房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精典模擬試題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營與管理精典模擬試題51、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估有哪些特點(diǎn)？3、為什么說房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系？4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？5、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)，應(yīng)注意哪些方面？6、估價(jià)報(bào)告寫作用詞上有哪些要求？7、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線首先應(yīng)對(duì)哪些基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)？8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要遵循哪些房地產(chǎn)估價(jià)原則，為什么？9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要有哪些合法的方式？價(jià)格評(píng)估有何特點(diǎn)？10、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？11、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載哪些事項(xiàng)？1、影響工業(yè)

2、房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。注：主觀題答案僅供參考2、（1）注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。（2）分析市場(chǎng)的變現(xiàn)能力。（3）考慮抵押期間的耗損。注：主觀題答案僅供參考3、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)建設(shè)工程教育網(wǎng)整理格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí)，可以說每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用

3、成本法，求取土地的價(jià)格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價(jià)格形成過程是：產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場(chǎng)價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。注：主觀題答案僅供參考建設(shè)工程教育網(wǎng)整理4、依據(jù)規(guī)范附錄第

4、A.O.7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：實(shí)物狀況分析；區(qū)位狀況分析；市場(chǎng)背景分析；最高最佳使用分析；估計(jì)方法選用；估價(jià)測(cè)算過程；估價(jià)結(jié)果確定。注：主觀題答案僅供參考5、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報(bào)酬率。（2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。（3）裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。注：主觀題答案僅供參考6、（1）用詞準(zhǔn)

5、確。（2）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。（3）用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。（4）用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造。注：主觀題答案僅供參考7、（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格。又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處建設(shè)工程教育網(wǎng)整理分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。（2）合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

6、注：主觀題答案僅供參考8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。根據(jù)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則。注：主觀題答案僅供參考9、（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情

7、形。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人即可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有咨詢性，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。注：主觀題

8、答案僅供參考10、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境。（2）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理?xiàng)l件。注：主觀題答案僅供參考11、依據(jù)規(guī)范附錄第A.O.6條，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：標(biāo)題；委托人；估價(jià)機(jī)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象；估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；價(jià)值定義；估價(jià)依據(jù)；估價(jià)原則；估價(jià)方法；估價(jià)結(jié)果；估價(jià)人員；估價(jià)作業(yè)時(shí)期；估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。注：主觀題答案僅供參考甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆

9、遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請(qǐng)問：1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？答案：1.估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說明。2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明。3）公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。2.房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商

10、確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。3.價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/.請(qǐng)問：（1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？（2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？答案：（1）錯(cuò)誤有：應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象