遼寧沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告04年上半年(1)

1、遼寧沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告（04年上半年）今年上半年,沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控的背景下和本市房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的動(dòng)力作用下,出現(xiàn)了購(gòu)銷(xiāo)兩旺、各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行良好的局面。其中新建商品房銷(xiāo)售的同比增幅較大，改變了近幾年一直略低于存量房轉(zhuǎn)讓面積的狀態(tài)，自進(jìn)入二季度以來(lái)保持了領(lǐng)先態(tài)勢(shì)；但是，供求結(jié)構(gòu)仍然存在不均衡的突出問(wèn)題，須采取措施進(jìn)一步調(diào)整和引導(dǎo)改善供給結(jié)構(gòu)。一、 關(guān)于宏觀(guān)調(diào)控政策落實(shí)情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作進(jìn)展情況 為全面落實(shí)國(guó)務(wù)院宏觀(guān)調(diào)控政策的要求，結(jié)合沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，2004年上半年，我市側(cè)重解決了住宅供給結(jié)構(gòu)不合理和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。具體措施如下：1

2、、  實(shí)施政府補(bǔ)貼低價(jià)房的政策 我市現(xiàn)已安排開(kāi)工建設(shè)40萬(wàn)平方米的政府補(bǔ)貼低價(jià)房，并采取措施進(jìn)一步落實(shí)，力求年底竣工并分配到戶(hù)；此外，擬增加安排20萬(wàn)平方米作為后備。這樣就可以大約解決1.2萬(wàn)戶(hù)低收入家庭居民住房,既解決了這部分中低收入困難住戶(hù)的居住問(wèn)題,又能減輕市場(chǎng)對(duì)存量住房求大于供的壓力,同時(shí)又對(duì)增量住房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快起到一定的抑制作用。2、  控制城市拆遷總量 為了緩解因拆遷安置而使居民住房需求過(guò)度膨脹和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的不良狀況，我市調(diào)整了2004年拆遷規(guī)劃，將全年拆遷總量削減為4萬(wàn)戶(hù)。我市還重新出臺(tái)沈陽(yáng)市城市房屋拆遷管理辦法和相應(yīng)配套措施，嚴(yán)格實(shí)施依法拆遷，對(duì)于重大拆遷

3、項(xiàng)目實(shí)行科學(xué)論證，并盡可能壓縮拆遷總體規(guī)模，預(yù)計(jì)今年實(shí)際拆遷控制在3萬(wàn)戶(hù)以?xún)?nèi)。3、  推出近郊區(qū)大型居住區(qū)規(guī)劃 為了改善我市住房市場(chǎng)累積形成的不合理供給結(jié)構(gòu)，增加中低收入居民購(gòu)房需求的有效供給，我市在4月份推出了“二環(huán)路”以?xún)?nèi)近郊區(qū)十大居住地塊，并面向全國(guó)招商，政府承諾給予各種優(yōu)惠政策，引起全國(guó)眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，現(xiàn)已落實(shí)了4處地塊。這是我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重大調(diào)整，這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，必將對(duì)改善沈陽(yáng)市住房供給結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持久發(fā)生重大影響。上述措施的實(shí)行，是我市結(jié)合本地實(shí)際情況，落實(shí)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，推動(dòng)本市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、在交易量大幅度上升同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格漲幅穩(wěn)步回落。商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比增幅已由年初的15.8%降為6月份的1.4%，商品住宅價(jià)格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的1.1%，房?jī)r(jià)回落趨勢(shì)為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康地發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保證。我市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作,由于體制和業(yè)務(wù)工作相對(duì)分散等原因,市政府尚未行文明確由哪一部門(mén)牽頭負(fù)責(zé),因此在總體上仍未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展.目前的具體情況是:在去年11月建設(shè)部召開(kāi)35個(gè)大中城市有關(guān)部門(mén)參加的會(huì)議,部署各城市開(kāi)展建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的工作后,我局和市建委都分別向市政府上報(bào)了建立沈陽(yáng)市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的報(bào)告及設(shè)想方案。但因市政府

5、至今尚未批文明確誰(shuí)來(lái)牽頭負(fù)責(zé),所以我市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的建設(shè)工作在總體上尚未啟動(dòng)。但是，從我局近些年來(lái)所做的這方面工作來(lái)看，也有了一些有利的基礎(chǔ)。我局已建成并運(yùn)行多年的沈陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)站，除登錄全行業(yè)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就是堅(jiān)持按月定期發(fā)布房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要指標(biāo)數(shù)據(jù)信息，包括商品房銷(xiāo)售合同備案、存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易數(shù)據(jù)信息及主要城區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指數(shù)體系，不僅為政府決策起到了一定的參考作用，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供了有益的服務(wù)，得到了房產(chǎn)行業(yè)的較好評(píng)價(jià)。我局今年又投資1 千萬(wàn)元，統(tǒng)一整合房產(chǎn)交易與房屋權(quán)

6、屬登記發(fā)證的業(yè)務(wù)流程網(wǎng)絡(luò)，形成高效的一體化運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)。另外，我局自去年開(kāi)始，通過(guò)與沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所合作，擴(kuò)大采集其他部門(mén)形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)多方面數(shù)據(jù)，并利用這一合作“外腦”共同進(jìn)行定期的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析工作，為我市房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)與微觀(guān)決策供科學(xué)依據(jù)。二、當(dāng)前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 根據(jù)我局現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息工作采集的主要指標(biāo)數(shù)據(jù)，對(duì)我市今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)情分析如下：4、  上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要指標(biāo)數(shù)據(jù) （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 16月，房地產(chǎn)施工面積1628.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)72.2%;其中住宅1297.2萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)69%.新開(kāi)工面積603.9萬(wàn)

7、平方米,同比增長(zhǎng)89.9%;其中住宅472.6萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.8%.商品房竣工57.5萬(wàn)平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)57%.16月,全市房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資89.68億元,同比增長(zhǎng)149.7%;其中住宅建設(shè)完成投資66.49億元,同比增長(zhǎng)130.7%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計(jì)局提供)(2)商品房、商品住宅銷(xiāo)售情況 16月,全市商品房銷(xiāo)售面積136.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售額40.8億元,同比分別增長(zhǎng)49.1%和51.1%;其中商品住宅銷(xiāo)售面積126.3,銷(xiāo)售額36.8億元,同比分別增長(zhǎng)61.3%和62.1%.(以上數(shù)據(jù)由市統(tǒng)計(jì)局提供)另?yè)?jù)我局商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案統(tǒng)計(jì),

8、16月，全市商品房實(shí)際銷(xiāo)預(yù)售31526套，面積為349.7萬(wàn)平方米，合同金額109。39億元，同比分別增長(zhǎng)71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面積324.6萬(wàn)平方米，金額98.1億元，同比分別增長(zhǎng)76.2%、57.9%和59.1%。（3）存量房、存量住宅轉(zhuǎn)讓情況 16月，全市存量房交易面積303.1萬(wàn)平方米，交易額60.14億元，分別比上年同期增長(zhǎng)18%和52%；其中存量住宅交易面積240.5萬(wàn)平方米，交易額47.38億元，分別比上年同期增長(zhǎng)15.5%和47.9%。（4）房屋租賃備案情況 16月，全市非居住房屋租賃備案登記2995件，登記面積60。2萬(wàn)平方米，租金總額

9、4.。41億元，同比分別增長(zhǎng)37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金為732.9元/平方米，同比下降16.2%。（5）商品房空置狀況 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局今年15月份的統(tǒng)計(jì)，我市商品房空置一年以上的為201.4萬(wàn)平方米，其中空置商品住宅為171.6萬(wàn)平方米；按年限分，空置13年的商品房179.7萬(wàn)平方米，其中商品住宅155.5萬(wàn)平方米；空置3年以上的商品房21.7萬(wàn)平方米，其中住宅16.1萬(wàn)平方米。（6）商業(yè)銀行住房抵押貸款登記狀況 16月份，沈陽(yáng)市各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款抵押登記為45.27億元，同比增加41%。2、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售及空置結(jié)構(gòu)分析 （1）16月商品房銷(xiāo)假預(yù)售結(jié)構(gòu)分析 因無(wú)市統(tǒng)

10、計(jì)局提供的詳細(xì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)依據(jù)我局房地產(chǎn)交易中心的合同備案數(shù)據(jù)進(jìn)行此項(xiàng)結(jié)構(gòu)分析。A.商品房銷(xiāo)預(yù)售面積分析16月,我市商品房銷(xiāo)預(yù)售合同備案面積349.7萬(wàn)平方米，其中商品住宅合同備案面積324.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)54.3%和57.9%。詳見(jiàn)表1: 表1: 16月月份沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)預(yù)售面積分析表項(xiàng) 目 類(lèi) 別銷(xiāo)預(yù)售面積(萬(wàn)平方米)所占比例(%)與上年相比(%)總 計(jì)349.7100154.3  其    中住  宅小計(jì)324.692.9157.9普通住宅320.6占住宅98.8160.2別墅4.0占住宅1.275.5網(wǎng)點(diǎn)16.84.8106.3辦公用房 寫(xiě)

11、字樓3.30.9300.0車(chē)庫(kù)及其它4.91.4122.5B.商品房銷(xiāo)預(yù)售金額分析 16月,我市商品房合同備案銷(xiāo)預(yù)售金額109.39億元,其中商品住宅合同備案銷(xiāo)預(yù)售額98.11億元,同比增長(zhǎng)53.5%和59.1%.詳見(jiàn)表2:表2: 16月月份沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)預(yù)售金額分析表項(xiàng) 目 類(lèi) 別銷(xiāo)預(yù)售金額(億元)所占比例(%)與上年相比(%)總 計(jì)109.39100153.5  其    中住  宅小計(jì)98.1189.7159.1普通住宅96.11占住宅98.0161.9別墅2.00占住宅2.088.9網(wǎng)點(diǎn)7.917.2104.1辦公用房 寫(xiě)字樓1.651.5311

12、.3車(chē)庫(kù)及其它1.721.6117.0  C. 商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段套數(shù)分析 表3: 16月月份沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段套數(shù)分析表價(jià)格類(lèi)別(每平方米)套數(shù)所占比例(%)與上年相比(%)2000元以下23688.368.220012005元527918.4140.025013500元1609556.2276.735014500元319211.2184.245015500元11163.9116.75500元以上5832.0115.0總計(jì)28633100176.2  D.商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段面積分析 表4: 16月月份沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段面積分析表價(jià)格類(lèi)別(每

13、平方米)銷(xiāo)預(yù)售面積(萬(wàn)平方米)所占比例(%)2000元以下24.57.520012500元55.417.125013500元181.255.935014500元41.612.845015500元14.04.35500元以上7.72.4  從表中可見(jiàn),雖然高價(jià)位商品住宅(多是大戶(hù)型)面積比例略高于套數(shù)比例,但仍然可以看出,銷(xiāo)預(yù)售面積和價(jià)位成反比關(guān)系,價(jià)位越高,銷(xiāo)預(yù)售面積減少。E.商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同面積段套數(shù)分析 表5：16月份沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同面積段套數(shù)分析表類(lèi)別套內(nèi)面積 銷(xiāo)預(yù)售套數(shù) 所占比例（%） 80平方米以下 4745 16.5 80100平方米 6118 21.4 100

14、130平方米 9870 34.5 130160平方米 5324 18.6 160200平方米 2030 7.1 200平方米以上 546 1.9 從表中分析可看出，不同套內(nèi)面積與銷(xiāo)預(yù)售套數(shù)的關(guān)系像一個(gè)橄欖球型，兩頭小中間在。但這并不完全符合廣大居民消費(fèi)意愿。據(jù)問(wèn)卷調(diào)查得知，小戶(hù)型是廣大居民心目中主導(dǎo)戶(hù)型，但由于小戶(hù)型供應(yīng)量小，故而銷(xiāo)售比例較小。F，商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同面積段面積分析 表6： 16月份沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同面積段面積分析表套內(nèi)面積類(lèi)別 銷(xiāo)預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 所占比例（%） 80平方米以下 30.4 9.4 80100平方米 56.4 17.4 100130平方米 112.1 3

15、4.6 130160平方米 76.4 23.5 160200平方米 35.1 10.8 200平方米以上 14.1 4.3 從問(wèn)卷中可知,上述比例是不夠合理的,小戶(hù)型供應(yīng)量太少。  G.商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段金額分析 表7：16月份沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同價(jià)位段金額分析表價(jià)格類(lèi)別（每平方米）銷(xiāo)預(yù)售金額（億元）所占比例（%）2000元以下4.134.220012500元12.7813.025013500元52.6953.735014500元16.3316.745015500元6.967.15500元以上5.225.3H.商品住宅銷(xiāo)預(yù)售不同面積段金額分析 表8：16月份沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)

16、預(yù)售不同面積段金額分析表套內(nèi)面積類(lèi)別銷(xiāo)預(yù)售金額（億元）所占比例（%）80平方米以下8.939.180100平方米15.1615.5100130平方米31.9332.5130160平方米23.5224.0160200平方米12.0512.3200平方米以上6.536.6  (2)16月份存量房交易結(jié)構(gòu)分析 A.         存量房交易面積分析表9： 16月份沈陽(yáng)市存量房交易面積分析表項(xiàng)目類(lèi)別交易面積（萬(wàn)平方米）所占比例（%）總 計(jì)303.0100住 宅小 計(jì)240.579.4普通住宅148.5占住宅61

17、.8房改住宅89.5占住宅37.2高檔公寓別墅0.3占住宅0.1其 它2.2占住宅0.9非 住 宅小 計(jì)62.520.6商服用房23.8占非住宅38.1辦公用房9.8占非住宅15.7廠(chǎng)房用房5.9占非住宅9.4其 它22.96占非住宅36.8  B.        存量房交易金額分析表10: 16月份沈陽(yáng)市存量房交易金額分析表項(xiàng)目類(lèi)別交易金額（億元）所占比例（%）總 計(jì)60.14100住 宅小 計(jì)47.3878.8普通住宅28.04占住宅59.2房改住宅18.78占住宅39.6高檔公寓別墅0.11占住宅0.2其 它

18、0.44占住宅0.9非 住 宅小 計(jì)12.7621.2商服用房6.62占非住宅51.9辦公用房2.53占非住宅19.8廠(chǎng)房用房0.48占非住宅3.8其 它3.13占非住宅24.5  C.        存量住宅交易套數(shù)分析表11： 16月份沈陽(yáng)市存量住宅交易套樓分析表項(xiàng)目類(lèi)別套 數(shù)所占比例總 計(jì)38152100普通住宅2202857.7房改住宅1569341.1高檔公寓別墅110.1其 他4201.1  (3)16月份空置商品房結(jié)構(gòu)分析 A.     &#

19、160;  空置商品住宅不同價(jià)位段結(jié)構(gòu)分析表12：16月份沈陽(yáng)市空置商品房不同價(jià)位段結(jié)構(gòu)分析表  項(xiàng) 目空置面積所占比例（%）2000元以下3.720013000元51.03001400015.240015000元16.35000元以上13.8  B.        空置商品住宅不同面積段結(jié)構(gòu)分析表13： 16月份沈陽(yáng)市空置商品房不同面積段結(jié)構(gòu)分析表項(xiàng)目類(lèi)型空置面積所占比例（%）60平方米以下0.261100平方米4.7101120平方米21121150平方米30.3151平方米以上43.8&#

20、160; 從上表可以看出，套內(nèi)面積120平方米以上的空置房占空置總量的74.1%，此部分商品房滯銷(xiāo)與累積狀況仍很明顯。3. 16月份沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) （1）房地產(chǎn)投資超高速增長(zhǎng) 16月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成89.68億元，比上年同期增長(zhǎng)149.7%；其中住宅建設(shè)投資完成66.49億元，比上年同期增長(zhǎng)130.7%。房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)性固定資產(chǎn)投資額的35.2%，比我市面上同期固定資產(chǎn)投資增幅高出74.5個(gè)百分點(diǎn)（16月我市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成255.1億元，同比增長(zhǎng)75.2%）。（2）商品房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng) 16月，據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我市商品房銷(xiāo)售面積和金額同經(jīng)增長(zhǎng)49.1%和51

21、.1%，其中商品住宅同比增長(zhǎng)61.3%和62.1%；按我局合同備案統(tǒng)計(jì)，商品房銷(xiāo)預(yù)售同比增長(zhǎng)54.3%和53.5%，商品住宅銷(xiāo)預(yù)售同比增長(zhǎng)57.9%和59.1%。商品房銷(xiāo)售面積不僅增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)存量房，而且合同備案的面積總量也出現(xiàn)了近年來(lái)首次反超存量房的局面，說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。（3）存量房交易增幅略有回落 16月，全市存量房交易面積與交易額分別比上年同期增長(zhǎng)18%和51.1%；其中存量住宅交易面積與交易額分別比上年同期增長(zhǎng)15.5%和47.9%。由于拆遷節(jié)奏放緩等原因，使得存量房交易的增幅在近幾個(gè)月略有回落。（4）商品房?jī)r(jià)格大幅上升的勢(shì)頭得到緩解 16月，我市商品房平均價(jià)格

22、（按市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算）為2984.6元/平方米，商品住宅價(jià)格為2913.7元/平方米，同比分別上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。6月份當(dāng)月，我市商品房和商品住宅價(jià)格分別為2881元/平方米和2800.8元/平方米，同比分別上升1.4%和下1.1%，與去年同期基本持平。據(jù)分析，6月份我市商品房?jī)r(jià)格實(shí)際上平均漲幅為5%左右，但因?yàn)楹诵某菂^(qū)交易量大幅下降，城郊區(qū)交易量大幅度上升，權(quán)重發(fā)生變化，從而帶動(dòng)全市商品房?jī)r(jià)格與2003年同期持平（詳見(jiàn)表14和表15）表14： 2004年16月份沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析表月份項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月16月價(jià)格（元/）3189

23、318930422972.93135.728812984.6環(huán)比增長(zhǎng)（%）9.40-4.6-5.69.1-8.1  同比增長(zhǎng)（%）15.815.8147.914.11.48.3同比增長(zhǎng)值（元）435.3435.3373.8210.4387.239.2228.3表15： 2004年16月份沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析表月份項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月16月價(jià)格（元/）3084.73084.73031.62750.93084.92800.82913.7環(huán)比增長(zhǎng)（%）10.60-1.7-9.312.1-9.2  同比增長(zhǎng)（%）18.318.317.34.513.4-1.17.3同比

24、增長(zhǎng)值（元）477.6477.6446.7119.4364-32.4197.6(5)存量房?jī)r(jià)格增幅較大 今年6月份，我市存量房平均價(jià)格為每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上張460.8元；其中存量住宅平均價(jià)格為每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上漲481.28元。(6)外籍和外埠開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 目前由于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)良好，呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展?jié)摿?，從而吸引了大批?guó)外和外埠開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入我市開(kāi)發(fā)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有91家外資企業(yè)和38家外埠企業(yè)來(lái)沈投資。截止6月底，僅外資企業(yè)的房地產(chǎn)投資就達(dá)2.13億美元，同比增長(zhǎng)50.3%，約占16月全市房

25、地產(chǎn)投資額的19.6%。(7)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展增速明顯 據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，16月我市商業(yè)房地產(chǎn)完成投資15.49億元，同比增長(zhǎng)1.59倍，所占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面積226.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74%。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，逐步地改變著沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。三、當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體判斷 1.          房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期和大眾消費(fèi)時(shí)代 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在走過(guò)近三年的調(diào)整期后，駛?cè)肓丝燔?chē)道，處在加速發(fā)展階段。今年16月份，商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)出大幅度增長(zhǎng)的新趨勢(shì)。

26、它標(biāo)志著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于我市本輪發(fā)展周期的快速增長(zhǎng)階段，總體上仍是持續(xù)、快速、健康發(fā)展的形勢(shì)。我市住房消費(fèi)已進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代，今年16月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅銷(xiāo)售量已占整個(gè)商品住宅銷(xiāo)售量的80.5%，表明中等及其以下水平住房消費(fèi)群體占絕大部分比例。一方面表明在商品房消費(fèi)的金字塔結(jié)構(gòu)中，呈現(xiàn)由底部向上推進(jìn)的狀態(tài)；另一方面也表現(xiàn)出存量房和增量房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)帶動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展動(dòng)力。2.          目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售比例協(xié)調(diào)

27、 去年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為177.3億元，商品房銷(xiāo)預(yù)售合同備案金額為164.99億元，投資銷(xiāo)售比為93.1%，遠(yuǎn)高于專(zhuān)家學(xué)者目前公認(rèn)為7080%的一般標(biāo)準(zhǔn)。2004年截止6月底，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成89.68億元，同期商品房銷(xiāo)售合同金額109.39億元，投資銷(xiāo)售比為122%。目前我市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額已出現(xiàn)反超現(xiàn)象，說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)協(xié)調(diào)良好。3.          新建商品房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率處于合現(xiàn)區(qū)間 我市新建商品房開(kāi)發(fā)成本平均為2500元/平方米左右，新建商品房開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)約為500700元/平方米

28、，凈潤(rùn)為300500元/平方米，約占全部開(kāi)發(fā)成本的15%20%，不存在暴利現(xiàn)象。而在我市住宅項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售的平均周期為兩年左右，項(xiàng)目成本年利潤(rùn)率為7.5%10%之間，處于合理區(qū)間。4.          住房消費(fèi)處于理性狀態(tài)，終級(jí)消費(fèi)比例較大 據(jù)調(diào)查分析，我市商品住宅銷(xiāo)售量的85%以上是消費(fèi)者購(gòu)房自住，屬于投資性購(gòu)房比例在10%左右。沈陽(yáng)市由于前些年經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較困難，占較大比例的產(chǎn)業(yè)職工購(gòu)房比例小，隨著近幾年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和房改的深入推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)房支付能力增強(qiáng)，以改善居住條件為目的的居民購(gòu)房大量增加，因

29、此住房終極消費(fèi)是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流。由于終極消費(fèi)比例較大，投資炒房比例相對(duì)較小，炒作空間不在。甚至溫州炒房團(tuán)也無(wú)法進(jìn)入。5.          房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售比例協(xié)調(diào)2003年，我市增量商品房銷(xiāo)售與存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有面積雙雙突破了500萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)造了新的歷史記錄，增量房和存量房的比例1：1.07；2004年16月份，我市增量房銷(xiāo)售面積和存量房交易面積比例為115.4:1。從中可以看出，我市增量房和存量房轉(zhuǎn)讓面積基本保持著1比1的比例關(guān)系，這說(shuō)明當(dāng)前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于良性聯(lián)動(dòng)、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)

30、發(fā)展的均衡良好局面。總之，依據(jù)上述分析，可以認(rèn)為我市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)是健康的，處于可持續(xù)發(fā)展的良性狀態(tài)，不存在過(guò)熱現(xiàn)象。四、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與潛在風(fēng)險(xiǎn)的分析 當(dāng)前沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持良好態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%，地方財(cái)政收入完成58.36億元，增長(zhǎng)35,6%，利用外資直接投資9.44億元，增長(zhǎng)55.4%，全市經(jīng)濟(jì)處于快速健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，同時(shí)國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)措施將會(huì)逐步得以落實(shí)。因此我市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨者空前良好的大環(huán)境，使我市房地產(chǎn)業(yè)面臨者嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但是，目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件居于主導(dǎo)地位，其走勢(shì)將體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：1、  有效需求將持續(xù)在幅度增

31、長(zhǎng)到2003年底，我市人均住房建筑面積為20.12平方米，比全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積23.67平方米低3.55平方米，比遼寧省城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積20.24平方米低0.12平方米,歷史欠賬較多，群眾要求改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在36萬(wàn)元之間的中等收入家庭，已成為市購(gòu)房主力。由此推動(dòng)當(dāng)前我市整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。據(jù)2003年年底對(duì)全市居民住房消費(fèi)大規(guī)模問(wèn)卷調(diào)查分析，對(duì)住房滿(mǎn)意的僅占24%，明確表態(tài)不滿(mǎn)意的占32%，認(rèn)為一般的占44%。這就意味著我市居民急于改善住房條件的有近三分之一，潛在的要改善住房條件的占有五分之二，這反映居民近期購(gòu)

32、房熱情相當(dāng)旺盛。2、  拆遷節(jié)奏明顯放緩2004年16月，我市共有拆遷項(xiàng)目47項(xiàng)，拆遷居民18224戶(hù)，拆遷面積87萬(wàn)平方米，拆遷分置資金15億元。依據(jù)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策和控制拆遷規(guī)劃要求，我市下半年的城市房屋拆遷將以促進(jìn)城市發(fā)展的重要項(xiàng)目為主，嚴(yán)格拆遷審批，預(yù)計(jì)下半年拆遷1.2萬(wàn)戶(hù)，今年拆遷居民的規(guī)模約控制在3萬(wàn)戶(hù)左右。3、房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng) 當(dāng)前,我市房地產(chǎn)業(yè)基本上進(jìn)入市場(chǎng)導(dǎo)向型的發(fā)展模式。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)旺盛，從而會(huì)極大刺激房地產(chǎn)投資。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將會(huì)有一個(gè)較大幅度增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)達(dá)到230億元，同比增長(zhǎng)30%左右。因此全國(guó)宏觀(guān)調(diào)控對(duì)我市房地產(chǎn)投資不會(huì)造成太大

33、影響。4、增量商品房銷(xiāo)售將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步攀升 由于居民住房和投資需求很強(qiáng)，我市增量房銷(xiāo)售不斷刷新紀(jì)錄，而且目前仍處于走強(qiáng)態(tài)勢(shì)。按此趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年增量房銷(xiāo)售將可能比上年有更大突破，商品房合同備案全年銷(xiāo)預(yù)售可能會(huì)突破600萬(wàn)平方米。5、存量房交易量增幅趨于平穩(wěn) 我市拆遷量目前雖已從嚴(yán)控制，但仍有一定規(guī)模，勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)存量房的交易。另外，我市近期實(shí)施戶(hù)口管理新政，采取鼓勵(lì)落戶(hù)沈陽(yáng)的一系列新舉措，這也會(huì)極大刺激外地人到沈陽(yáng)買(mǎi)房。外地人買(mǎi)房主要瞄準(zhǔn)對(duì)象還是存量房，從而也會(huì)促使增大存量房交易量。但由于商業(yè)拆遷節(jié)奏逐漸趨緩，從而可能入緩存量住房需求節(jié)奏，使其增幅趨于平穩(wěn)。6、住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)明顯提速 由于我市核心

34、城區(qū)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格昂貴，基本用于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致我市住宅的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)移到城市近郊區(qū)，即一環(huán)以外，二環(huán)以?xún)?nèi)。也由于轎車(chē)開(kāi)始大量進(jìn)入家庭，當(dāng)前我市私人購(gòu)車(chē)已占轎車(chē)銷(xiāo)量的68%，2004年16月份，私人購(gòu)車(chē)18377輛，平均每月購(gòu)車(chē)3000輛，全年近4萬(wàn)輛，這為沈陽(yáng)市住宅郊區(qū)化快速發(fā)展提供了可能。2004年，我市城郊區(qū)的商品住宅，尤其是渾南新區(qū)將會(huì)有一個(gè)大的起色。但同時(shí)由于力量所限，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟進(jìn)速度不快，矛盾將會(huì)有所凸現(xiàn)，增加對(duì)城市建設(shè)的壓力。當(dāng)前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融依賴(lài)程度加重。2004年16月份，全市房地產(chǎn)抵押貸款金額為121.3億元，個(gè)人住房消費(fèi)

35、貸款金額55.3億元，同比分別增長(zhǎng)55%和68%，與我市商品房銷(xiāo)售增幅基本上是一致的，甚至略大于銷(xiāo)售增幅。它說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)已經(jīng)達(dá)到很高程度，一旦嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，緊縮銀根，增加利息，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)遭受到重大影響。五、當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及對(duì)策和措施 1、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 （1）         住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重 我市住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象主要反映在如下兩個(gè)方面：第一、住房供求面積失衡，根據(jù)問(wèn)卷了解到我市居民需求的住房面積，與在建商品房的狀況對(duì)比，結(jié)果

36、如表16：表16： 2004年6月底沈陽(yáng)市居民住房供求面積對(duì)比表 商品房套面積（平方米） 居民需求比例（%） 供給比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 60以下 14.7 2.6 -12.1 60100 43.2 18.9 -24.3 101120 21.1 22.3 +1.2 121150 12.5 24.2 +11.7 150以上 8.5 32.0 +23.5 從上表中可以看出，我市居民住房面積供求差距是相當(dāng)大的。只有在100120平方米這個(gè)面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求遠(yuǎn)大于供，120平方米以上的商品房供遠(yuǎn)大于求，供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位較大。 第二、居民住房供求價(jià)格失衡。根據(jù)問(wèn)卷了解到

37、我市居民所能隨的價(jià)格，與在建商品房的狀況對(duì)比，結(jié)果如表17： 表17： 2004年6月底沈陽(yáng)市居民住房供求價(jià)格對(duì)比表 每平方米價(jià)格 居民能承受價(jià)格比例（%） 供應(yīng)比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 2000元以下470.9-46.120013000元4650.1+4.130014000元613.8+7.84001元以上135.2+34.2從上表中可以看到,我市居民住房?jī)r(jià)格供和需差異相當(dāng)巨大。只有在20003000元/平方米這個(gè)區(qū)段上供 略大于求，供求基本平衡；除此而外，居民需要的低價(jià)房太少，居民承受不了的高價(jià)房供應(yīng)過(guò)多。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重滯后 隨著我市的土地出讓制度由原來(lái)協(xié)議方式向市場(chǎng)化方

38、式轉(zhuǎn)型，原有的配套設(shè)施建設(shè)方式已不適應(yīng)新的要求。另外，近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)前住宅地產(chǎn)項(xiàng)目70%在市郊區(qū)，但基礎(chǔ)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與之同步。2、市采取的對(duì)策與措施 在面對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控大背景之下，為了促使我市房地產(chǎn)持續(xù)健康地發(fā)展，我市要側(cè)重抓住調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)兩個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題。具體措施和建議如下：第一、   大住宅用地供應(yīng)規(guī)模 近期我市新推出10塊大型居住區(qū)用地，這是推動(dòng)我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。我局建議市政府盡快組織力量落實(shí)，為了加快出讓進(jìn)度，可以考慮幫助開(kāi)發(fā)商采用股份制辦法，聯(lián)合起來(lái)共同購(gòu)地。第二、   加商品住宅的開(kāi)工量和市場(chǎng)投放量 建議政府采取相關(guān)措施，幫助開(kāi)發(fā)商解決一些實(shí)際困難，增加商品住宅的開(kāi)工量，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前商品住宅新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目下降的趨勢(shì)，最終通過(guò)增加市場(chǎng)投放量,擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模調(diào)控房市供求比例,平抑房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面。第三、   引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施科學(xué)決策 要通過(guò)定期發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息、房地產(chǎn)交易信息、建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制等手段，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商、尤其是境外開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商及時(shí)準(zhǔn)確了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，重視市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)施科