某商城項(xiàng)目定位報(bào)告71

1、杭 州 東 方 商 城 項(xiàng) 目疋 位 報(bào) 告10 / 71杭州東方商城項(xiàng)目組在 2005年5月對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào) 研的基礎(chǔ)上，結(jié)合2005年3月提交的項(xiàng)目報(bào)告，進(jìn)行再度深化的項(xiàng)目 定位報(bào)告。本次深化報(bào)告經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組及市場(chǎng)研究中心、 營(yíng)銷中心人員的多次討 論，并與開(kāi)發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫(xiě)成的定位報(bào)告。 本報(bào)告所涉及的 相關(guān)建議供開(kāi)發(fā)商決策參考。杭州東方商城項(xiàng)目組2005年5月30日壹 立地篇一、基地概況二、優(yōu)、劣勢(shì)分析三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析貳市場(chǎng)篇一、商業(yè)市場(chǎng)1、杭州商業(yè)市場(chǎng)2、杭州東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)3、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)二、住宅市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹2、政策特點(diǎn)分析3、未來(lái)政策走勢(shì)預(yù)測(cè)

2、（二）今年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、一季度杭州市場(chǎng)整體市場(chǎng)狀況2、近期杭州一手房市場(chǎng)發(fā)展變化3、政策影響下的近期二手房市場(chǎng)叁 定位篇一、地塊價(jià)值分析1、地塊居住價(jià)值劃分2、地塊商業(yè)價(jià)值劃分二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立1、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系的打造三、定位思路1、商業(yè)2、住宅四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1、目標(biāo)市場(chǎng)定位2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位3、產(chǎn)品功能定位4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 5、產(chǎn)品建議肆營(yíng)銷篇一、營(yíng)銷理念二、推廣策略1、總體策略2、廣告主線三、營(yíng)銷模式壹立地篇、基地概況本項(xiàng)目位于新鳳路、麥廟路丁字交叉路口，杭州的東北部區(qū)域；地處杭州東站城市副商 業(yè)圈，西臨機(jī)場(chǎng)路，東面緊接新井路。距杭

3、州火車東站500米、臨近規(guī)劃地鐵輻射區(qū)，屬市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu) 勢(shì)特性突出。本案目前周邊現(xiàn)有交通有 31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多條公交線路，市內(nèi)交通便捷。規(guī)劃中的軌道 1號(hào)線、4號(hào)線、 上海一杭州城際特快也將直達(dá)火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成廣闊的空間， 屆時(shí)交通出行條件將更為優(yōu)越。周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如百安居、聯(lián)華超市等）、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施、生活條件相對(duì)便捷。地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃凈用地：約10公頃（10萬(wàn)M）綜合容積率：2.5總建筑面積：約25萬(wàn)M住宅面積：19萬(wàn)商業(yè)面積：

4、約6萬(wàn)M二、優(yōu)、劣勢(shì)分析1優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)則。利于規(guī)劃，便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中區(qū)域。市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較高，為客源引入奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 臨近杭州東站，人流量大。利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為商業(yè)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)2、劣勢(shì)東臨鐵路，噪音嚴(yán)重。對(duì)居住環(huán)境的負(fù)面影響嚴(yán)重，住宅檔次提升難度加大 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導(dǎo)入。對(duì)商業(yè)氛圍營(yíng)造有一定影響，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度增加 鐵路與地塊不處于同一水平面，存在 3米左右的高差。為作規(guī)避噪音處理增加了難度 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。日常生活設(shè)施不足，影響生活品質(zhì) 本區(qū)域居住人口較少，收入層次較低。區(qū)域購(gòu)買力有限，須吸引外來(lái)客源的

5、導(dǎo)入、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。從城市定位角度來(lái)看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未?lái)有望 成為杭州東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入， 從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。杭州東站改造杭州東站開(kāi)始進(jìn)入逐步改造階段，東站廣場(chǎng)周邊部分土地開(kāi)始動(dòng)拆遷，進(jìn)行商業(yè)改造。經(jīng)過(guò)改造之后，東站作為連接上海地區(qū)的城際車站將煥然一新，隨著周邊商業(yè)環(huán)境、 交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無(wú)疑對(duì)本 項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷提供良好的條件。周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，

6、本項(xiàng)目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之 外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場(chǎng)等）， 這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。I西城區(qū)商業(yè)i口£東城區(qū)商業(yè)圏 二 一 貳帀場(chǎng)篇、商業(yè)市場(chǎng)1杭州市商業(yè)市場(chǎng)杭州商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即核心區(qū)商業(yè)、西城區(qū) 商業(yè)和東城區(qū)商業(yè)，這三大商業(yè)板塊均有其各自特點(diǎn)。杭州核心區(qū)商業(yè)主要由吳山廣場(chǎng)商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。吳山廣場(chǎng)商圈吳山商圈得名于其所依的吳山和吳山廣場(chǎng)的建成。 它不僅擁有一條仿古商街清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫(xiě)字樓也很密

7、集：耀江大廈、涌金廣場(chǎng)、清波 商廈、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公， 有一種古今交融的感覺(jué)。湖濱商圈湖濱商圈有著得天獨(dú)厚的旅游資源， 也有著源源不斷的中外游客資源。杭州湖濱 旅游商貿(mào)特色街區(qū)是杭州市政府確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)范圍為東至浣紗路、西至 湖濱路、南至解放路、北至慶春路，總占地約40公頃。現(xiàn)在的湖濱公園將恢復(fù)歷史上曾有的6個(gè)公園，湖濱路將改成地下隧道，和慶春路、解放路相接。武林商圈武林商圈是以武林廣場(chǎng)為核心形成的又一市中心的主要商圈，該商圈內(nèi)集結(jié)了杭州主要的中、高檔大型購(gòu)物中心（蓮卡佛、杭州大廈、杭州百貨等）以及武林路特色 商業(yè)街，是杭州最為繁華

8、的商圈。商業(yè)形態(tài)購(gòu)物中心名稱量體（M）所處商圈經(jīng)營(yíng)方式租金 （元/M2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況涌金廣場(chǎng)6.6萬(wàn)吳山廣場(chǎng)分割租賃1F: 42F: 33F： 2多年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況不佳， 現(xiàn)進(jìn)行重新包裝后，對(duì) 外招商，目前正處于招 商中西湖時(shí)代 廣場(chǎng)2萬(wàn)湖濱商圈售后返租（年回報(bào)率為9%返租期為 8年）1F:國(guó)際名品店，主要經(jīng)營(yíng)國(guó) 際精品服飾、工藝品、皮具、 珠寶；2F：紳士、淑女館，重要經(jīng)營(yíng) 精品男女服飾、皮具、攝影； 1B:為休閑生活館，主要經(jīng)營(yíng) 超市、精品家具、工藝品、 運(yùn)動(dòng)裝、休閑咼爾夫、小家電、 手機(jī)、掌上電腦、照相器材、 彩擴(kuò)等。進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)的人流量非 常少，經(jīng)營(yíng)狀況不理想名稱量體(M)所處商圈經(jīng)

9、營(yíng)方式租金 (元/M2*天)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況杭州大廈2.6萬(wàn)武林商圈租賃A樓仆2F3F4F B樓仆2F3F4F5F日化、皮件 女裝 休閑、針紡 兒童裝 精品 男裝 休閑男裝 電訊、運(yùn)動(dòng) 家電6F家居杭州高檔購(gòu)物中心，品 牌深入人心，經(jīng)營(yíng)狀況 尚可蓮卡佛武林商圈租賃1F:國(guó)際頂級(jí)名牌、飾物和男 女士鞋類產(chǎn)品2F： I.T. ， Reporter Sport ， Mondi， Vivienne Westwood 和Double Star咖啡店3F：男女潮流休閑服飾、家居 用品及網(wǎng)羅多種時(shí)款手表品 牌的柜位等杭州高檔購(gòu)物中心，原 為百盛，后由蓮卡佛進(jìn) 駐，品牌深入人心，經(jīng) 營(yíng)狀況尚可2 / 71從購(gòu)

10、物中心的地域分布來(lái)看，除位于武林商圈的經(jīng)營(yíng)狀況尚可外，其余地區(qū)的購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)均不理想。主要有以下原因：A. 湖濱、吳山廣場(chǎng)商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實(shí)際消費(fèi)的人群有限武林商圈的消費(fèi)人群多為本市居民，消費(fèi)具有針對(duì)性及有效性。B. 老牌商圈具有較強(qiáng)的認(rèn)知度。C. 品牌經(jīng)營(yíng)吸引了大部分中、高收入群前來(lái)消費(fèi)，商務(wù)中心內(nèi)的客流向武林商圈導(dǎo)入。特色商業(yè)街清河坊特色商業(yè)街是位于吳山廣場(chǎng)商圈內(nèi)，以展現(xiàn)“清河坊的茶文化、藥文化、 食文化及眾多的百年老字號(hào)商鋪的文化”等民俗文化而形成的特色商業(yè)街。杭州 的百年老店，如王星記、張小泉、萬(wàn)隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂、葉種德堂、 保和堂、狀元館、王潤(rùn)興，義源

11、金店、景陽(yáng)觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。目 前日均游客流量達(dá)近4萬(wàn)人次，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣 場(chǎng)商圈里占有舉足輕重的地位。前期租金均價(jià)為3元/M2*天，經(jīng)過(guò)近年的經(jīng)營(yíng)，目前售價(jià)約為 3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方 米，租金6至15元/平方米*天。經(jīng)營(yíng)狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿租。64 / 71杭州西城區(qū)商業(yè)伴隨城西居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的居住區(qū)在城西板塊形成。同時(shí)城西板塊集 中多所高校。根據(jù)西湖分區(qū)規(guī)劃，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基 地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要 生態(tài)區(qū)，規(guī)劃居住人口 61.7萬(wàn)。因此，伴隨居住人口

12、和教育科研的快速成長(zhǎng)，城西板塊 形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心?？傮w而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè) 兩種商業(yè)模式。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個(gè)商業(yè)街。商業(yè)街集中了街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)三種商業(yè)形態(tài)：滿足周邊居民和學(xué)生消費(fèi)的 商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動(dòng)車和建材家居專業(yè)市場(chǎng)，物美等大賣場(chǎng)。由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費(fèi)習(xí)慣，總體經(jīng)營(yíng)狀況比較良好。其中文一路滿足學(xué)生和周邊居民購(gòu)物和其他生活消費(fèi)，消費(fèi)人流非常 大，經(jīng)營(yíng)狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。隨著文一路拓寬建設(shè)，城 西蔣村及至余杭的人流車流

13、將順著文一路進(jìn)入市中心，這將為文一路及其周邊的商業(yè)帶 來(lái)新的機(jī)遇。文二路經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商 家入駐比較少。文三路為電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，依托周邊的大學(xué)和信息科技產(chǎn)業(yè)，行成 杭州最大的數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)非常明顯，經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)正在不 斷成長(zhǎng)，如新入駐的百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)正在招商。業(yè)態(tài)格局從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。根據(jù)周邊不同的居住人群,形成了不同各色的三個(gè)商業(yè)街。文一路周邊集中多所大學(xué)和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為 以購(gòu)物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專 業(yè)街，集中經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼產(chǎn)品文一路

14、:便利店2%3%化店運(yùn)動(dòng)用品2%動(dòng)用其他6%服裝34%文一路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖餐飲15%通訊產(chǎn)品6%超市7%家居裝飾18%文一路是商業(yè)街與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合的一條商業(yè)街，形成以服飾、餐飲、家居、通訊 為主的業(yè)態(tài)組合。除了臨街商鋪，還集中了包括物美大賣場(chǎng)、城西商貿(mào)城、翠苑服裝市 場(chǎng)、中國(guó)聯(lián)通城西手機(jī)廣場(chǎng)、華東家具城西市場(chǎng)等在內(nèi)的大市場(chǎng)。在大學(xué)沒(méi)有搬遷前，商業(yè)主要以學(xué)生為消費(fèi)對(duì)象，因此集中了許多滿足青年學(xué)生消 費(fèi)的商業(yè)如書(shū)店、花店、運(yùn)動(dòng)品商店、飾品店等等。伴隨大學(xué)的紛紛遷出，文三路商業(yè) 開(kāi)始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)。從檔次上看，文一路屬于實(shí)用性的中檔以下的商業(yè)街，部分中檔品牌商業(yè)進(jìn)駐，兩 家麥當(dāng)勞在街內(nèi)經(jīng)營(yíng)文

15、二路:餐飲副食店花店5.88%網(wǎng)吧2.94%14.71%銀行8.82%2.94%、便利店電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng)2.94%房地產(chǎn)中介14.71%8.82%文二路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖文二路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民 導(dǎo)向型。文二路上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、餐飲、書(shū)店、便利店、銀行、電動(dòng)車專業(yè)市場(chǎng)等等。向東過(guò)了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計(jì)有：順味園、1991服裝店、某書(shū)店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服 裝店、一家婦女用品店、移動(dòng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、123速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟 件店、一家云南過(guò)橋米線；而過(guò)了幼兒師范學(xué)

16、院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。隨著學(xué)校遷出，滿足學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)逐步推出，而滿足附近居民消費(fèi)的商業(yè)正在不 斷遷入。文三路：自1992年以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的1600多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的 1100多家IT產(chǎn)業(yè)經(jīng)銷商，以西溪數(shù)碼 港為代表的7大IT產(chǎn)品大賣場(chǎng)，以東部軟件園為代表的 6大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為 代表的28幢高檔商務(wù)寫(xiě)字樓頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場(chǎng)、華 力電腦城等IT賣場(chǎng)及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專賣、美辰數(shù)碼夢(mèng)幻中心、惠普專賣店 等。以電子數(shù)碼為主體，輔之以餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施，形成了富有特

17、色的電子數(shù)碼專業(yè) 街區(qū)。租金水平文一路:業(yè)態(tài)租金（元/平米天）服裝5-14家居裝飾4-10餐飲4-12超市4-6通訊產(chǎn)品10飾品10-11便利店6-10書(shū)店4-6花店8-12運(yùn)動(dòng)用品4-8其他2.5-12位置租金（元/平米天）路口處臨街商鋪10-14中間路段臨街商鋪4-10非臨街底層商鋪3-5非底層商鋪2.5-6文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時(shí)多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)也匯集于此，因此，這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)非?；鸨＝?jīng)營(yíng)的成功帶動(dòng)了文一路租金的不斷上漲。100平米以上的大面積店鋪單位租金相對(duì)較低，多在 4-6元/平米天，而8-25平米 左右的小面積商鋪?zhàn)饨饎t高的多，大部分在 8元/平米天以上，

18、有的甚至達(dá)到14元/平 米天，如翠苑服裝市場(chǎng)臨街部分的商鋪。不同位置的商鋪?zhàn)饨鸩町惥薮?，體現(xiàn)地段對(duì)商業(yè)的重要意義。十字路口處和大學(xué)校門部分臨街商鋪的租金明顯比較高，多在 10-14元/平米天之間，而中間路段的臨街商 鋪則次之，多在4-10元/平米天，非臨街底層商鋪?zhàn)饨鹚絼t在3-5元/平米天，非底層商鋪?zhàn)饨穑ú话ù筚u場(chǎng)中的非底層商鋪）多在 2.5-6元/平米天。從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對(duì)較高，而書(shū)店、超市、大型餐飲的租金則相對(duì)較低。文二路：文二路主要為小型商鋪市場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)一般，商業(yè)氛圍比較淡薄，因此，租金水平不是很咼，范圍基本在2.5-5兀/平米天。

19、文三路:位置租金（元/平米天）一樓10-15二樓6-8三樓4-6臨街商鋪4-8文三路以數(shù)碼商場(chǎng)為主，輔之以臨街商鋪。從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)狀況良好。專業(yè)市場(chǎng)一樓租金最高，大致在10-15元/平米天；二樓租金為6-8元/平米天；三樓則為4-8元/平米天；臨街商鋪?zhàn)饨馂?4-8元/平米天。租售模式從租售模式看，區(qū)域內(nèi)的大賣場(chǎng)基本上是開(kāi)發(fā)商持有的形式，內(nèi)部分割出租。專業(yè) 市場(chǎng)部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。文三路的數(shù)碼廣場(chǎng)多是開(kāi)發(fā)者持有， 出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場(chǎng)則是小產(chǎn)權(quán)形式，商鋪可以自由買賣。臨街 商鋪多為多業(yè)主持有。從租售兩種模式看，知名品牌專業(yè)市場(chǎng)和檔

20、次比較高的市場(chǎng)一般采取統(tǒng)一持有，對(duì) 外出租的模式；而小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是 很好。建筑格局文一路和文二路，有眾多的大學(xué)生作為人氣支撐。那里主要由低矮、規(guī)模較小的店 鋪群構(gòu)成，最多只是二層樓，各種小服飾店、小吃店、小娛樂(lè)廳、甚至夜市可以在這里 生存。文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校影響的交集區(qū)域；這里的 物業(yè)租金相對(duì)于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公 大廈、大型專業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商鋪面積約在20平米左右,柱距3-4米，層高3

21、米左右，進(jìn)深6-12米不等。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū) 商鋪形態(tài)，比較圭寸閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時(shí)尚感。2、杭州東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)i'l本案北京華聯(lián)商業(yè)銀行杭州灣 T尢酒店W百富勤 商業(yè)廣城星冠1 永樂(lè)大酒店1 家電/廠新澳門 廣場(chǎng)天杭州東站天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)主要分布在火車東站附近，商業(yè)主要集中于本項(xiàng)目東、 南部的東站廣場(chǎng)，在天城路與秋濤北路 的交界處形成了一個(gè)商務(wù)區(qū)，三、四星 級(jí)的商務(wù)酒店均集中于此，此外，本地 區(qū)還設(shè)有一些大型的娛樂(lè)設(shè)施及大型賣 場(chǎng)，這些大型設(shè)施的存在共同構(gòu)筑起了 本地區(qū)中、高檔商業(yè)商務(wù)區(qū)的整體形象。 隨著，百富勤商業(yè)廣場(chǎng)（11.5萬(wàn)M）的 建設(shè)，將進(jìn)一步完

22、善本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施， 使本區(qū)域的商業(yè)商務(wù)設(shè)施更加趨于多元美容美發(fā)3.31%醫(yī)藥4.70%中介3.70%便利店2.88%其他5.13%汽配、五金設(shè)備16.72%業(yè)態(tài)分布（按建筑面積）東站附近慶春-鳳起 東路艮山路 汽配街合計(jì)汽配 五金設(shè)備750166012503660貨運(yùn)185185餐飲2500293015707000旅館、住宿10501050休閑600270870電信475400875雜貨458350r 808 1服飾、鞋帽4401903701000家居裝修95011802130美容美發(fā)725r 725 :醫(yī)藥9001301030中介810810便利店350280630 :其他73720330

23、1123貨運(yùn)0.84%雜貨3.69%4.00%休閑3.97%旅館、住宿4.80%餐飲31.97%家居裝修9.73% 服飾、鞋帽4.57%專業(yè)市場(chǎng)四季青服裝市場(chǎng)四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國(guó)十大服裝專業(yè)市場(chǎng)之一。占地24公頃，匯集了四季青服裝市場(chǎng)、杭派精品服裝市場(chǎng)等16家專業(yè)服裝市場(chǎng)，服裝經(jīng)營(yíng)戶 8000多戶，營(yíng)業(yè)面積21萬(wàn)平方米，從業(yè)人員30000余人，年成交額近百億元，實(shí)現(xiàn)增加值 8億 丿元。四季青服裝市場(chǎng)街區(qū)以專業(yè)市場(chǎng)為主，形成了一個(gè)大型的服裝專業(yè)市場(chǎng)大世界。成 為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場(chǎng)中心，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，杭州居民服裝消費(fèi)也喜歡到 這里來(lái)。服裝街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)良好，市場(chǎng)交易非常

24、活躍。雖然總體經(jīng)營(yíng)很好，但是也有部分市場(chǎng)不是很成功，如意法服飾城二層級(jí)以上空置 非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的四季青服裝市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)總建筑面積（平米）店鋪面積（平米）杭州四季青服裝市場(chǎng)500008-150杭州常青意法服飾城600008-100杭州四季青蘇杭服裝市場(chǎng)80008-50杭派服飾城P65008-40杭派精品服裝市場(chǎng)250008-150杭州四季冃精品女裝市場(chǎng)1200012-120杭州四季服裝批發(fā)市場(chǎng)P 120008-60 :杭州電力四季服裝城230008-50杭州九星服裝市場(chǎng)60008-45杭州四季青兒童服裝市場(chǎng): 80008-50:杭州四季冃精品里裝市場(chǎng)295008-120杭州

25、四季青佳寶童裝市場(chǎng)2200010-150中洲服飾鞋區(qū):650012-30:杭泵童裝市場(chǎng)200008-35新世紀(jì)1200010-40佳寶童裝市場(chǎng)（后）80008-35中星外貿(mào)服飾城75008-120總計(jì)316000業(yè)態(tài)格局:從業(yè)態(tài)上看，四季青服裝街涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男 裝、鞋類等等，以不同產(chǎn)品類別形成了多個(gè)不同的專業(yè)市場(chǎng)，如童裝市場(chǎng)、女裝市場(chǎng)等。從品牌檔次上看，低檔、中檔、中高檔相結(jié)合。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如四季青童 裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)如杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場(chǎng)等等。主體以國(guó) 內(nèi)品牌為主，也有部分外國(guó)品牌進(jìn)駐。租售模式：四季青服裝市場(chǎng)為大業(yè)主持有和小

26、業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。某些檔次較高的市 場(chǎng)如佳寶童裝市場(chǎng)是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式，而大部分市場(chǎng)則多為小業(yè)主持 有，可以自由買賣。建筑格局:以小店鋪為主，主體商鋪面積在10-25平米之間位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因?yàn)閱挝蛔饨疠^低導(dǎo)致總體 租金不高，因此面積較大。租金:位置平均租金（元/平米天）扶梯周邊租金（元/平米天）臨街街鋪20-35-地下一樓10-15-一樓10-3020-30二樓8-1512-151三樓5-87-8四樓2-52.5-5服裝銷售是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，四季青服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸷芨?。從調(diào)查看，總體租金在8元/平米天以上，不同地段租金

27、差別非常明顯。臨街街鋪地段 最好，且多位小面積商鋪，因此單位租金非常高，多在20元/平米天以上，有的甚至達(dá)到35元/平米天的驚人價(jià)格。其次是專業(yè)市場(chǎng)的一樓，租金在 10-30元/平米天， 其中位于扶梯周邊和入口周邊的商鋪?zhàn)钯F，多在20-30元/平米天。地下一層租金10-15元/平米天。二樓租金在 8-15元/平米天，地段好的扶梯周邊租金則為 12-15元/平 米。三樓租金為5-元/平米*天，扶梯周邊則為7-8元/平米天。四樓空置比較嚴(yán)重，租 金也比較低，在2-5元/平米天之間。從位置看，專業(yè)市場(chǎng)一般只能經(jīng)營(yíng)到三層，四層以上難以經(jīng)營(yíng)，空置率非常高。其他專業(yè)市場(chǎng)總量體（M）租金 （元/M2*天）業(yè)

28、態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況新型材料 市場(chǎng)約 300004-4.5（底層沿街）1F:五金、裝飾2F:地板滿租，經(jīng)營(yíng)狀 況良好東方燈飾城約 250004-4.5 （底層）燈飾、裝飾布滿租五星電器約 300005.5-6.2（底層沿街）1-2F :家電3F：電腦、音像4F：辦公滿租多為 60-70M2的鋪面東站服裝市場(chǎng)約 60001F:服裝、鞋帽、箱包、化妝品2F：床上用品、服 飾滿租安琪兒 小商品市場(chǎng)約 250005.5（底層沿街）1F:小商品2F： 空置，暫作倉(cāng) 庫(kù)底層經(jīng)營(yíng)狀況 良好，二樓不 佳。3、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)杭州整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。在杭州東城區(qū)形成的專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)“集結(jié)地”

29、已成為了杭州商業(yè)的一大亮點(diǎn)，吸 引了大量的客流前來(lái)消費(fèi)，總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，并營(yíng)造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。 但美中不足之處就是整體形象略遜一籌， 層次感不 高。大型購(gòu)物中心大多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡。杭州作為著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前來(lái)觀光，但這些旅游人群并沒(méi)有成為杭州大型購(gòu)物中心的有效客源支撐，使得大多數(shù)購(gòu)物中心處于慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)（除位 于老牌商圈一一武林商圈的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)尚可）。造成這一局面的主要原因是，旅游 人流雖大，但其真正的購(gòu)物消費(fèi)比例有限。特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)形勢(shì)較為喜人。各特色商業(yè)街利用自身的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行特色經(jīng)營(yíng)，既貼近廣大市民的需求，又能吸 引一部分旅游

30、人群的消費(fèi)，使其經(jīng)營(yíng)狀況始終處于良好的狀態(tài)。、住宅市場(chǎng)由于近期政府接連出臺(tái)諸多政策對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們就有必要對(duì)這些政策的出臺(tái)進(jìn)行解讀與分析。一系列政策的相繼出臺(tái)，對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將有以下影響：（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹央行提高房貸利率央行宣布從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。將現(xiàn)行 的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為 相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。與此同時(shí)，各商業(yè)銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市和地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付比例由目前的20%提高至30%與此同時(shí)，

31、央行的另一項(xiàng)新政策是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%.具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。國(guó)務(wù)院高層發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。一、高度重視 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府 負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供 應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要

32、是控制拆遷數(shù)量；五、正確引 導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的 各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。金融政策繼續(xù)從嚴(yán)前進(jìn)。在不久前的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議上，行長(zhǎng)周小川部署的 2005年十項(xiàng)主要任務(wù)之一 就是繼續(xù)加強(qiáng)和改善金融宏觀調(diào)控， 其中重點(diǎn)提出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化， 并推 動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。2005年的金融政策趨勢(shì)可能進(jìn)一步趨緊。國(guó)務(wù)院會(huì)議安排8項(xiàng)首要工作，控制房?jī)r(jià)包括在內(nèi)2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市 場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) （簡(jiǎn)稱“新8條”。一是強(qiáng)化規(guī)劃

33、調(diào)控, 改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品 住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完 善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào) 控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。七部委下發(fā)聯(lián)合意見(jiàn)，開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅。2005年4月30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)，其中規(guī)定 自2005年6月1日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收

34、入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超 過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅住房超過(guò) 2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收 營(yíng)業(yè)稅。浙江省政府出手調(diào)控樓市2005年4月15日，省政府召開(kāi)了全省穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格推進(jìn)住房保障體系建設(shè)電視電話 會(huì)議。省長(zhǎng)呂祖善強(qiáng)調(diào)八字方針：穩(wěn)定價(jià)格，加強(qiáng)保障。即抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲， 防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。杭州出臺(tái)的一些地方性政策2005年3月22日，杭州市政府宣布4月1日起取消房改房超額收益金；自2005年5月

35、1日起，房產(chǎn)交易契稅調(diào)整為3%杭州開(kāi)展專項(xiàng)檢查，嚴(yán)查16種房?jī)r(jià)違法行為。2、政策特點(diǎn)分析從出臺(tái)政策看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：?jiǎn)我徽{(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的 開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得 其反，它加速了開(kāi)發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。 土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手 段抵消。因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從 一級(jí)、二級(jí)、

36、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，3月16日的加息，以及后來(lái)的首付 提高，導(dǎo)致購(gòu)買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而4月3 0日七部委聯(lián)合意見(jiàn)，引發(fā) 市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來(lái), 政府打壓投機(jī)的決心越來(lái)越強(qiáng)。調(diào)節(jié)目標(biāo)越來(lái)越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策 看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)

37、開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地 的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的 推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的 明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。據(jù)我們對(duì)部分樓盤的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷售速度放緩，客戶觀望心態(tài)較重。這從微觀市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。3、未來(lái)政策走勢(shì)預(yù)測(cè)可以預(yù)料：如果本次的宏觀調(diào)控政策還不能擠壓掉房地產(chǎn)中的過(guò)度投機(jī)成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產(chǎn)的發(fā)展回歸到理性、健康

38、、可持續(xù)性的軌道上來(lái)，使之 和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、與人民的收入增長(zhǎng)、同一個(gè)行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話，后 期可能會(huì)有更為嚴(yán)厲的措施在醞釀當(dāng)中。政治的大棒指引著各行業(yè)的健康、有序前進(jìn)， 一旦舉起，在這樣特定國(guó)情下，恐怕沒(méi)有誰(shuí)能置身于外。不過(guò)，宏觀調(diào)控的主要目的首先不希望房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但也不是簡(jiǎn)單的要房?jī)r(jià)下跌，影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的大勢(shì)。前兩年的房?jī)r(jià)上漲似乎有點(diǎn)“竭澤而漁”的味道，而政府的調(diào)控行為則是促使房地產(chǎn)業(yè)“細(xì)水長(zhǎng)流”，避免一下子透支完未來(lái)的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。（二）今年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、一季度杭州市整體市場(chǎng)狀況（數(shù)據(jù)來(lái)源杭州信息網(wǎng)）指標(biāo)2

39、005年一季度2004年二季度2004年二季度2004年一季度本期比上期 增減幾 點(diǎn)幾本期比上期 增減幾 點(diǎn)幾本期比上期 增減幾 點(diǎn)幾本期比上期 增減幾 點(diǎn)幾企業(yè)景 氣指數(shù)145.86-9.2145.85-10155.85-0.98156.83-9.15土地開(kāi) 發(fā)面積102.412.1693.886.4387.45-15.75103.24.21完成投 資110.41-12.49121.131.96119.17-0.03119.2-25.63新開(kāi)工面積82.73-26.696.1615.3780.79-9.6990.48-14.71房屋竣 工面積86.74-32.5192.96-3.4396.3

40、96.989.49-20.71商品房 預(yù)售面 積75.86-35.7778.27-25.28103.559.0394.52-2.39商品房 銷售面 積86.29-28.8674.03-27.71101.743.698.14-4.18商品房 銷售價(jià) 格149.725.72112.19-10.14122.33-16.82139.1515.54空置商 品房面 積155.5212.4128.98-2.15131.13-23.53154.660.61稅后禾 潤(rùn)115.99-21.5117.586.52111.061.69109.37-27.18流動(dòng)資 金84.97-5.4281.44-9.1890.62

41、-13.34103.96-23.41貨款拖 欠116.39-9.15106.8-8.52115.32-3.94119.26-3.5用工107.72-4.3107.324.3103.02-14.17117.1913.72固定資 產(chǎn)投資101.09-13.21113.048.67104.37-6.23110.6-18.91變化趨 勢(shì)11810102005年第一季度的各項(xiàng)指標(biāo)與2004年三個(gè)季度相比，具有不小的回落。在總共 14項(xiàng)指標(biāo)中，有11項(xiàng)呈下降趨勢(shì)，并且降幅的力度都比往期要重很多。其中降幅最大的商品房預(yù)售 面積指標(biāo)，同期相比下降-35.77%。同期，在政府公布的2005年第一季度的指數(shù)報(bào)告中

42、，房 地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)相比同期下降了9.2個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)家的信心指數(shù)則下降了16.79個(gè)百分點(diǎn)。從宏觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在 2005年第一季度開(kāi)始，已悄然發(fā)生了變化。2、近期杭州一手房市場(chǎng)發(fā)展變化房?jī)r(jià)走勢(shì)呈緩慢前進(jìn)勢(shì)頭，增幅趨緩，價(jià)格上漲幅度減小，個(gè)別地區(qū)和個(gè)別樓盤甚至 可能會(huì)出現(xiàn)走跌現(xiàn)象。對(duì)投資者影響甚大，而對(duì)于自住客戶影響甚微通過(guò)對(duì)蕭山眾安-恒隆廣場(chǎng)的調(diào)查、通過(guò)與其銷售和策劃人員的訪談，我們了解到: 在前段時(shí)間，來(lái)電、來(lái)人的數(shù)量每天約有幾十個(gè)；而近期，尤其是國(guó)務(wù)院最新房產(chǎn)文件 的頒布之后，每天來(lái)電來(lái)人的數(shù)量急劇下降，低至十來(lái)個(gè)甚至為個(gè)為數(shù)，并且，客戶很 關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是，項(xiàng)目

43、對(duì)新政策有什么應(yīng)對(duì)措施，整個(gè)大勢(shì)未來(lái)走向會(huì)如何？同時(shí)，通過(guò)對(duì)眾安的另一個(gè)樓盤山水苑的調(diào)查訪問(wèn)，我們又了解到：最近到訪的客 戶數(shù)量與前陣子差別不大，保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。同時(shí)客戶對(duì)外界政策變化的關(guān) 心度似乎不大，“你吹你的風(fēng)，我過(guò)我的橋”。40054分析恒隆廣場(chǎng)的項(xiàng)目特征可知：該項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤，推出約套單身公寓。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長(zhǎng)線、短線投資客居多。而山 水苑怎味純住宅項(xiàng)目，附有配套商業(yè)。目前正在銷售第二期一棟小高層3個(gè)單元，纟套中型面積的戶型，第一期和第二期的多層均已銷售殆盡，銷售狀況良好。購(gòu)房者大多 為自住型客戶，投資者甚少，且購(gòu)房者素質(zhì)多為公務(wù)員、

44、醫(yī)生、教師等相對(duì)素質(zhì)較高的 人士。購(gòu)房需求一般可以分為兩類：剛性需求和彈性需求。首次購(gòu)房者、動(dòng)遷戶、特殊事件者（比如結(jié)婚、子女上學(xué)需要等）等，這一類為剛性需求。這樣的客戶因外界環(huán)境的 變化而改變購(gòu)房意向的可能性很小，對(duì)政策敏感度相對(duì)來(lái)說(shuō)不大。而對(duì)長(zhǎng)期持有、短線 投機(jī)等投資行為來(lái)說(shuō)，可買可不買、可買多也可買少、可買大也可買小比較靈活， 具有一定彈性，也是最容易產(chǎn)生泡沫的行為，這一類需求可歸為彈性需求。通過(guò)對(duì)眾安 房產(chǎn)一一這同一家公司的不同項(xiàng)目分析可以得出：近期的房地產(chǎn)政策對(duì)彈性需求的作用 甚為明顯，對(duì)投資者的抑制效果還是有所成效的；而對(duì)于剛性需求這一塊影響不大。對(duì)部分樓盤的開(kāi)盤時(shí)間、推廣計(jì)劃已產(chǎn)

45、生影響，計(jì)劃紛紛推遲在2004年11月份曾有過(guò)蕭山的市場(chǎng)調(diào)研，其中蘇黎世小鎮(zhèn)計(jì)劃于2005年年初開(kāi)盤 但是最近對(duì)該項(xiàng)目的又一次調(diào)查得知，目前還未開(kāi)盤，計(jì)劃于下半年開(kāi)盤。開(kāi)盤的一再 延期，不外乎兩種原因：小環(huán)境一一工程進(jìn)度無(wú)法按原計(jì)劃進(jìn)行、公司資金鏈有某些問(wèn)題、公司戰(zhàn)略規(guī)劃有 所變動(dòng)、相應(yīng)策劃推廣工作準(zhǔn)備不足等大環(huán)境一一宏觀調(diào)控的步步緊逼、房產(chǎn)整體市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)折期、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚等在基于近期宏觀調(diào)控愈益眼里、政策緊箍步步收緊的外在大勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于不穩(wěn) 定狀態(tài)下，貿(mào)然開(kāi)盤，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。觀望一段時(shí)間，看市場(chǎng)能有所端倪在作決定，已成為 很多樓盤的目前選擇。政策對(duì)中低端樓盤影響不大，對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域影響不大。

46、富陽(yáng)房交會(huì)參展的樓盤大都集中在富陽(yáng)地區(qū)，有多層、小高層、高層和排屋、獨(dú)棟 別墅。雖然政策出臺(tái)，但是不大的富陽(yáng)市體育中心比肩撞踵，人氣顯得很旺盛，政策的 殺傷力似乎與這個(gè)杭州遠(yuǎn)郊區(qū)域無(wú)關(guān)。三江-鳴翠藍(lán)灣一期4.9號(hào)開(kāi)盤，第一批推出61套聯(lián)排和疊排。聯(lián)排成交均價(jià)為4800 元/平方米，疊排均價(jià)為3800元/平方米，目前只剩幾套聯(lián)排未售。該項(xiàng)目地處九龍大道 南側(cè)，總建筑面積約28萬(wàn)平方米，在5月份還將有100多套疊排推出。大家-水岸青云4月份一期開(kāi)盤，推出第一批多層房源 100余套，業(yè)已銷售一空參展樓盤的價(jià)格中，公寓單價(jià)在2000-4000/平方米元左右，部分高層能達(dá)到5000-6000元/平方米，

47、排屋一般的在3000-5000元/平方米左右（銀湖、富春江等高檔別 墅參展較少，另當(dāng)別論）。相對(duì)于杭州和蕭山來(lái)講，還處于價(jià)格洼地。4月8 日，城北區(qū)域的通和都市楓林二期 D區(qū)水岸景觀公寓開(kāi)盤，推出小高層房源212套，戶型以110m2 128 m2和148 m2為主。130平方米以下的戶型最受青睞，目前 已經(jīng)售出80流右。4月9日，位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出100多套多層公寓。成交均價(jià)為4500元/平方米左右，當(dāng)天賣出了 60儡源。政策對(duì)高端樓盤影響較大，對(duì)市區(qū)樓盤、對(duì)價(jià)格泡沫大的樓盤影響甚大。旅游-水印城5#樓一“心筑”于4.15號(hào)開(kāi)盤，該幢共三個(gè)單元，兩梯兩戶，160套 房源，面積

48、在130-150之間，3/2/2 “南北雙花園、前后大空間”，前后棟距達(dá)80米，東 邊可達(dá)160米，有著獨(dú)特的兩大中心花園、超寬間距、大空間視野、戶型舒適的自身優(yōu) 點(diǎn)，在整個(gè)小區(qū)中具有明顯的優(yōu)勢(shì)。3月開(kāi)盤的“林筑”、“銀筑”曾出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的局面，銷售異?；馃?，很多鐘情水 印城的購(gòu)房者在開(kāi)盤時(shí)竟買不到房子。而“心筑”和“林筑”、“銀筑”相比，又具有 兩大中心花園、超寬間距、大空間視野好、戶型舒適（88150平方）等優(yōu)勢(shì)，因此根據(jù) 眾多媒體的預(yù)測(cè)和正常走勢(shì)分析：“心筑”的開(kāi)盤必將受到市場(chǎng)的熱烈反響，引發(fā)新一 輪購(gòu)房熱潮。但據(jù)我們實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)了解，“心筑”開(kāi)盤當(dāng)天并未出現(xiàn)事先估計(jì)得火熱場(chǎng)面，只有條 件比

49、較好的靠近小區(qū)中央景觀的東邊單元銷售不錯(cuò)，約有80%勺房源已名花有主。西邊單 元和中間單元銷售率約在30流右。在當(dāng)天下午據(jù)我們的觀察：“心筑”總共定下45套, 有意向的22套，總銷售率在42流右。在“心筑”具有明顯的優(yōu)勢(shì)情況下，銷售狀況與 前次開(kāi)盤相比相差甚是明顯，這個(gè)轉(zhuǎn)變值得我們思考。3月17-23杭州銷售前15名樓盤一覽表排 名樓盤名稱區(qū)域本周銷售（套）可售套 數(shù)已售套 數(shù)已售均價(jià)（元/平方米）1旅游-水印城濱江區(qū)174422696612錢塘春曉化園n濱江區(qū)6749r 10705927:3丁香公寓西湖區(qū)4544186141154都市楓林8#14#15#樓下城區(qū)41164166495錢江時(shí)代

50、1-6#樓上城區(qū)2352621699736綠洲花園（高層住宅）下城區(qū)22216P 8912827 7天成嘉苑4#、5#樓江干區(qū)201269888908都市楓林13#26#樓下城區(qū)199619862239中山花園二期AB#樓:下城區(qū)1914324118658 10住宅部分十六街區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)1937691510411商城風(fēng)情苑10#樓 1濱江文公寓1#2#8#9#樓西湖區(qū)1750P 16612397:13金都華府1#2#9#10#11#13-19#樓上城區(qū)132223091104614逸天廣場(chǎng)濱江區(qū)12863798126 115綠洲花園（商住樓）下城區(qū)101361041157

51、64月7-13杭州銷售前15名樓盤一覽表排 名樓盤名稱區(qū)域本周銷售套可售套 數(shù)已售套 數(shù)已售均價(jià)（元/平方米）1中豪-晴園西湖區(qū)54145132107992賀田尚城4#樓濱江區(qū)24282879493錢塘春曉化園濱江區(qū)24101095 :59444綠洲花園（高層住宅）下城區(qū)17181127128435賀田尚城1#樓濱江區(qū)1792576936中山花園2期住宅下城區(qū)13129274 :18852736號(hào)地塊下城區(qū)116011122078金都華府3#4#上城區(qū)106818115469都市楓林4#5#下城區(qū)1058243621210天城嘉苑4#5#江干區(qū)10115155913111旅游-水印城濱江區(qū)10

52、102323358358960112錢江時(shí)代1-6#上城區(qū)9344248998313都市楓林2期23#24#25#下城區(qū)9909700514金都華府1#2#9#10#11#13-19#上城區(qū)81973361108915大北-四季風(fēng)景苑開(kāi)發(fā)區(qū)878835990兩個(gè)時(shí)間段杭州 全市銷售情況對(duì)比網(wǎng)上可售（套）網(wǎng)上預(yù)定（套）網(wǎng)上已售（套）本周銷售（套）本周均價(jià) （元/平方米）3 月 17-231191570027574100197154 月 7-13114153322885231495223月和4月兩個(gè)星期的成交量的第一位分別為174和54套。4月份的這個(gè)時(shí)間段銷售量不及 3月份這個(gè)時(shí)間段的一個(gè)零頭，三分之一不 到，并且前后只差半個(gè)月。這個(gè)變化既反映了旅游水印城銷售的現(xiàn)狀， 也折射出杭州樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)的現(xiàn)象。3、政策影響下的近期二手房市場(chǎng)受到首付成數(shù)增加、貸款利率提高、調(diào)高契稅、國(guó)務(wù)院文件通知等宏觀政策的影響，杭州二手房市場(chǎng)前景變得微妙起來(lái)，表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)：供需結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生改變，高端市場(chǎng)尤為明顯從幾大中介公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，金豐易居在 3月20日-27日一周的掛牌量超過(guò)去年3月份的總量；從今年3月第2