房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程學習教案

1、會計學1房地產(chǎn)開發(fā)與管理房地產(chǎn)開發(fā)與管理(gunl)課程課程第一頁，共205頁。第1頁/共204頁第二頁，共205頁。第2頁/共204頁第三頁，共205頁。第3頁/共204頁第四頁，共205頁。第4頁/共204頁第五頁，共205頁。 第5頁/共204頁第六頁，共205頁。微觀管理學。第6頁/共204頁第七頁，共205頁。 第7頁/共204頁第八頁，共205頁。第8頁/共204頁第九頁，共205頁。第9頁/共204頁第十頁，共205頁。第10頁/共204頁第十一頁，共205頁。第11頁/共204頁第十二頁，共205頁。 第12頁/共204頁第十三頁，共205頁。第13頁/共204頁第十四頁，共2

2、05頁。第14頁/共204頁第十五頁，共205頁。(jngyng)種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第15頁/共204頁第十六頁，共205頁。第16頁/共204頁第十七頁，共205頁。（五）房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風險性第17頁/共204頁第十八頁，共205頁。第18頁/共204頁第十九頁，共205頁。第19頁/共204頁第二十頁，共205頁。第20頁/共204頁第二十一頁，共205頁?？偣こ處煻麻L、總經(jīng)理總經(jīng)濟師辦公室研究發(fā)展部副總經(jīng)理人事部開發(fā)部規(guī)劃設(shè)計部工程技術(shù)部總會計師財務(wù)部綜合計劃部經(jīng)營銷售部材料部第21頁/共204頁第二十二頁，共205頁。第22頁/共204頁第二十三頁，共205頁。 6、房地產(chǎn)

3、開發(fā)包括哪幾個工作階段？第23頁/共204頁第二十四頁，共205頁。第24頁/共204頁第二十五頁，共205頁。第25頁/共204頁第二十六頁，共205頁。第26頁/共204頁第二十七頁，共205頁。 第27頁/共204頁第二十八頁，共205頁。第28頁/共204頁第二十九頁，共205頁。第29頁/共204頁第三十頁，共205頁。第30頁/共204頁第三十一頁，共205頁。第31頁/共204頁第三十二頁，共205頁。第32頁/共204頁第三十三頁，共205頁。H=1.5（W+S）S W第33頁/共204頁第三十四頁，共205頁。第34頁/共204頁第三十五頁，共205頁。第35頁/共204頁第

4、三十六頁，共205頁。第36頁/共204頁第三十七頁，共205頁。第37頁/共204頁第三十八頁，共205頁。第38頁/共204頁第三十九頁，共205頁。第39頁/共204頁第四十頁，共205頁。第40頁/共204頁第四十一頁，共205頁。第41頁/共204頁第四十二頁，共205頁。第42頁/共204頁第四十三頁，共205頁。第43頁/共204頁第四十四頁，共205頁。第44頁/共204頁第四十五頁，共205頁。第45頁/共204頁第四十六頁，共205頁。第46頁/共204頁第四十七頁，共205頁。第47頁/共204頁第四十八頁，共205頁。第48頁/共204頁第四十九頁，共205頁。第49頁

5、/共204頁第五十頁，共205頁。第50頁/共204頁第五十一頁，共205頁。第51頁/共204頁第五十二頁，共205頁。第52頁/共204頁第五十三頁，共205頁。第53頁/共204頁第五十四頁，共205頁。第54頁/共204頁第五十五頁，共205頁。第55頁/共204頁第五十六頁，共205頁。第56頁/共204頁第五十七頁，共205頁。第57頁/共204頁第五十八頁，共205頁。第58頁/共204頁第五十九頁，共205頁。第59頁/共204頁第六十頁，共205頁。第60頁/共204頁第六十一頁，共205頁。第61頁/共204頁第六十二頁，共205頁。第62頁/共204頁第六十三頁，共205

6、頁。第63頁/共204頁第六十四頁，共205頁。第64頁/共204頁第六十五頁，共205頁。第65頁/共204頁第六十六頁，共205頁。第66頁/共204頁第六十七頁，共205頁。第67頁/共204頁第六十八頁，共205頁。第68頁/共204頁第六十九頁，共205頁。第69頁/共204頁第七十頁，共205頁。第70頁/共204頁第七十一頁，共205頁。第71頁/共204頁第七十二頁，共205頁。第72頁/共204頁第七十三頁，共205頁。第73頁/共204頁第七十四頁，共205頁。第74頁/共204頁第七十五頁，共205頁。第75頁/共204頁第七十六頁，共205頁。發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境和市場。

7、第76頁/共204頁第七十七頁，共205頁。第77頁/共204頁第七十八頁，共205頁。第78頁/共204頁第七十九頁，共205頁。第79頁/共204頁第八十頁，共205頁。設(shè)計階段項目管理策 劃施工階段項目管理策 劃現(xiàn)場管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃 項目管理策 劃設(shè)計方案競賽與設(shè)計招標策劃設(shè)計合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計目標控制策劃施工招標與采購策劃設(shè)計項目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運行機制策劃第80頁/共204頁第八十一頁，共205頁。第81頁/共204頁第八十二頁，共205頁。員必須充分理解的一個特

8、性。第82頁/共204頁第八十三頁，共205頁。第83頁/共204頁第八十四頁，共205頁。第84頁/共204頁第八十五頁，共205頁。第85頁/共204頁第八十六頁，共205頁。第86頁/共204頁第八十七頁，共205頁。第87頁/共204頁第八十八頁，共205頁。第88頁/共204頁第八十九頁，共205頁。第89頁/共204頁第九十頁，共205頁。以忽略的）房地產(chǎn)投資決策。第90頁/共204頁第九十一頁，共205頁。 ntttiCOCINPV01CRCOCINA第91頁/共204頁第九十二頁，共205頁。 ntttFIRRCOCI101ntntttttiCiBCB001/1/第92頁/共2

9、04頁第九十三頁，共205頁。第93頁/共204頁第九十四頁，共205頁。資中等”，投資300萬元左右表示“投資少”。第94頁/共204頁第九十五頁，共205頁。投資飯店投資住宅投資別墅350059004700300500700621027162D第95頁/共204頁第九十六頁，共205頁。第96頁/共204頁第九十七頁，共205頁。態(tài)的概率，且；mAAAA,21mPPPP,21mjjP11第97頁/共204頁第九十八頁，共205頁。mjijjiaPAE1 AEMaxAA AEMinAA 第98頁/共204頁第九十九頁，共205頁。3-1種方案(fng n)收益最大？第99頁/共204頁第一百

10、頁，共205頁。 需求量 行動方案 損益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(Ai) 大面積開發(fā)（A1） 2000 -400 小面積開發(fā)（A2） 900 600 第100頁/共204頁第一百零一頁，共205頁。萬元120500043 . 04007 . 02000211jijjaPAE萬元240300043 .06007 .0900212jijjaPAE第101頁/共204頁第一百零二頁，共205頁。221,AAEAEMaxAA第102頁/共204頁第一百零三頁，共205頁。第103頁/共204頁第一百零四頁，共205頁。第104頁/共204頁第一百零五頁，共205頁。

11、 需求量 行動方案 損益值 需求量高P1=0.70 需求量低P2=0.30 期望值E(A) 大規(guī)模開發(fā) 5300 -1000 5464 小規(guī)模開發(fā) 3000 1000 4400第105頁/共204頁第一百零六頁，共205頁。第106頁/共204頁第一百零七頁，共205頁。需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000第107頁/共204頁第一百零八頁，共205頁。萬元1868041 .

12、 010009 . 053004AE萬元400040.110005AE3696150003 .040007 .01868023 .010007 .053002AE萬元400040.110006AE萬元1120041 . 010009 . 030007AE萬元3840100003 . 040007 . 01120023 . 010007 . 030003AE第108頁/共204頁第一百零九頁，共205頁。險時必須考慮的因素。第109頁/共204頁第一百一十頁，共205頁。第110頁/共204頁第一百一十一頁，共205頁。 狀態(tài)(zhungti)方案 損益值自 然 狀 態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙

13、丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值300第111頁/共204頁第一百一十二頁，共205頁。第112頁/共204頁第一百一十三頁，共205頁。 狀態(tài)方案 后悔值自 然 狀 態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標400600500800最大后悔值中的最小值200第113頁/共204頁第一百一十四

14、頁，共205頁。第114頁/共204頁第一百一十五頁，共205頁。第115頁/共204頁第一百一十六頁，共205頁。tVPCQF*第116頁/共204頁第一百一十七頁，共205頁。C/成本(chngbn)0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)(kif)數(shù)量第117頁/共204頁第一百一十八頁，共205頁。第118頁/共204頁第一百一十九頁，共205頁。222/500/1500/30005000mtmVmPCF元元元萬元24*5000050015003000105000mQ第119頁/共204頁第一百二十頁，共205頁。A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C / 成本0

15、第120頁/共204頁第一百二十一頁，共205頁。第121頁/共204頁第一百二十二頁，共205頁。第122頁/共204頁第一百二十三頁，共205頁。第123頁/共204頁第一百二十四頁，共205頁。第124頁/共204頁第一百二十五頁，共205頁。第125頁/共204頁第一百二十六頁，共205頁。第126頁/共204頁第一百二十七頁，共205頁。 變動幅度變動因素變動因素（原始值） 原始值-10%原始值+10%地價（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79

16、.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費（5250美元）+0.56-0.55土地購置附加費（3.5）%+0.90-0.90第127頁/共204頁第一百二十八頁，共205頁。租金 （美 元/ ） 建造成本（美元/） 30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.37

17、25.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86第128頁/共204頁第一百二十九頁，共205頁。第129頁/共204頁第一百三十頁，共205頁。KPFR,niiiPKKR12niiiPKK1第130頁/共204頁第一百三十一頁，共205頁。第131頁/共204頁第一百三十二頁，共205頁。經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%第132頁/共204頁第一百三十三頁，共205頁。iP狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.2

18、0-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果 風險度量值R=0.3051iKKKi2KKiiiPKK20931. 028. 012RKPi方差第133頁/共204頁第一百三十四頁，共205頁。經(jīng)濟狀況發(fā)生概率投資回報率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%第134頁/共204頁第一百三十五頁，共205頁。iPiKKKi2KKiiiPKK2狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果 風險度量值R=

19、0.049002361. 0147. 012RKPi方差第135頁/共204頁第一百三十六頁，共205頁。第136頁/共204頁第一百三十七頁，共205頁。政治環(huán)境風險經(jīng)濟體制改革風險產(chǎn)業(yè)政策風險房地產(chǎn)制度變革風險金融政策變化風險環(huán)保政策變化風險法律風險城市規(guī)劃風險容積率變化風險建筑覆蓋率變化風險用途的相容性風險近鄰地區(qū)發(fā)展風險類似地區(qū)發(fā)展風險購買力風險住戶規(guī)模變化風險單元住宅面積變化風險建筑材料改變和更新的風險建筑施工技術(shù)和工藝革新風險建筑設(shè)計變動或計算失誤風險設(shè)備故障、損壞或施工事故風險建筑生產(chǎn)力因素短缺風險信息風險火災(zāi)風險風暴風險洪水風險地震風險氣溫風險國家風險國際政治風險國際投資環(huán)境風

20、險貨幣匯率變化風險國際貨幣利率變化風險國際經(jīng)營風險地價風險融資風險國民經(jīng)濟狀況變動風險通貨膨脹風險利率變化風險資金變現(xiàn)風險開發(fā)費用變化風險稅率變動風險房地產(chǎn)投資風險國 際風險自 然風險技 術(shù)風險經(jīng) 濟風險社 會風險政 策風險區(qū)域發(fā)展風險公共干預風險住客干預風險治安風險市場供求風險財務(wù)風險第137頁/共204頁第一百三十八頁，共205頁。第138頁/共204頁第一百三十九頁，共205頁。第139頁/共204頁第一百四十頁，共205頁。第140頁/共204頁第一百四十一頁，共205頁。第141頁/共204頁第一百四十二頁，共205頁。第142頁/共204頁第一百四十三頁，共205頁。第143頁/共

21、204頁第一百四十四頁，共205頁。第144頁/共204頁第一百四十五頁，共205頁。第145頁/共204頁第一百四十六頁，共205頁。第146頁/共204頁第一百四十七頁，共205頁。第147頁/共204頁第一百四十八頁，共205頁。第148頁/共204頁第一百四十九頁，共205頁。第149頁/共204頁第一百五十頁，共205頁。第150頁/共204頁第一百五十一頁，共205頁。第151頁/共204頁第一百五十二頁，共205頁。第152頁/共204頁第一百五十三頁，共205頁。第153頁/共204頁第一百五十四頁，共205頁。第154頁/共204頁第一百五十五頁，共205頁。第155頁/共2

22、04頁第一百五十六頁，共205頁。第156頁/共204頁第一百五十七頁，共205頁。iibXaYNXbYaii22iiiiiiXXNYXYXNb2222iiiiiiiiYYNXXNYXYXNr第157頁/共204頁第一百五十八頁，共205頁。第158頁/共204頁第一百五十九頁，共205頁。第159頁/共204頁第一百六十頁，共205頁。110tnttfIPF第160頁/共204頁第一百六十一頁，共205頁。第161頁/共204頁第一百六十二頁，共205頁。第162頁/共204頁第一百六十三頁，共205頁。建設(shè)期每年應(yīng)計利息=（年初貸款(di kun)本息累計+本年貸款(di kun)額2）年

23、利率第163頁/共204頁第一百六十四頁，共205頁。第164頁/共204頁第一百六十五頁，共205頁。第165頁/共204頁第一百六十六頁，共205頁。第166頁/共204頁第一百六十七頁，共205頁。項目內(nèi)容單方投資（元/）投資額（萬元）1.土地使用費用土地使用費用1600.005600.002.前期開發(fā)費前期開發(fā)費99.34347.712.1. 可行性研究費1.144.002.2. 勘察設(shè)計費(3.2.5%)31.25109.382.3. 工程設(shè)計招標管理費0.572.002.4. 工程施工招標管理費0.501.752.5. 施工招投標代理費(3.0.35%)4.3815.332.6.

24、人防費60.00210.002.7. 執(zhí)照費(3.2+3.3)0.1%1.003.502.8. 審照費0.501.75第167頁/共204頁第一百六十八頁，共205頁。3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費1250.004375.003.1. 樁基礎(chǔ)工程費120.00420.003.2. 土建工程費890.003115.003.3. 水電設(shè)備及安裝費110.00385.003.4. 電梯設(shè)備及安裝費130.00455.004.工程監(jiān)理費工程監(jiān)理費(3.1.4%)17.5061.25(1.4%計)第168頁/共204頁第一百六十九頁，共205頁。5. 配套設(shè)施費706.002471.005.1. 小區(qū)

25、內(nèi)配套設(shè)施費386.001351.005.1.1 供電配套工程費145.00507.505.1.2 供水管道工程費17.5061.255.1.3 泵房建設(shè)費10.0035.005.1.4 供水征詢費及排管貼費10.0035.005.1.5 燃氣管道工程24.5085.755.1.6 通訊工程費（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7 環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補貼費15.0052.505.1.8 排污處理費10.0035.005.1.9 綠化建設(shè)費40.00140.00第169頁/共204頁第一百七十頁，共205頁。5.1.10 保安設(shè)施費4.0014.005.1.11 有線電視費4.5015.755.1.

26、12 智能化設(shè)施費50.00175.005.1.13 小區(qū)總體及道路設(shè)施費40.00140.005.2 住宅建設(shè)配套費320.001120.006.建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費(1.+3. +5.)2.5%88.90311.157.工程保險費工程保險費(3.0.3% )3.7513.138.工程承包管理費工程承包管理費57.14200(18)工程費和工程建設(shè)其他費3822.6313379.21第170頁/共204頁第一百七十一頁，共205頁。9. 預備費266.19931.689.1 基本預備費(18)3%114.68401.38（19.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599

27、.2 漲價預備費151.51530.30（19）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910. 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011. 開發(fā)期貸款利息175.48614.17（111）合計為總投資估算值4264.3014925.06第171頁/共204頁第一百七十二頁，共205頁。第172頁/共204頁第一百七十三頁，共205頁。第173頁/共204頁第一百七十四頁，共205頁。費用。第174頁/共204頁第一百七十五頁，共205頁。第175頁/共204頁第一百七十六頁，共205頁。 ntttFIRRCOCI001第176頁/共204頁第一百七十七頁，共205頁。211211NPVNPV

28、iiNPViFIRR第177頁/共204頁第一百七十八頁，共205頁。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV2第178頁/共204頁第一百七十九頁，共205頁。 nttctiCOCINPV01 010tPttctiCOCI值當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值上年累計折現(xiàn)值的絕對值的年數(shù)累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正動態(tài)投資回收期1第179頁/共204頁第一百八十頁，共205頁。%100總開發(fā)成本總開發(fā)成本項目總開發(fā)價值開發(fā)商成本利潤率第180頁/共204頁第一百八十一頁，共205頁。%100總投資年平均利潤總額投資利潤率第181頁/共204頁第一百八十二頁，共205頁。第182頁/共204頁第

29、一百八十三頁，共205頁。第183頁/共204頁第一百八十四頁，共205頁。第184頁/共204頁第一百八十五頁，共205頁。第185頁/共204頁第一百八十六頁，共205頁。第186頁/共204頁第一百八十七頁，共205頁。第187頁/共204頁第一百八十八頁，共205頁。5 . 1505 . 150%)5 . 91 (%5 . 91)095. 01 (125.172第188頁/共204頁第一百八十九頁，共205頁。第189頁/共204頁第一百九十頁，共205頁。第190頁/共204頁第一百九十一頁，共205頁。第191頁/共204頁第一百九十二頁，共205頁。第192頁/共204頁第一百九十三頁，共205頁。第193頁/共204頁第一百九十四頁，共205頁。第194頁/共2