房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的成本控制

1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)項冃開發(fā)過程中的成本控制問題第一章概述第二章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)政策情況2、房地產(chǎn)市場情況第三章房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本構成第四章 中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本控制的特點與影響因素1、項目開發(fā)各階段成本控制的內(nèi)容（1、前期決策階段2、前期設 計階段3、招投標階段4、建設施工階段2、中小型開發(fā)商項目開發(fā)成本控制的特點（拿地的隨意性，管理 部規(guī)范，流程不完善；風險控制缺乏；缺乏財務成本控制；開 發(fā)進度控制失效）3、中小型開發(fā)商項目開發(fā)成本控制的影響因素第五章 案例分析（論證第-:章觀點）第六章 總結（提出解決措施）笫一章概述1、選題意義近來年，房地產(chǎn)行業(yè)備受關注，被人視為“高

2、利潤”行業(yè)，然而 對于中小型開發(fā)商而言，由于開發(fā)管理經(jīng)驗不足、拿地成本高、工程 管理不善等等原因可能導致“負盈利”或爛尾。本論文旨在研究中小 型房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本控制問題，通過實戰(zhàn)案例 研究，最終提出解決辦法。2、創(chuàng)新點該論文創(chuàng)新點主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是作者從事房地產(chǎn)開發(fā)工 作有實戰(zhàn)經(jīng)驗，通過對實戰(zhàn)案例的研究提出需要研究的問題；第二方 面是雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展中階段，但是不乏學者研究房地產(chǎn) 項目開發(fā)成本控制問題，但是作者主要研究中小型企業(yè)房地產(chǎn)項目開 發(fā)過程中的成本控制問題，獨辟蹊徑，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有 一定的指導意義。3、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展僅僅

3、三十來年的歷史，國內(nèi)有許多著作對房地產(chǎn)行業(yè) 有深入的研究與總結，相對西方發(fā)達國家而言，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更成 熟，也有不少文獻對該行業(yè)有大量研究。作者閱讀了大量與論文相關 國內(nèi)、外文獻，能掌握相關文獻的要點與精髓所在。4、研究方法的可靠性2012年5月份開始，作者就著手相關文獻的查找、歸類、綜合分析, 并對相關資料進行了收集與筆記記錄。另外，本研究以案例研究為主, 作者親身經(jīng)歷了該項冃，案例真實可靠，有代表性。理論與實踐相結 合的研究方法可靠性極高，用到的研究方法如下：(1) 文獻調(diào)查法。充分調(diào)研現(xiàn)有的文獻資料，掌握當前的研究現(xiàn)狀， 有待解決的問題，尋找本次研究的突破口，并規(guī)劃論文研究框架；(2)

4、 邏輯分析法。在分析問題的過程中應用了邏輯分析法，更加透徹 地研究問題；(3) 案例分析法。通過列舉實際案例，增強本次研究的實證性；(4) 訪談法。深入到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進行調(diào)研和訪談，了解實際存在 的問題，進一步深化對現(xiàn)狀的研究。論文開始介紹了本次研究背景，介紹了中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀開 始部分先提出問題，通過簡述房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及中小型房地產(chǎn)企 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀從而提出中小型房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中 遇到的成木控制問題。然后，分析問題，分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)在房 地產(chǎn)項目開發(fā)的過程以及各個過程中所產(chǎn)生的成本。接著，分析案例, 將案例作為代表更深入具體的分析研究的問題。笫二章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)

5、展現(xiàn)狀1998年以后我國實行了住房分配貨幣化，停止了住房分配，我 國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也隨著市場需求的不斷擴大而繁榮 興盛，開發(fā)企業(yè)在繁榮的市場背景下也獲得了較高的利潤。房地產(chǎn)開 發(fā)的各種問題和政策都成為了政府和大眾關注的對象，持續(xù)上漲的房 價，關系到老白姓的切身利益，已經(jīng)成為社會問題，是政府施行經(jīng)濟 調(diào)控的重要目標。在這種市場繁榮的背后，存在著令人擔憂的問題和 矛盾。高額的投資回報吸引著各個行業(yè)各種渠道的資金投資到該領 域，投資過熱引發(fā)的城市化進程加快、商品房價格上漲過快、商品房 結構性不合理等各種不良現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)，如若任由這種情況發(fā)展下 去，必將給我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和人民的正

6、常生活造成影響。政 府高度重視房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這些問題和矛盾，為了抑制房價的過快 上漲，保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，于2003年開始相繼出臺了一系 列政策，對房地產(chǎn)市場進行宏觀干預和調(diào)控。并逐年加大對房地產(chǎn)業(yè) 的宏觀調(diào)控。2003年6月和2004年9月，央行和銀監(jiān)會分別發(fā)出針 對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的通知，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資嚴加限制。 2004年10月和2005年3月，央行半年內(nèi)兩次發(fā)出針對購房按揭貸 款的通知，兩次提高利息，對投機性和投資性購房需求加以遏制。2005 年3月底，國務院常務會議討論并通過一份關于切實穩(wěn)定住房價格的 通知，提出八條意見穩(wěn)定房價，4月27同國務院總理溫家寶主持召 開

7、國務院常務會議，提出當前加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控要采取的八 條措施，俗稱新國八條心副。5月11日中央七部門聯(lián)合出臺關于 做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知，“保證中小套型住房供應”、“打 擊炒地”、“期房禁止轉讓”，2005年5月31只建設部等三部門出臺關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知，2005年6月1日后，個人將購 買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。2007年的連續(xù)6 次加息，購第二套房的首付比例和貸款利息提高等。2007年底國家 針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策成效在2008年逐步顯現(xiàn)出來，樓市的 拐點已經(jīng)到來。以萬科、中海、華潤為首的大型房產(chǎn)公司集體降價。 深圳的樓市從去年的均價18000

8、多元/ m2降到9000元/ m2左右。北 京、上海、廣州等一線城市房價也出現(xiàn)波動，全國房地產(chǎn)市場步入調(diào) 整，市場觀望氣氛濃厚，商品房成交量明顯減少。商品房銷售連續(xù)負 增長，銷售壓力加大。2008年上半年，全國商品房銷售面積實現(xiàn)2. 59 億平方米，同比下降7. 2%；其中，商品住宅銷售面積實現(xiàn)2. 36 萬平方米，同比下降6. 9%。商品房銷售面積的下降幅度較一季度 有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自1998年住房制 度改革以來，房地產(chǎn)市場觀望期最長的一次，更是商品房銷售面積首 次持續(xù)出現(xiàn)下降。從銷售額上看，上半年，全國商品房實現(xiàn)銷售額1 0325億元，同比下降3%,降幅比1-5

9、月增加0. 2個百分點。其中, 商品住宅實現(xiàn)銷售額8941億元，下降11%,降幅較5月增加07 個百分點。上半年，全國完成購置土地面積19億平方米，同比增 長76%,增幅比上年同期回落2. 4個百分點。受調(diào)控政策和房地 產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地較為謹慎，企 業(yè)購置土地面積增速有所回落，部分城市土地供應出現(xiàn)冷場，甚至有 個別地塊出現(xiàn)流拍。由美國次級貸引發(fā)的華爾街金融風暴席卷全球。 美國房地產(chǎn)市場泡沫的破裂是導致這場會融風暴的根本原因。美國房 地產(chǎn)市場是中國的前車之鑒，我們應該從中汲取經(jīng)驗教。在當前國內(nèi) 外形式下做房地產(chǎn)開發(fā)項目，最重要的是應對項目存在的風險進行深 入的研究

10、，以降低項目開發(fā)的風險，實現(xiàn)項目的既定目標，降低風 險的主要應從未來市場銷售情況、銷售價格和項目開發(fā)各階段的成本 控制等三個方面入手。主要階段的成本控制研究不僅具有現(xiàn)實的經(jīng)濟 意義，也關系到企業(yè)在逆境中生存的基本策略。只有成本控制措施的 創(chuàng)新才能支持房地產(chǎn)開發(fā)項目在當前的市場背景下不斷發(fā)展。在目前 商品房銷售延續(xù)的負增長和銷售價格下跌的態(tài)勢下，價格的理性回歸 才能走出金融危機下的困境，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在項冃開發(fā)運作過 程中降低成本，以擴展有限的利潤空間求得生存。降價銷售是維持資 金鏈的有效方法，但是降價不等于不賺錢。因此怎樣在降價銷售的情 況下維持合理的利潤，保障開發(fā)項目有一定的經(jīng)濟效益，成

11、本控制是 關鍵。（先談政策情況后談現(xiàn)市場的數(shù)據(jù)表現(xiàn)）。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 57629億元，同比名義增長15.4%；其中，住宅投資39704億元，增 長10. 8%,增速提高0.3個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積538149萬平 方米，同比增長13.3%,；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積27659萬平 方米，同比下降18. 0%； 土地成交價款5762億元，下降11. 8%,降幅 擴大0. 8個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速2012年1-10月份，商品房銷售面積78743萬平方米，同比下降1. 1

12、%o 2012年10月底，商品房待售面積33048萬平方米，比9月底 增加378萬平方米。全國商品房銷售面積及銷售額增速奩品房銷書宜積萬平方米）奩品房銷售頊（億元）1t0月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金76397億元，同比增 長11.6%；其中，國內(nèi)貸款12106億元，增長14. 7%；利用外資337億 元，下降52. 8%；自籌資金31515億元，增長11.7%；其他資金32440 億元，增長12.0%o在其他資金中，定金及預收款20337億元，增長 16. 1%；個人按揭貸款8075億元，增長19. 5%o綜上所述,第三章 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本構成一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地成本

13、、工程建設成本、基礎設施配套費、營業(yè)稅及附加、管理費用、營銷費用和財 務成本等。所占比例(%)18% 土地費用建安費口配套費口營業(yè)稅及附加據(jù)統(tǒng)計，土地成本占24%,工程建設成本占48%,基礎設施配套建 設費占8%,其他費用占開發(fā)總成本的7%。1) 土地成本，根據(jù)我國總人口多，平均耕地面積少的國情， 國家的土地政策是保證耕地數(shù)量不減少的情況下發(fā)展城市建設用 地。在城市化進程不斷加速的情況下，用地矛盾日益劇增。征地 補償費用、拆遷補償費、土地出讓金、基礎設施配套建設費、等 成本都會計入城市建設用地的價格內(nèi)，因此，開發(fā)項目所占用的 土地必須支付相應的土地費用。土地成本主要包括以下幾部分：拆遷費、土地

14、出讓金、基礎設施配套建設費。拆遷費分為征地補償費和拆遷補償費。征地補 償費用是指國家依法將原屬于農(nóng)民集體所有的土地轉為國有地，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地補償費、安置補助費等。具體包括土地補償費、安置補助費、青苗及樹木補償費等。拆遷補償費是指拆遷人依法對被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人給予的補償。土地出讓金是國家作為土地所有者向開發(fā)商收取的一定 年限的土地使用費。出讓金高低因地段、用途、規(guī)劃指標等不同 而變化?；A設施配套建設費是指建設單位投資建設紅線內(nèi)、外 管線和配套的學校、幼兒園、公圓、診所等所需的費用。2）工程建設成木，工程建設成木包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期 工程費用、建筑安裝成本、公

15、共配套設施費用等。前期費用，一 般包括“三通一平”的費用和專業(yè)費用?！叭ㄒ黄健辟M是指使建 筑用地地塊，達到通水、通電、通路、場地平整等建設條件所投 入的資金，專業(yè)費用包括支付可行性研究、總體規(guī)劃設計、初步 設計、施工圖設計等費用。建筑安裝成本，主要包括建筑材料費、 設備費、施工機械費、人工費、施工企業(yè)管理費、以及相關稅金 等。建筑安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的實體構成本部分，其費用 的高低直接影響開發(fā)項目的結構形式、功能多少、質(zhì)量好壞、檔 次高低。開發(fā)項目實體質(zhì)量、檔次的差別，主要區(qū)別在建筑成本 上。3）基礎設施配套建設費其主要包括開發(fā)商在水、電、燃氣、綠化 景觀、游泳池、車位、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設

16、施等方面投入的資金。 好的配套設施，雖然成本提高了，但使購房者獲得更多的便捷， 提高了生活品質(zhì)也提高了樓盤的品質(zhì)。在開發(fā)項目公共配套設施 這個方面適當投入有利于項目銷售收益回報。4）其他費用，主要是房地產(chǎn)開發(fā)過程中所產(chǎn)生的相關稅費稅費， 管理費、財務成本等。主要稅種有：營業(yè)稅及其附加、契稅、企業(yè)所得稅、增值稅、印花稅等。管理費用，指用于房地產(chǎn)項目從 開發(fā)到出售交付使用的過程中，開發(fā)商的管理人員所發(fā)生的一切 費用。如：管理人員工資、福利、辦公費用等。財務成本，房地 產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在開發(fā)周期內(nèi)需要大量資會。開發(fā) 商通常會選擇銀行貸款或向金融機構融資來解決，這就產(chǎn)生了財 務成本。同時資金

17、也具有時間價值特性，大量的資金占用在開發(fā) 周期內(nèi)也會產(chǎn)生成本。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定 性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型 的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn) 開發(fā)項冃而言，投資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部 分組成，后期經(jīng)營的話，還有相關經(jīng)營稅費房地產(chǎn)項目開發(fā)成木一覽表序號成本類別費用內(nèi)容*土地成本土地成本土地出讓金、配套費、契稅等拆遷成本拆遷安置費拆遷安置房建設費用市政設施配套費道路、水、電、氣接口補償費，配套設施建設費等二工程建設成本策劃、可研費市場調(diào)研、可行性研究報告地質(zhì)勘察費地質(zhì)勘察、地質(zhì)災害評估、環(huán)境評

18、估等規(guī)劃設計費總體規(guī)劃設計、初步設讓、施工圖設計 等建設規(guī)費交易中心手續(xù)費、人防報建費、散裝水 泥集資費、白蟻防治費、規(guī)劃管理費、 環(huán)境評測費、招投標服務費等。一:通一平費施工道路、施工用電、施工用水、場地平整臨時設施、圍墻、辦公室等土建裝飾工程費結構、外墻、保溫、士方、護擘、降水、裝飾、門室內(nèi)安裝工程費電氣、給排水、天燃氣、中央空調(diào)、消防系統(tǒng)機電設備通風空調(diào)、電梯、發(fā)電機等弱電系統(tǒng)對講、防盜、電視、電話、寬帶系統(tǒng)、門禁等三基礎設施配套建設費室外給排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、 雨污水系室外燃氣系統(tǒng)電氣高低壓設備室外高低壓變配電線路和設備園林綠化工程費總平軟景、硬景、噴泉等綠化景

19、觀工程四其他公共配套費營業(yè)稅及附加營業(yè)稅、增值稅等管理費用管理人員工資、福利、辦公費用營銷費用廣告、包裝費財務成本銀行利息其他費用第四章 中小型房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成木控制的特點與影響因素一般情況下，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施大致包括：可 行性研究階段、取得土地使用權階段、前期設計階段、招標與合同簽 訂階段、施工階段、竣工驗收與結算階段。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目 開發(fā)過程中的成本控制有有明顯的特點，不同階段又有不同的影響因 素。一、可行性研究階段成本控制的特點與影響因素可行性研究階段對成本控制尤為重耍，是項目投資決策的重要 依據(jù)，也是項目成本控制的重要指標，是項目開發(fā)成本控制事前控制 體現(xiàn)，總

20、之是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制非常重要的一個階段。雖然決策階 段發(fā)半的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作 用，需要專業(yè)機構或團隊進行深入市場調(diào)查后著手測算與分析?？尚?性研究的基礎是市場調(diào)查。在宏觀上，要研究項冃所在地的經(jīng)濟、政 治、文化、規(guī)劃等宏觀調(diào)查環(huán)境；在微觀上，要研究當?shù)胤康禺a(chǎn)市場 發(fā)展水平、消費群體特征、未來市場發(fā)展情況等；分析是否有相應客 戶群，他們的消費需求、消費水平等。收集市場材料要有普遍性和代 表性，要充分考慮時間效應，對未來市場走向有準確的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要研究開發(fā)項目產(chǎn)品的可行性、 開發(fā)項目的市場定位和技術方面的可行性；財務與經(jīng)濟收益可行性分 析

21、與評價。其中，在投資估算和收益分析過程中，研究人員應該項目 規(guī)模和工程設想等方面測算項冃投入成本與費用，測算不僅要有據(jù)可 依、而且要全面準確。估算的質(zhì)量才能為項目的開展與成本控制提供 依據(jù)。項目投入成本和收益的要接近行業(yè)標準，不能偏離市場行情。 按照工程造價管理的原則，合理預測投資估算中各種動態(tài)因素的變 化，要有一定預測性?？尚行匝芯侩A段的成果對項目工程造價及項目 建成后的經(jīng)濟效益有著決定性作用。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一個好的 項目決策能使企業(yè)獲得高額利潤，反之將使企業(yè)虧損或會造成經(jīng)濟巨 大損失。因此，在可行性研究階段，要全面、科學地預算項目開發(fā)成 本費用與收益，如能給企業(yè)帶來利潤，企業(yè)將會決策

22、投資；反之，則 取消房地產(chǎn)開發(fā)項目投資。許多有大型房地產(chǎn)公司，如萬科、恒大等地產(chǎn)商，項目開發(fā)經(jīng)驗 豐富、已經(jīng)形成了一套科學的研究方法，團隊成熟專業(yè)性強可行性研究更全面準確。這是許多中小型地產(chǎn)企業(yè)無法達到的。近年來，房地 產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，相對于其他行業(yè)而言收益較高使得很多地產(chǎn)公司只 重視“圈地”“圈錢”，不重視項冃開發(fā)的可操作性，中小型開發(fā)商更 是如此。中小型開發(fā)商因缺乏項目開發(fā)經(jīng)驗、對市場判斷不夠準確、 管理團隊水平有限、對可行研究階段的重要性缺乏止確認識等因素使 得可行性研究有一定主觀性，分析計算過程的規(guī)范性差，邏輯推理不 嚴謹，指標選擇不合理性，計算結果不可靠性，這給項目的成本控制 帶來了

23、極大地隱患。二、取得土地使用權階段成本控制的特點與影響因素土地是項目開發(fā)必不可少的物質(zhì)基礎，獲取土地需要大量的資 金，通常占到整個開發(fā)成本的24%,甚至更高。這因此，估算土地 成本的組成要素和市場價格進行比較分析，對土地價格進行成本測 算，對土地開發(fā)階段的成木費用進行控制，具有十分重要的意義。2004年之前，我國土地供應狀況是協(xié)議、拍賣、招標等多種方 式共存，其中協(xié)議方式轉讓的占到了絕大多數(shù)，多數(shù)的開發(fā)商通過協(xié) 議出讓的方式獲取土地，使用不正當操作等非市場化手段較多，導致 當時開發(fā)商對土地的市場化價值認識不夠。特別是一些開發(fā)商憑借內(nèi) 部關系通過協(xié)議便低價獲得土地，然后轉手倒賣獲取暴利。多源頭、

24、 多渠道的土地供應使得土地獲得方式的不規(guī)范，嚴重影響了土地一級 市場公平、公正、公開的原則。2004年國家頒布了，全國統(tǒng)一施 行土地招標、拍賣、掛牌出讓方式后，土地的一級市場得到了很好的 規(guī)范，有實力重市場的開發(fā)商成了拿地主角，而中小型房因地產(chǎn)企業(yè)因?qū)嵙Σ粔蛲y以入圍。在獲取土地前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會評估土地價值，是否能客 觀評估土地價值對拿地決策有直接影響。評估土地價值一般從如下兒 個方面著手：1）地段價值?！暗囟螞Q定價值”，不同地段的土地價值相差甚遠。 土地出讓金按照省份、區(qū)位、用途等指標劃分成若干等級。一般情況 下，處于市區(qū)中心、交通條件好、周邊配套成熟、商業(yè)氛圍濃厚的繁 華地段土地

25、利用價值高，地價也高；反之，地價則相對低。2）土地現(xiàn)狀。土地的形狀、規(guī)模大小、地形地質(zhì)情況、地上建筑 情況等都會直接影響土地價值。土地的形狀是否規(guī)則對地價有一定的 影響。一般而言，形狀規(guī)則的土地（如正方形、長方形等）利用效率比 不規(guī)則的土地（如三角形等）更好規(guī)劃，利用率也更高，因而，價格也 就相對而言要高一些。另外，土地形狀對土地價格的影響還表現(xiàn)在土 地的寬度與深度的比例上。特別是在商業(yè)臨街地段，寬度和深度不規(guī) 則其建筑形式選擇就比較困難，不規(guī)則的土地會增加后期開發(fā)成本。 在一程度上也限制了土地的經(jīng)營形式，影響了土地收益。地塊規(guī)模大 小也會對土地價格產(chǎn)生較大的影響，地塊大小與其規(guī)劃功能、經(jīng)濟規(guī)

26、 模和效益有緊密聯(lián)系。通常而言，面積大的土地其利用效率要比面積 小的土地要高，規(guī)劃起來也更容易，可以更合理的功能空間和配套設 施。因而，其地價也就會高。但是，也不能一概而論，例如，在繁華 的商業(yè)區(qū)內(nèi)，特別是對于臨街地段而言，面積大的土地往往深度也大, 這樣臨街的鋪面面積就越小，不利于商業(yè)經(jīng)營，土地利用的效益就有限，土地使用價值就不太高：如果面積較小，也會影響土地使用功能 的發(fā)揮。土地的地形情況也會影響土地價值。地形是指土地內(nèi)的地面 平整、起伏狀況。地形平坦，開發(fā)建設成本就低，利用價值就大，地 價也就相對較高；若土地地形低洼不平、高低落差較大，場地不平整、 土方工程的費用就隨之加大，其開發(fā)成本也

27、相應增加，因而地價也就 低。地質(zhì)因素對地價影響主要表現(xiàn)在土地承載力和具體用途上。土地 的堅固程度、顆粒大小等地質(zhì)條件的不同，決定了該土地的允許承載 能力的大小。對于建設用地來說，地質(zhì)堅實、承載力強的土地，地價 較高，能適用于較高層建筑;但對于平房或低層建筑來說影響則一般。 地質(zhì)結構均勻也是與承載大型基礎的安全有關，均勻的地質(zhì)條件可以 直接施工，而不均勻的地質(zhì)結構就需要做地基處理，比如：換填，灌 漿等工作，自然提高了土地開發(fā)成本。3) 土地用地性質(zhì)。由于土地具有多種用途，一般分為商業(yè)用地、 住宅用地、工業(yè)用地、集中綠地、公園等用地性質(zhì)。不同的用途會給 土地使用者帶來不同的經(jīng)濟收益，因而同一地段土

28、地也會形成不同的 地價。一般來說，在同一級別內(nèi)的商業(yè)用地地價要高于住宅用地和工 業(yè)用地的地價。4) 容積率大小。容積率是指土地上的建筑面積與土地總面積的比 率。在土地面積一定的條件下，容積率越高，土地上的建筑面積就越 大，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的面積就相應的增大，當然在該塊土 地上的收益也越多，其結果必然導致地價的上升。在獲取土地所有權前，房地產(chǎn)企業(yè)應該科學評估該地塊的價值?？墒呛芏嘀行⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)往往不夠重視事前工作，在沒有做好充分 評估就貿(mào)然行動，拿地有一定隨意性。另外，雖然冃前土地競買市場越來越規(guī)范，地價和競買條件對任 何企業(yè)都是一樣的，但是與大型地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的 競爭

29、力有差距，在付款條件和規(guī)劃條件方面難以有惠利條件。例如大 連萬達，雖然拿地也是走招拍掛程序，但是拿地成本不到其他開發(fā)商 的一般已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)公開的秘密。同等條件下，不少地方政府出讓地 塊會傾向大行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在容積率和規(guī)劃方面也可能會出現(xiàn)一 定的傾斜。土地資源是不可再生資源，隨著城市化發(fā)展，地價越來越貴。一 些大地商上因資金實力雄厚，開發(fā)速度快、抗風險壓力強，在前兒年 低價較低時就在二三線城市囤積了大量土地，大量的土地囤積降低了 土地開發(fā)成木。這是中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以做到的。設計階段成本分 解主要是方案設計、初步設計階段，是該階段成本控制的重點。三、設計階段成本控制的特點與影響因素據(jù)不完全統(tǒng)

30、計，房地產(chǎn)投資決策、規(guī)劃設計階段決定項目成本 的70%左右，有效的成本控制必須從設計階段抓起，雖然設計階段的 設計費用對開發(fā)總成本影響不大，但是設計階段的成本控制后期成本 控制所占權重最大。我們這所說的設計指的是項目的整體設計，包括項目開發(fā)設計 理念、環(huán)境設計、決策者對于項目的總體設計思路等，而不僅僅指開發(fā)項目的樓體設計。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說設計階段的重要性毋庸質(zhì) 疑，從戶型的選擇、到外立面的確定還有與周邊環(huán)境的配套等無不顯 示出設計的重要性來。決策階段的影響工程成本的程度最高，但是我 們只能說決策階段是影響項目成本的基礎階段而不是關鍵階段，而設 計階段卻是控制成木的關鍵階段，這是因為決策階段

31、主要涉及到成木 管理中的成本預測和成本計劃，這階段的任務主要是估算出項目的成 本水平，確定出成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的 書面方案。它的任務主要是確定一個成木控制的框架，而真止成本控 制要在可行性研究報告批準后，項目正式確定下來后才開始實行。而 可研后的第一個工作就是設計工作，設計工作是項目以后其它工作的 前導和方向，一旦設計完成，項冃的成本就基本確定了。所以說設計 階段才是成本控制的關鍵階段。在設計階段加強成本控制的重要性體 現(xiàn)在以下幾個方面：1、在設計階段進行項目成本的控制分析可以使項目成本構成更 合理，提高資金利用效率。設計階段項目造價的計價形式是編制設計 預算，通過設

32、計預算可以了解項目造價的構成，分析資金分配的合理 性。并可以利用價值工程理論分析項目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整項目功能與成木使其更趨于合理。2、在設計階段進行工程造價的計價分析可以提高投資控制效率。編制設計概算并進行分析，可以了解項目各組成部分的投資比例。對 于投資比例比較大的部分應作為投資控制的重點，這樣可以提高投資 控制效率。3、在設計階段控制項目成本會使成本控制工作更主動。在設計 階段控制項目造價，可以先按一定的質(zhì)量標準，開列出項目各部分的 計劃支出費用的報表，即成本計劃。在詳細設計制定出來以后，對工 程每一部分的估算造價，對照成本計劃中所列的指標進行審核，預先 發(fā)現(xiàn)差異，主

33、動釆取一些控制方法消除差異，使設計更經(jīng)濟。4、在設計階段控制項目成本能夠使技術與經(jīng)濟相結合。在設計階 段不僅僅光考慮到項目的使用功能和美觀要求，不要總是力求采用比 較先進的技術方法實現(xiàn)項目所需功能，而應在設計時充分考慮開發(fā)項 目的經(jīng)濟因素。使設計方案較好的體現(xiàn)技術與經(jīng)濟的結合，真正做到 設計的宗旨一一“經(jīng)濟、適用、美觀”。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在該階段成本控制往往有以下兒個方面的特 征：1、過度重視施工階段成本控制而忽略了設計階段對后期開發(fā)成 本控制的影響。開發(fā)正確合理的設計不但是保證工程質(zhì)量和使用功能 的基礎，也是工程項目成本控制的前提，但是目前很多中小型房地產(chǎn) 企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍對項目工程

34、施工階段的成本控制非常重 視而忽略了設計階段成本控制的重要性。一般來講，房地產(chǎn)公司設有 工程部配備專業(yè)工程師，同時聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項目施工過 程進行直接的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個錯覺是：工程成本主要 含在施工階段的建筑安裝工程中，加強監(jiān)控，減少浪費就可大量節(jié)約 成本。為了做到這一點，發(fā)展商經(jīng)常費盡心血，采取多項措施。例如 加強進度報量的審查力度，安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理。為了訂購的材料價格便宜，開發(fā)商管理人員去市場考察價格，貨比三家 等。然而，項目結束后，卻沒有使成本有明顯的下降。許多中小型開 發(fā)商往往忽視了對設計階段的成本控制，將設計費一壓再壓，認為這 是節(jié)約成本的方法之

35、一。2、設計階段技術指標把握不準，缺乏專業(yè)的判斷被設計單位牽 著鼻子走再加上中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身技術水平有限，不能準確 判斷不同設計方案的建筑成本，導致不能選取經(jīng)濟合理的方案，不利 于項目開發(fā)成木控制。許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏對設計單 位進行實際監(jiān)控的能力，被設計單位“牽著鼻子走”，這就使得設計 方案即使不合理也不能被開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，從而造成后期的施工浪費。設 計階段的內(nèi)容主要分為：規(guī)劃設計方案在項冃規(guī)劃設計方案時，要 根據(jù)項目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、 道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度、根據(jù)政府規(guī)定的容 積率合理的確定房屋間距和建筑層數(shù)、布置公共設

36、施項目、規(guī)模及其 服務半徑，以及水、電、燃氣的供應等，并測算上述各部分的投資比 例。項目用地面積指標往往是在土地競買階段就已經(jīng)確定，它反映項 目內(nèi)住宅建筑和公共建筑、綠化用地、道路和工程管網(wǎng)等占地的比重, 是反映建設用地利用率和經(jīng)濟性的重要指標，它直接影響項目內(nèi)的道 路管線規(guī)劃長度和公用配套設施多少的。因而，用地指標在很大程度 上影響小區(qū)建設的總成本和經(jīng)濟效益。項目的居住建筑密度、公共建 筑密度、居住面積密度和居住人口密度也直接影響小區(qū)的總費用。容 積率是項目用地利用率的重要指標。在同一土地面積上容積率越高，土地的利用率就越高，可以修建的建筑面積也越大，對成本的控制也 越有利。大型開發(fā)商由于更

37、了解政府規(guī)劃有針對性地進行項目初步規(guī) 劃設計，又由于社會關系資源更有廣泛在容積率爭取方面更有優(yōu)勢， 中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面相對欠缺，不利于項目的成本控制。 （可以舉個例子說明）建筑的平面布置對于同樣的建筑面積，若 建筑平面形狀不同，其工程量和建筑工程費用也不同。一般來說，正 方形和矩形的建筑既有利于施工，又能降低工程造價。另外，在單元 住宅設計時，小戶型住宅以4個單元，大戶型住宅以3個單元，房屋 長度控制在60, 80米左右較為經(jīng)濟，即相應可以降低工程費用。 建筑的層高和外立面。建筑層高對工程費用影響較大。據(jù)工程預算表 明，在滿足規(guī)范的情況下，層高如果每降低olm,就可以節(jié)約成本 1.

38、2%,同時，還可節(jié)省建筑材料，節(jié)約能源，提高用地利用率，并 有利抗震。建筑的外立面越復雜就表明外立面施工的難度加大，外墻 面積增加，自然增加了建筑的成本。辨證的看復雜的立面設計往往能 使建筑物的外觀更加美觀引人注意，對房屋的品質(zhì)也有所提升，雖然 增加了一定的成本但更有利與提高銷售價格，所以也是提高項目效益 的方法。建筑的層數(shù)。建筑層數(shù)的多少，著對工程的單方造價有直 接影響。46層建筑具有降低工程費用、節(jié)約用地的優(yōu)點。建筑超 過6層，就要求設置電梯，需要較多的交通面積（過道、走廊要加寬）， 并增設自動消防系統(tǒng)、供水增壓系統(tǒng)等等。特別是高層建筑，要經(jīng)受 較強的風力荷載和地震荷載就需要提高結構強度，

39、改變結構形式，使 工程建筑安裝費用大幅度上升。高層建筑超過18層和高度超過100米都是工程造價產(chǎn)生較大變化的界限，因而；規(guī)劃合理的建筑層數(shù)有 利于降低工程費用。戶型和住戶面積。建筑戶型分一居室、二居室、 三居室和多居室。戶型居室比要根據(jù)項目當?shù)氐慕?jīng)濟狀況、目標社會 人群結構、一般家庭人口組成、生產(chǎn)活動、工作性質(zhì)等情況來決定。 戶型大小和住戶面積以及配套功能房和輔助房的數(shù)量對工程造價的 影響比較大。建筑結構設計。結構方案設計與施工圖設計階段應對 結構體系優(yōu)化方案進行比選，合理選擇計算參數(shù)，在施工圖計算配筋 與實配鋼筋量控制等方面應嚴格把控，注重結構設計優(yōu)化問題，在滿 足國家規(guī)定的結構安全度的前提

40、下節(jié)約鋼材，有效降低結構工程造 價。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在技術參數(shù)方面往往把握不準，在設計單 位給到設計方案后不能發(fā)現(xiàn)隱藏的成本控制問題，給后期的成本控制 不利。3、缺乏成本控制激勵機制而當前多數(shù)的設計單位普遍沒有設計 產(chǎn)品經(jīng)濟效益市場化的設計概念。因為大部分設計單位更注重設計費 的取費標準。設計費的取費標準一般是以建筑面積為基數(shù)，以一定的 系數(shù)（如30元/平方米）計算；這種方式不利于設計單位加強成本控 制意識。項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型等等關鍵問題， 設計單位往往從“技術的可行性，質(zhì)量的可靠性”出發(fā)，對設計產(chǎn)品 的成本控制意識不強。道理很簡單，因為設計結構不安全，設計單位 要負責

41、任。造價的多少，與設計單位的設計費收入無關，設計單位在 沒有效益約束乂承擔責任的前提下自然不會考慮成本控制的問題，缺 少了一種約束和限制的動力。另外，設計單位與開發(fā)商的合作關系夜影響了中小型房地產(chǎn)企業(yè)設計階段的成本控制。目前市場上的設計單 位普遍技術分工明確，責任劃分清晰，設計單位內(nèi)部技術與項目經(jīng)濟 效益分離。工程設計（建筑、結構、水電）是各專業(yè)設計工程師的事， 造價是造價工程師的事情，各個崗位人員僅僅負責各自崗位的工作范 疇很難全面兼顧，設計單位偏向項目的設計，很少從開放商的角度去 考慮成本問題，他們的設計方案往往看起來很新穎獨特，但是不少設 計方案沒有考慮開發(fā)商后期成本的問題。4、設計變更

42、管理方面經(jīng)驗不足在設計階段的成本控制是實現(xiàn)事 前控制的關鍵，要最大限度的減少事后變動帶來的洽商變更成本。規(guī) 劃設計階段成本控制的內(nèi)容相當復雜，很難具體化，這給該階段的成 本控制帶來了一定的難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常的做法是將項目委托 給價格相對不高的設計單位設計。設計合同一般只是規(guī)定了設計進 度、設計收費標準、設計范圍、設計質(zhì)量、工程技術要求等因素，卻 很少對設計單位要求限額設計。四、招標與合同簽訂階段成本控制2001年7月5日國家計委等七部委聯(lián)合發(fā)布了評標委員會和 評標辦法暫行規(guī)定。其中有三個重大突破：關于低于成木價的認定 標準；關于中標人的確定條件；關于最低價中標，其中最重要的是第 一次明確

43、了最低價中標的原則。這一評標定標原則能夠更好的實行工 程項目在招投標階段的成本控制。本階段的成本控制主要涉及到招投 標的方式、標底的確定及采用何種方式編制標底等問題，實踐表明，如果在招投標階段做好工作，這一階段的成本控制還是大有文章可做 的。工程招投標階段是敏感性較高的階段，是成本控制的關鍵階段， 通過嚴格的工程招投標管理程序，以及合同條款的擬訂、合同的簽訂 等合同管理工作，控制投資。我國的建設工程招投標管理雖然在招 標投標法以及相關法律法規(guī)的指導和約束下得到了不斷的規(guī)范、完 善，也取得了一些經(jīng)驗。但是由于現(xiàn)階段的社會經(jīng)濟背景、建筑工程 招投標相關監(jiān)督部門以及各參與方的技術水平和素質(zhì)等等各種因

44、素 的影響，造成了多數(shù)的招投標工作仍趨于形式化。建設工程招投標管理工作中普遍存在以下幾個方面的問題： 標底存在的問題1）當編制有標底時，由于投標報價中除設計文件、施工現(xiàn)場條件外， 工程的施工組織設計也是影響工程造價的重要因素，由于施工技術措 施和施工組織管理模式的差界，所形成的工程承包價格也不盡相同， 有時差距相當大，很難用一個預先確定好的標底去衡量不同投標報價 的合理性。2）無標底招標吋，由于招標文件說明不夠成分、成本參考價不合理、 評委班子的經(jīng)驗和態(tài)度等因素，會造成實際的合理低價投標人不能中 標，而低于成木價格的投標人在中標后產(chǎn)生大量索賠、變更，致使低 于成本價格的投標人結算價格比合理低價

45、的投標人的價格高岀很多。 開發(fā)商方面存在的問題1）由于開發(fā)商編制招的標文件缺乏科學性，沒有約定與風險管理相關 的條款，會造成如：施工現(xiàn)場布置及材料機具現(xiàn)場轉運、材料漲價、合同調(diào)整、工程量增加等所產(chǎn)生的風險由開發(fā)商承擔，而這些風險大 多應由中標單位承擔。2）在工程招標評標中只重視工程投標報價的重要性，低價是中標的唯 一標準。造成了評標僅僅是圍繞投標人投標報價的比較展開，定標也 僅僅考慮經(jīng)濟標因素，而忽略了對工程有直接影響的質(zhì)量、工期、企 業(yè)信譽、施工組織設計、付款方式等其他諸多重要因素。3）在工程招標中不注重招標管理團隊的組織構架合理性搭建。對招標 全過程缺乏管理。技術性的專家和人才配置不合理。

46、忽視資質(zhì)預審的 重要性，出現(xiàn)了經(jīng)過資質(zhì)預審的投標單位都是與開發(fā)商關系密切的單 位。招標管理團隊各自的責任、權利不明確，導致招標領導“一言堂” 的現(xiàn)象。投標人方面存在的問題1）投標企業(yè)為了中標的需要往往以招標文件中的評分方法來確定投 標工程的質(zhì)量和工期目標，又無切實可行的施工組織設計和施工方案 做保障，僅僅以工程量清單中的工程量來編制施工組織設計和施工方 案，難以體現(xiàn)工程實際的困難和特征，造成了投標中的施工組織設計 和施工方案與實際情況相距其遠。2）投標單位所報投標書中的工程項目管理班子大都是掛名的,從投標 文件中反映出來的項目管理班子經(jīng)驗豐富、成績顯著，但實際中標進 場后上崗時又是這些人員。而

47、進場的項目經(jīng)理部管理班子是建設工程 項目建設順利的關鍵保障，這樣的結果往往導致項目現(xiàn)場管理混亂， 開發(fā)商把大量的精力也投入工程管理中，不能達到投標書中所承諾的建設目標。建設工程招投標階段成本控制的有效方法對招投標市場的調(diào)查研究分析得出：解決建設工程招投標階段成本控 制問題應重點從以下幾方面著手： 應建立建立專家審核制度對招標文件進行審核。在資格預審文件和 招標文件報送監(jiān)督部門備案吋，由專家對招標文件中的傾向性條款或 明顯不公平條款進行預先審核，對于招標文件中的評標辦法是否適合 擬招標的工程項目進行專家評議。得出審核意見和結論，以指導下一 步招標工作的順利進行。 防止投標單位串標的有效辦法綜合評

48、標辦法是現(xiàn)階段評標的主要方法，在綜合評標辦法中經(jīng)濟標的 評標標底的產(chǎn)生過程投標單位報價占了較大比重，投標單位一旦串通 就可以決定評標標底為多少。這就是投標單位產(chǎn)生串標的主要原因。 防止投標單位串標的措施：1）不限制投標企業(yè)的數(shù)量；2）釆取經(jīng)評審的最低價法；3）設最高限價;4）對于大大高于標底，或投標單位報價有串通投標傾向的標書由專家 進行審核，發(fā)現(xiàn)問題立即廢標。 防止中標價底于企業(yè)成本價低價中標主要是由于在綜合評標法中沒有編制標底造成的。1）在投標單位遞交投標文件后統(tǒng)一封存，再由造價專業(yè)人員據(jù)招標文 件和圖紙編制預算，經(jīng)濟標評標專家確定最低成本報價。在投標單位 經(jīng)濟標開取后，先不計算經(jīng)濟標得分

49、，而是將經(jīng)濟標交評委評定其合理性，當發(fā)現(xiàn)大大低于評標專家認定的最低價，見半數(shù)以上評委認為 其為不合理報價時，可以將其認定為不合理報價。這樣就避免了開發(fā) 商在投標單位中標以后工程不能順利開展的風險。2）招標文件應規(guī)定與投標項目總額相適應的投標保證金和履約保證 金，當投標單位通過不誠信手段低價中標以后，一旦不履行約定，開 發(fā)商就可以按重新招標給開發(fā)商造成的損失扣除保證金的相應數(shù)額， 這樣就對投標單位有了經(jīng)濟上的約束手段。投標單位就自然會慎重對 待投標報價。分包就是承包人把從業(yè)主那里承接到的工程中的某些分 項工程或工作分包給另一個有資質(zhì)的承包人來完成，與其簽訂分包合 同，在工程實踐中，項目部對分包隊

50、伍施工的部分工序的工程數(shù)量存 在重復計價現(xiàn)象，導致多撥工程款，最后形成虧損。有的項冃部對分 包工程的價格非常隨意，沒有按照定額和預算標準進行計算，隨便定 一個提取管理費的比例就萬事大吉，最終提取的管理費還不夠補償投 標所開支的費用。有的項目部甚至不考慮中標價格，把工程以高于中 標價的價格分包出去（并不是中標價偏低的原因），形成巨額虧損五、施工階段成本控制的特點與影響因素1、施工階段成木控制的特點施工階段是工程建設的具體實施階段，是成本控制的重要環(huán)節(jié)。 相比其他環(huán)節(jié)而言，這個階段對成本控制的影響相對較小，因為這個 階段需要集中投入大量的資金，但是如果沒有管理好也極其容易造成 成本浪費，所以施工階

51、段成本控制應更直接、及時而準確。另外施工階段需要頭大如大量的資金和人力，工作內(nèi)容繁瑣對管理溝通協(xié)作要 求比較高，需要科學合理的成本控制措施來保證成本控制目標的實 現(xiàn)。2、中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工階段成本控制影響因索對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，施工階段的成本控制被幾大因素制 約。第，因工程進度款不到位，付款延期，承包方索賠事件增加了 工程成本。因為工程施工階段需要投入大量資金，大多數(shù)中小型房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過銀行貸款的方式才能籌集到資金，但是市于融資能 力有限在大量資金投入階段可能仍不夠支付工程款?；蛘咭驗橹行⌒?房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，因銷售不理想冋籠資金不足夠支付工程款 而加劇了矛盾。但是，

52、施工單位會要求其按照約定支付工程款，如果 中小型開發(fā)企業(yè)不能保證款項的支付，施工單位通常會停工要挾開發(fā) 企業(yè)支付工程款或者釆取法律措施要求索賠。工程停工會導致工期延 長，這增加了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱形成本。第二，合同條款存在缺陷：施工方案的合理性偏差成本超支的 原因非常多，無論是什么原因引起的變更，都將帶來投資總額的變化 缺乏一套科學完善的工程變更管理辦法。在施工過程中，可能會因為 設計方案有調(diào)整導致施工環(huán)節(jié)工程實施有調(diào)整工程施工方案不合理， 設計變更，功能和建設標準的提高工程范圍的擴大，工作量大幅度增 加；中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理溝通機制不完善等情況導致與施工單 位溝通不暢首先要制定一套完善

53、的計量、支付、變更的管理辦法，突 出事前控制，強化事中控制，完善事后控制。突出事前控制是指要避免設計院出變更，施工單位實施，實施完再報決算的習慣模式。除非 有特殊情況，一般的工程變更都必須建立先由施工單位打立項報告， 監(jiān)理工程師審核，經(jīng)業(yè)主批準立項后才可以實施的程序。另外，工程 變更的費用和變更方案是聯(lián)系在一起的，因此變更立項報告在說明變 更處理方案的同時，必須同時說明相應的變更價款，從而使業(yè)主決策 吋對造價心中有數(shù)，避免造價失控。第三、工程質(zhì)量出現(xiàn)問題導致中小型房地產(chǎn)商交樓困難或者因 為客戶索賠等間接增加了投入成本。在施工過程中，工程施工單位 為了獲取最大利益在施工過程中所用的材料以次充好或

54、者是偷工減 料，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管不力往往會嚴重影響工程質(zhì)量。而房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是工程質(zhì)量的第一責任人，在交樓過程中，客戶如果發(fā)現(xiàn) 了工程質(zhì)量問題可能會提出索賠或者要求有其他經(jīng)濟補償。這無疑變 相增加了工程成本。另外，在招投標過程中，確定的中標單位因自身 實力不夠，往往將工程分包岀去。六、竣工結算階段成本控制的特點與影響因素竣工結算是指施工單位按照施工承包合同規(guī)定，完成建設工程 的施工任務，符合合同要求并通過了交工驗收后，所提交的竣工結算 書經(jīng)過業(yè)主和監(jiān)理工程師審查簽證，送交經(jīng)辦銀行或工程預算審查部 門審查簽認，然后由經(jīng)辦銀行辦理撥付工程價款手續(xù)的過程。（轉自 項目管理者聯(lián)盟）?？⒐そY算階

55、段成本控制主要包含對工程驗收過程 中發(fā)生的費用和保修費用的控制以及工程尾款的回收，該階段的成本 控制具有一定的隱蔽性和滯后性。該階段成本控制的影響因素有：1、竣工資料的送交不完整，影響結算的準確性。工程完工后, 施工單位由于各種原因未能及時送交竣工資料，或提交的竣工資料不 完整。例如竣工圖、工程結算申請單、工程竣工報告、工程開工令、 工程變更通知單、現(xiàn)場簽證單、材料設備試驗與檢驗報告、建設單位 供料單、涉及結算的雙方往來文件等工程相關文件資料，致使開發(fā)企 業(yè)難以完整地審核結算書。第五章案例分析第一部分總論6.公司經(jīng)營宗旨和發(fā)展方針廣州市中順房地產(chǎn)有限公司主要經(jīng)營宗旨是通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā) 建設

56、工作，促進廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繁榮市場經(jīng)濟，同時亦為公 司營造良好的投資環(huán)境和經(jīng)濟效益。目前公司正在經(jīng)營開發(fā)建設“中 順華苑”商品住宅樓項目。第三部分項目概況，該項目可開發(fā)建設一棟22層連體而成的商品房住宅樓，總建筑面 積53400平方米，（其中地下室面積4765平方米，首、二層架空層面 積3636平方米，住宅面積約44511平方米；小區(qū)道路及園林綠化面 積約7000平方米；該項目正面及兩側均規(guī)劃建設為2030米寬的區(qū) 間市政道路。該項目的住宅樓主體為y型和工型組合連體結構，依歐陸酒店風格型 的住宅式建筑設計，其外形極具華麗壯觀，內(nèi)部結構和布局優(yōu)化合理, 裝配名牌電梯六臺，提供商品房住宅戶數(shù)

57、304套，住宅首層及二層架 空作室內(nèi)園林綠化建設及休閑活動會所，生活環(huán)境極具幽雅自然，連 接小區(qū)花園內(nèi)設有康樂健身、桌球、乒乓球、兒童樂園、露天涼亭、 茶藝苑、咖啡吧、24小時便利店及小溪式噴水池等設施。地下車庫為住戶提供約100個機動車泊位和約500平方米的非機動車泊位。整 個小區(qū)由歐陸式雕花鐵柵圍繞成一個封閉式管理的純住宅生活小區(qū)，自成一格，得天獨厚。5. 項目主要經(jīng)濟技術指標序號項目指標計算單位1用地面積10405平方米2容積率、建筑物高度4.21、21層3裙房密度27.9 %4塔樓密度20.8 %5綠化率、30. 75 %、6綠地面積3200平方米7集中綠地面積840平方米8住宅總戶數(shù)304戶9人口指數(shù)（5人/戶）1520人10總建筑面積53400平方米10. 1地上建筑面積48725平方米其中首層裙房2108平方米2層架空層1528平方米商品房（321層）44511平方米10. 2屋頂梯屋及電梯機房等483平方米10. 3地下層面積4675平方米其中機動車庫2780平方米非機動一車庫712平方米設備房1183平方米6、項目現(xiàn)狀（1