溫江項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、第一章1項(xiàng)目投資說(shuō)明。11項(xiàng)目名稱o o1. 2承辦單位。1. 3擬建地點(diǎn)。1. 4建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)。1. 5主要建設(shè)條件。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。1.7問(wèn)題與建議ooooooo第2章市場(chǎng)預(yù)測(cè)。（一宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)ooooooooooooooooooooooo132. 4典型樓盤(pán)142 1 國(guó)內(nèi)纟仝；齊 00000000000000000000000000000000000000000c 微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)ooooooooooooooooooo都帀房地產(chǎn) 呂息 ooooooooooooooooooooo2. 2城帀熱點(diǎn)及幼態(tài)。ooooooooo2. 3土地供應(yīng)持續(xù)增加成交異?；鸨?jhloooooooo

2、ooooooooooooooooooooo第三章項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析oooooooo 163. 1成都商品住宅價(jià)格走勢(shì)17第四章投資項(xiàng)目策劃研究。193.2 /jdl 江帀場(chǎng)供求關(guān)系分析 oooooooooooooooooooooooooooooo19194.2o目標(biāo)市場(chǎng)定位.4 1ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo194.21目標(biāo)區(qū)域.194. 22目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案.19五章項(xiàng)目進(jìn)度.oooooooooooo 20第六章投資估算與資金籌.oooooooo 226根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量。226.1根據(jù)概算定額指標(biāo)

3、，確定單位工程造價(jià)。236. 2資金籌措ooooooo o o o 23第七章投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析。24 oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo 247.設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)ooo 247. 1銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表（見(jiàn)附表。ooo 247.2.成本估算表 c 見(jiàn)附表）ooooooo oooooooooooooooooooooo 257 3、利 /閏表（見(jiàn)附表 z o o o oooooooooooooooooooooooooooooo 2574項(xiàng)目投資利潤(rùn)率投資回收期 oooooooooooooooooooooooo 267.

4、5流動(dòng)資金，投資回收期短，項(xiàng)目小，采用靜態(tài)回收期法。264 投資 項(xiàng)目 劃研究 ooooooooooooooooooooooooooooooooooooo現(xiàn)金 表 c 見(jiàn)附表 oooooooooooooooooooooooooooooooooo 26第八章不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析.ooooooooo278 11* oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo 278 2 7 "性 oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo278.21.自然風(fēng)險(xiǎn)。278. 22政策風(fēng)險(xiǎn)。278. 23.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。278. 24技

5、術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。27& 25.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。278. 26.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。27& 3投資風(fēng)險(xiǎn)的控制。288. 31.通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn).288. 32.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn).288. 33.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn).28第九章房地產(chǎn)投資綜合評(píng)價(jià)分析.299 * 研究結(jié)論與建議 ooooooooooooooooooooooooooooooooooo299. 1 推存萬(wàn)案的 0 豈體描述 ooooooooooooooooooooooooooooo299.2 推薦萬(wàn)案的優(yōu)缺點(diǎn)扌田述 oooooooooooooooooooooooooooooo299 21點(diǎn)j ooooooooooooo

6、oooooooooooooooooooooooooooooooo 299. 23存在問(wèn)題.oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo299.3結(jié)論與建議.第一章 總 論1項(xiàng)目投資說(shuō)明1. 1項(xiàng)目名稱：溫江去萬(wàn)盛新區(qū)1. 2承辦單位：洪興實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金5000萬(wàn)。是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1. 3擬建地點(diǎn)：溫江區(qū)南熏大道四段溫江青少年宮旁1. 4建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)規(guī)模：總開(kāi)發(fā)面積為25041.24平方米目標(biāo)：建設(shè)為溫馨，舒適，優(yōu)美典雅，品質(zhì)的住宅小區(qū)。1. 5主要建設(shè)條件(1) 供水在南熏大道有現(xiàn)狀dn1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述

7、干線引入。(2) 雨水，污水排放南熏大道現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進(jìn) 排入。(3) 供電擬采用雙路供電，一路南熏大道主線路引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室； 另一路可由柳臺(tái)大道主線路引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。(4) 供氣已由柳臺(tái)大道引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣 中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及 基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由洪興實(shí)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目 紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建 設(shè)同步進(jìn)行。(5) 電

8、信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由四川省電信有限公司溫江 區(qū)分公司解決。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米10433.85總建筑面積平方米25041.24居住建筑面積平方米22537. 12公共建筑面積平方米2504. 12居住居數(shù)戶234平均每戶建筑面積平方米96. 30平均每戶居住人數(shù)人3容積率2.4綠化率%30住宅單元個(gè)4平均層數(shù)層6停車(chē)位個(gè)16817問(wèn)題與建議考慮到西部花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階 層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)， 娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上

9、，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)充分考慮到了溫江建設(shè) 國(guó)際花園城市和打造成都世界現(xiàn)代化田園城市后花園局勢(shì)，因而，在建設(shè)的過(guò)程 中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。第2章市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2.1國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)央行：12月20日起提高存款準(zhǔn)備金率0. 5百分點(diǎn)最新消息，中國(guó)央行周五（10日）宣布，從12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu) 人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是今年第六次上調(diào)，這將使大型金融機(jī) 構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到18.5%o中國(guó)央行此前于門(mén)月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為 年內(nèi)第五次上調(diào)。此前還

10、自10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，為近三年 來(lái)首次加息。鏈接：2010年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整一覽2010年門(mén)月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百 分點(diǎn)。2010年門(mén)月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百 分點(diǎn)。2010年10月13日起，央行對(duì)工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行以及招商銀行 和民生銀行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，期限為兩個(gè)月。2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分 點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分 點(diǎn)。為加大對(duì)“三

11、農(nóng)”和縣域經(jīng)濟(jì)的支持力度，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不 上調(diào)。2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分 點(diǎn)。為增強(qiáng)支農(nóng)資金實(shí)力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)回升，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定近期商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)回升勢(shì)頭。9月份商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)51.7%,增 速比上月高45. 2個(gè)百分點(diǎn)。9月份商品房銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)55. 6%,增速比上月高 40. 4個(gè)百分點(diǎn)。前三季度商品房銷(xiāo)售面積為6. 32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%；商 品房銷(xiāo)售額為21916.6億元，同比增長(zhǎng)15.9%o房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲。9月份統(tǒng)計(jì)局測(cè)算的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)

12、格指數(shù) 同比上漲9. 1%,漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.5%o 9月份70個(gè)大中 城市新建住宅價(jià)格同比上漲11.3%,漲幅比上月低0. 4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0. 5%； 二手住宅價(jià)格同比上漲6. 2%,漲幅與上月持平，環(huán)比上漲0. 5%,漲幅比上月擴(kuò) 大0.4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)測(cè)算，2010年前三季度，全國(guó)商 品房銷(xiāo)售均價(jià)5054. 1元/平方米，同比上漲7. 2%,比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)較快。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面 積35.54億平方米，同比增長(zhǎng)28. 1%；房屋新開(kāi)工面積11.94億平方米，同比增 長(zhǎng)63. 1%o 9

13、月份當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.46億平方米。9月末有關(guān)部委再次出臺(tái)調(diào)控措施：對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城 市要限定家庭購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，暫停發(fā)放三套房貸款，首付比例統(tǒng)一提高到三成，加強(qiáng) 對(duì)高價(jià)樓盤(pán)及其開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全 國(guó)。國(guó)慶節(jié)后各地以限購(gòu)為重點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則也相繼岀臺(tái)（二）微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成都市房地產(chǎn)信息2. 2城市熱點(diǎn)及動(dòng)態(tài)預(yù)售款監(jiān)管門(mén)月1日?qǐng)?zhí)行 成都樓市面臨”洗牌“成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（試行）將于門(mén)月1日正式執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù) 售資金約占開(kāi)發(fā)商整個(gè)資金來(lái)源的30%。如果預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)到位，由于預(yù)售 資金僅限于工程款項(xiàng)及稅費(fèi)等的支付，開(kāi)發(fā)商常用的

14、“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)"模式，即將此 項(xiàng)目的錢(qián)用于彼項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在行不通了。這項(xiàng)政策至少在一定程度上將會(huì)限 制開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)，融資的問(wèn)題將進(jìn)一步凸顯。對(duì)于穩(wěn)健開(kāi)發(fā)或者單個(gè)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該影響不大，影響較大的應(yīng)該是資金緊張卻又多個(gè)項(xiàng)目連開(kāi)的開(kāi)發(fā) 商。（成都報(bào)道）門(mén)月26日拍5地 其中3宗拿地后須建公租房共超8千平門(mén)月26日，成都市國(guó)土局將拍賣(mài)5宗土地，總面積約234畝。其中包括式侯區(qū) 鐵佛村22畝地塊，成華區(qū)青龍鄉(xiāng)將軍碑村119畝地塊，青龍場(chǎng)鎮(zhèn)29畝地塊，錦 江區(qū)琉璃場(chǎng)鄉(xiāng)永興村七組7畝地塊，以及武侯區(qū)鐵佛村56畝地塊。據(jù)悉，此次 拍賣(mài)規(guī)定，其中3宗土地將建共約8517平方米公租房，這在成

15、都?xì)v次的土地拍 賣(mài)中尚屬首次。據(jù)了解，其中，式侯區(qū)鐵佛村22畝地塊，樓面起拍價(jià)2000元/ 平方米，規(guī)定須建不小于1275平方米的公租房。所拍第二宗地塊，成華區(qū)青龍 街道辦將軍碑門(mén)9畝宗地，其面積是本次所拍5宗地塊中最大的，樓面地起拍價(jià) 1950元/平方米，規(guī)定建設(shè)公租房面積不小于4233平方米。青龍場(chǎng)鎮(zhèn)2號(hào)29畝 地塊，樓面起拍價(jià)1500元/平米，須建公租房面積不小于3009平米。據(jù)國(guó)土局 相關(guān)人士表示，今后還將繼續(xù)規(guī)定所拍地塊中，建一定比例公租房，以滿足中低 收入者居住成都出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，門(mén)月2

16、4 日，成都出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)，主要涉 及了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、 嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策和加大保障性住房建設(shè)力度5大方面的7項(xiàng)具體措施。 7大具體措施分別為：嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可管理；預(yù)售證取得后10日內(nèi)對(duì)外銷(xiāo)售 備 案房?jī)r(jià)3月內(nèi)不得調(diào)整；土地成交后1月內(nèi)繳50%首付款 余款半年內(nèi)付清；土 地閑路2年將被收回；嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政疑；房?jī)r(jià)與土地增值稅預(yù)征掛鉤； 2012年保障性住房達(dá)200萬(wàn)平方米2. 3土地供應(yīng)持續(xù)增加 成交異?；鸨c上月相比，本月無(wú)論是供應(yīng)還是成交，都呈現(xiàn)出出異?；鸨臓顩r，臨近 年底，土地市場(chǎng)放量

17、明顯增加，其中以郊縣區(qū)供應(yīng)量尤為突出，鄲縣本月供應(yīng)量 更是達(dá)到了令人咋舌的門(mén)70畝。而主城區(qū)則相繼推出多宗熱點(diǎn)及通敵面積超百畝 重磅地塊，如：攀成鋼地塊、順江組團(tuán)及昭覺(jué)寺板塊，吸引了包括香港鎔地，合 景泰富，萬(wàn)達(dá)，華宇，華潤(rùn)，招商地產(chǎn)，萬(wàn)科在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，土地 出讓價(jià)格及溢價(jià)率均呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的趨勢(shì)。主城區(qū)土地公告情況：門(mén)月主城區(qū) 共發(fā)布10宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告。凈用地面積共計(jì)693. 60畝，約合46. 26 平方米，總可建面積約為128.86萬(wàn)平方米。表仁主城區(qū)土凈用地面積凈用地面積可建面積（平用地使用性質(zhì)地公告信息宗地名稱（平方米）（畝）方米）成華區(qū)建設(shè)北 路一段以南、游

18、 樂(lè)園南界、以 北、錦江以東、 猛追灣路以西6275294. 13903663公共設(shè)施二類 住宅式侯鐵佛3組、 龍井村8組、七 里村4組1479422. 1941422二類住宅用地成華青龍將軍 碑村5、6組、東 林村1組79351119.03205756商業(yè)、二類住宅青龍場(chǎng)鎮(zhèn)2號(hào)1981729.7365395二類住宅用地錦江區(qū)琉璃場(chǎng) 鄉(xiāng)永興村七組46717.016500二類住宅用地式侯區(qū)鐵佛村4、5組順江村4組3740256. 10100984二類住宅用地武侯區(qū)七里村、龍井村135776203. 66407327商業(yè)、二類住宅青羊區(qū)青華路 成保廠地塊 青羊區(qū)文家鄉(xiāng)1693125.4081019

19、二類住宅兼商 業(yè)紅碾村3組32334. 851293加油站用地錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9公共設(shè)施、號(hào)地塊70779106. 11207262商業(yè)郊縣土地公告情況：門(mén)月郊縣區(qū)共二類住宅用地，商業(yè)金融用地等發(fā)布21宗國(guó)有建設(shè)用地 使用權(quán)出讓公告，凈用地面積共計(jì)1790. 89畝，約合120. 39萬(wàn)平方米， 總可建面積約為414. 09萬(wàn)平方米。表2：郊縣區(qū)凈用地面積起始（萬(wàn)元/總價(jià)（萬(wàn)元）用地使用性岀讓方式土地公告信（畝）畝）質(zhì)息宗地位路鄲縣鄲筒鎮(zhèn)206. 5929661153二類住宅、商拍賣(mài)書(shū)院村2社，業(yè)晨光村4社鄲縣鄲筒鎮(zhèn)書(shū)院村1, 2,3, 4社，晨光二類住宅、商村4社218. 11285

20、62161業(yè)拍賣(mài)溫江柳城街8. 0580644商業(yè)用地掛牌辦新華社區(qū)四、五、七組鄲縣鄲筒鎮(zhèn)298. 127121167商業(yè)兼容住掛牌望叢村，伏龍宅村，友愛(ài)鎮(zhèn)升平村鄲縣古城鎮(zhèn)33.05401322商業(yè)、二類住掛牌古城村二社宅鄲縣犀浦鎮(zhèn)19.871282543商業(yè)金融用掛牌國(guó)亍村五、七地社，龍吟村一社鄲縣鄲筒鎮(zhèn)18.011452611商業(yè)金融用掛牌鵑城村2社地新都區(qū)大豐街道方營(yíng)村二類住宅用五社18.462604800地拍賣(mài)鄲縣紅光鎮(zhèn) 三觀村五、六 社58. 1621512504二類住宅用 地拍賣(mài)鄲縣紅光鎮(zhèn)62. 6321513465二類住宅用拍賣(mài)三觀村二、六社地鄲縣紅光鎮(zhèn)136.472152912

21、6二類住宅用拍賣(mài)三觀村二、 三、四社地新都區(qū)家具 園區(qū)142. 20567693商業(yè)用地掛牌新都區(qū)家具 園區(qū)52. 68562950商業(yè)用地掛牌新都區(qū)大豐 街道高家村6 社51.261809226商業(yè)用地掛牌新津縣花源30. 771203692二類住宅用拍賣(mài)鎮(zhèn)柳河村四、 九組地龍泉驛區(qū)西 河鎮(zhèn)成洛路二類住宅用以北63.211106953地拍賣(mài)龍泉驛區(qū)西901109900二類住宅用拍賣(mài)河鎮(zhèn)成洛路 以北地龍泉驛區(qū)大128. 4122028250二類住宅用拍賣(mài)面鎮(zhèn)大面街 辦犬面西路 以西、成龍路 以北溫江區(qū)柳城 街辦紅光社地區(qū)一組38. 281104211商業(yè)用地掛牌鄲縣紅光鎮(zhèn)70. 2626018

22、268二類住宅用拍賣(mài)獨(dú)柏村2社，地鄲筒鎮(zhèn)涼水村2社鄲縣紅光鎮(zhèn)49. 326012818二類住宅用拍賣(mài)獨(dú)柏村2社地圖1:主城區(qū)住宅用地供需走勢(shì)（畝圖2:主城區(qū)商業(yè)用地供需走勢(shì)（畝6005004003002002009年8月2009年9月2009年11 月2009 年12 月2010年月2010年2月2010年3月2010年4月2010 年5月2010年7月2010年8月2010年9月2010 年10 月2010 年, 月供慮（畝）30.56363.9569324.7353300.4523.411.4483.680016.5576.79124.9成交（畝）30.56290.1569324.7353

23、300.4523.411.4483.68102.4016.5576.79124.9100主城區(qū)商品住宅供應(yīng)縮量成交再創(chuàng)新高11月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)再次放量，供應(yīng)套數(shù)為5122套，供應(yīng)面積為45.06 萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別減少66. 2%和65%。門(mén)月商品住宅共成交14364套，成 交面積為136.21萬(wàn)平方米，環(huán)比上月分別增加11.3%和14.3%。11月供需比為 0. 36,較上月有所大幅減少，市場(chǎng)供不應(yīng)求。和中原預(yù)計(jì)一致，受預(yù)售資金監(jiān)管政疑影響，整個(gè)門(mén)月供應(yīng)量都很低迷，單周最高供應(yīng)套數(shù)為1888套，最低為 694套。而成交方面，門(mén)月成都商品住宅成交量持續(xù)上升，并再次創(chuàng)下年度新高, 但

24、略低于去年同期水平（去年門(mén)月產(chǎn)品住宅共成交15842套）。預(yù)計(jì)后期供應(yīng)量 會(huì)逐漸回升，而成交則有下滑的可能。圖3： 2009-2010年主城區(qū)商品住宅月度供求走勢(shì)一供應(yīng)宜數(shù)（奩）一成交宜數(shù)（奩）供需比二手住宅需求釋放市場(chǎng)后期持續(xù)活躍11月成都二手住宅套數(shù)為6092套，成交面積為53.56萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升 40. 11%和44. 72%。門(mén)月成都二手住宅成交量持續(xù)回升，市場(chǎng)需求釋放，使得門(mén) 月二手成交量超過(guò)4月成為本年度新高，但仍略低于去年同期水平（去年門(mén)月 二手住宅共成交6617套）。據(jù)中原數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，門(mén)月單周最高成交1510套, 最低成交門(mén)36套，走勢(shì)比較平穩(wěn)。預(yù)計(jì)后期二手市場(chǎng)還將

25、持續(xù)活躍。溫江信息2009年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值174. 12億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值12. 23億元，增長(zhǎng)3.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值104. 87億元，增長(zhǎng)19. 1%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值57. 02億元，增長(zhǎng)13.0%0 一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.6%. 72.0%和26.4%,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系為7. 1 ： 60. 2： 32. 7o全區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值91.26億元，比上年同期增長(zhǎng)17. 9%,占gdp的比重為52.4%,對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為57. 7%o2010年1-9月我區(qū)房產(chǎn)交易情況2010年1-9月，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。整

26、個(gè)市場(chǎng)固定資產(chǎn)投資47. 7 億元，同比增長(zhǎng)35.5%；商品房新開(kāi)工面積236. 3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)122%；完 成稅收13. 42億元，同比增長(zhǎng)37%：商品房成交面積158.7萬(wàn)平方米，成交均價(jià) 4965元/平方米，同比上漲25%;二手房成交面積37.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 115. 2%o溫江區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)典型樓朝陽(yáng)時(shí)代西錦參考售價(jià)：4788元/平米建筑類別：高層裝修情況：毛坯入住時(shí)間：2011-12規(guī)劃總面秩：101232平米建筑面稅：640000平米規(guī)劃戶數(shù)：5291戶產(chǎn)權(quán)年限：70年容秧率：5.13開(kāi)發(fā)商：成都森宇貴業(yè)有限公司綠化率:42%投資商：暫無(wú)車(chē)位數(shù)：3620個(gè)物業(yè)公司：四川昌達(dá)

27、物業(yè)管理有限公司物業(yè)嚴(yán)：1.3元/平米/月?？泼俏飿I(yè)類型：普通住宅售樓處地址：溫江大學(xué)城cbd核心生活區(qū)項(xiàng)遂筑類別:高層規(guī)劃總面秩：60000平米裝修情;兄：毛坯入住時(shí)間：2011-06逢筑面?。?40000平米規(guī)劃戶數(shù)：2138戶產(chǎn)權(quán)年限：70年容狽率：3.5開(kāi)發(fā)商：成都政建需業(yè)有限公司綠化率：38%投資商：暫無(wú)車(chē)位數(shù)：暫無(wú)物業(yè)公司：成都海科投資有限責(zé)任公司物業(yè)b： 1元/平米/月西蜀尚都參考售價(jià)：4200元/平米物業(yè)類型：普通住宅售樓處地址：南垂大道一段與長(zhǎng)安路交匯處建筑類別：高層規(guī)劃總面積：17225平米裝修情況:毛坯建筑面謨：111229平米入住時(shí)間：2010-12規(guī)劃戶數(shù):926戶

28、產(chǎn)權(quán)年限：70年容袒車(chē):5開(kāi)發(fā)商：四川紫天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司綠化率：37%投資商：暫無(wú)車(chē)位數(shù)：暫無(wú)物業(yè)公司：成都金房物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi):1.1元/平米/月萬(wàn)家華庭參考售價(jià)：3850元/平米物業(yè)類型：普通住宅售樓處地址：溫江文化路繁華時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)裝修情;兄：毛坯入住時(shí)間:2010-12-31建筑面謨：51686平米規(guī)劃戶數(shù)：441戶產(chǎn)權(quán)年限:70年容積率:4.54開(kāi)發(fā)商：成都蜀記天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綠化率:30%投資商：暫無(wú)車(chē)位數(shù)：256個(gè)物業(yè)公司：上博物業(yè)物業(yè)12元/平米/月建筑類別：高層規(guī)劃總面頼：9593平米第三章項(xiàng)目投資市場(chǎng)分析3. 1成都商品住宅價(jià)格走勢(shì)2010年總體應(yīng)該是處于調(diào)

29、整階段。去年的房產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格和價(jià)值上是不平 衡的，價(jià)格超越了價(jià)值，所以今年房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)呈理性平緩的狀態(tài)，今年的房 產(chǎn)價(jià)格不會(huì)像去年一樣岀現(xiàn)大幅上揚(yáng)，但同時(shí)也不排除局部區(qū)域會(huì)有特例，一些 規(guī)劃的發(fā)布、一些個(gè)案的出現(xiàn)比如地鐵經(jīng)濟(jì)，都有可能讓一些區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)波 動(dòng)。市中心的房子面積會(huì)越來(lái)越小，戶型多以高層小戶型為主，比較適合年輕的 上班族。而大戶型會(huì)逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這種郊區(qū)化住宅比較適合中產(chǎn)階層。2010將是調(diào)整的一年。首先今年國(guó)家出臺(tái)了很多政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，這是一 種信號(hào)。國(guó)家在政策上明確提出對(duì)保障性住房的關(guān)注，另外，普通商品房的供應(yīng) 也在加強(qiáng)，同時(shí)對(duì)投機(jī)炒作行為和炒房者進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓。年下半年

30、，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了升溫，國(guó)家通過(guò)財(cái)稅政策跟進(jìn)，今年上半年加 大了督促和政策落實(shí)，目前去年下半年的上漲趨勢(shì)已經(jīng)有所緩和。2010年成都 的房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，應(yīng)該會(huì)是一種較平穩(wěn)的狀態(tài)。分析指岀，國(guó)家在控制房?jī)r(jià)上會(huì)加大力度，比如首付40%就已對(duì)投機(jī)性購(gòu)房 者有了一定的抑制作用。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，國(guó)家也出臺(tái)了一些制度。由于去年 在樓市上賺到了錢(qián)，目前開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整，但如果一季度過(guò)后資金回籠不好 的話，開(kāi)發(fā)商就會(huì)進(jìn)行一些調(diào)整，所以房產(chǎn)市場(chǎng)是會(huì)有反復(fù)的。從國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整來(lái)看，既要打壓房?jī)r(jià)，但又不能過(guò)度，因?yàn)榉康禺a(chǎn) 業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有很大影響，過(guò)度打壓不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以房地產(chǎn) 市場(chǎng)會(huì)維持

31、一個(gè)健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3. 2溫江市場(chǎng)供求關(guān)系分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)盤(pán)整，增速將趨緩。市場(chǎng)供求偏緊主要原因有以下幾個(gè)：一是竣工面積和土地購(gòu)置面積均在2008年有所減少，2009年明顯減少，對(duì) 2010年市場(chǎng)的供給至少形成預(yù)期性的壓力。二是以趨勢(shì)估算，2009年銷(xiāo)售量屬趨勢(shì)之內(nèi)，2008年積累的需求在2009 年并沒(méi)有得到多大程度的釋放。三是2010年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境大大好轉(zhuǎn)，消費(fèi)者的收入預(yù)期開(kāi)始向好，消費(fèi)信心開(kāi)始增強(qiáng)。四是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)使2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資較2009年繼續(xù)提高， 對(duì)捂盤(pán)惜售的打擊擴(kuò)大增量。另一方面房地產(chǎn)建設(shè)投放市場(chǎng)有一個(gè)滯后期，同時(shí) 在調(diào)控政策影響

32、下，2009年后半年出現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)會(huì)有所收 縮。五是住房市場(chǎng)化以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量除2008年下降外一直連續(xù)增長(zhǎng)，尚未出現(xiàn)縫 制，有繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，因此2009年依然偏緊的狀況。第四章投資項(xiàng)目策劃研究4投資項(xiàng)目策劃研究4.1市場(chǎng)定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：環(huán)境、規(guī)模、文化氛 圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今溫江 成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精髓。溫江地區(qū)已成為成都市樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投 資，大量公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善溫江地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更 多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住

33、商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因 素?！叭f(wàn)盛小區(qū)”緊鄰溫江中央?yún)^(qū)，該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)溫江開(kāi)發(fā)服務(wù)、金融 投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值 潛力是非常巨大的。成都市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無(wú)是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū) 內(nèi)樓盤(pán)看上去都大同小異。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的成都市 房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購(gòu)上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注 重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)等）和硬件設(shè)施的配套。另 外本區(qū)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的 戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考

34、慮戶型配比，以取得更佳的 經(jīng)濟(jì)效益。此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P(pán)進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占溫江 住宅的高端市場(chǎng)。4. 2o目標(biāo)市場(chǎng)定位4.21目標(biāo)區(qū)域地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅，高素質(zhì)住宅較少。 新近開(kāi)盤(pán)的瑞景瀾庭、鷲湖宮、巨龍環(huán)島國(guó)際社區(qū)逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同 時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。4. 22目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案由于溫江的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置 業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成?！叭f(wàn)盛小區(qū)”是為了適應(yīng)大學(xué)城附近的白領(lǐng)階層和各高校

35、的老師購(gòu)房和適應(yīng) 光谷住房需求而開(kāi)發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求 住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從 生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán) 境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為 本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號(hào)： 建設(shè)綠色住宅，營(yíng)造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng), 通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差 異往往是文化品位決定了住宅的檔次。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保

36、質(zhì)保量完成工程，本平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2003年7月開(kāi)工，至2005年6月竣工，總工期2年。為 了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可 采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性, 本項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示2003. 42005. 6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表wk2010年9月至20門(mén)年 5月底2012年4月至2013年5月底3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度910111212345678910111212345可行 性項(xiàng)目 審規(guī)劃 設(shè)計(jì)主體 工程綠化工程第六章投資估算與資金籌6根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確

37、定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10433.85平方米，總建筑面積25041.24平方米居住建筑面積22537. 12平方米，公共建筑面積2504. 12平方米，居住居數(shù)234戶，容積率2. 4,綠化率30%由于土地所得時(shí)是凈用地所以不用考慮拆遷，補(bǔ)償，安置等費(fèi)用供水在南熏犬道有現(xiàn)狀dn1000mm ±水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。雨水，污水排放南熏大道現(xiàn)有現(xiàn)狀dn2100毫米的雨水管線和dn1800毫米的污水管線，可以就進(jìn) 排入。供電擬采用雙路供電，一路南熏大道主線路引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室； 另一路可由柳臺(tái)大道主線路引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8

38、000千伏安。供氣已由柳臺(tái)大道引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣 中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及 基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由洪興實(shí)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目 紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建 設(shè)同步進(jìn)行。電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由四川省電信有限公司溫江區(qū) 分公司解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米10433. 85總建筑面積平方米25041.24居住建筑面積平方米22537.

39、12公共建筑面積平方米2504. 12居住居數(shù)戶234平均每戶建筑面積平方米96. 30平均每戶居住人數(shù)人3容積率2.4綠化率%30住宅單元個(gè)4平均層數(shù)層6停車(chē)位個(gè)1686.1根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量或計(jì)算基礎(chǔ)單位單價(jià)元或匯 率總投資（萬(wàn)元）總投資11543.148621土地費(fèi)用萬(wàn)元59472前期工程費(fèi)15875平方 米801273基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)萬(wàn)元2574建筑安裝工程費(fèi)方平米3004. 94885專業(yè)人員費(fèi)用萬(wàn)元6%180. 2969287管理費(fèi)用萬(wàn)元273.96737188市場(chǎng)推廣費(fèi)11268.56萬(wàn)元0.50

40、%56. 34289銷(xiāo)售代理費(fèi)11268.56萬(wàn)元3%338. 056810銷(xiāo)售稅費(fèi)11268.56萬(wàn)元2%225. 371211不可遇見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元130.512財(cái)務(wù)費(fèi)用5. 83%1002. 6647166.2資金籌措本項(xiàng)目資金全由自有資金投入第七章投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7. 設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7. 1銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表（見(jiàn)附表項(xiàng)目總投資估算表序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)量或計(jì)算基 礎(chǔ)單位單價(jià)元或匯 率總投資（萬(wàn)元）總投資11543. 148621土地費(fèi)用萬(wàn)元59472前期工程費(fèi)15875方平米801273基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)萬(wàn)元2574建筑安裝工程 費(fèi)平方 米3004.94885專業(yè)人員費(fèi)用萬(wàn)元6%

41、180. 2969287管理費(fèi)用萬(wàn)元273.96737188市場(chǎng)推廣費(fèi)11268. 56萬(wàn)元0. 50%56. 34289銷(xiāo)售代理費(fèi)11268. 56萬(wàn)元3%338. 056810銷(xiāo)售稅費(fèi)11268. 56萬(wàn)元2%225. 371211不可遇見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元130.512財(cái)務(wù)費(fèi)用5. 83%1002. 6647167.2、成本估算表（見(jiàn)附表項(xiàng)目總投資估算表序項(xiàng)目數(shù)量或計(jì)算基 礎(chǔ)單位單價(jià)元或匯 率總投資（萬(wàn)元）總投資11543. 148621土地費(fèi)用萬(wàn)元59472前期工程費(fèi)15875平方米801273基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)萬(wàn)元2574建筑安裝工程 費(fèi)方平米3004.94885專業(yè)人員費(fèi)用萬(wàn)元6%180. 2969

42、287管理費(fèi)用萬(wàn)元273.96737188市場(chǎng)推廣費(fèi)11268. 56萬(wàn)元0. 50%56. 34289銷(xiāo)售代理費(fèi)11268. 56萬(wàn)元3%338. 056810銷(xiāo)售稅費(fèi)11268.56萬(wàn)元2%225. 371211不可遇見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元130.512財(cái)務(wù)費(fèi)用5. 83%1002. 6647167.3、利潤(rùn)表（見(jiàn)附表項(xiàng)目投資利潤(rùn)表序 號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期第1季度第2季度第3季度合計(jì)1銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）46926815.4430015807.42總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）12412.213經(jīng)營(yíng)稅金及附加（萬(wàn)元）869.4074土地增值稅（萬(wàn)元）5利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）3395. 196所得稅（萬(wàn)元）848. 79757稅后利潤(rùn)

43、（萬(wàn)元）2546. 3937. 1盈余公積（萬(wàn)元）229. 17537.2應(yīng)付利潤(rùn)（萬(wàn)元）7.3未分配利潤(rùn)（萬(wàn)元）2317.2178利潤(rùn)率（萬(wàn)元）0. 1866897.4項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資回收期項(xiàng)目總投資額為11543. 14862萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入為15884.44萬(wàn)元.總銷(xiāo)售利 潤(rùn)額為2317.217萬(wàn)元（見(jiàn)收入和利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率=平均利潤(rùn)總額/總投資額x100% = 18. 67%投資回收期=年7. 5流動(dòng)資金，投資回收期短，項(xiàng)目小，采用靜態(tài)回收期法?，F(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表現(xiàn)金流量表1現(xiàn)金流入合計(jì)第一季度第二季度第三季度1.1住房銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）13287.438525585. 438

44、501.2車(chē)位銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）252084012304502現(xiàn)金流出12412.20527575.24171179.6753657.2885162. 1土地費(fèi)用594759472.2建安費(fèi)用（萬(wàn)元）3004. 59841224. 97441155.6624. 0242.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2572572.4專業(yè)人員費(fèi)用180.296928180.2969282.5前期工程費(fèi)用1271272.6管理費(fèi)用273. 967372273.96737182.7市場(chǎng)推廣費(fèi)56. 342819. 267324. 07513. 00052.8銷(xiāo)售代理費(fèi)338.0568338.05682.9銷(xiāo)售稅費(fèi)225. 371

45、2225. 37122. 10財(cái)務(wù)費(fèi)用1002.664721002.6647162. 11不可遇見(jiàn)費(fèi)130.5130.53經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加869.407869.4074凈現(xiàn)金流量3395.19478-2883. 24175635.725642.7114845累計(jì)凈現(xiàn)金留量3395.19478-2883. 24172752.48333395.194784第八章不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析8.1風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科 學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的 措施或?qū)σ蓙?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。8. 2定性分析8.21. 自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)

46、險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò) 程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者 造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、 雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。& 22政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶 來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由 于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān) 注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可 分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住

47、 房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng) 險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。8. 23.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管 理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。8. 24技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建 筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損 壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

48、。& 25社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響， 從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社 會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、 治安風(fēng)險(xiǎn)。8. 26.內(nèi)部決罠和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、 物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。8.3. 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減 輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。 該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：8. 31 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)8. 32.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目 的市場(chǎng)信息越多，