連通 管；井道內(nèi)四周墻面平 整無異物凸出。水泵房檢査水泵控制柜的指示 燈

21、指示，觀察停泵時水 泵壓力指示，正常情況 下，生活水泵、消防水 泵、噴淋泵、排污泵的 選擇開關(guān)應(yīng)置于自動狀 態(tài)。水池出入口應(yīng)加蓋并上 鎖管理，透氣管口、溢 流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或 罩?，F(xiàn)場須懸掛給排水管道 系統(tǒng)圖。風(fēng)機(jī)房正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)的 選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位 置。正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝 防護(hù)網(wǎng)或罩。風(fēng)機(jī)電源應(yīng)設(shè)置為雙電 源控制。氣體滅 火 設(shè) 備 間氣體滅火控制盤或火災(zāi) 報警控制器應(yīng)置于“自 動”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng) 誤報警時，須立即停止 設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但 氣體滅火設(shè)備未自動啟 動時，須立即啟動設(shè) 備；發(fā)現(xiàn)防護(hù)區(qū)域有人 員時，禁止手動啟動設(shè) 備或立即停止設(shè)備。對二氧化碳和其他有害 氣體，設(shè)施滅

22、火前防護(hù) 區(qū)現(xiàn)場的人員必須及時 撤離，噴放后人員嚴(yán)禁 進(jìn)入氣體滅火區(qū)域內(nèi)?；鹁懦?，應(yīng)立即打 開門窗及通風(fēng)裝置將廢 氣排凈后，方可以進(jìn)入 防護(hù)區(qū)。滅火器配置設(shè)備值班室、過道走廊干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米儲油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計方法項(xiàng)目內(nèi)容和要求主要設(shè)備指設(shè)備房內(nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。主要設(shè)備完 好率計算方 式主要設(shè)備完好率=主要設(shè)備中完好的計算點(diǎn)總 數(shù)十主要設(shè)備計算點(diǎn)總數(shù)X100%

23、o完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù) 性能指標(biāo)或國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。檢查要求每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組 織相關(guān)人員對公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢 查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計計算，并于12月15日 之前，將公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計表報職 能業(yè)務(wù)主管部門，職能業(yè)務(wù)主管部門按10%抽 樣核查，并統(tǒng)計全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。主要設(shè)供配電系統(tǒng)高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作 電源、備用發(fā)電機(jī)組、主要動力開關(guān)柜或動力 分配柜。備II- 算 點(diǎn)中央空 調(diào)系統(tǒng)冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜； 冷水機(jī)組及控制柜；末端空調(diào)風(fēng)柜和控制箱。給排水系統(tǒng)供水泵及控制箱；排水泵及

24、控制箱。泳池、水景系統(tǒng)單臺水泵及控制箱；單臺過濾附屬裝置（砂 缸）。消防系統(tǒng)1、消火栓泵及控制柜；2、噴淋泵及控制柜；3、消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；4、消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；5、消防控制主機(jī)以整體臺套為計算點(diǎn)（允許故障點(diǎn)或隔離點(diǎn)不得超過總數(shù)的3%,不得隔離單元回路）；6、消防廣播、電話主機(jī)系統(tǒng)回路單元；7、消防聯(lián)動柜整體控制回路；8、分割系統(tǒng)各防火卷簾門及控制箱；9、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報警主機(jī)。樓宇智 能化系 統(tǒng)1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實(shí)際安裝的攝像機(jī)數(shù)量 為單元設(shè)備；2、BA系統(tǒng)以一個系統(tǒng)為單元設(shè)備；3、門禁對講系統(tǒng)以終端門口機(jī)為單元設(shè)備；4、車場道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺進(jìn)、出口讀卡 機(jī)及閘

25、機(jī)為計算點(diǎn)；5、周界紅外報警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計算點(diǎn)；6、背景音樂系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點(diǎn)；7、巡更系統(tǒng)以整臺設(shè)備為計算點(diǎn)。電梯以整體每臺（套）設(shè)備（包括控制箱）為計算 點(diǎn)。（五）設(shè)施管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和要求強(qiáng)、弱電井、管道井1、墻面刷白，地面找平；2、管道井有排水地漏，每三層樓設(shè)置清潔取水口；3、強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。房屋本體、建筑小品1、外墻面保持外觀完好、整潔、無裂縫，建材 貼面的，無脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無破 損；涂料外墻，無脫落、無污漬、無亂張貼、亂 涂畫和亂懸掛現(xiàn)象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報箱、宣傳欄、兒童游樂設(shè)施、健身器材等公共配套設(shè)施須 保持完好，無污跡、無

26、松動、無脫漆；3、門窗、扶手、欄桿無松動，開關(guān)靈活，玻璃 完好；4、樓層地面、地磚平整、無裂縫、無起殼、無 破損；5、天臺隔熱層完好、無滲漏，通風(fēng)口無堵塞， 防護(hù)罩完好，屋面排水通暢，無堵塞。化糞池、污水井池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板完好，禁止隨 意開啟池蓋。水池、水箱1、結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申 辦二次供水衛(wèi)生合格證；2、水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣 管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；3、定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在水泵房運(yùn)行記錄上做好記錄。（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級評定項(xiàng)目內(nèi)容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面 積之

27、和，占總的房屋建筑面積的百分比。房屋完好率計算方式1、計算房屋完損等級，一律以建筑面積（M?） 為計算單位，評定時以幢為評定單位；2、房屋完好率二（完好房建筑面積+基本完好 房建筑面積）一總的房屋建筑面積X100%；3、房屋完損等級評定每三年一次，曲職能業(yè) 務(wù)主管部門組織落實(shí)，評定結(jié)果在房屋結(jié)構(gòu) 完損評定表、房屋裝修完損評定表、房屋設(shè)備完損評定表和房屋完損等級匯 總表中予以記錄。房屋完損標(biāo)1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、準(zhǔn)劃分設(shè)備三個部分的完好或損壞程度來劃分的；2、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一 般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個標(biāo)準(zhǔn)；3、房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu) 件、承重墻、屋

28、面和樓地面；4、裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹 灰、頂棚和細(xì)木裝修；5、設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及 特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯 等）。房屋完損等級分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分 的完好、損壞程度，房屋完損等級分為完好 房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、 危險房五類。完 損標(biāo) 準(zhǔn)完好 房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許 范圍的不均勻沉降；2、承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢 固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕；3、非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫 處不滲漏；磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；4、屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚

29、 少，排水暢通。5、樓地面：整體面層平整完好，無空鼓、裂 縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無碎 裂；裝修部分：1、門窗：完整、無損，開關(guān)靈活，玻璃、五 金齊全，紗窗完整，油漆完好；2、外抹灰：完整、牢固，無空鼓、剝落、破 損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)；3、內(nèi)抹灰：完整、牢固，無破損、空鼓和裂 縫；4、頂棚：完整、牢固，無破損、變形、腐朽 和下垂脫落，油漆完好；5、細(xì)木裝修：完整、牢固，油漆完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具 完好，零件齊全無損；2、電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完 好牢固，絕緣良好；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無 堵、冒、漏，使用正常；4、特種設(shè)

30、備：現(xiàn)狀良好，使用正常?；就旰梅拷Y(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過允許范圍的 不均勻沉降，但已穩(wěn)定；承重構(gòu)件：鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂 縫，混凝土有輕度剝落、露筋；鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表 面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點(diǎn)連接基本 完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。非承重墻：預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實(shí)， 間隔墻面層稍有破損；外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒 腳有侵蝕；石墻稍有裂縫、弓凸。屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材 防水層稍有空鼓、翹邊和封

31、口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂； 裝修部分：1、門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；3、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落；5、細(xì)木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基 本完好，個別零件殘缺損壞；2、電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完 好，個別零件損壞；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹 蝕，個別零件損壞，基本能正常使

32、用；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。結(jié)構(gòu)部分：兀損一般損害標(biāo) 房準(zhǔn)1、地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強(qiáng) 度不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等 影響；2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋栓的梁、柱、墻、板等局部變形、裂局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部 裂縫，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛 性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動、裂縫、風(fēng) 化：卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹 邊和封口脫開；冷膏、油膏等防水層部分有龜 裂、起紿、封口脫開。5、樓地面整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、 嚴(yán)重起砂；木地板部分有磨

33、損、蛀蝕、翹裂、松動和 稀縫，局部變形，有顫動；塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、 高低不平。裝修部分：1、門窗：有部分翹裂，樺頭松動，木質(zhì)腐 朽，開關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門窗變形、銹 蝕：玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起 皮剝落；2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層： 部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部 分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空 鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣 塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形 下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹 角、松動，部分壓條脫落，油漆老化；5、細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板

34、、掛 鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破 裂、松動，油漆老化；設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較 多積垢、銹蝕，個別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損 壞、殘缺；2、電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕 緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件 損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；4、特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對講、電 視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防 等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正 常使用。嚴(yán)重?fù)p壞房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑 動；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有 壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢

35、，對 上部結(jié)構(gòu)有明顯影響；2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋栓的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變 形、裂縫，栓剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂 變形，裂縫值超過設(shè)計規(guī)定的規(guī)定，栓剝 落面積占全面積的10%以上。鋼筋栓球（?。┬螒衙嬗袃A斜或變形，栓嚴(yán)重腐蝕 剝落、露筋銹蝕；鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松 脫，銹蝕嚴(yán)重；承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定 性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。3、非承重墻：鋼筋栓墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形， 嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重破損；磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、 風(fēng)化、腐蝕，抹灰層大片脫落，勒腳嚴(yán)重 侵蝕。4、屋面：嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)

36、重 裂縫、空鼓、風(fēng)化；屋面高低不平，排水 設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全；屋面的隔熱層、保溫層嚴(yán)重破損；剛性防 水層嚴(yán)重開裂、起殼、起砂；嵌縫料斷裂 脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動、裂縫、腐 蝕、破損。冷育、油育等防水層普遍老 化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫 開，瀝青流淌。5、樓地面整體水泥面層嚴(yán)重起砂、剝落，裂縫、沉 陷、空鼓；木地板嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動和稀 縫，變形和顫動；塊料面層嚴(yán)重松動、脫落、下沉、高低不 平、破碎、殘缺不全；裝修部分：1、門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，樺頭松 動翹裂；鋁合金、鋼制門窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻 璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化

37、剝落風(fēng)底；2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層： 嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、 裂縫、剝落；4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣 塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下 垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破 損，壓條脫落，油漆見底；5、細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛 鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破 裂、松動，油漆見底；設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏 水：衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺；2、電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老 化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安

38、 全用電要求；3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件 損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無法使 用；4、特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對講、電視 監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等 設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無法使用。評定完損等級方法1、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng) 完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完 損等級就是該分項(xiàng)所評定的完損等級；2、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個 完損標(biāo)準(zhǔn)，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項(xiàng)完 損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和 結(jié)構(gòu)部分符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房室的完 損等級應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確定；3、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一

39、個 完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面 分項(xiàng)完損程度下降一個等級；裝修或設(shè)備部分中也有一項(xiàng)完損程度下降一個等級，其余各項(xiàng) 仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該 房屋的完損等級應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級來確 定；4、房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、 屋面等級的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余 各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋 完損等級應(yīng)評為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。（七）工程維修工具管理.操作和維護(hù)規(guī)定K工程維修工具管理規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和要求總體要求1、部門負(fù)責(zé)人須建立工具臺帳，定期檢查維修 工具的使用、保管情況，做到帳實(shí)相符；2、工具保管人和使用人須愛護(hù)工具、正確使用 工具，定期檢修并保養(yǎng)工具

40、，確保工具完好、使用正常；3、維修工具未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止外借或 挪作他用；4、維修工具在使用中正常損壞或達(dá)到使用年限 時，由部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可以舊換新，經(jīng)查實(shí) 屬人為損壞，損壞人須照價賠償。個人使用工具1、維修人員須配置一個工具箱/包，箱/包蓋標(biāo) 注編號及姓名；2、責(zé)任人須保持工具箱/包外觀整潔，工具無缺 失；3、增補(bǔ)工具須由部門負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放：4、員工調(diào)離工作崗位時，須將工具箱/包交回部 門負(fù)責(zé)人，丟失或損壞須照價賠償。公用工具1、公用工具由班長負(fù)責(zé)保管，大修工具或?qū)Ｓ?工具須指定專人負(fù)責(zé)保管，領(lǐng)/借用須按照相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并做好領(lǐng)/借用記錄；2、工具責(zé)任人每月全面檢查一次，每季

41、度至少 全面保養(yǎng)一次，并做好記錄；3、公用工具歸還時，須由班長和借用人共同進(jìn) 行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由借用人照價賠 償；4、電動工具須存放在指定的干燥貨架上，做好 標(biāo)識，分類擺放。2.工程維修工具安全操作與維護(hù)規(guī)定項(xiàng)目內(nèi)容和要求1、使用前須檢查電源漏電保護(hù)器是否可靠，檢查 工具的護(hù)罩、手柄或其他部件，如有損壞及時維總體要求修或更換；2、保持工作場所和工作臺面整潔，電動工具須保 持干燥，禁止用水沖洗，禁止拆除或更換電動工具原有插頭，禁止在可燃液/氣體儲存地使用；3、電源線路、插頭、開關(guān)須絕緣可靠，防止觸電 事故發(fā)生；4、在易燃易爆場所作業(yè)時，須做好相應(yīng)的防火措施，并配備足夠的滅火器材；5、禁

42、止踩踏、拖動、拉扯導(dǎo)線，避免導(dǎo)線觸及高 熱體、尖銳金屬邊緣或沾油脂等情況；6、使用中出現(xiàn)高熱、異聲異響等異常現(xiàn)象時，須 立即停止使用，故障排除后方可使用，非專職人 員禁止擅自拆卸和修理工具；7、電氣裝置遇跳閘時，須查明原因，排除故障后 方可合閘；8、在潮濕環(huán)境、金屬構(gòu)架、壓力容器、管道等場 所作業(yè)時，須使用雙重絕緣或加強(qiáng)絕緣的電動工 具；9、使用電壓須與銘牌上規(guī)定電壓相符；10、鉆孔或切割前須了解隱蔽敷設(shè)管線的走向， 注意避開工作物中的鋼筋、電（網(wǎng)）纜線、管線 等；11、在高空作業(yè)時須做好必要的防護(hù)措施，如搭 設(shè)腳手架、系好安全帶等，并有專人現(xiàn)場監(jiān)護(hù)；12、注意自身防護(hù)工作，身體禁止接觸接地的

43、金 屬體，禁止帶病、疲勞作業(yè)。電鉆、臺 鉆、沖擊 鉆、電錘1、使用前須檢查手柄、開關(guān)、導(dǎo)線及插頭完好無 損，進(jìn)行空載試驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用；2、裝卸鉆頭時，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動后進(jìn) 行，禁止戴手套操作；3、遇停電、離開或轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)、傳遞時，須切 斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動后進(jìn)行；4、鉆孔時先將鉆頭的軸線方向垂直于工作面，控制鉆頭不要四處擺動，握緊手柄，然后開動，用 力適度，避免鉆頭損壞：轉(zhuǎn)速若急劇下降，應(yīng)減 少用力，防止電機(jī)過載，避免長時間連續(xù)使用。電鋸、電 刨、云石機(jī)1、使用詢須檢查調(diào)整刀具的工具和固定扳手是否 取出，進(jìn)行空載試驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)正常后方可使用；2、通電前須保證工具處于關(guān)閉狀態(tài)；

44、3、使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝 安全防護(hù)罩和擋板，禁止使用有裂縫和缺齒的鋸 片；4、作業(yè)時嚴(yán)禁戴手套。角磨機(jī)、手砂輪1、螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無裂紋、不偏 心，禁止使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片 磨損至距夾板邊緣25mm時，須及時更換砂輪片；2、使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn) 固，螺帽不得過緊；3、禁止使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口 或接觸過油、堿類的砂輪，禁止將受潮的砂輪片 自行烘干使用；4、作業(yè)時須配戴防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁戴手套；3、禁止用砂輪機(jī)的側(cè)面打磨匸件，操作時禁止反 轉(zhuǎn)逆行。1、使用前須檢查并確認(rèn)電動機(jī)、電纜線均正常， 保護(hù)接地良好，防護(hù)裝置安全有

45、效，鋸片選用符 合要求，安裝正確；道路切割機(jī)、云石切割機(jī)2、啟動后須空載運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查并確認(rèn)鋸片運(yùn)轉(zhuǎn)方向 正確，升降機(jī)構(gòu)靈活，運(yùn)轉(zhuǎn)中無異常、異響方可 作業(yè)；3、道路切割機(jī)須設(shè)電源控制開關(guān)，使用絕緣材料 扶手；4、切割厚度須按機(jī)械出廠銘牌規(guī)定進(jìn)行，禁止超厚切割;5、電源線禁止在地上拖動，無人扶機(jī)的情況下禁 止運(yùn)行；6、操作及整理電源線時，須保證電源處于斷開狀 態(tài)，禁止在運(yùn)轉(zhuǎn)中檢查、維修各部件；7、作業(yè)時須防止雜物、泥塵混入電動機(jī)內(nèi)，鋸臺 上和構(gòu)件鋸縫中的碎屑須采用專用工具及時清 除；8、當(dāng)機(jī)殼溫度過高、碳刷產(chǎn)生火花時，須立即停 機(jī)檢查處理；9、切割過程中用力應(yīng)均勻適當(dāng)，當(dāng)發(fā)生刀片卡死 時，須立即停機(jī)

46、，慢慢退出刀片，重新對正后再 切割；10、作業(yè)時禁止帶手套；11、作業(yè)后須清潔機(jī)身，擦干鋸片，排放水箱余水，收回電纜線，存放在干燥、通風(fēng)處。管道疏通機(jī)1、在狹窄場地、潮濕或有積水等特殊環(huán)境下操 作，須有可靠的安全防護(hù)措施，并安排專人在現(xiàn) 場監(jiān)護(hù)；2、操作完畢后，先拔下電源插頭，再作場地清 理，禁止用水直接沖洗機(jī)器；3、在戶外使用器具時，采用戶外專用的絕緣電纜 作為延長導(dǎo)線，并使用移動開關(guān)箱（座）。電焊機(jī)1、接電源通電前，須確認(rèn)焊機(jī)電壓等級和電源分 接口位置；2、禁止使用受潮焊條；3、作業(yè)時須穿防護(hù)服、防護(hù)手套，戴防護(hù)面罩， 禁止在易燃易爆區(qū)域進(jìn)行焊接作業(yè)；4、現(xiàn)場做好防火措施，配備相應(yīng)數(shù)量的干

47、粉滅火 器。第四篇工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)1、倒閘操作流程倒閘操作時，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)制度, 填寫倒閘操作（停電）倒閘操作（送電） 表。2. 變壓器投運(yùn)操作流程3高壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程4、低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行操作流程5低壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)維保等級內(nèi)容和要求日常維護(hù)保養(yǎng)1、檢查儀表、指示燈，確保正常；2、檢查配電柜內(nèi)母排、電纜接頭，確保無發(fā)熱變色等 異常情況；3、檢查接地線，確保無銹蝕、松動；4、檢查電容器，確保無滲漏、膨脹、放電等情況，確 保電容器外殼接地可靠、電容器工作溫度正常；5、測試無功補(bǔ)償控制器，確保工作正常；6、用紅外測溫儀測量從變壓器到電源柜間封閉母排

48、的 溫度，確保工作溫度不超過規(guī)定值；7、清潔配電柜外表，確保干凈、整潔；8、將檢查情況記錄在高低壓配電室運(yùn)行記錄“特 殊情況記錄”中。按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 外，還包含如下內(nèi)容：1、檢查母線及其引下線，確保連接良好；2、檢查、緊固電纜頭、接線栓頭，確定牢固可弟；一級維護(hù)保養(yǎng)3、檢查二次回路接線，確保連接可靠，對地絕緣電阻 大于0. 5MQ；4、檢查電容柜，進(jìn)行手動測試，確保正常；5、檢查受電柜、聯(lián)絡(luò)柜的控制器開關(guān)，確保正常；6、手動調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，確?？煽浚?、檢查各空氣開關(guān)和中間繼電器，確保正常；8、對配電柜內(nèi)部設(shè)備進(jìn)行清潔，確保無灰塵、雜物；9、擰緊設(shè)備上所有緊

49、固螺絲，確保無松動；10、對應(yīng)急配電柜做保養(yǎng)時，須把發(fā)電機(jī)的控制開關(guān)打在手動位置：11、將檢查情況在低壓配電柜保養(yǎng)記錄做好記 錄。二級維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容 夕卜，還包含如下內(nèi)容：1、檢查抽屜式開關(guān)柜，確保拉出和推入靈活，機(jī)械閉 鎖可靠，接觸器觸頭良好，開關(guān)到位；2、檢查斷路器，確保觸頭彈力正常，滅弧柵完好；3、緊固抽屜式開關(guān)內(nèi)的各連接螺釘和互感器、測量儀 表、指示燈等二次回路各接線頭，確保連接可靠；4、用搖把對斷路器進(jìn)行搖入和搖出檢查，確保靈活操 作；5、手動調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，確?？煽?；6、對配電柜內(nèi)部及各元器件進(jìn)行清潔，確保無灰塵、雜物；7、將檢查情況在低

50、壓配電柜保養(yǎng)記錄做好記錄。6發(fā)電機(jī)組運(yùn)行操作流程7、發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)維保 等 級內(nèi)容和要求日常維護(hù)保養(yǎng)1、斷開發(fā)電機(jī)組輸出開關(guān)，將控制開關(guān)置于“停機(jī)”狀 態(tài)，并按下“緊急停機(jī)”按鈕，拆掉啟動用蓄電池負(fù)極接 線；2、檢測控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，確保正 常；3、用萬用表的直流電壓檔，測量浮充電電壓，在柴油發(fā) 電機(jī)組保養(yǎng)記錄做好記錄；4、斷開浮充電，測量蓄電池單組電壓、電解液比重、液 位，在發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)記錄做好記錄；5、檢查各蓄電池組接頭，確保無松動、銹蝕，導(dǎo)電育養(yǎng)護(hù) 良好；6、打開輸出斷路器前蓋，檢查動靜觸頭，調(diào)整觸頭壓力, 并進(jìn)行斷路器分?jǐn)嘣囼?yàn)，確保正常；7、檢查燃油、潤滑油的

51、油質(zhì)和油量，冷卻水水質(zhì)及水量, 確保油量、水量充足，油質(zhì)、水質(zhì)合格；8、進(jìn)行運(yùn)行測試，并在發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄做好記錄；9、清潔柴油發(fā)電機(jī)組，確保無灰塵、無滲漏；10、將機(jī)組恢復(fù)到“自動”狀態(tài)，合上輸出開關(guān)。級維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外， 還包含如下內(nèi)容：1、檢查各傳動部分的潤滑油，確保油量充足，油質(zhì)合格；2、檢查各皮帶傳動部分的皮帶，確保松緊度合適；3、檢查運(yùn)行送、排風(fēng)機(jī)，確保風(fēng)量足，轉(zhuǎn)動靈活，無異常 噪聲；4、檢查柴油機(jī)空氣阻塞指示器，確保在正常范圍工作；5、斷開控制柜內(nèi)所有電源、熔斷器，清潔控制柜，確保無 灰塵、雜物，檢查所有接頭、觸點(diǎn)，確保接頭無燒壞和發(fā) 熱等現(xiàn)象；6、啟動機(jī)組，空載運(yùn)行15分鐘左右，用萬用表檢測機(jī)組 啟動時蓄電池的電壓降，將運(yùn)行時的油壓、水溫、輸出電 壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計運(yùn)行時間等參數(shù)在柴油發(fā)電機(jī) 組保養(yǎng)記錄和發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄做好記錄；7、將本次機(jī)組運(yùn)行的參數(shù)與上次運(yùn)行記錄相比較，分析有 無異常情況；8、將機(jī)組控制開關(guān)置于自動待機(jī)狀態(tài)，并合上輸出開關(guān)。按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，二還包含如下內(nèi)容：級1、對蓄電池組進(jìn)行“兩充兩放”保養(yǎng)；維2、檢測發(fā)電機(jī)繞組對地絕緣電阻，確保阻值不低于1MQ