《商業(yè)計(jì)劃書(shū)可行性報(bào)告模板》某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某市某房地產(chǎn)有限公司xx年xx月 可行性研究報(bào)告 某市某房地產(chǎn)有限公司 二oo五年八月 某某房地產(chǎn)有限公司 法定代表人： 地 址：電 話：傳 真： 郵 編：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 報(bào)告編寫人員： 目 錄 總論·4一、項(xiàng)目基本情況·4二、開(kāi)發(fā)單位基本情況·4三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)·5 四、研究的結(jié)論·6五、營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力·9六、項(xiàng)目建設(shè)條件·10七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案·10 八、物業(yè)管理·11九、投資估算與資金籌措 ·12十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)·13十一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)·1

2、4 總 論 概 述 項(xiàng)目名稱：“某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)單位：某某房地產(chǎn)有限公司 法定代表人： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 建設(shè)地點(diǎn)：某某區(qū) 電 話： 郵 編：一、項(xiàng)目基本情況 某位于某市某區(qū)某，項(xiàng)目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路北側(cè)。項(xiàng)目占地135.7畝（90552平方米），規(guī)劃容積率為1.48，建筑密度24.3%；總建筑面積133887平方米，其中別墅8100平方米，小高層17986平方米，多層103014平方米，沿街商業(yè)用房3380平方米及會(huì)所幼兒園1780平方米，小區(qū)正門為12000平方米的綠化廣場(chǎng)。一期已開(kāi)發(fā)面積及正在開(kāi)發(fā)面積為65128平方米，2004年6月2日取得預(yù)銷售許可證20143.31平方米（

3、136套），其中非住宅建筑面積1497.82平方米，可銷售面積18645.49平方米，已銷售134套計(jì)18238.98平方米；2005年5月25日取得預(yù)銷售許可證24165.62平方米（189套），其中非住宅建筑面積1479.42平方米，可銷售面積22686.2平方米，已銷售121套計(jì)14894.2平方米；銷售金額6744萬(wàn)元，現(xiàn)平均價(jià)為2350元/平方米?，F(xiàn)全面進(jìn)入一期小高層及二期的開(kāi)發(fā)。 根據(jù)地塊條件、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、擁有資源以及對(duì)某市場(chǎng)狀況的評(píng)估，某的開(kāi)發(fā)定位為“某最適宜居住社區(qū)”，將建成某環(huán)境最好、檔次最高、物業(yè)最完善的新型社區(qū)。 二、開(kāi)發(fā)單位基本情況 某某房地產(chǎn)有限公司成立于2001年，

4、屬合作制企業(yè)，具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。是近年來(lái)某房地產(chǎn)行業(yè)的新銳?？偣灸壳跋略O(shè)二個(gè)分公司，集團(tuán)公司主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、商品混凝土、外貿(mào)商貿(mào)等，在某市房地產(chǎn)行業(yè)中名列前茅。公司現(xiàn)有職工60多人，其中技術(shù)人員占75%，董事長(zhǎng)從事房地產(chǎn)工作十余年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)熟悉。 幾年來(lái)，公司總計(jì)綜合開(kāi)發(fā)面積達(dá)50萬(wàn)平方米以上，為某市及周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。公司在某先后開(kāi)發(fā)了錦明南苑、溪南新村、某、長(zhǎng)江大廈、新聯(lián)家園等一大批商品住宅和別墅群，銷售率在同期市場(chǎng)均名列前茅；2002年及2003年公司在市六合區(qū)成功開(kāi)發(fā)百合園一、二期，現(xiàn)均已銷售完畢，并創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝谧≌N售量、銷

5、售單價(jià)、銷售率多項(xiàng)最高指標(biāo)。公司在某開(kāi)發(fā)的某別墅區(qū)，已于2002年4月份全面竣工交付，并創(chuàng)下100%銷售率，成為某近年來(lái)別墅開(kāi)發(fā)中的一個(gè)奇跡，也是本地業(yè)界評(píng)價(jià)最高的別墅項(xiàng)目：環(huán)境最好、物業(yè)管理服務(wù)最好、售價(jià)最高、房產(chǎn)增值最快最明顯。而公司于2003年度在某市開(kāi)發(fā)的萊茵半島項(xiàng)目也取得了巨大成功，現(xiàn)已銷售93%。萊茵半島的開(kāi)發(fā)定位為“某市市頂級(jí)居住社區(qū)”，擁有全市唯一水主題環(huán)境，是某市目前環(huán)境最好、檔次最高的別墅區(qū)。 集團(tuán)公司下屬的某某及某兩家物業(yè)管理公司自成立來(lái)也均成為當(dāng)?shù)刂钠放莆飿I(yè)管理公司。現(xiàn)成功管理某某別墅區(qū)、某太湖花園小區(qū)、蓮蓉園小區(qū)、百合苑小區(qū)。為房產(chǎn)公司做好品牌提升工作。 據(jù)統(tǒng)計(jì)2

6、004年12月末公司總資產(chǎn)16668萬(wàn)元，較2003年增加4349萬(wàn)元，；所有者權(quán)益6649萬(wàn)元，比2003年增加1079萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率為60%，流動(dòng)比率為162%，速動(dòng)比率為109%，凈利潤(rùn)1078萬(wàn)元。 目前公司基本帳戶在濱湖區(qū)信用社，近幾年被工行評(píng)為a+級(jí)企業(yè)，甲類客戶。到2005年8月公司共有借款4650萬(wàn)元，濱湖區(qū)信用社3000萬(wàn)元用于新聯(lián)花園的開(kāi)發(fā)，工行1650萬(wàn)元用于某開(kāi)發(fā)，至今公司未發(fā)生逾期及欠息現(xiàn)象，信譽(yù)良好。 三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)（一）、本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1、某區(qū)計(jì)立項(xiàng)報(bào)告。2、國(guó)有土地使用證。3、項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。 4、某南海建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)“某”總體戶型

7、設(shè)計(jì)。 （國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)計(jì)資1993530號(hào)關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)的通知及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）。） 5、投資項(xiàng)目可行性研究指南。 6、中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。 （二）、某的區(qū)域政策環(huán)境是建立在新的行政中心及居住中心的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的實(shí)施，是打造企業(yè)品牌，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力的需要 。某某房地產(chǎn)公司作為本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)。將會(huì)通過(guò)本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，創(chuàng)建標(biāo)志性工程，對(duì)提升企業(yè)在某當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的知名度，打造“某”品牌，具有重大意義。項(xiàng)目的實(shí)施得到了政府的政策支持，且拆遷對(duì)象為少量民宅，矛盾較小，拆遷成本不大，投資回報(bào)較好，這將大大增強(qiáng)企業(yè)的綜合實(shí)力，為某某

8、房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供有利條件。四、研究的結(jié)論 1、“某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約135.7畝，其中一期用地92。2畝，建設(shè)面積76000平方米;公建面積2000平方米、配套1380平方米;已竣工面積47142平方米，已銷售面積33133.18平方米，正在開(kāi)發(fā)及將開(kāi)發(fā)面積86745平方米，需投入資金8000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期約為二年。 2、由于本項(xiàng)目是某招商引資項(xiàng)目，是某鎮(zhèn)政府重點(diǎn)工程。建成后將成為展示某乃至某區(qū)文明形象的一個(gè)窗口。鎮(zhèn)政府對(duì)該項(xiàng)目極為重視，給予規(guī)費(fèi)的多項(xiàng)免繳等優(yōu)惠政策，所以房屋開(kāi)發(fā)成本較低，經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期比較理想。據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 7823萬(wàn)元。項(xiàng)目盈利

9、能力較好，在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷售的情況下，經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。 3、本項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)處于某園大街西側(cè)，鋼鐵路以北，道路通暢、環(huán)境優(yōu)美。周邊已經(jīng)興建的和規(guī)劃中的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施齊全，是理想的大型住宅區(qū)建設(shè)區(qū)域?？偲矫娌季趾侠?、新穎、有創(chuàng)意?？倛D布置符合城市總體規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)的外部條件和技術(shù)方案是可行的。 （一）、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 、建筑面積133887平米 2 、建筑容積率 1.48 3 、建筑密度 24.3% 4 、綠化率 54%5 、項(xiàng)目總投資 1.55億元。已投入資金7500萬(wàn)元，需投入資金8000萬(wàn)元。其資金來(lái)源：1、自籌資金2500萬(wàn)元；2、銀行貸款25

10、00萬(wàn)元；3、其余為預(yù)售房款。 6 、銷售收入30158萬(wàn)元 7 、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 12675萬(wàn)元 8 、所得稅4182萬(wàn)元 9 、稅后利潤(rùn) 8493萬(wàn)元 （二）、現(xiàn)階段某某銷售分析某隸屬某市某區(qū)，位于某市西部，與常州武進(jìn)市接壤，離某市區(qū)20公里，新長(zhǎng)鐵路在鎮(zhèn)東穿過(guò)，是全國(guó)著名的淡水珍珠養(yǎng)殖地和水蜜桃盛產(chǎn)地，全鎮(zhèn)總面積26.74平方公里，耕地16129畝，現(xiàn)轄有8個(gè)行政村、1個(gè)居委，2003年年末全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?4000人，其中常住人口25700人，流動(dòng)人口5300人，通勤人口3000人（主要是某中學(xué)的教師與學(xué)生）。某是較早開(kāi)始農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有機(jī)械、冶金、建材、紡織、化工、輕工、電子七個(gè)

11、門類，其中尤以拉鏈及轎車附件生產(chǎn)企業(yè)為龍頭，產(chǎn)品經(jīng)銷全國(guó)和世界各地。根據(jù)某的城鎮(zhèn)規(guī)劃，現(xiàn)鎮(zhèn)北已建成的第一工業(yè)園區(qū)占地260畝，引入32家，已有18家企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)正式運(yùn)行。第二工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積800畝，園內(nèi)路、電、水、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面完成。另由區(qū)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃面積為 2000畝的表面技術(shù)處理中心工業(yè)園也已建成。在2005年某已完成某主干道某園大街與新312國(guó)道的連通，以及1.2公里洛楊路延伸段和與之相連的2.7公里楓楊路建設(shè)，并將在2006年完成與盛岸西路連接的府前路、1.61公里位于某工業(yè)園區(qū)內(nèi)的園中路園區(qū)段、2.5公里洛胡路建設(shè)，并開(kāi)始啟動(dòng)312國(guó)道商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。某經(jīng)濟(jì)社會(huì)平衡發(fā)

12、展，社會(huì)公用設(shè)施和工業(yè)設(shè)施投資基礎(chǔ)配套完善，現(xiàn)已擁有1.5萬(wàn)噸級(jí)太湖水增壓站、萬(wàn)噸級(jí)綜合污水處理廠，總投資達(dá)1500萬(wàn)元 ，日處理污水1萬(wàn)噸、35千伏的變電所兩座、萬(wàn)門程控電話、寬帶信息傳輸網(wǎng)保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)信息生活的現(xiàn)代化。同時(shí)，鎮(zhèn)上醫(yī)療衛(wèi)生及社會(huì)福利機(jī)構(gòu)齊全，省錫山高級(jí)中學(xué)師資雄厚，地方全日制小學(xué)、幼兒園分別通過(guò)了省實(shí)驗(yàn)學(xué)校驗(yàn)收。鎮(zhèn)內(nèi)文化娛樂(lè)活動(dòng)也有優(yōu)雅去處，由某公司建設(shè)的12000平米楊墅園廣場(chǎng)成為某的最大休閑廣場(chǎng)。某當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在2003年由某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)的進(jìn)入，如今已經(jīng)得到巨大發(fā)展，目前鎮(zhèn)中心房?jī)r(jià)已達(dá)到均價(jià)2000元/平米以上。而由某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某住宅小區(qū)，以其優(yōu)越的地理

13、位置及完善的配套管理，現(xiàn)領(lǐng)跑整個(gè)某房地產(chǎn)市場(chǎng)。某住宅小區(qū)位于鎮(zhèn)中心道路某園大街西側(cè)，某娛樂(lè)城北面，靠近省錫山高級(jí)中學(xué)，地理位置優(yōu)越，城市配套齊全，交通便利。小區(qū)總占地面積90522平米，總建筑面積133887平米，規(guī)劃布局合理，戶型設(shè)計(jì)超前，配套設(shè)施齊全。主要消費(fèi)對(duì)象為某的私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)員工、省錫中的教職員工、因建設(shè)工業(yè)園區(qū)而拆遷需安置的行政村村民以及某及周邊地區(qū)的購(gòu)房客戶。目前利好消息不斷：1、由于某工業(yè)區(qū)的投入發(fā)展，目前某北區(qū)的洪湖村、東安莊村、鎮(zhèn)北村、蘭溪村四個(gè)村將于2006年3月前拆遷完成，故拆遷村民的具有巨大購(gòu)房潛力；2、洛社重點(diǎn)開(kāi)放園區(qū)的總體規(guī)劃；3、市政公共設(shè)施的

14、規(guī)劃；4、某公司豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及資金實(shí)力；5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。（三）、 某現(xiàn)有樓盤的布置情況： 目前某還無(wú)有規(guī)模小區(qū)。城市建設(shè)落后。 （四）、消費(fèi)對(duì)象分析 本次開(kāi)發(fā)的“某”位于某中心，處于某園大街西側(cè)，依據(jù)消費(fèi)層次和目的的差異，消費(fèi)對(duì)象主要集中為： （1） 現(xiàn)在或者將來(lái)在某或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工作的高級(jí)管理人員； （2） 對(duì)生活質(zhì)量要求較高的成功人士，包括國(guó)營(yíng)、集體企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)主； （3） 某、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高級(jí)公務(wù)員。 （4） 重視后代教育，受名校（省錫中學(xué)、某中心小學(xué)、某中心幼兒園）影響，希望小孩就近讀書(shū)的高收入人士。 說(shuō)明： 隨著住房制度的改革，貨幣分房已成為現(xiàn)實(shí)。政府公務(wù)員以

15、及收入較為穩(wěn)定的企事業(yè)單位職工，均需向社會(huì)購(gòu)買住宅。本次開(kāi)發(fā)的“某”位置優(yōu)越、設(shè)計(jì)新穎、價(jià)格合理、銷售措施靈活，將會(huì)成為這批消費(fèi)對(duì)象的首要選擇。 隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私營(yíng)業(yè)主的實(shí)力和隊(duì)伍不斷壯大，個(gè)人消費(fèi)理念逐步改變，對(duì)個(gè)人住房質(zhì)量要求不斷提高。本次項(xiàng)目針對(duì)這類消費(fèi)群體的特點(diǎn)，規(guī)劃中也設(shè)計(jì)了一些高檔次、低密度、環(huán)境指標(biāo)好的大面積洋房和別墅，吸引其進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行安家置業(yè)。 （五）、競(jìng)爭(zhēng)能力分析 在某目前的房地產(chǎn)業(yè)還未成熟的情況下，憑借我公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)力量在本項(xiàng)目來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還是比較明顯。 1、區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 某項(xiàng)目地處某鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)、省錫中近在咫尺，代表著某的發(fā)展方向及高檔次的市政配套將

16、在周邊展開(kāi)建設(shè)，加上幾項(xiàng)大規(guī)模的外資項(xiàng)目即將在工業(yè)園區(qū)實(shí)施，使本項(xiàng)目具備了可觀的升值潛力。 2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 某占地135畝，是目前某目前成片開(kāi)發(fā)的最大住宅項(xiàng)目。大規(guī)模的成片開(kāi)發(fā)，有利于降低平均成本，有利于建設(shè)齊全的、高檔次的配套設(shè)施，也有利于高質(zhì)量環(huán)境的營(yíng)造。 3、品牌、實(shí)力優(yōu)勢(shì)。 公司在多年的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，堅(jiān)持精品意識(shí)，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目深受市場(chǎng)追捧，銷售暢旺。公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上資金投入有可靠保障，能保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行，可有效避免一些開(kāi)發(fā)商容易出現(xiàn)的資金短缺、進(jìn)展緩慢、甚至停工的不良結(jié)果。 4、價(jià)格、成本優(yōu)勢(shì)。 本次項(xiàng)目作為某招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，享受相關(guān)優(yōu)惠政策，土地成本上具備明顯優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)

17、施和贏利提供了條件。由于本次項(xiàng)目受到了政府的政策扶持，故投資回報(bào)會(huì)比較可靠。在定價(jià)策略上可采取低價(jià)滲透的辦法，盡快占領(lǐng)某房地產(chǎn)市場(chǎng)。 5、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。 本次項(xiàng)目由南海建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，整體結(jié)構(gòu)合理、新穎。另外，某某具備10余年的施工、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程質(zhì)量控制、把握的技術(shù)過(guò)硬。在建設(shè)施工過(guò)程中，一直堅(jiān)持把質(zhì)量作為贏得市場(chǎng)的法寶，內(nèi)部形成嚴(yán)密的質(zhì)量保證體系。過(guò)硬的質(zhì)量，將會(huì)成為開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的銳利武器。 五、 營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力 （一）、價(jià)格策略 由于不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求和消費(fèi)層次差異較大，營(yíng)銷環(huán)境也不盡相同，這就要求企業(yè)針對(duì)不同的消費(fèi)群體不同的市場(chǎng)定價(jià)策略。銷售價(jià)格的確定，應(yīng)綜合考慮商品的形象、地位、競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)

18、格等因素，以及市場(chǎng)占有率、收益率等。同時(shí)要配合其他市場(chǎng)策略。針對(duì)不同的消費(fèi)群體采取不同的價(jià)格策略。對(duì)于具有穩(wěn)定收入的工薪階層，可以幫助其與多家銀行進(jìn)行接洽，最大比例提供購(gòu)房按揭服務(wù)，并可采取分期付款的方式刺激超前消費(fèi)?？傊髽I(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，采取靈活的價(jià)格策略，以達(dá)到市場(chǎng)最大化的目標(biāo)。 （二）、促銷策略 在促銷策略上，改變過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)普遍的狂轟濫炸式、為促銷而叫賣的廣告宣傳模式，將大部分廣告投入用于啟動(dòng)服務(wù)工程上來(lái)，做一些細(xì)致入微的服務(wù)工作，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷增加企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵，形成自身的服務(wù)特色，給消費(fèi)者以耳目一新的感覺(jué)，加強(qiáng)和消費(fèi)者的感情溝通與交流，建立良好的社會(huì)形象。 （三）、

19、廣告策略 在宣傳項(xiàng)目和產(chǎn)品的同時(shí)，充分重視企業(yè)形象的宣傳。例如，項(xiàng)目首先在開(kāi)盤前通過(guò)以新聞的形式報(bào)導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，開(kāi)發(fā)的思路和重大決策，建成后產(chǎn)品對(duì)市容市貌的影響，開(kāi)盤前對(duì)產(chǎn)品的規(guī)模、性能、配套設(shè)施集中做產(chǎn)品性能廣告，引起客戶的關(guān)注和重視。爾后根據(jù)銷售及建設(shè)的進(jìn)度重點(diǎn)做好售后服務(wù)工作。適時(shí)的增加宣傳力度，創(chuàng)造整體的轟動(dòng)效應(yīng)，確保銷售工作的完成。 六、 項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）、 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目用地某園大街西側(cè)，鋼鐵路以東。（二）、 項(xiàng)目實(shí)施地的自然環(huán)境 本項(xiàng)目實(shí)施所在地處于某地處省某，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲中部，北靠長(zhǎng)江，南瀕中國(guó)第三大淡水湖太湖；西離183公里，東距上海128公

20、里，是省省轄的沿海城市，華東地區(qū)重要的交通樞紐。七、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 （一）、總體結(jié)構(gòu)和布局 規(guī)劃采用居住區(qū)組團(tuán)院落三級(jí)模式，形成“兩心、兩軸、一帶、十六組團(tuán)”的總體布局結(jié)構(gòu)。兩心為東西兩片區(qū)的社區(qū)中心；兩軸為南北的硬質(zhì)景觀軸和東西向社區(qū)內(nèi)部的軟質(zhì)景觀軸。 中心區(qū)為別墅區(qū)，分為兩大板塊，通過(guò)中心綠地的連接和帶狀綠地的滲透，形成舒適、宜人的居住環(huán)境。花園洋房及多層區(qū)，臨近中心綠地地塊設(shè)置花園洋房，獨(dú)特的建筑造型、豐富的立體綠化、開(kāi)敞的空間環(huán)境與中心綠地形成中央泛景觀區(qū)域。圍繞中央泛景觀區(qū)域設(shè)置多層住宅組團(tuán)。 （二）、系統(tǒng)設(shè)計(jì) 1、綠地景觀系統(tǒng) 公共綠地呈網(wǎng)狀分布，與步行系統(tǒng)結(jié)合，提高綠地的使用率和感

21、知性，真正做到家在綠樹(shù)掩映中。 2、道路交通系統(tǒng) 出入口 社區(qū)主出入口位于鋼鐵路，面向規(guī)劃路設(shè)置次出入口。 車行 東片區(qū)采用主干路加組團(tuán)環(huán)路的組織方式，做到各組團(tuán)互不干擾，保證了別墅區(qū)的安全與安靜。西片區(qū)采用主干環(huán)路加外圍支路的組織方式，即方便了整體交通，同時(shí)各組團(tuán)又相對(duì)獨(dú)立。 人行 采用主軸發(fā)散的方式，圍繞中心綠地及帶狀綠地設(shè)置社區(qū)步行系統(tǒng)。 停車 別墅區(qū)及花園洋房區(qū)采用停車入戶或建筑底層停車的停車方式，車位按1：1設(shè)置；多層住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車停車近期采用地面停車，停車位沿組團(tuán)外圍布置，車位按1：0.5考慮。3、公建配套系統(tǒng) 原則:合理安排公建配套設(shè)施，方便居民日常生活。將規(guī)模大、吸引人流多的公共

22、建筑沿某園大街布置，對(duì)規(guī)模小的基層服務(wù)設(shè)施分散布置于社區(qū)內(nèi)部。營(yíng)業(yè)性公建可以結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)一考慮，非營(yíng)業(yè)性公建結(jié)合中心綠地和步行系統(tǒng)設(shè)置。 沿某園大街設(shè)置商鋪，成為城市片區(qū)配套的一部分。 沿中央綠化帶設(shè)置會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)置一3班幼兒園，方便居民使用。 會(huì)所南側(cè)設(shè)有露天游泳池，豐富居民的生活。 八、 物業(yè)管理 隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，這就為物業(yè)管理市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的極好機(jī)會(huì)和廣闊前景。良好的物業(yè)管理帶來(lái)的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來(lái)越成為人們的共識(shí)。同時(shí)，良好的物業(yè)管理還將成為房屋的銷售起著積極的促進(jìn)作用。 某某房地產(chǎn)有限公司一向高度關(guān)注、重視物業(yè)管理在地產(chǎn)開(kāi)

23、發(fā)中的巨大作用。公司全資下屬企業(yè)某某物業(yè)管理有限公司，在成立之初就巨資聘請(qǐng)深圳名牌物業(yè)管理企業(yè)天安物業(yè)作全程顧問(wèn)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，在某地區(qū)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)闹群兔雷u(yù)度，是近年某物管行業(yè)的一支新銳力量。該物管企業(yè)在目前管理的某某別墅區(qū)及某第一個(gè)國(guó)家安居工程小區(qū)“太湖花園”的管理服務(wù)已成為某地區(qū)的行業(yè)樣板。 現(xiàn)初步計(jì)劃本項(xiàng)目建成后，聘請(qǐng)某某物業(yè)作為物業(yè)管理顧問(wèn)。管理服務(wù)水平將力爭(zhēng)更加有所提高，力創(chuàng)某市地區(qū)的物管示范樣板住宅區(qū)。 區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化措施，從而保障居民正常的生活秩序和人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營(yíng)者及辦公行管人員的后顧

24、之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，確保工程質(zhì)量。在建設(shè)過(guò)程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序輸手續(xù)，項(xiàng)目要進(jìn)行招投標(biāo)，以保證合理的工程造價(jià)，要實(shí)行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。 九、 投資估算與資金籌措 （一）、估算編制依據(jù) 1、省建筑工程綜合預(yù)算定額（1997）； 2、省建筑安裝工程費(fèi)用定額（1997）； 3、某市工程造價(jià)信息（2002）； 4、中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 5、開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)項(xiàng)目資料。 （二）、估算編制說(shuō)明 1、土地費(fèi)用：按照192元/平米計(jì)算。2、 前期工程費(fèi)：按照50元/平米估算。 3、 建安工程費(fèi)：住宅用戶按

25、570元/平米估算。 4、 配套工程費(fèi)：按245元/平米估算。其中：綠化費(fèi)按30元/ 平米計(jì)算；道路按20元/平米計(jì)算；消防設(shè)施按10元/ 平米估算；供電和給排水按120元/平米估算，公用照明按10元/ 平米估算，排污、公廁等其他配套費(fèi)用按55元/平米估算。 5、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的3（約28元/平米）計(jì)取。 6、 管理費(fèi)用：按20元/平米估算。 7、 銷售費(fèi)用：按25元/平米估算。 8、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)銀行同期年利率5.04（約25元/平米）計(jì)算。 （三）、投資估算 經(jīng)初步測(cè)算，“某”房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為15500萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用2580萬(wàn)元，前期工程費(fèi)669萬(wàn)元，建安工程費(fèi)7631萬(wàn)

26、元，配套設(shè)施費(fèi)3280萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)375萬(wàn)元，管理費(fèi)用268萬(wàn)元，銷售費(fèi)用335萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用335萬(wàn)元。 （四）、 資金籌措 經(jīng)初步測(cè)算，本項(xiàng)目資金來(lái)源主要由以下幾個(gè)方面籌集： 1、根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本令制度的通知（國(guó)發(fā)199635號(hào)）的精神，本項(xiàng)目自籌資金2500萬(wàn)元。主要以土地形式投入，開(kāi)發(fā)單位應(yīng)盡快做好土地評(píng)估工作和相關(guān)手續(xù)。 2、申請(qǐng)銀行貸款2500萬(wàn)元。 3、其余資金在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程之中將預(yù)收售房款作為項(xiàng)目建設(shè)資金。 十、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）、銷售收入估算 “某”房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積133887平方米，其中住宅用房建筑面積 132107平米，公建建筑面積1780平米

27、。 一期已銷售面積33133.18平方米（255戶），銷售金額6744萬(wàn)元，現(xiàn)平均價(jià)為2350元/平方米，已銷售中某本地占47%、周邊占9%、市區(qū)占28%、外地占16%。 經(jīng)測(cè)算，“某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期及二期的營(yíng)業(yè)收入為30158萬(wàn)元。（二）、營(yíng)業(yè)稅金及附加 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅金暫行條例等有關(guān)規(guī)定，“某”項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為5，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅額的5，綜合基金0.5。 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目中的營(yíng)業(yè)稅金為1507萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為166萬(wàn)元，土地增值稅及印花稅為310萬(wàn)元。累計(jì)營(yíng)業(yè)稅金及附加等為1983萬(wàn)元。 （三）、開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用計(jì)算 “某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用及稅金為17483萬(wàn)元。（四）、盈利能力分析 “某”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)