物業(yè)工程維修部運(yùn)作手冊

1、工程維修部運(yùn)作手冊第一章工程維修部管理范圍及崗位內(nèi)容第一節(jié)管理范圍 第二節(jié)物業(yè)工程維修部人員結(jié)構(gòu)第三節(jié) 物業(yè)工程維修部崗位職責(zé) 第四節(jié)工程部管理規(guī)定第二章各類管理規(guī)定第一節(jié)電梯機(jī)房管理規(guī)定第二節(jié)配電房管理規(guī)定第三節(jié)生活水泵房管理規(guī)定第四節(jié) 維修工具使用管理辦法第五節(jié)電梯使用管理規(guī)定第六節(jié)業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定第三章物業(yè)各設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度第一節(jié)水泵定期保養(yǎng)制度第二節(jié)風(fēng)機(jī)保養(yǎng)制度第三節(jié)對講門禁報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度第四節(jié)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度第五節(jié) 自動(dòng)滅火報(bào)警系統(tǒng)、煙（溫）感系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度第六節(jié)電梯維護(hù)保養(yǎng)制度第七節(jié)房屋及公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度第八節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程第四

2、章 物業(yè)維修設(shè)備管理規(guī)程第五章 突發(fā)性事件應(yīng)急處置預(yù)案第一節(jié)電梯困人應(yīng)急處置預(yù)案第二節(jié)停水停電應(yīng)急處置預(yù)案笫三節(jié)住宅水管破裂、漏水應(yīng)急處置預(yù)案第四節(jié)地下車庫浸水漏水處置預(yù)案第五節(jié)煤氣泄漏應(yīng)急處置預(yù)案第六節(jié) 防臺(tái)抗臺(tái)處置預(yù)案第一章 工程維修部管理范圍及崗位內(nèi)容第一節(jié)管理范圍工程維修部負(fù)責(zé)項(xiàng)目有：(1) 對所有設(shè)備的日常運(yùn)行管理。(2) 對建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。(3) 對小區(qū)未盡人之處提出整改方案。(4) 對客戶的裝修工程方案審核，對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。(5) 對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。(6) 為物業(yè)管理提供一切有關(guān)工程詢問。一、強(qiáng)電專業(yè)1. 負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理和維修保養(yǎng)工作

3、。2. 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源、電機(jī)、控制柜的維修保養(yǎng)。3. 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的照明維修。4. 對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。5. 負(fù)責(zé)檢查電梯維修保養(yǎng)單位的維保工作。6. 負(fù)責(zé)卷簾門的維修、保養(yǎng)。7. 為客戶提供有償服務(wù)。二、給排水專業(yè)1. 負(fù)責(zé)小區(qū)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 和故障檢修。2. 負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共衛(wèi)生潔具的維修保養(yǎng)。3. 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有機(jī)械的維修。4. 負(fù)責(zé)水箱、水池及污水井、雨水井、化糞池等清理。5. 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)處理。6. 為業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。三、土建專業(yè)1. 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)公共范圍的天花、玻璃窗、墻、門等所有項(xiàng)

4、目的修理、調(diào)整。2. 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等修、整改。3. 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。4. 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。5. 負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。6. 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。四、弱電系統(tǒng)1. 負(fù)責(zé)公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇門禁系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系 統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)。2. 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第二節(jié)物業(yè)工程維修部人員結(jié)構(gòu)工程維修部主管1名值班水電工4名綜合維修水電工3名押能弱電維修工2人第三節(jié) 物業(yè)工程維修部崗位職責(zé)一、專業(yè)主管1. 在物管處領(lǐng)導(dǎo)下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設(shè)備處在優(yōu)

5、良的技術(shù)狀態(tài) 下安全運(yùn)行。2. 編制或?qū)彾ū緦I(yè)所負(fù)責(zé)設(shè)備的年、季、月、周檢修計(jì)劃，建定相應(yīng)的維修記錄 檔案，并監(jiān)督實(shí)施。3. 熟練掌握小區(qū)內(nèi)管轄的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)4. 每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況和工作現(xiàn)場。5. 審閱運(yùn)行、值班、交接班記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)措施。6. 每月定期巡檢所轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)落實(shí)情況。7. 認(rèn)真完成周報(bào)告、月報(bào)告&建立工程維修部各崗位責(zé)任并檢查下屬的工作紀(jì)律，發(fā)現(xiàn)不良，及時(shí)糾正。9. 嚴(yán)格要求員工按操作規(guī)程作業(yè)，遵守勞動(dòng)安全的法規(guī)、法令。10. 對所有請修單位按輕重緩急分類，合理安排維修。11. 嚴(yán)格控制維修材料的出庫及去向，努力降低成本及能耗。1

6、2. 安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查勞動(dòng)紀(jì)律。13. 負(fù)責(zé)請購本專業(yè)的備品備件。14. 負(fù)責(zé)與其它班組或部門的協(xié)調(diào)合作。15. 負(fù)責(zé)本專業(yè)項(xiàng)目改造的計(jì)劃、預(yù)算和報(bào)價(jià)。16. 負(fù)責(zé)本專業(yè)員工的培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核、評估。17. 完成物管處交給的英它工作。二、維修人員必須要做到的：1. 服從指揮，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。2. 把安全消防意識(shí)貫徹到工作中。3. 無特殊原因或理由，請修單不得積壓，做好維修記錄。4. 服務(wù)中做到客戶至上，微笑服務(wù)。5. 做好運(yùn)行記錄，認(rèn)真履行值班制度。6. 愛護(hù)工具，不得人為損壞工具。7. 認(rèn)真學(xué)習(xí)本專業(yè)的各項(xiàng)技術(shù)，熟練常握各種設(shè)備的開閉方法、性能和專業(yè)技能。8.

7、 加強(qiáng)責(zé)任心，在工作屮要時(shí)刻注意各種設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常，不論是本專還 是其它專業(yè)，及時(shí)處理及時(shí)報(bào)告。9. 保持機(jī)房、休息室及工作場所的衛(wèi)生。10. 未經(jīng)專業(yè)主管許可，不得私自更改、調(diào)整、移動(dòng)線路、管路設(shè)備。a. 值班水電工崗位職責(zé)：1. 值班人員必須清楚了解供電系統(tǒng)情況，所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握各 配電設(shè)備及發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、操作、維修規(guī)程。必須服從領(lǐng)班及專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和 指揮。2. 認(rèn)真進(jìn)行交接班工作，交班人員必須認(rèn)真講解本班工作情況，并認(rèn)真做好交接班 記錄。接班人員必須清楚了解上一班工作內(nèi)容，仔細(xì)查看交接班記錄。交接班記 錄必須由值班電工本人簽字，不得代簽。3. 認(rèn)真清點(diǎn)工具，保

8、持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。4. 每天巡視檢查大廈內(nèi)各機(jī)房、泵房、管井、水箱、污水井-遍，發(fā)現(xiàn)問題必須立 即報(bào)告專業(yè)主管，并認(rèn)真做好巡查記錄。按時(shí)、按數(shù)抄錄各類計(jì)量儀表，不得偽 造數(shù)據(jù)。5. 按時(shí)仔細(xì)檢查所轄各類設(shè)備，并認(rèn)真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。6. 所有記錄必須做到字跡工整、清晰、全而，單據(jù)必須保持清潔完整，不得損毀。7. 各類高、低壓操作必須按照電工操作規(guī)程進(jìn)行，以保證人身及設(shè)備安全。&負(fù)責(zé)保持配電室內(nèi)所有供電設(shè)備功能正常，各配電柜、開關(guān)、儀表等如有損壞必 須立即修復(fù)，如需停電處理，須立即報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，獲得批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。9. 必須保持配

9、電室、值班室及所轄設(shè)備的清潔，每班清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備 表面等所有產(chǎn)生積塵z處。根據(jù)上級(jí)安排，定期清潔設(shè)備內(nèi)部。值班室內(nèi)與工作 有關(guān)z物品必須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)z物品，配電室內(nèi)嚴(yán)禁存放雜物。10. 值班人員不得在值班室、配電室及其他機(jī)房會(huì)見客人，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離 崗、串崗，需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管離崗原因、去向及時(shí)間，獲 得批準(zhǔn)后方可離崗。11. 本班工作未完成時(shí)，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員， 接班人員必須協(xié)助交班人員完成工作后進(jìn)行交接班。12. 交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時(shí)，不得進(jìn)行交班，并須立即報(bào)告 領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管，在

10、領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。13. 值班人員嚴(yán)禁睡覺、賭醇、酗酒及任何游戲，配電室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。b. 綜合維修電工崗位職責(zé)：1. 維修電工必須熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程，同吋必須熟練掌握瓦、 木、油工及裝修五金安裝維修技能。服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。2. 每日須按時(shí)到崗，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。3. 接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，服從工作安排。4. 處理各類電氣故障須及時(shí)、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn) 場。并將處理結(jié)果報(bào)告領(lǐng)班或?qū)I(yè)主管。5. 維修操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固接實(shí)，絕緣及

11、防水處理必 須可靠，不得疏忽大意。6. 每天巡視大廈所有公共供電設(shè)備及公共照明（包括各電纜井）一遍，發(fā)現(xiàn)問題須立即 報(bào)告，并及時(shí)修復(fù)，做好巡視記錄。7. 配電箱、電纜井等不得有存水、塵土及雜物，各配電箱的箱體、合葉、箱門、鎖 具等必須保持功能正常，無銹蝕，并保持鎖好。電纜井內(nèi)的電纜必須放置于電纜 橋架內(nèi)，并蓋好扣板。8. 配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及其它故障，各接點(diǎn)必 須牢固接實(shí)。9. 室外圍墻、挑檐及草地?zé)舯仨毐３质褂谜＃S壞隨修，不得拖延至第二天晚上 開燈之時(shí)。10. 各類臨時(shí)用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。11. 維修人員工作完畢后，須立即回到指

12、定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在小 區(qū)內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。12. 維修人員不得在小區(qū)范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。13. 維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修時(shí)，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整 潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取 報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶單元內(nèi)任何物品用于維修，需要移動(dòng)物品吋必 須征得同意。c. 弱電技工：1. 對所轄各弱電系統(tǒng)及其所有設(shè)備，必須清楚了解其性能，檢查方法，控制范圍及 運(yùn)行狀況。必須服從專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。2. 每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。3. 發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，保證各系統(tǒng)正常運(yùn)

13、行，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全。4. 排除故障時(shí)如對總體系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生影響，須立即通知專業(yè)主管，得到批準(zhǔn)后方可 進(jìn)行。5. 如出現(xiàn)重大故障，白己無能力排除時(shí)，須立即通知專業(yè)主管。6. 接到維修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場處理。工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，并 須將處理結(jié)果及時(shí)報(bào)告專業(yè)主管。7. 維修操作時(shí)，各接線、接點(diǎn)務(wù)必接實(shí)；各鐐絲、鐐母務(wù)必?cái)Q緊，各設(shè)備安裝必須 牢固可靠。&每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無雜物、無存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜 橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。9. 對所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。10. 維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命

14、，除工作需要外，不得隨意 走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。11. 維修人員不得在小區(qū)范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。12. 維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域維修吋，必須敲門，在獲得同意后方可進(jìn)入，必須著裝整 潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取 報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意。第四節(jié)工程部管理規(guī)定一、設(shè)備故障處理1. 如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場，工程 部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān) 人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。2. 總經(jīng)理

15、、工程主管、保安主管查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備 進(jìn)行搶修。3. 找出原因后，專業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行 后匯報(bào)總經(jīng)理。4. 專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障 的處理預(yù)案，報(bào)總經(jīng)理。5. 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對責(zé)任者 提出處理意見，報(bào)審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免 除責(zé)任者，需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、防火制度1. 消防中央監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：(1) 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包 括

16、煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐 和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。(2) 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平而圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉、防煙門、 消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。(3) 一套各種消防設(shè)備之備件清單。(4) 一套完整之排煙通風(fēng)圖。(5) 天然氣分布圖及閥門開關(guān)位置圖。(6) 工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的手機(jī)號(hào)碼。2. 指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。3. 維修工作屮需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以 上。4. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。5. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)

17、警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。 各員工遇事時(shí)請保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不要太急躁。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講 機(jī)或電話報(bào)告發(fā)生火警的位置和他自己的動(dòng)向。6. 當(dāng)有火災(zāi)警報(bào)時(shí)，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起：首層(2) 火災(zāi)的樓層(3) 與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層7. 發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保 證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。8. 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作：(1) 派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。(2) 盡可能從消防報(bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類。(3) 通知專業(yè)主管有關(guān)情況。(4) 通知所有當(dāng)值員工，尤其是

18、身處地庫及機(jī)房之員工。(5) 當(dāng)消防員到場，立刻配合保安/管理員向他們報(bào)告所知情況。(6) 其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。9. 專業(yè)主管應(yīng)做好：(1) 立即通知各機(jī)房發(fā)生火警警報(bào)。(2) 與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。(3) 必要情況下，向消防隊(duì)提供大廈消防設(shè)備資料。10. 通知有關(guān)工程人員在工程部候命。11. 當(dāng)值工程人員應(yīng)：(1) 立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險(xiǎn)，如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下, 用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。(2) 與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。12. 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后：(1) 火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)長在場，

19、須征得消防隊(duì)長 同意才可行動(dòng)。(2) 如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)關(guān)閉消防水泵電源，將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴 淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。(3) 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。(4) 盡快寫出報(bào)告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。13. 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場使用對講機(jī)、電 話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中 心匯報(bào)。14. 租戶的二次裝修應(yīng)遵循裝修施工安全管理制度。三、安全技術(shù)措施在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：1. 切斷電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)

20、備的帶電部分的電源、 工作范圍安全距離小于o.7m(iokv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他 可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時(shí)，必須使檢修設(shè)備至少有一個(gè)明顯的斷開 點(diǎn)，高壓柜的手動(dòng)機(jī)均處于斷開位置時(shí)，都應(yīng)用鎖鎖住。2. 驗(yàn)電。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的 兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。3. 裝設(shè)接地線。將檢修設(shè)備的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電荷，這也是 防止突然來電，保護(hù)工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人 進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。4. 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作

21、開關(guān)手柄 上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。5. 安全組織措施(1) 工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。 工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣主管，且簽發(fā)人應(yīng)對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí) 行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。(2) 在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān) 內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場核對。(3) 工作監(jiān)護(hù)制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作 現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安 全的操作。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。(4) 工作間斷、

22、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)場 時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作, 無需重新通過許可。(5) 工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)地點(diǎn)工作，開工前的安全措 施可一次做完，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)，應(yīng)向工作人員交待新工作點(diǎn)的 有關(guān)情況和注意事項(xiàng)。(6) 在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢 查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作 終結(jié)時(shí)i'可，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設(shè) 備送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者

23、除外)。四、安全運(yùn)行管理制度1 應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織対電工等特殊工種工作進(jìn)行技術(shù)考核，持有操作證的才 能上崗。2. 各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。3. 根據(jù)勞動(dòng)安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。4. 加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修吋，專業(yè)主管應(yīng)親自到場指揮。5. 對變配電、電梯，必須進(jìn)行年度檢驗(yàn)。6. 重要機(jī)房如變配電房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。7. 易燃、易爆物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫妥善保管，并應(yīng)控制最大存放量。8. 水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層、配電房等均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)由專人保管。9. 木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙

24、，并要每天清除木屑。物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。10. 應(yīng)對員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。11. 建立事故處理制度。12. 對外單位施工人員，必須進(jìn)行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān) 督，避免事故發(fā)生。13. 對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期檢查吊繩等安全裝置。14. 避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。15. 對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，耍定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。第一節(jié)電梯機(jī)房管理規(guī)定、機(jī)房內(nèi)應(yīng)由維護(hù)檢查人員管理，其他人員不得隨意進(jìn)入，并在機(jī)房門掛有“機(jī)房重地, 閑人免進(jìn)”字樣。、機(jī)房內(nèi)應(yīng)干凈整潔，無塵煙及腐蝕氣體，除檢查維

25、修所需簡單工具外不得放置其它雜 必1三、四、五、物。電梯長期不使用時(shí)，應(yīng)將機(jī)房電源開關(guān)斷開。機(jī)房頂板設(shè)置的承重粱和吊鉤上應(yīng)標(biāo)明最大允許載荷。每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房內(nèi)不得住人 堆放雜物。六、七、八、九、 十、 十保證機(jī)房風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)溫度不超過40°c。保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器。消防電梯機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，并注意釆取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。 電梯困人應(yīng)急規(guī)程及本規(guī)定應(yīng)清晰并掛于明顯處。、按規(guī)定定期対機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。十二、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。第二節(jié)配電房管理規(guī)定

26、>二、配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班。未經(jīng)部門領(lǐng) 導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān) 超載運(yùn)行。四、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)執(zhí)行，其他在場人員負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩 人同時(shí)進(jìn)行倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。五、因故須停止某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向使用該部分負(fù)荷的用戶發(fā)出停電通知。 對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過張貼告示向用戶做出解釋。六、七、八、九、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，并保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。 做好配

27、電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防小動(dòng)物進(jìn)入配電房。配電房嚴(yán)禁堆放其它雜物，經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。 值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。第三節(jié)生活水泵房管理規(guī)定一、對水泵房進(jìn)行日常巡視應(yīng)檢查：管道接頭和閥門有無滲漏水；檢查水泵控制屏的指 示燈、變頻恒壓供水控制器顯示數(shù)據(jù)、壓力表等。二、保持泵房和設(shè)備清潔，每星期全面清掃一次。三、保證水泵房的通風(fēng)、照明、以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。四、由維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔、及時(shí)進(jìn)行巡冋檢查。了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn) 情況，及吋發(fā)現(xiàn)故障和隱患，并做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門, 爭収早日解決。五、長

28、期未使用的水泵，至少每月試運(yùn)行一次（根據(jù)泵的功能選擇運(yùn)行時(shí)間30秒一5分鐘）。六、鑰匙由值班人員管理，未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意許可，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。七、如遇水箱清潔或管道閥門維修停水吋，應(yīng)事先通知物管處，讓其給業(yè)主發(fā)出停水通 知，說明停水原因、停水時(shí)間，讓業(yè)主能早作準(zhǔn)備。八、水箱定期清洗消毒，水箱清洗一般每半年進(jìn)行一次，每一年消毒一次。第四節(jié) 維修工具使用管理辦法1.0目的：確保工具的合理使用，妥善保管和有效控制維修工具。2.0適用范圉：工程維修部所有維修工具。3.0工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)檢查與監(jiān)督。4.0詳細(xì)內(nèi)容：工程維修部所使用的工具分為：共用工具與私用工具。共用工具是指較大 件工具（

29、如：切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆、管子鉗、各種大小扳手等）。 私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。4.1共用工具使用管理辦法：4.1共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使 用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。4.2當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清 點(diǎn)檢查工具確認(rèn)后簽收。4.1.3所有使用人必須愛護(hù)工具，遵守誰損壞準(zhǔn)賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。4.2私用工具使用管理辦法：4.2.1發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還公司。4.2.2個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自已必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。4.

30、2.3工具屬常規(guī)性磨損不能使用的，可申請換取新的工具，但必須以舊換新。第五節(jié)電梯使用管理規(guī)定1.0目 的：確保小區(qū)電梯的正常運(yùn)行，延長電梯的使用壽命，同吋確保電梯的使用安全。 2.0適用范圍：本小區(qū)所有運(yùn)行的電梯。3.0工作職責(zé)：3.1工程維修部派專人負(fù)責(zé)巡查運(yùn)行情況3.2安保部安保巡邏員進(jìn)行監(jiān)督運(yùn)行情況4.0詳細(xì)內(nèi)容：4避免因使用不當(dāng)損壞電梯，根據(jù)與業(yè)主相關(guān)約定，裝修期間電梯必須安裝防碰撞保 護(hù)壁。4.2嚴(yán)禁使用電梯運(yùn)載易燃、易爆、腐蝕性較強(qiáng)等危險(xiǎn)物品。4.3散裝貨物必須在袋裝后才能使用電梯載運(yùn)，防止灰塵和小件物品落入電梯井。4.4貨物搬入電梯吋必須做到小心輕放，嚴(yán)禁搬運(yùn)吋將貨物在轎廂內(nèi)拖拽

31、。4.5當(dāng)電梯超載蜂鳴器報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即減載。4.6嚴(yán)禁在電梯內(nèi)吸煙、吐痰及進(jìn)行其他不文明的行為，嚴(yán)禁兒童在電梯內(nèi)玩耍。4.7兒童及無民事能力的人員需成年人隨同搭乘電梯。4.8當(dāng)電梯出現(xiàn)困人故障時(shí)應(yīng)使用電梯內(nèi)的通信設(shè)施或打電話向值班人員求救，不得盲 目硬扮或撞擊電梯門。4.9電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須設(shè)置明顯的維修停用標(biāo)志。第六節(jié)業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定1.0目 的：維護(hù)物業(yè)的公共安全和業(yè)主的公共利益。2.0適用范圉：本小區(qū)所有業(yè)主房屋裝修的管理。3.0工作職責(zé)：工程維修部代表物管處負(fù)責(zé)業(yè)主裝修屮請和監(jiān)督。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4.1業(yè)主或裝修單位在裝修前十天應(yīng)向管理處領(lǐng)取及填寫裝修申請表，同吋提供裝修 圖

32、紙一份。4.2管理處必須在五個(gè)工作日內(nèi)圖紙驗(yàn)審?fù)戤叄弦蟮暮炇鹜庖庖?，并與申請者 簽訂裝修管理協(xié)議書。如審驗(yàn)屮發(fā)現(xiàn)有不符合要求的，向屮請者說明理由，待修改 后重新審核。4.3業(yè)主或裝修單位應(yīng)向管理處交納一定的裝修保證金，裝修結(jié)朿驗(yàn)收無違章后，憑收 據(jù)退還。4.4業(yè)主或裝修單位應(yīng)向管理處提交施工人員有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出 入小區(qū)。4.5裝修時(shí)間：4.5.1小區(qū)內(nèi)沒有住戶入住裝修時(shí)問可適當(dāng)放寬。4.5.2如有入住裝修時(shí)間為星期一至五上午7： 0011： 00,下午2： 006： 00, 雙休日及節(jié)假日上午& 0012： 00,下午2： 006： 00,冬季下午提前收工。

33、4.6裝修垃圾必須袋裝后，搬運(yùn)指定位置統(tǒng)一堆放，管理處按有關(guān)規(guī)定收取裝修垃圾清運(yùn) 費(fèi)，組織車輛統(tǒng)一清理。4.7業(yè)主或裝修單位必須落實(shí)安全防火措施,確保施工人員、周圍業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。4.8裝修中對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用造成危害以及侵害相鄰業(yè)主的合法 權(quán)益，業(yè)主或裝修單位應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。4.9業(yè)主或裝修單位在裝修吋不得有下列行為：4.9.1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位 的顏色、形狀和規(guī)格），擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。4.9.2對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。4.9.3在房屋外擅自

34、安裝、架設(shè)、搭建防盜門窗、玻璃房、遮陽蓬、花架、曬衣架等。4.9.4空調(diào)應(yīng)按裝在指定位置，如必須要安非指定位置，冷凝水管接入統(tǒng)一的收集水 管中。4.9.5擅自封閉敞開式的陽臺(tái)和更改陽臺(tái)內(nèi)壁的色彩。4.9.6占用或損壞物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施。4.9.7在樓道、天臺(tái)、道路等公共部位作為加工場地，以及堆放材料和裝修垃圾。 4.9.8擅自使用明火和電焊施工作業(yè)。4.10管理處定期對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)冇違章行為應(yīng)立即勸阻，勸阻無效時(shí)，要立 即向上級(jí)管理部門或者開發(fā)商報(bào)告。4.11業(yè)主或者裝修單位違反本規(guī)定，經(jīng)勸告制止無效，或者經(jīng)上級(jí)行政主管部門責(zé)令整 改而絕不執(zhí)行

35、的，業(yè)主或者裝修單位將承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任，同時(shí)管理處有權(quán)扣除 全部裝修保證金。第三章物業(yè)各設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度第一節(jié)水泵定期保養(yǎng)制度1.0目的：確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。2.0適用范圉：所有小區(qū)內(nèi)安裝的生活水泵、消防水泵、噴淋水泵、補(bǔ)壓泵、排污水泵等。3.0工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)按計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4.1生活水泵每周進(jìn)行一次-般性檢查保養(yǎng)，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，4.2消防水泵、噴淋水泵、補(bǔ)壓泵每半月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間10-15分鐘，每半 年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。4.3排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。4.4水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道附

36、件等同時(shí)保養(yǎng)。4.5泵體保養(yǎng)：4.5.1檢查泵體應(yīng)無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好。 4.5.2補(bǔ)充潤滑油，檢查盤根密封情況。4.5.3緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。4.5.4生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。4.6電機(jī)保養(yǎng)：461外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。4.6.2拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500v兆歐表搖測電機(jī)繞組與相對地間的絕 緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。4.6.3電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。4.7閥門、管道附件保養(yǎng)：4.7.1各個(gè)閥門的開和關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。4.7.2壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。4.7.3

37、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。4.8控制柜保養(yǎng)：4.8.1斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按紐動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。4.8.2檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和 接線端子的接線螺絲。4.8.3清潔控制柜，合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。4.9保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、壓力表、指示燈是否正常，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無 明顯振動(dòng)和異聲，控制柜各電器無不良噪音。第二節(jié)風(fēng)機(jī)保養(yǎng)制度1.0目的：確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。2.0適用范圍：小區(qū)內(nèi)所有的排煙、排氣、送風(fēng)等風(fēng)機(jī)。3.0工作職責(zé)：3每月由消防管理人員開機(jī)試驗(yàn)檢查一次。3.2工程

38、維修部負(fù)責(zé)按計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4每半年對小區(qū)大樓、地下室等所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)對風(fēng)機(jī)控制柜、風(fēng) 閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。4.2保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源。4.3手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度。4.4清潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。4.5對各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，要靈活可靠。4.6檢測電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線接線端子，檢查接地是否完好。4.7檢查控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。4.8合上風(fēng)機(jī)主電源，檢査電源指示應(yīng)正常。4.9開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。第三節(jié) 對講門禁報(bào)警系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度1.00 的：

39、保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警求援的可靠性。2.0適用范圉：小區(qū)所有對講門禁報(bào)警系統(tǒng)。3.0工作職責(zé)：3.1安保人員隨時(shí)解答住戶對使用方法的咨詢。3.2管理處接受住戶的故障投訴。3.3工程維修部負(fù)責(zé)故障的處理和計(jì)劃保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4.1安保人員一旦發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知管理處登記。4.2管理處及時(shí)下維修單通知工程維修部并派專人維修。4.3每半年對整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路進(jìn)行一次全面檢查維修。4.4檢查電源電壓是否正常，同時(shí)緊固各電線接頭。4.5清潔灰塵，注意防潮，特別防止雨水流入主機(jī)箱內(nèi)。第四節(jié)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度1.0目 的：保證小區(qū)防盜監(jiān)

40、控系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2.0適用范圍：本小區(qū)全部防盜監(jiān)控系統(tǒng)。3.0工作職責(zé)：工程維修部全面負(fù)責(zé)維修和計(jì)劃保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。4.2檢查防塵罩，擦洗鏡頭，并清潔干凈。4.3檢查攝像頭固定是否牢固。4.4檢查各控制系統(tǒng)，監(jiān)視系統(tǒng)連接線接觸是否良好。4.5檢查避雷針接地是否良好。第五節(jié) 自動(dòng)滅火報(bào)警系統(tǒng)、煙(溫)感系統(tǒng)的維修保養(yǎng)制度1.00 的：保證系統(tǒng)在任何吋候都處于正常的備用狀態(tài)。2.0適用范圍：本小區(qū)的各消防設(shè)備。3. ()工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4.1日常情況下，消防主機(jī)白檢，發(fā)出報(bào)警信號(hào)，消控中心值班員迅速通知安保巡邏員, 趕到

41、現(xiàn)場檢查報(bào)警原因，若誤報(bào)，則由消控中心操作復(fù)位處理。復(fù)位后無法正常運(yùn) 行，則報(bào)工程維修部維修。4.2月保養(yǎng)：以檢查為主，由安保人員巡邏時(shí)檢查，若發(fā)現(xiàn)有不符合耍求的應(yīng)及時(shí)糾正, 確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。4.3年保養(yǎng)：4.3.1完成月保養(yǎng)的全部項(xiàng)目，對系統(tǒng)中每個(gè)火災(zāi)探測器進(jìn)行清潔，同吋檢查英連接 的可靠性。4.3.2抽查觸發(fā)每回路煙感探測器、試驗(yàn)控制器和警鈴的響應(yīng)等情況。4.3.3檢查管道及其支架是否松動(dòng)和損壞。4.3.4檢查手動(dòng)控制裝置動(dòng)作情況。4.3.5清潔設(shè)備的灰塵，對文字標(biāo)志脫落的重新修復(fù)。4.3.6恢復(fù)并檢查系統(tǒng)使之處于正常工作狀態(tài)。第六節(jié)電梯維護(hù)保養(yǎng)制度1.0目 的：確保小區(qū)所有電梯的安全和

42、有效的運(yùn)行。2.0適用范圍：本小區(qū)所有運(yùn)行的電梯。3.0工作職責(zé)：3.1由工程維修部負(fù)責(zé)日常管理、檢查與監(jiān)督。3.2由有資質(zhì)的電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.0詳細(xì)內(nèi)容：4根據(jù)政府主管部門規(guī)定，物業(yè)公司必須與注冊有一定資質(zhì)的電梯專業(yè)維保公司簽署電 梯維保合同。4.2工程部門明確專門管理人員一主管或?qū)ｉT維修人員或電梯維修工。4.3對電梯專業(yè)維保公司的維護(hù)保養(yǎng)：一是要配合、二是要監(jiān)督維保質(zhì)量。4.4每月檢查并替促電梯專業(yè)維保公司完成維保計(jì)劃。4.5凡維修保養(yǎng)電梯應(yīng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)操作規(guī)程和公司其它要求執(zhí)行。4.6每年在技術(shù)監(jiān)督局年檢前半月，以專業(yè)維保公司為主，完成對所有電梯的檢查和特例 保養(yǎng)。4

43、.7在技術(shù)監(jiān)督局年檢前10天，由部門主管組織人員和專業(yè)維保公司人員對應(yīng)檢電梯進(jìn) 行一次全面性技術(shù)自查。4.8由部門主管組織工程專職人員會(huì)同電梯專業(yè)維保公司配合技術(shù)監(jiān)督局對應(yīng)檢電梯進(jìn) 行年檢；并督促電梯公司完成整改內(nèi)容，確認(rèn)年檢報(bào)告及整改報(bào)告，存檔備案。4.9當(dāng)電梯停用較長時(shí)i'可后，需由工程專職人員和電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行全面性的詳細(xì)檢 查，確認(rèn)安全后方可運(yùn)行。第七節(jié)房屋及公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度1.0 0的：為了做好房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備最佳功能,有效延長設(shè)施的使用壽命。2.0適用范圍：物管處所管轄區(qū)的房屋及公共設(shè)施設(shè)備。3.0工作職責(zé)：工程維修部負(fù)責(zé)區(qū)分房

44、屋維修的類型按操作流程實(shí)施。4.0有關(guān)內(nèi)容：4根據(jù)時(shí)間的進(jìn)度編制“年度、季度、月度”維修保養(yǎng)計(jì)劃。4.2編制汁劃必須以設(shè)施設(shè)備的修理周期和修理|'可隔期的使用要求和管理目標(biāo)為依據(jù)。4.3修理周期按照“小修一小修一中修一小修一小修一大修”的排列順序有計(jì)劃地進(jìn)行。4.4做好維修保養(yǎng)和驗(yàn)收過程的記錄并歸檔。4.5落實(shí)巡查制度，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，確保設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。4.6維修保養(yǎng)的方法和步驟按“房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程”實(shí)施。第八節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)操作流程1.0做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的有效功能，延長設(shè)施設(shè)備的使用 壽命，這是物業(yè)管理為業(yè)主所創(chuàng)造的最大經(jīng)

45、濟(jì)利益。2.0房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作分為三大類：一是保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量維修；二是保質(zhì)期以外的日 常維護(hù)保養(yǎng)（小修）；三是保質(zhì)期以外公共部位設(shè)施設(shè)備的大中修。2. 1保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量維修工作流程：物業(yè)管理處受理業(yè)主報(bào)修爭項(xiàng)指派工程人員到現(xiàn)場查看維修情況、填寫維修表將維修表提交建設(shè)單位確認(rèn)實(shí)行現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督查驗(yàn)合格后由物管處有關(guān)人員簽字確認(rèn)、回訪、歸檔2.2保質(zhì)期以外的質(zhì)量維修分為公共設(shè)施設(shè)備的h常維修和業(yè)主部分設(shè)施的維修:221公共設(shè)施設(shè)備的維修工作流程:物業(yè)管理處受理報(bào)修事項(xiàng)指派工程人員到現(xiàn)場查看維修情況、填寫維修表小額費(fèi)用維修工直接維修、大額費(fèi)用報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后再修維修檢驗(yàn)合格后由維修工簽字、存檔222

46、業(yè)主部分設(shè)施的維修工作流程:物業(yè)管理處受理業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)填寫維修單后指派維修工到現(xiàn)場查看計(jì)算維修成本和解決方案、報(bào)業(yè)主同意認(rèn)可維修檢驗(yàn)合格后由業(yè)主和維修工雙方簽字確認(rèn)并回訪2.3保質(zhì)期以外房屋公共部位、設(shè)施設(shè)備的大中修，應(yīng)由物業(yè)管理單位制泄維修方案,報(bào)業(yè)主大會(huì)表決通過后，提取維修資金進(jìn)行維修。具體操作流程：物業(yè)管理處制定維修方案報(bào)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)討論通過維修資金的使用業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理處以招投標(biāo)形式選擇維修單位業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理處與維修單位簽訂維修合同物業(yè)管理處對維修現(xiàn)場進(jìn)行跟蹤監(jiān)督物業(yè)管理處會(huì)同業(yè)主委員會(huì)對維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收、簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格后、按合同從維修資金中支付維修費(fèi)

47、用10目的保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。2. 0適用范圍管理處管轄的電力（油）拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含 弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及英它房屋附屬裝置。30定義3. 1日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包插定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運(yùn)行的 機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。3. 2 級(jí)保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換; 對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、 觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件

48、檢查；對管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥 門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3. 3二級(jí)保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、 振動(dòng)、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油； 對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試; 對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對管道、 風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。 3. 4中修工程屮修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換

49、少 量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次 修理。更換率一般在10%30%,周期3-5年。3. 5大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或 修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%,周期610年。3. 6設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大 或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪?yún)穑﹩栴}日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。3. 7事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。3. 8狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，

50、出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。4. 0設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電 機(jī)、電氣控制柜）：i級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火 災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、ba中央管理計(jì)算機(jī)。ii級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、公用天線系統(tǒng)、對講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置。【ii級(jí)設(shè)備：除i、ii級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè) 備等。

51、5. 0設(shè)備管理模式釆用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)-日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、 設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5. 1對于符合磨損規(guī)律的i、i【級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、 道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、 大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。5. 2對于1、ii級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào) 警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5. 3對于iii級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。6. 0職責(zé)6.

52、1物業(yè)公司負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，屮修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評價(jià) 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺 陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家対重要 設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修吋機(jī)。6. 2管理處機(jī)電主管負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。6. 3管理處維修班負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng) 合同委托范圉外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公 共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確

53、定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供 方。7. 0設(shè)備前期管理7. 1前期介入設(shè)備選型、安裝耍求等市物業(yè)公司設(shè)備管理部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府 有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。7. 2設(shè)備的接管驗(yàn)收7.2. 1設(shè)備的接管驗(yàn)收由物業(yè)公司組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展 商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn) 收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由物業(yè)公司刈發(fā)展商 辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。i、ii級(jí)設(shè)備由物業(yè)公司組織專家及管理 處人員一同檢驗(yàn)，iii級(jí)設(shè)備由管

54、理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單）報(bào)物業(yè) 公司復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù) 印件。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由物業(yè)公司向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于 發(fā)展淘尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清 單，全部資料收齊后，由物業(yè)公司辦理清單簽字、蓋章手續(xù)后，再移交給管理處專人保 管。7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手 續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索 要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi)單

55、提交物業(yè)公 司審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，物業(yè)公司負(fù)責(zé)辦理供用電 合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對外合同會(huì)簽手續(xù)。7. 3設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0 1 9 9表示；第二部分表示單位的名稱：用字母+表示；第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字1. 2. 3表示；第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字i、ii、iii表示；例：03 + 1 ( i )電梯湖景國際 1號(hào)梯【級(jí)管理設(shè)備7. 4設(shè)備的建帳7.4. 1管理處維修班負(fù)責(zé)給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并用excel編制機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表， 錄入電腦。7. 4. 2管理處對所管

56、理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳；7. 5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設(shè)備質(zhì) 量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同，整改達(dá)到物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)后, 由物業(yè)公司和該管理處驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。7. 6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理7. 6. 1設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量 缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 7.6.2設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進(jìn)行刷漆。7. 6. 3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等)，報(bào)廢、封存的設(shè)備 須標(biāo)識(shí)。7. 6. 4設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由物業(yè)公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。8. 0 設(shè)備使用管理8. 1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。8. 2管