濟(jì)南市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(2)(20210914022533)

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方 的規(guī)定，平等原 那么是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的 前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同當(dāng)事 人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng) 濟(jì)實力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。 當(dāng)事人所取得財產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)； 要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求禁止 平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不

2、得 把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽 訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條:當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第一， 訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同內(nèi)容 由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ) 充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可 以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時，當(dāng)事人可以自愿選擇解決 爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原

3、那么要求合同雙方當(dāng) 事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同時， 要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原那么確 定風(fēng)險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實信用原那么 的規(guī)定，老實信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要老實，講信用，不得有欺詐或其 他違背老實信用的行為。濟(jì)南市前期物業(yè)管理效勞協(xié)議本協(xié)議當(dāng)事人：甲方：乙方：甲方是指：房地產(chǎn)開發(fā)單位或公房出售單位產(chǎn)權(quán)單位。乙方是指：購房人產(chǎn)權(quán)人或承租人。本物業(yè)名稱：房屋買賣預(yù)售合同、租賃合同編號為：乙方所購置租賃物業(yè)

4、根本情況：物業(yè)類型：建筑面積： 平方米座落位置：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的根底上， 在甲乙雙方簽訂?房屋買賣預(yù)售合同?或?房屋租賃合同? 的同時，就前期物業(yè)管理效勞達(dá)成如下協(xié)議。第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù)一甲方的權(quán)利和義務(wù)1有權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。2有權(quán)將本協(xié)議甲方的有關(guān)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給委托的物業(yè)管理企業(yè)。3監(jiān)督所委托的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理效勞行為，保證所 委托的物業(yè)管理企業(yè)按本協(xié)議規(guī)定實施物業(yè)管理，并對物業(yè)管理 企業(yè)的行為承當(dāng)責(zé)任。4、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè) 管理制度和?物業(yè)使用守那么?并書面告知乙方。5按?濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)

5、施設(shè)備維修基金管理暫行方法?及其配套文件規(guī)定代收維修基金。6、負(fù)責(zé)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。7、在保修期內(nèi)按規(guī)定承當(dāng)保修責(zé)任，甲方可委托物業(yè)管理企 業(yè)提供保修效勞并承當(dāng)相應(yīng)費用。8、依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用。9、與乙方訂立?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?。10、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和?物業(yè)使用守那么?的行為。11、按規(guī)定組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。12、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使 用功能。13、甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承當(dāng)本物業(yè)專 項工程任務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人。14 、自本協(xié)議終止之日起 7 日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的

6、物業(yè) 管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須 經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)。二乙方的權(quán)利和義務(wù)1、參加、出席業(yè)主大會或被推選參加、出席業(yè)主代表大會， 享有相應(yīng)的權(quán)力。2、監(jiān)督甲方及其委托的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理效勞行為， 就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出意見 和建議。3、遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和?物業(yè)使用守那么?4、依據(jù)本協(xié)議交納物業(yè)管理效勞費用及其它費用。5、裝飾裝修房屋時，遵守有關(guān)規(guī)定并與甲方委托的物業(yè)管理 企業(yè)簽訂?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?。6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變 其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、 共用設(shè)施

7、設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)，并 在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)給予賠償。7、轉(zhuǎn)讓房屋時應(yīng)事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié) 議。8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和 ?物業(yè)使用守那么?造成的損失、損害承當(dāng)民事責(zé)任。9、按照平安、公平、合理的原那么，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得 侵害他人的合法權(quán)益。10、接受甲方所委托的物業(yè)管理企業(yè)的管理和效勞。第二條 甲方委托物業(yè)管理企業(yè)向乙方提供以下物業(yè)管理服 務(wù)：一按?住宅質(zhì)量保證書?的規(guī)定，提供保修效勞。二制定物業(yè)管理制度和?物業(yè)使用守那么?，制止違反物 業(yè)

8、管理制度和?物業(yè)使用守那么?的行為。三編制物業(yè)管理效勞和財務(wù)年度方案。四當(dāng)業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時，與其簽訂?房屋裝飾裝 修管理協(xié)議?，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。五為業(yè)主、使用人辦理入住手續(xù)。六房屋共用部位的維護(hù)和管理。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位包括根底、內(nèi)外承重 墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、 、 等。七房屋共用設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理。共用設(shè)備是指共用給排水管道、落水管、電梯、避雷裝置、 公共照明、平安監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水 泵及水箱 、 。八房屋共用設(shè)施及其運行的維護(hù)和管理共用設(shè)施是指非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾 箱房、庭院燈、停

9、車場、 、 。九附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。 包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。十公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。十一公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路的清掃保潔及垃圾的收集。十二經(jīng)營管理實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車車位， 對未參加車輛損失保險、車輛玻璃破碎保險、車輛盜搶保險的， 物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止停放。十三維護(hù)社區(qū)公共秩序。包括：平安監(jiān)控、值班、巡視、 。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報公安部門處理。十四與房屋及附屬建筑物改建裝修相關(guān)的垃圾清運 、 、 等的管理。十五物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗收資料、

10、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和使用人檔案、維修檔案。十六負(fù)責(zé)向業(yè)主和使用人收取物業(yè)管理效勞費、電梯運 行費，經(jīng)有關(guān)部門委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖 費、 、 。十七接受乙方委托，對乙方房屋自用部位、自用設(shè)備進(jìn) 行維修、養(yǎng)護(hù)及其他效勞。十八十九第三條 甲方保證其委托的物業(yè)管理企業(yè)按下述標(biāo)準(zhǔn)向乙方 提供物業(yè)管理效勞。其中，竣工綜合驗收前的管理效勞標(biāo)準(zhǔn)由甲、 乙雙方按約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；竣工綜合驗收后的物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)， 依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及?濟(jì)南市物業(yè)管理方法?、?濟(jì)南市住宅小 區(qū)物業(yè)管理等級效勞評定試行標(biāo)準(zhǔn)?制定，具體內(nèi)容如下：一房屋及維修管理1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和阻礙市容觀瞻現(xiàn)象。2、房屋行政

11、街號、幢號、單元號有明顯標(biāo)志，設(shè)有引導(dǎo)方向 平面圖。3、封閉陽臺、空調(diào)安裝、抽油煙機(jī)排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。4、一樓護(hù)欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護(hù)欄。5、房屋完好率 98% 以上。6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預(yù)算書，履行平安技 術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計， 有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。7、房屋小修、急修及時率 98%以上，合格率達(dá) 100% ，險情 排除及時率達(dá) 100 ，有維修記錄和回訪記錄。8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。二共用設(shè)備管理1、設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完善， 隨時查

12、閱。2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求 經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。3、設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢 修制度，無事故隱患。4、小區(qū)內(nèi)生活用水高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理 措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗 合格。5、電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。6、電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，平安運行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度 健全，運行養(yǎng)護(hù)有記錄。7、負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18 C,不低于16 °C。三共用設(shè)施管理1、小區(qū)內(nèi)公共配套效勞設(shè)施完好，并按原設(shè)

13、計用途使用。2、公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。3、道路暢通，路面平坦無損壞。4、污水排放暢通，溝道無積水。5、危險部位標(biāo)志明顯，有防范措施。四綠化及養(yǎng)護(hù)管理1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配 置得當(dāng)。2、綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及 枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、去除 枯葉。五環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。2、小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰 塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng) 照明良好。4、道路、庭院、綠地、共用場地

14、無雜物，保持清潔。5、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理 有序。7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。9、共用場地定期清潔，地面無油漬等污染現(xiàn)象。六社區(qū)秩序維護(hù)1、小區(qū)內(nèi)實行 24 小時值班巡邏制度。2、值班人員有明顯標(biāo)志，熟悉轄區(qū)情況，工作標(biāo)準(zhǔn)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。七停車場及車輛停放管理1、甲方委托物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的停車場車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。2、3、八消防1、消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用2、配備專職或兼職消防

15、管理人員。3、消防通道暢通無阻。4、5、九按?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?實施裝修管理。十第四條 自乙方辦理入住手續(xù)當(dāng)月起，物業(yè)管理效勞費用 不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費 用由乙方按下述標(biāo)準(zhǔn)向甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)交納。一住宅按套內(nèi)建筑面積每月每平方米 元；二非住宅按建筑面積每月每平方米 元；三因乙方原因空置房屋，其物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)為：住宅房屋建筑面積每月每平方米 元；非住宅房屋建筑面積每月每平方米 元；四乙方交納費用時間： ；五乙方出租物業(yè)時物業(yè)管理效勞費用由乙方交納；六乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理效勞費用；七合同有效期內(nèi)，假設(shè)物價部門批準(zhǔn)調(diào)整物業(yè)管理效勞費收

16、費標(biāo)準(zhǔn)，從批準(zhǔn)執(zhí)行之日起，由甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)按調(diào) 整標(biāo)準(zhǔn)向乙方收??；八保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī) 定。甲方可委托物業(yè)管理企業(yè)提供保修效勞，并按規(guī)定向物業(yè)管 理企業(yè)支付相應(yīng)費用；九保修期滿后發(fā)生的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)務(wù)的維修養(yǎng)護(hù)更新費用，按?濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修 基金管理暫行方法?及配套文件執(zhí)行；1、維修基金利息的使用由甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)提出年度 使用方案，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥；2、維修基金利息不敷使用時，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核 批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。十受有關(guān)部門或單位的委托，甲方委托的物業(yè)管理企業(yè) 可提供水費、

17、電費、燃煤氣費、暖氣費、房租等代收代繳收 費效勞代收代繳費用不屬于物業(yè)管理效勞費用，收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí) 行政府規(guī)定；十一乙方委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位、自用設(shè)備 實施維修養(yǎng)護(hù)及其他效勞時，物業(yè)管理企業(yè)可按約定標(biāo)準(zhǔn)向乙方 收取效勞費；十二電梯運行費按以下約定執(zhí)行：十三在實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由甲 方委托的物業(yè)管理企業(yè)對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托效勞， 按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理本錢后結(jié) 余局部，主要用于 1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修； 2、綠 地養(yǎng)護(hù)； 3、彌補(bǔ)減免的物業(yè)管理效勞費； 4 、便民效勞費用； 5、 業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。第五條 甲方委托的物

18、業(yè)管理企業(yè)每半年向業(yè)主、使用人公 布一次物業(yè)管理效勞費收支情況，每年 1 月份向業(yè)主公布全年維 修基金利息收支情況。第六條 甲方委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)簽訂利用本物業(yè)管理區(qū) 內(nèi)房屋、共用設(shè)施、共用場地設(shè)置的戶外經(jīng)營性廣告及商亭、攤 點等有償使用協(xié)議并負(fù)責(zé)收取有償使用費。有償使用費收入扣除 本錢后結(jié)余局部用于 1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修； 2、綠地養(yǎng)護(hù)； 3、彌補(bǔ)減免的物業(yè)管理效勞費； 4、便民效勞費用； 5 、 業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。第七條 違約責(zé)任一甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)違反本協(xié)議，未到達(dá)管理服 務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方催促物業(yè)管理企業(yè)限期改 正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方

19、應(yīng)給予賠償并承當(dāng)相應(yīng) 的法律責(zé)任。二乙方違反本協(xié)議，使甲方或其委托的物業(yè)管理企業(yè)未 到達(dá)約定的物業(yè)管理效勞質(zhì)量目標(biāo)的，甲方或其委托的物業(yè)管理 企業(yè)有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正造成損失的，乙方應(yīng)給 予賠償并承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。三甲方及其委托的物業(yè)管理企業(yè)違反本協(xié)議，擅自提高 收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用及利息， 并向乙方支付違約金 元。四乙方違反本協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方或其委托的物業(yè)企業(yè)有權(quán)要求乙方補(bǔ)交， 并從逾期之日起按應(yīng)交費用的% 按日交納滯納金，或向人民法院起訴。五因未按規(guī)定交納維修基金，或維修基金利息不敷使用時未按規(guī)定續(xù)交維修資金，造成物業(yè)失修失養(yǎng)導(dǎo)致業(yè)主、使用人 財產(chǎn)損失和人身傷害的，由未交費的責(zé)任人承當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。六甲方委托的物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定使用維修基金利息， 或?qū)⒕S修基金利息挪作他用造成乙方經(jīng)濟(jì)損失或?qū)е挛飿I(yè)失修失 養(yǎng)，甲方應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任并給予經(jīng)濟(jì)賠償。七任