電梯費用核算(共14頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上該項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為：A座住宅建筑面積22286平方米206戶26層。B座住宅建筑面積27324平方米312戶26層。C座住宅建筑面積25289平方米308戶26層，合計建筑面積：74899平方米826戶。十二部“三菱”住宅電梯分別設(shè)在每座兩個單元，每部電梯的使用功率為9.6KW小時。該數(shù)據(jù)作為本次測算電梯費的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該項目住宅電梯費用的測算步驟及方法：    (1)1.0264元(當(dāng)?shù)胤枪I(yè)用電峰值電量元)×9.6KW小時電梯×3小時(使用時間為18：0021：00)×365天×12部電

2、梯=.20元；    備注：以上數(shù)據(jù)為12部電梯一年在峰值電量中的費用。    (2)0.6979元(當(dāng)?shù)胤枪I(yè)用電平值電量元)×9.6KW小時電梯×6小時(使用時間為7：009：0011：0014：0017：0018：00)×365天×12部電梯=.80元；    備注：以上數(shù)據(jù)為12部電梯一年在平值電量中的費用。    (3)12部電梯在一年中峰、平值的合計電量為：.80+.20=.00元(1

3、+2)    (4)電梯年度維保費=500元部月×12部電梯=72000元年(該費用為支付專業(yè)電梯維保公司的年度費用)；    電梯年度檢驗費=1100元部+750元部(電梯每部11層以上年度檢驗費加收50元)+200元部(限速器每兩年檢驗一次、每次400元)×12部電梯=24600元(該費用為支付特種行業(yè)年度檢測電梯的費用)。    (5)電梯年度維護費用總額為：96600元(電梯年度維保費+電梯年度檢驗費)。   

4、0;(6)12部電梯年度費用總額為：元+96600元=元(3+5)。    (7)電梯月平方米能耗費用為：元(年度電梯電費總額)÷12個月÷74899平方米(住宅建筑面積)=0.34元平方米；    (8)戶月均電梯維護費用為：96600元(電梯年度維護費用總額)÷12個月÷826戶=9.75元戶。    (9)每上下一層電梯費每一建筑平方米遞增、遞減0.01元。(電梯提速為1.5MS、每秒提升電量元為：1.0264元×9.6

5、KW小時÷360秒為0.0273元S，每層樓高2.95米、每提升一層樓須兩秒0.00546元，四舍五入為0.0l元)    (10)以總高26層中的第13層為基準(zhǔn)平均電梯費。13層每戶的月度電梯費用的計算公式為：    住宅建筑面積×0.34元平方米的電梯能耗費(7)+9.7元戶電梯維保費；    例：以85建筑平方米的17層房間為例，每月的電梯費用為：85平方米×0.38元平方米電梯能耗費(以13層為基準(zhǔn)價格，每層每平方遞增0.01元)+9.7

6、元戶電梯維保費=42元月戶。    備注：峰、平值的每度電費測算標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)西安市物價局文件市物法【2008】172號西安市物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)調(diào)整陜西電網(wǎng)電力價格的通知    以上費用測算僅僅是一個測算的框架，涉及到電梯配件的更替及物料損耗(如電梯軌道油等)尚未計算在內(nèi)，并且只是一個相對穩(wěn)定的數(shù)值。在實施當(dāng)中，還要考慮到國家對非工業(yè)用電的政策調(diào)整、政府部門對特種行業(yè)年度檢測費用的調(diào)整以及維保單位人力成本及維護費用、維護成本調(diào)整等各類因素，及時進行動態(tài)測算和相應(yīng)調(diào)整，以避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)施設(shè)備實際運營當(dāng)中因各類因素調(diào)整而造

7、成的巨額虧損。    這種測算方法和測算得到的結(jié)果，在實際應(yīng)用之后得到了業(yè)主(使用人)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認可并在一定的服務(wù)范圍內(nèi)得到了推廣減少了雙方的爭議，進一步的促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)清清楚楚算賬、業(yè)主(使用人)明明白白消費。 引用:高全勝/城市開發(fā)雜志物業(yè)管理版/2011年03月 注釋人：    提交時間：2011-5-20 10:52:221電費n：電梯數(shù);W：電梯功率;a：電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算，a大致在0306這樣的范圍。2維修費，包括材料和專門

8、人工費。3第一、二項之不可預(yù)見費用，按10%計。4更新儲備金。 一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成,所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議:     (1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商,應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。     (2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格

9、的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。     (3)涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān),綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。     (4)所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備(或大宗材料、配件)的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、

10、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議,并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。     (5)一些重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。     (6)小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過

11、公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用,還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。     (7)為方便以后的物業(yè)管理,對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記,合理分配。     (8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要

12、做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應(yīng)的施工更改記錄。     (9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。     (10)物業(yè)的竣工驗收,物管人員應(yīng)會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字,物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗收須全面把關(guān)交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。物業(yè)管理的早期介入節(jié)點開發(fā)商和設(shè)計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日

13、后的管理者所站角度不同。開發(fā)商在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建造過程中只考慮了房屋和配套設(shè)施建設(shè)時的質(zhì)量和投資，而規(guī)劃設(shè)計人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計中的不足在所難免，由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。筆者走訪了多家舊小區(qū)和新建小區(qū)，并根據(jù)日常工作經(jīng)驗從開發(fā)成本

14、、物業(yè)服務(wù)及業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠發(fā)展。但所提的建議中并不適用所有小區(qū)，僅供參考。電氣1 建議每幢樓宇應(yīng)預(yù)留空調(diào)外機和空調(diào)孔位置，并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理。理由：市場上的空調(diào)外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調(diào)管各式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，

15、減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安空調(diào)影響美觀等問題。2 建議室內(nèi)安裝空氣自動循環(huán)系統(tǒng)。理由：安裝此系統(tǒng)能有效地使室內(nèi)空氣循環(huán)，保證室內(nèi)空氣的新鮮，避免了開窗戶通風(fēng)造成灰塵、雨水進入到室內(nèi)，造成給室內(nèi)污染和經(jīng)濟損失。另外也防止業(yè)主自行安裝此裝置，破壞承重墻體，影響房屋結(jié)構(gòu)安全。特別是燃氣供暖的房屋，此裝置更為重要。開發(fā)商冠以“會呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點。3 建議組建小區(qū)局域網(wǎng)。理由：組建小區(qū)局域網(wǎng)，發(fā)展自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器，不但是物業(yè)開發(fā)的發(fā)展方向，而且會成為物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商一筆不小的收入，并可以提高小區(qū)的檔次。4 建議設(shè)置等電位箱。理由：等

16、電位聯(lián)接端子板，可聯(lián)結(jié)水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內(nèi)鋼筋，從而避免了因各種原因而引入的電位對人體的意外傷害。2008年長春一小區(qū)就曾發(fā)生過因開發(fā)商未設(shè)置等電位箱結(jié)果造成一少年洗澡時遭電擊身亡的嚴(yán)重事故，其親屬直接追究開發(fā)商和施工單位的責(zé)任。5 建議設(shè)置樓宇門警報系統(tǒng)。理由：很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關(guān)閉。（中控室能直接關(guān)閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)

17、主搬家等特殊情況時即可。）目前只有些高檔小區(qū)采用了此系統(tǒng)。 另外樓宇的可視系統(tǒng)建議設(shè)置在第二道門上（第一道為門斗），如果設(shè)置在外側(cè)，在風(fēng)吹日曬雨淋的作用下，會縮短可視系統(tǒng)的壽命。6 建議采用人體感應(yīng)開關(guān)。理由：目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點式的開關(guān)，存在很多不足，聲控開關(guān)會被外面的車鳴聲、鞭炮聲、樓宇門關(guān)閉聲等聲音打開，會造成整個樓道的燈一起亮，浪費電力（筆者管理的小區(qū)一共有68棟多層樓宇，每棟4個單元，當(dāng)?shù)氐拿裼秒妰r是0.525元/度,如果按每晚2個單元浪費1度電算，1年就浪費2萬多元）；而觸點式開關(guān)又不方便拎東西的業(yè)主開啟。如果采用人體感應(yīng)開關(guān)，人到哪層哪層的燈就會

18、亮。另外隨著國家電價的不斷調(diào)整，建議在所有的路面和樓道燈具上使用節(jié)能燈泡。7 建議配置移動通信覆蓋系統(tǒng)。理由：小區(qū)地下車庫、電梯、地下室等移動通信盲區(qū)容易造成通訊不暢通，應(yīng)設(shè)立移動通信覆蓋系統(tǒng)。8 建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量。理由：不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量，容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞，使兩邊的墻上東一塊、西一塊補丁般地布滿了各種弱電箱子和線管，影響美觀，形成安全隱患。9 建議將部分背景音箱與提示牌合并使用。理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分開的，如果將部分背景音箱與提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，節(jié)約了成本，也簡化了

19、草坪上過多的設(shè)施數(shù)量，提高美觀度。10 建議園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄合并使用。理由：物業(yè)公司可以在上部電子欄發(fā)布各種信息，而下部信息粘貼欄可以讓業(yè)主在固定的地方張貼各種信息，以避免隨意粘貼，降低物業(yè)管理企業(yè)清理的難度。11 建議設(shè)置設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。理由：可以采用集散控制技術(shù)對下列部位和設(shè)施實施監(jiān)控：（1）對給排水系統(tǒng)監(jiān)視，監(jiān)測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并對超高、超低液位進行報警，監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設(shè)備的運行狀態(tài)；（2）監(jiān)控電梯系統(tǒng)，以直觀的動態(tài)圖形顯示電梯的層站、運行方向及綜合故障報警；（3）對公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂

20、燈光）設(shè)備進行監(jiān)控，能按設(shè)定的時間表自動控制照明回路開/關(guān)，監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài)；（4）對地下室、地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)設(shè)備進行監(jiān)控，能按設(shè)定的時間表自動控制風(fēng)機的啟停，監(jiān)視風(fēng)機的運行狀態(tài)、手/自動開關(guān)狀態(tài)和故障報警。12 建議設(shè)置自動抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具。理由：目前東北地區(qū)水電的抄表工作還需靠人力，不僅提高了成本，同時因為抄寫時產(chǎn)生錯誤引發(fā)了很多糾紛。如果采用自動抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關(guān)部門的壓力和避免糾紛。13 建議根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)置室內(nèi)紅外報警系統(tǒng)。理由：在需要防范的區(qū)域（如家里的客廳、臥室、走廊等）安裝好探測器之后，如果有盜賊進入防范區(qū)域

21、，探測器就會探測到人體紅外線，并立即發(fā)射經(jīng)數(shù)字編碼的報警信號，該信號由紅外線報警器接收后，立即發(fā)出刺耳的警報聲，驚嚇盜賊，提醒主人，主人可根據(jù)紅外線報警器面板上的報警提示燈，明確報警地點，前往抓拿盜賊。報警器還有自動記憶報警時間功能，如果主人沒有在家，則回家后可知道盜賊何時光顧家里。需要提醒的是，對于這些電氣設(shè)備，無論選擇哪種設(shè)備，必須考慮設(shè)備的售后維修服務(wù)是否方便，以及是否適宜各地域的實際情況。土建14 建議商住樓設(shè)計門市房單獨的排煙系統(tǒng)。理由：對于商住樓，目前很多門市沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果和住戶共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市，店主們一般自己在附近的

22、外墻上設(shè)置各種各樣的鐵制煙囪，直達樓頂，極不美觀，還容易引起樓上住戶部分業(yè)主有意見，再者，如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發(fā)生漏煙后，油煙就會從墻體滲入業(yè)主的室內(nèi)，在墻面留下油漬（筆者曾經(jīng)管理的長春市菊苑小區(qū)就發(fā)生過此類情況）。另外設(shè)置在外面的油煙機產(chǎn)生的噪聲也十分?jǐn)_民。如果設(shè)置了單獨的排煙系統(tǒng)，可以讓購房者不再為外煙道設(shè)置問題而犯愁，在一定程度上能促進門市物業(yè)的銷售。15 建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道。理由：目前一樓業(yè)主裝修的時候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除，將油煙機的管道直接插入二樓的通道內(nèi)，理由是這兩節(jié)過長的通道占用空間的同時也起不到太多的作用，而拆除后也不會對

23、樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節(jié)約了施工成本也能從人性化的角度為業(yè)主使用方便作考慮。16 建議各種管井盡量不要設(shè)計在路面上。理由：（1）如果將各種管井設(shè)計在路面上，項目在施工的時候就會造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時也會對管井造成“致命”的摧毀。（2）即使避開了前面的問題，在業(yè)主入住后，管井的井蓋也容易被業(yè)主的車輛經(jīng)常碾壓后破碎，特別是在業(yè)主裝修期間尤為嚴(yán)重，不斷地更換井蓋，會增加成本，也會造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋，時間久了，各接觸面經(jīng)磨損后，經(jīng)車碾壓后則會發(fā)出刺耳的噪音。17 建議主路面不要鋪設(shè)方磚。理由：方磚的使用壽命不長，經(jīng)車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方

24、磚之間產(chǎn)生縫隙造成方磚松動易積水，濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。18 建議不要設(shè)置過大的直角彎。理由：開發(fā)商一般更關(guān)心整體美觀效果，但是道路設(shè)置是否方便業(yè)主、住戶行走則考慮較少，就會出現(xiàn)一些喜歡走“捷徑”的業(yè)主，從而造成草坪的破壞。設(shè)計的時候一定要依據(jù)人的行為軌跡來設(shè)置，自然直接，不要過分追求幾何圖案。19 建議設(shè)計單獨通往屋頂?shù)耐ǖ溃奖闳蘸缶S修。理由：如果沒有設(shè)置單獨通往屋頂?shù)耐ǖ?，維修施工單位進行維修時，就要從頂樓業(yè)主家中的陽臺上到屋頂，其一如果業(yè)主不在家，就會影響維修工程的進展；其二，從業(yè)主家中登上樓頂勢必會引起頂樓業(yè)主的反感，不僅影響了正常的維修也可能造

25、成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。20 建議設(shè)置會館、幼兒園、購物街并充分考慮合理區(qū)位。理由：在保證業(yè)主對房屋的正當(dāng)權(quán)益的前提下對外開放這些公共場地，采用內(nèi)外有別的收費方式“以外養(yǎng)內(nèi)”，貼補會所運行成本，使業(yè)主得到實惠。用經(jīng)營收入補充會所運行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護與服務(wù)水準(zhǔn)。但一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主的購物，有些房屋區(qū)位占優(yōu)勢的業(yè)主很可能發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主的生活需求，在園區(qū)內(nèi)開超市、理發(fā)店等，到時候治理的難度非常大。另外在會館中建議提供客房服務(wù)，家里短期的客人均可入住，不但保護了主、客雙方的隱私，客人也會覺得很方便，同時對主人而言，由于是請客人住在本小區(qū)內(nèi)，也

26、不失體面。21 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。理由：粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或者直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。 引用:姜兆繁/現(xiàn)代物業(yè)上旬刊2010年01期 注釋人： lcchuang    提交時間：2010-4-16 11:41:13一、前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時止的物業(yè)管理。前

27、期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容和作用不同，前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù)；早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持。二是服務(wù)對象不同，前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用，早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費用。二、前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備（一）管理用房的準(zhǔn)備建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修，成為項目管理機構(gòu)固定的管理用房。（二）物資配備的準(zhǔn)備一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物質(zhì)較多，在項目開始運作的時候，一般只配

28、備了其中的一部分。在前期管理過程中，應(yīng)根據(jù)實際需要逐步配備到位。（三）管理人員的準(zhǔn)備（1）補充人員；（2）對各崗位人員進行強化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能；（3）對現(xiàn)有組織機構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)；（4）加強內(nèi)部管理和磨合，形成一個良好的管理團隊。（四）管理制度的準(zhǔn)備在前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)項目管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)實際管理情況制定完善的管理制度和服務(wù)規(guī)范。三、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容（一）物業(yè)的承接查驗承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的一項重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了和物業(yè)建設(shè)單位辦好正常的承接查驗手續(xù)外，物管人員應(yīng)熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)

29、配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要派人伴隨業(yè)主看房，及時發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。上時要當(dāng)著業(yè)主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝修時，因人為造成破壞而向下滲水推卸責(zé)任。（二）業(yè)主入住及裝修管理業(yè)主入住及裝修管理是前期物業(yè)管理的另一項重要工作，也是容易引起投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主入住及裝修之前要制定周密的計劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻，以便業(yè)主了解和執(zhí)行。（三）前期衛(wèi)生保潔前期衛(wèi)生保潔是小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費

30、標(biāo)準(zhǔn)來確定保潔的方法和任務(wù)。通常情況下，前期物業(yè)管理中，由于裝修得業(yè)主比較集中，往往是前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。針對這種實際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加大宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝修施工人員和業(yè)主隨意拋棄裝修雜物。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。（四）前期安全防范前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區(qū)人員較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒有到位，容

31、易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置，發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。二是要對進出小區(qū)的人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全實施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發(fā)生幾率。四是抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護好小區(qū)生活秩序、（五）前期關(guān)系協(xié)調(diào)前期物業(yè)管理中各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問題，購房合同規(guī)定的內(nèi)容沒有兌現(xiàn)問題、小區(qū)配套設(shè)施沒有到位問題、小區(qū)安全秩序問題等等，甚至裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦需物業(yè)服務(wù)企

32、業(yè)協(xié)調(diào)解決。這些矛盾，絕大多數(shù)不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業(yè)主認為交了物管費，物管公司就應(yīng)該負責(zé)解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給物業(yè)建設(shè)單位，認為與己無關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。因為物業(yè)建設(shè)單位既然指定物管公司實施前期物業(yè)管理，就希望物管公司能為物業(yè)建設(shè)單位分憂解難，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主反映的問題不分青紅皂白，直接推到物業(yè)建設(shè)單位身上，物業(yè)建設(shè)單位不滿意，業(yè)主也不滿意。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)決不能將業(yè)主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主反映的問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，以使業(yè)主了

33、解實情真相和解決處理的程序。同時積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問題的大小和難易程度，在最短的時間內(nèi)協(xié)調(diào)解決業(yè)主反映的問題。此外，前期物業(yè)管理活動還涉及許多政府及社會相關(guān)部門。如城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價等政府管理部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及與物業(yè)管理項目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立良好的合作支持關(guān)系，不僅有利于前期管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ)。四、前期物業(yè)管理的特點（一）基礎(chǔ)性由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的

34、許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。（二）過渡性前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。（三）復(fù)雜性新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和

35、不穩(wěn)定性。（四）投入性在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。五、前期物業(yè)管理應(yīng)把握的重點環(huán)節(jié)（一）簽好合同國務(wù)院物業(yè)管理條例規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)

36、提高自己的管理能力和服務(wù)水平。（二）處好關(guān)系前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。（三）搞好

37、告示前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 注釋人： wjbao    提交時間：2009-8-12 18:16:54    房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件