世華龍樾項目策劃方案情況簡介

1、Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline2011世華龍樾目策劃方案簡介Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline2011案名建議l世華：以城建股份公司的世華二字為前綴，筑造城建股份公司住宅系列最新力作。l龍：龍脈，龍的傳人、上風上水，富有帝王富貴之象；l樾：是樹蔭的意思，我們?nèi)∫獗庸辣佑拥木铀｝堥芯褪且饬x就是在龍脈之上，庇佑子孫后代官邸，配以世華，寓意城建品質(zhì)世華系列高端住宅產(chǎn)品的代表。案名解析Code of this report | 3 Copyright Beiji

2、ng Centaline2011LOGO示意建議LOGO應(yīng)用字體：魏碑Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline2011本體分析Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline2011本體分析項目區(qū)位及四至西三旗小營板塊：項目位于海淀區(qū)，西三旗小營板塊京藏高速小營橋向東700米左右四至北：西三旗南路南：中國電力科學院 西：規(guī)劃前屯西路 東：東升鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)西三旗小營板塊本案上地板塊學府板塊亞北板塊回龍觀居住區(qū)Code of this report | 6 Copyright Beij

3、ing Centaline2011本體分析周邊環(huán)境及交通配套東升鄉(xiāng)科技園專家國際花園萊鎮(zhèn)寧靜灣萊圳家園名稱站點通車時間地鐵8號線永泰站2012年底西三旗南站地鐵16號線回龍觀-豐臺2015年名稱路線級別通車時間西三旗東路連接西三旗路到清河小營的南北通道雙向四車道（40米）預(yù)計2011年12月西三旗南路西連京藏高速，東連林翠路北延雙向四車道（45米）未定京包高速南起北五環(huán)路箭亭橋南約1.5公里處，向北經(jīng)萬泉河、清河、上地南路等。主干道預(yù)計2010年底林翠路北延林翠路北起回龍觀北街，南至五環(huán)路林翠橋已經(jīng)施工軌道交通地鐵及主干道各項交通齊全，未來區(qū)域便利性強周邊配套豐富，但檔次不高臨近現(xiàn)有高端居住社

4、區(qū)，安靜、私密Code of this report | 7 Copyright Beijing Centaline2011SWOT分析風險機會劣勢優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：擁有豐厚的文化底蘊和歷史文脈，并依托于海淀學府區(qū)、上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)及亞北區(qū)域發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿^大交通優(yōu)勢：隨著地鐵8號線的開通及周邊路網(wǎng)不斷的完善，交通將更加便利環(huán)境優(yōu)勢：自然環(huán)境(奧林匹克公園）優(yōu)美， 周邊教育產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)豐富，帶來大量高知、高端客群自身優(yōu)勢：中低密度社區(qū)，容積率1.6-2.2，可打造豐富產(chǎn)品線，地塊價值稀缺內(nèi)部含大量保障房，影響項目整體品質(zhì)。地塊較為瑣碎，規(guī)劃難度較大，對住宅的面寬及進深限制較多。限高指標限制較大，

5、影響居住檔次內(nèi)部含商業(yè)、學校等物業(yè)類型，且臨近居住地塊，如何平衡住宅與其他業(yè)態(tài)的關(guān)系，將成為難點目前周邊環(huán)境有待改善，生活配套檔次較低。高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，周邊科技科技園區(qū)的建設(shè)， 帶來更多的購房客群產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品打造有極大的突破空間未來政策的不確定性Code of this report | 8 Copyright Beijing Centaline2011項目定位Code of this report | 9 Copyright Beijing Centaline2011項目定位項目定位學府核心 稀世美宅學府核心：位于海淀區(qū)，受海淀學府區(qū)輻射，歷史積及文化底蘊濃厚稀世：稀缺型，不可復(fù)制性，地

6、塊價值極高美宅：舒適、高端居所Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline2011項目定位客戶定位手中仍擁有剩余指標或以家人名義購房的終端改善型客戶社會成功人士居多兩代同堂及三代同堂居多承受能力較強，較為看重戶型的奢華感及舒適度，體現(xiàn)自身價值以“一步到位”首置及首改需求為主以兩口之家及三口之家為主看重教育配套、看重戶型的實用性及功能性承受能力有限，對經(jīng)濟型二居、三居需求量高Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline2011項目定位產(chǎn)品定位為城市知本精英打造的低密度奢適宅邸

7、城市知本精英：城市高知人群，擁有較高收入和一定的社會地位，注重文化品味，追求居住品質(zhì)。低密度：區(qū)域內(nèi)罕有的1.6-2.2低容積率。奢適：適度的奢侈，從規(guī)劃、景觀、戶型等各個角度融入豪宅元素。宅邸：高端居住類產(chǎn)品。Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline2011形象定位核心價值點提煉豐厚的文化底蘊悠久的歷史文脈絕佳的區(qū)位優(yōu)勢低密度規(guī)劃條件優(yōu)越的交通條件完備的教育配套豐富的產(chǎn)品設(shè)計價值點挖掘?qū)W府區(qū)低容積率產(chǎn)品線齊全凝練學府核心稀世美宅整體定位項目slogan:龍脈之首，學府區(qū)稀世低密大宅Code of this report | 13

8、 Copyright Beijing Centaline2011形象定位形象定位國脈之首 私園大宅關(guān)鍵詞：內(nèi)斂、含蓄、奢美國脈之上，中軸之北形象定位：Private Mansion Above The National ParkCode of this report | 14 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議Code of this report | 15 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議Part 1Code of this report | 16 Copyright Beijing Centaline2011

9、本體分析經(jīng)濟技術(shù)指標 小營項目總建筑規(guī)模為518638 平方米，其中普通商品房237800平方米。C2：幼兒園用地占地面積：4000平米建筑面積：3200平米C5：普通商品房用地容積率2.2 限高：25米地上建筑規(guī)模56412平米C8：普通商品房用地容積率1.6 限高：18米地上建筑規(guī)模15434平米C7:普通商品房用地容積率1.6 限高18米地上建筑規(guī)模100904平米C1：安置用房、海淀區(qū)重點工程拆遷安置用房用地容積率2.5 限高60米地上建筑規(guī)模154088平米，其中安置用房8.1萬平米，重點工程安置用房6.81萬平米C3：小學用地占地面積：19100平米建筑面積：9550平米C4：商業(yè)

10、用地容積率3.5、限高：30米地上建筑規(guī)模14000平米C6：商業(yè)用地容積率：2 限高：18米地上建筑規(guī)模20000平米D1：公租房、普通商品房用地容積率2.5 限高60米地上建筑規(guī)模145050平米，其中公租房面積8萬平米Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議地塊價值分析C7D1C8C5C1高高高西三旗東路西三旗南路專家國際花園現(xiàn)有小區(qū)東升鄉(xiāng)科技園8號線西三旗南站雙向四車道嘈雜雙向四車道嘈雜社區(qū)小路安靜社區(qū)內(nèi)部路安靜低低低低低低高低低社區(qū)小路安靜D1C1C5C7C8原則：l靠近市政道路和地鐵站的方向居住價值

11、低l靠近成品社區(qū)，安靜區(qū)域居住價值高l處于外圍部分價值較低l處于地塊中心價值較高Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議總體規(guī)劃原則總體原則：平衡住宅、商業(yè)、學校及車位之間的關(guān)系，使之不互相干擾互相影響協(xié)調(diào)保障房與商品房之間的關(guān)系，既獨立又統(tǒng)一建筑設(shè)計與景觀設(shè)計統(tǒng)一考慮，盡全力增加觀景效果住宅地塊規(guī)劃原則：D1：商品房與公租房之間以鐵藝圍墻硬隔離+綠化軟隔離的組合方式區(qū)隔C5：盡量避免學校和幼兒園對住宅的影響，且增加西側(cè)戶型的視野通透性C7：規(guī)避C6商業(yè)對整體住宅的影響，合理分布各類產(chǎn)品，使最高端產(chǎn)品占據(jù)最佳位

12、置C8：合理考慮其規(guī)劃上的難點，盡量打造舒適型居住產(chǎn)品，做到南北通透Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議總體規(guī)劃原則學校及幼兒園規(guī)劃原則：充分考慮學校、幼兒園與住宅產(chǎn)品之間的關(guān)系，避免噪音干擾考慮幼兒園與學校的安全性，合理布局出入路線及行車路線滿足學校及幼兒園所需所有功能，幼兒園12個班，學校24個班幼兒園已經(jīng)確定為師大幼兒園，學校部分正與較為溝通，積極引進名校，打造教育地產(chǎn)車位設(shè)計原則：l住宅部分：整體大開挖，電梯直接入戶，C7、C8結(jié)合前屯東路做地下通廊連接。140（不含）平米以下1:1140（含）平米

13、以上1:2總體車位配比（商品房）：1:1.2l商業(yè)部分：C4、C6結(jié)合后屯中路，做地下通廊連接；按規(guī)范要求，商業(yè)車位要求65輛/萬平米，為滿足大量停車需求，車位配比在規(guī)范要求基礎(chǔ)上提高一倍lC4、學校及幼兒園適當考慮學校對停車位的需求，避免學校區(qū)域交通堵塞?？紤]寫字樓和商業(yè)的不同停車需求，統(tǒng)一設(shè)置，滿足不同業(yè)態(tài)的通車需求。Code of this report | 20 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議總體規(guī)劃C8容積率1.6，限高18米，地塊較小，不易規(guī)劃為大戶型產(chǎn)品，因此以經(jīng)濟型小戶型為主產(chǎn)品：85-90舒適二居C7容積率1.6，限高18米，地塊條

14、件最好，僅西北側(cè)受C6商業(yè)地塊影響，適合打造奢華大戶型產(chǎn)品產(chǎn)品：140平米左右三居（少量）180三居210四居240-300奢華四居C5容積率2.2，限高25米，相對緊湊，規(guī)劃條件限制較大，僅能作出超16米進深的戶型，才能做滿容積率，西側(cè)、南側(cè)受學校及幼兒園影響嚴重，以經(jīng)濟型二居為主，輔以部分經(jīng)濟型三居產(chǎn)品：75-90平米二居、二居半為主，輔以120-136平米三居C1內(nèi)部均為保障性住房輔以部分商品房D1地塊安靜、私密，北側(cè)受公租房影響嚴重，不被高端客戶認可，因此以經(jīng)濟型戶型為主產(chǎn)品：120-140三居88-92平米二居、二居半Code of this report | 21 Copyrigh

15、t Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議戶型配比地塊總建筑面積 戶型戶型面積區(qū)間 戶型總面積 占比套數(shù)總套數(shù)（平米）（平米） （平米） D165050兩居85.36 7511.68 16.42%88 53691.27 8031.76 16.42%88 125.90 22662.00 33.58%180 三居145.21 26137.80 33.58%180 C556412A戶型標準層89.58 23828.28 48.72%266 546 頂層（用足限高）81.42 1302.72 2.93%16 頂層（退日照）78.99 1579.80 3.66%20 南入戶 首層66.4

16、1 531.28 1.47%8 B戶型標準層1（端）86.53 2595.90 5.49%30 標準層2（與A拼接）75.16 1202.56 2.93%16 標準層3（與D拼接）86.53 1211.42 2.56%14 C戶型標準層123.50 5928.00 8.79%48 D戶型標準層135.84 17387.52 23.44%128 C7100904D戶型標準層134.84 14967.24 21.35%111 520 南入戶 首層92.47 462.35 0.96%5 E戶型標準層145.43 6980.64 9.23%48 F戶型標準層（中）176.31 25564.95 27.

17、88%145 頂層（中）135.65 813.90 1.15%6 標準層（端）179.66 1976.26 2.12%11 頂層（端）148.11 296.22 0.38%2 G戶型標準層（中）217.88 11983.40 10.58%55 頂層（中）185.71 2042.81 2.12%11 標準層（端）221.66 1108.30 0.96%5 頂層（端）177.19 177.19 0.19%1 H戶型標準層（中）255.14 7143.92 5.38%28 頂層（中）219.10 1314.60 1.15%6 標準層（端）247.79 9416.02 7.31%38 頂層（端）211

18、.74 1693.92 1.54%8 J戶型標準層309.79 12391.60 7.69%40 C815434兩居90.45 6512.40 41.38%72 17485.00 6630.00 44.83%78 一居65-751680.00 13.79%24 合計2378001776Code of this report | 22 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議戶型設(shè)計原則l總體設(shè)計原則：l在滿足規(guī)劃條件基礎(chǔ)上，保證各個戶型的均好性l戶型設(shè)計與室外景觀相結(jié)合，保證最大限度的觀景效果l盡量多設(shè)置邊戶型以及南北通透戶型l各個功能空間即整體又相對獨立，交

19、通動線完整l保證大戶型的奢華程度及舒適性，帶來墅質(zhì)化居住感受l以一梯二戶、二梯二戶戶型為主；l140平米（含）以上戶型均采用獨立侯梯廳；l最優(yōu)化層高方案，90平米（不含）以上均為3.1米層高，140平米以上均為3.2米層高，90平米以下層高為2.9米；l全部戶型均做到南北通透，局部受規(guī)劃條件限制，可做部分東西通透舒適型戶型l120平米（含）以上戶型均考慮贈送VRV戶式中央空調(diào)l精裝公共空間，電梯刷卡入戶l各戶型設(shè)計均要考慮贈送面積，例如：倒飄窗、設(shè)備陽臺等l首層設(shè)置外凸入戶門，不占用首層面積，保證舒適度及完整性，且首層均贈送下沉陽光房，雙入戶設(shè)計l頂層局部挑高，不足2.2米的空間作為贈送l電梯

20、均遠離臥室l200平米以上均有工人房設(shè)計，雙入戶設(shè)計Code of this report | 23 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議戶型設(shè)計原則90平米以下戶型120-140平米戶型180平米戶型210-250平米戶型300平米左右戶型地下儲藏室建議l客廳面寬3.7-3.8米，主臥面寬3.2米l客廳帶獨立陽臺，主臥贈送飄窗l(fā)85左右舒適二居和90平米小三居設(shè)計，功能性強l端戶型，明廚明衛(wèi)l客廳面寬4.2-4.7米，主臥面寬3.9-4米l客廳帶獨立陽臺，主臥贈送飄窗l(fā)端戶型，明廚雙明衛(wèi)l120平米有儲藏間設(shè)計l140：C5平米南北雙陽臺設(shè)計，C7：南北

21、通透，餐廳客廳獨立，且主臥帶獨立衣帽間l端戶：主臥7.5米面寬，全能主臥設(shè)計（臥室、書房、更衣室、主衛(wèi)）客廳、餐廳：面寬4.8米，南北通透，獨立，超大觀景陽臺，三面采光廚房：中西廚l中間戶南北通透、餐廳、客廳獨立、儲藏間設(shè)計、雙主臥設(shè)計l端戶：主臥8米面寬，全能主臥設(shè)計（臥室、書房、更衣室、主衛(wèi)）客廳、餐廳：面寬5.1米，南北通透，獨立，超大觀景陽臺，三面采光廚房：中西廚一梯一戶l中間戶南北通透、餐廳、客廳獨立、儲藏間設(shè)計、雙大主臥套設(shè)計l主臥5.4米面寬，全能主臥設(shè)計（臥室、書房、更衣室、主衛(wèi)），八角觀景臺l客廳、餐廳：面寬5.6米，南北通透，獨立，客廳超大觀景陽臺l廚房：中西廚l明廚明衛(wèi)l

22、一梯一戶lD1、C7和C5120平米（含）以上大戶型贈送儲藏室，不同面積戶型贈送儲藏室大小不同；l每單元儲藏室數(shù)量可根據(jù)各單元的戶數(shù)平均分配；l個別單元如果儲藏室數(shù)量不夠，銷售過程中可采用先到先得方式。Code of this report | 24 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑風格建議建筑風格：新古典平層官邸l新古典：新古典主義的設(shè)計風格其實就是經(jīng)過改良的古典主義風格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致風格，同時又摒棄了過于復(fù)雜的機理和裝飾，簡化了線條，并與現(xiàn)代的材質(zhì)相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌l平層官?。阂缘蛯雍投鄬庸楫a(chǎn)品形態(tài)為主，同時又

23、具有高貴的別墅功能品質(zhì)。平層官邸建筑借鑒歐洲文藝復(fù)興時期建筑精髓，遵循帕拉蒂奧新古典主義風格，是一種嚴格按照歐洲新古典主義建筑近千年的規(guī)律范式建造的官邸式建筑群。Code of this report | 25 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議景觀設(shè)計建議景觀風格：法式風情園林大軸線縱觀項目南北，連接各地塊形成有機統(tǒng)一的整體景觀設(shè)計結(jié)合外部市政道路，弱化道路外部感受，將市政路打造成安靜、優(yōu)美的社區(qū)道路感受堆坡，塑造果嶺效果下沉廣場與地面抬升形成層次喬木，灌木，花叢，草地，打造四重綠化空間盡量少設(shè)置集中景觀，減少人群聚集及停留，打造安靜社區(qū)Code of

24、 this report | 26 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議Part 2Code of this report | 27 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議商業(yè)產(chǎn)品建議C4功能能定位：經(jīng)濟快捷酒店+辦公產(chǎn)品規(guī)劃原則：地上分為兩棟單體，便于獨立經(jīng)營，分開管理地下部分相連通，車位部分即可統(tǒng)一使用又可分開管理Code of this report | 28 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議商業(yè)產(chǎn)品建議C4樓層規(guī)模功能功能規(guī)模F3-F75000標間4000套房800豪華套

25、房200F21000西餐廳400中餐廳600F11000大堂吧300早餐廳600大堂等候區(qū)100B11000服務(wù)用房1000B21000車庫1000經(jīng)濟型酒店總規(guī)模：地上7000平米Code of this report | 29 Copyright Beijing Centaline2011C4樓層規(guī)模功能F71000250人大會議室（含演出功能）、50人會議室F61000貴賓、20人會議室、兩個套間（均含休息室、衛(wèi)生間）F5100020人會議室/一個套間（均含休息室、衛(wèi)生間）F41000辦公F31000辦公、20人會議室F21000辦公F11000大堂、等候銀行/商務(wù)中心（訂票、影印、秘書

26、服務(wù)等）B11000多功能房、食堂、餐廳、包間B21000車庫寫字樓總規(guī)模：地上7000平米產(chǎn)品規(guī)劃建議商業(yè)產(chǎn)品建議Code of this report | 30 Copyright Beijing Centaline2011問題6:商業(yè)定位問題l將商業(yè)單體拆分成小獨體建筑，便于后期經(jīng)營、銷售和使用l較易分割為兩個產(chǎn)權(quán)，能獨立管理，互不干擾l商業(yè)設(shè)計不影響住宅地塊舒適度，不做喧鬧型商業(yè)l最大化增加商業(yè)展示面，增加商業(yè)價值C6布局定位：生活休閑及培訓中心性質(zhì)：滿足“生活購物、休閑運動并結(jié)合教育類培訓業(yè)態(tài)”多功能于一體的商業(yè)集群Code of this report | 31 Copyright

27、 Beijing Centaline2011問題6:商業(yè)定位問題C6引進業(yè)態(tài)：B1：生鮮超市F1：零售業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、電信等F2-F5：受層高影響較小的培訓類、美容美體及競技類場所，例如搏擊俱樂部、電玩俱樂部、形象設(shè)計中心、女子美體會館、美容會館、綜合培訓中心、斯諾克俱樂部、橋牌俱樂部等層高：B1：5.5-6米F1：4.5米左右F3-F5：3.5米左右層高5.5米，凈高4.5米層高3.5米，凈高3.0米層高3.5米，凈高3.0米層高3.5米，凈高3.0米層高4.5米，凈高4.0米層高3.0米，凈高2.6米層高vip服飾定制及護理中心1000平米、私家養(yǎng)生保健會館1000平米面積綜合培訓中心2

28、000平米斯諾克俱樂部1500平米、橋牌俱樂部500平米國際少兒英語俱樂部1000平米、早教中心500平米、家政中心500平米搏擊俱樂部1000平米、電玩俱樂部1000平米形象設(shè)計中心600平米、女子美體會館600平米、美容會館800平米、KTV2000平米酒吧500平米、茶藝500平米、西餐1000平米零售商業(yè)1000平米，銀行500平米、電信營業(yè)廳500平米餐飲2000平米F5F4F3F2F1B1超市6000平米車庫2000平米A樓B樓車庫2000平米層高5.5米，凈高4.5米B2車庫10000平米Code of this report | 32 Copyright Beijing Cen

29、taline2011問題6:商業(yè)定位問題l建議引進業(yè)態(tài)：山城辣妹子火鍋、眉州東坡酒樓、好倫哥等中餐和西式快餐l規(guī)劃要求：1、每個單位鋪面均考慮餐飲設(shè)備設(shè)施，考慮商鋪可靈活分割劃分2、每個商鋪均應(yīng)設(shè)置上下水、寬帶、動力電等設(shè)施預(yù)留；餐飲休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置隔油池、燃氣接入口l建筑規(guī)模：5942平米l最小單元面積：200-300平米左右，若商家有大面積需求，則可以幾個商鋪打通形成一個大型商鋪。C1+D1配套商業(yè)功能定位：品牌、特色餐飲一條街Code of this report | 33 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議Part 3Code of this rep

30、ort | 34 Copyright Beijing Centaline2011Code of this report | 35 Copyright Beijing Centaline2011Code of this report | 36 Copyright Beijing Centaline2011Code of this report | 37 Copyright Beijing Centaline2011Code of this report | 38 Copyright Beijing Centaline2011Code of this report | 39 Copyright B

31、eijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議后期售樓處及永久會所位置位置：C7地塊北側(cè)中部位置坐落在景觀主軸線上，觀景及視野最佳處于C7地塊上，與C7地塊銷售同期使用，對提升項目溢價及檔次極為重要樓層功能面積（平方米）功能預(yù)設(shè)F3辦公500樣板間（西）、會議室（東）、前期物業(yè)管理（東）F2洽談區(qū)800沙盤展示、影音、洽談區(qū)，水吧、VIP簽約間、財務(wù)、銷售辦公區(qū)、銀行辦公區(qū)、公積金辦理可考慮：北側(cè)退臺F1西：大堂350接待大堂、銷售員接電區(qū)+更衣室（北部）、品牌展示、工法展示（南部）東：辦公350辦公、會議室B1客戶聯(lián)誼活動空間1000客戶聯(lián)誼活動，水吧，衛(wèi)生間合計3000售樓處功能：樓

32、層功能F3美容美發(fā)、餐飲F2中餐F1中餐、咖啡、茶秀B1健身、游泳會所功能：Code of this report | 40 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品規(guī)劃建議前期售樓處后期商業(yè)售樓處位置設(shè)置在C1地塊東南角做獨立建筑單體后期作為商業(yè)進行使用臨時售樓處結(jié)合古樹統(tǒng)一設(shè)計C1地塊樓層功能面積（平米）功能預(yù)設(shè)備注F2辦公500辦公、財務(wù)、銀行、VIP簽約F1接待、洽談600接待、沙盤展示、洽談區(qū)，水吧 入口前廳挑空B1其他800對外區(qū)：影音、兒童活動、工法、公示區(qū)、會議室、活動區(qū)對內(nèi)區(qū)：物業(yè)、保安、保潔、物料具備下沉庭院，滿足采光通風要求合計1900售樓處功能

33、示意l每個單位鋪面均考慮餐飲設(shè)備設(shè)施l咖啡簡餐、美容美發(fā)、洗衣店、沖印店、24小時便利店、藥店、寵物醫(yī)院為主；結(jié)合社區(qū)住宅規(guī)劃，在保證住宅品質(zhì)的前提下，盡可能多的規(guī)劃獨立型商業(yè)經(jīng)營餐飲業(yè)態(tài)。l建筑層數(shù)：地上2層，地下一層。l建筑開間：89米。l建筑進深：1216米。l建筑層高：45米。l考慮商鋪可靈活分割劃分商業(yè)功能建議：Code of this report | 41 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考思考1：本案戶型跨度設(shè)置的合理性：85-300平米的戶型跨度是否合適？整體市場環(huán)境區(qū)域競爭市場本體規(guī)劃條件三者結(jié)合，來解答該問題Code of this r

34、eport | 42 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考Part 1Code of this report | 43 Copyright Beijing Centaline20112011年1月26日新國八條2011年2月16日京十五條2011年3月29日北京調(diào)控目標出臺2011年4月27一房一價細則出臺2010年10月始存款準備金率持續(xù)上調(diào)黨中央領(lǐng)導溫家寶、李克強等多次表示將調(diào)控進行到底嚴格限購，提高二套房首付至60%，停止發(fā)放第三套房貸款提高限購標準，京籍已有一套住房家庭，限購一套；外籍無法提供連續(xù)五年社保及納稅證明，限購目標：穩(wěn)中有降多名知名開發(fā)商被點

35、名，執(zhí)行力度嚴格例如：綠地、中鐵建等11家2010年10月20日、2010年12月26日 、2011年2月9日、2011年4月6日目前我國大型金融機構(gòu)和中小型金融機構(gòu)的存款準備金率已經(jīng)分別高達20.5和17的歷史高位。時間政策核心內(nèi)容嚴政情況下，導致一定時期內(nèi)主力購房客戶以為主，未來，或?qū)⒎潘僧a(chǎn)品思考政策背景Code of this report | 44 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考Part 2整體供應(yīng)整體成交潛在供應(yīng)整體價格購房客戶Code of this report | 45 Copyright Beijing Centaline2011北京整

36、體住宅市場整體供應(yīng)1340套1991套3989套7032套10482套1350002608005275006871009681000200000400000600000800000100000012000000200040006000800010000120001月2月3月4月5月總供應(yīng)套數(shù)總供應(yīng)面積（）2011.1-5月，北京整體住宅市場總供應(yīng)套數(shù)24843套，總供應(yīng)面積2578500。其每月分別平均以68.5%和66%的速度增長。其中，3月較2月成翻倍增長。50-90住宅為市場主要供應(yīng)產(chǎn)品，150-200以上大戶型住宅供應(yīng)量也較大。北京市整體住宅供應(yīng)量較大，供應(yīng)趨勢平穩(wěn)上升，未來主要供應(yīng)戶

37、型以120平米以下經(jīng)濟型戶型為主，舒適大戶型將成為稀缺1955套12296套4132套4023套1243套 1185套80600 936900 427100 538500 214500 381000 010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000000200040006000800010000120001400050以下509090120120150150200200以上套數(shù)面積2011.1-5 北京整體住宅市場供應(yīng)情況(按月份分類)2011.1-5 北京整體住宅市場供應(yīng)情況(按面積段分類)Code of this re

38、port | 46 Copyright Beijing Centaline2011北京整體住宅市場整體成交11544套3535套5743套6983套7346套126100040610059260067160075190002000004000006000008000001000000120000014000000200040006000800010000120001月2月3月4月5月總成交套數(shù)總成交面積（）2011.1-5月，北京市住宅市場整體總成交35151套，總成交面積3683200。其中，成交情況在2月降幅劇烈，但隨后幾月成交量均穩(wěn)步上升。50-90住宅產(chǎn)品成交量最高為13898套，12

39、0-200以上住宅產(chǎn)品成交量合計為7802套。雖受國家和地方調(diào)控政策影響，但各面積段產(chǎn)品均有較強需求，其中50-90需求量較大，120-200以上大面積戶型仍有一定需求4193套13898套6165套3761套2197套1844套173900 1063400 621100 509000 374600577900 020000040000060000080000010000001200000020004000600080001000012000140001600050以下509090120120150150200200以上套數(shù)面積(萬)2011.1-5 北京整體住宅市場成交情況(按月份分類)20

40、11.1-5 北京整體住宅市場總成交情況(按面積段分類)Code of this report | 47 Copyright Beijing Centaline2011北京整體住宅市場整體價格10919376553424898713422941249581922420881219320500010000150002000025000300002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月成交金額（萬元）成交均價（元）2011.1-5月，每月成交價格呈上下波動狀態(tài)，2月價格最高，3月價格最低，4、5月價格緩慢回升，平均價格為每平米22000萬元。2011.1-5 北京整體

41、住宅市場價格情況(按月份分類)Code of this report | 48 Copyright Beijing Centaline2011北京整體住宅市場購房客戶67%28%4%1% 0% 0% 0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%本市城鎮(zhèn)居民外省個人北京企業(yè)軍人外地企業(yè)本市非城鎮(zhèn)居民中央企業(yè)華僑港澳同胞外國個人北京事業(yè)單位臺灣同胞北京行政單位北京社團中央機關(guān)中央事業(yè)單位外地行政機關(guān)外地事業(yè)單位外地社團外國企業(yè)港澳臺企業(yè)港澳臺社團外國行政機構(gòu)外國記者軍隊外國社團其它普通住宅中成交量最大的客戶為本市城鎮(zhèn)居民，占客戶總量的66%；其次為外省個人，占總

42、量的28%；其他數(shù)量較多的成交客戶分別為北京企業(yè)、軍人、外地企業(yè)以及本市非城鎮(zhèn)居民等。Code of this report | 49 Copyright Beijing Centaline2011北京整體住宅市場結(jié)論北京市整體住宅供應(yīng)量較大，且供應(yīng)趨勢較平穩(wěn)，預(yù)計未來經(jīng)濟型戶型將占市場主流各類面積戶型均有需求，其中需求量最高的是120平米以下經(jīng)濟型戶型，120平米以上大戶型也有較強需求2月成交價格最高，3月最低，4、5月份價格逐漸升高，目前價格已達22000元/左右。主要購房客戶為城鎮(zhèn)居民，占總客戶量的66%，其次以外省市個人和北京企業(yè)客戶較多。供應(yīng)情況成交情況價格情況客戶情況Code of

43、 this report | 50 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考Part 3區(qū)域供應(yīng)情況區(qū)域成交情況區(qū)域潛在供應(yīng)區(qū)域成交價格購房客戶Code of this report | 51 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場區(qū)域供應(yīng)情況西三旗小營板塊本案上地信息產(chǎn)業(yè)基地西三旗版塊亞北商務(wù)區(qū)回龍觀居住區(qū)本案位于上地、西三旗及亞北商務(wù)區(qū)三大版塊交匯處，受三大板塊輻射，影響較大因此本案主要競爭區(qū)域來自該三大板塊，競品項目以目前具有代表性在售項目為主，具體情況見下表：分區(qū)項目名稱位置產(chǎn)品類型占地面積（平米） 建筑面積（平米） 裝

44、修狀況容積率上地板塊領(lǐng)秀新硅谷海淀西二旗西路住宅、別墅、洋房、板樓340000469800毛坯1.13橡樹灣海淀上地東，輕軌13號線上地站往東1公里住宅、花園洋房310000700000精裝修2.25億城西山公館 （待售）海淀中關(guān)村軟件園南側(cè)住宅、塔板結(jié)合、小高層43069105200精裝修1.92倚山庭院海淀圓明園西路藥用植物園北側(cè)花園洋房、別墅、多層202000429000毛坯，公共部分精裝修1.47五礦萬科如園（待售）西北旺鎮(zhèn)永豐路與后廠村路交界普通住宅、板樓138000280000精裝修2.20西三旗板塊萊鎮(zhèn)寧靜灣海淀清河小營環(huán)島東北角 住宅、花園洋房 112000270000毛坯2.

45、37亞北區(qū)域綠城北京誠園朝陽南沙灘東路3號 住宅、公寓 46495118000精裝修2.54瓏原昌平奧林匹克公園北側(cè),清河路清河灣高爾夫球場東側(cè) 住宅、多層、小高層商品房52455 總：104420 精裝修 住宅容積率1.8目前區(qū)域內(nèi)在售和潛在的項目共8個，其中西山一號院和億城西山公館未售，其他均處于在售階段，總供應(yīng)量達到247.6萬平米左右，以精裝修項目為主Code of this report | 52 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場區(qū)域成交情況版塊在售項目名稱居室一月二月三月四月五月上地版塊領(lǐng)袖新硅谷一居室66.1810000二居室94-121

46、62212三居室143-22450181186四居室14510000復(fù)式94-109232120別墅37932121橡樹灣一室:50-7500000兩室:80-9500000三室:155-17570000四室:181-18530104復(fù)式:40000000西三旗版塊萊鎮(zhèn)寧靜灣一室65-7300000兩室75-1003020三室116132222復(fù)式10000000亞北版塊綠城北京誠園兩室:90-9310001三室:141-17800000四室:218-276/35581223復(fù)式:30000000招商嘉銘瓏原 三室：17000000四室:197/215-246/264134701復(fù)式:3000

47、1111區(qū)域市場銷售情況看，2011年1-5月，75-90平米舒適型二居和改善型的大戶型產(chǎn)品140-300平米左右（三居四居）銷售速度及銷售情況相對較好?？梢?，新政條件下，區(qū)域內(nèi)首改、終改客戶居多注：倚山庭院2011.1-5月未開盤，詳情見下頁Code of this report | 53 Copyright Beijing Centaline2011項目開盤時間已推套數(shù)已售套數(shù)暢銷戶型及面積銷售用時區(qū)域內(nèi)倚山庭院2011.6.17248（6個銷售證，僅推兩棟，大概50余套）22三居232-2852011.7.1-7.7，共7天（平均每天銷售4套）8四居347-3511復(fù)式579區(qū)域外金茂府

48、2011.4.1724045三居186-2172011.4.21-7.7，共82天（平均每天銷售2.5套）106四居226-28250五居304-331區(qū)域內(nèi)倚山庭院項目，開盤至今銷售31套，以232-285的三居最熱銷，7天內(nèi)平均每天銷售4套。區(qū)域外金茂府項目，開盤至今銷售201套，以226-282的四居最熱銷，82天內(nèi)平均每天售出2.5套。目前大戶型市場走勢可觀，區(qū)域內(nèi)外均有較高需求，暢銷戶型為186-285三居，226-351四居，及304以上其他住宅產(chǎn)品區(qū)域競爭市場區(qū)域成交情況Code of this report | 54 Copyright Beijing Centaline201

49、1區(qū)域競爭市場區(qū)域潛在供應(yīng)目前，區(qū)域競爭市場共計剩余面積約147萬。主要剩余戶型為150-360的三居、四居產(chǎn)品。未來短期市場內(nèi)，潛在供應(yīng)住宅產(chǎn)品仍以三居、四居為主。版塊項目名稱剩余面積(萬)剩余戶型備注上地版塊領(lǐng)秀新硅谷25.8三居-四居：155-220三居存量較多橡樹灣31三居-四居：155-230三、四居存量較多億城西山公館待售7.9二居四居：109-150待售倚山庭院42三居-四居：180-360沒有小戶型五礦萬科如園 待售28待售西三旗版塊萊鎮(zhèn)寧靜灣0.4只對內(nèi)銷售亞北版塊綠城北京誠園6.3三居、四居、復(fù)式：180-270二、三居不足十套，四居及復(fù)式存量較多招商嘉銘瓏原5.8三居、四

50、居、復(fù)式：190-264存量較多合計147.2Code of this report | 55 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場區(qū)域潛在供應(yīng)近2年左右，區(qū)域周邊新增商品住宅供應(yīng)量將在27.96萬平米左右土地供應(yīng)主要為高密度產(chǎn)品，未來低密度產(chǎn)品將日漸稀缺區(qū)域宗地名稱 總建面（萬）容積率物業(yè)類型 中標企業(yè)西三旗海淀區(qū)西三旗居住、商業(yè)金融項目4.971.48居住、商業(yè)金融北京西三旗高新建材城經(jīng)營開發(fā)有限公司西三旗海淀區(qū)清河小營東居住項目4.292.5住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施北京建工四建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西北旺海淀區(qū)西北旺北C1地塊 18.72.2居住用地北京

51、萬科企業(yè)有限公司和五礦建設(shè) 住宅供應(yīng)量合計27.96 Code of this report | 56 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場區(qū)域成交價格目前，區(qū)域內(nèi)競爭市場平均成交價格：含精裝為34420.83元/，毛坯價格約為31920.83元/。在售項目中，亞北版塊綠城北京城園成交價格最高，上地板塊領(lǐng)秀新硅谷成交價最低。5177731537254642463833000401090100002000030000400005000060000綠城北京誠園 招商嘉銘瓏原 萊鎮(zhèn)寧靜灣 領(lǐng)秀新硅谷 橡樹灣 倚山庭院亞北版塊西三旗板塊上地板塊亞北版塊 綠城北京誠

52、園 亞北版塊 招商嘉銘瓏原 西三旗板塊 萊鎮(zhèn)寧靜灣 上地板塊 領(lǐng)秀新硅谷 上地板塊 橡樹灣 上地板塊 倚山庭院精裝3000精裝5000精裝6000-8000毛坯毛坯毛坯，公共部分精裝31920.8334420.83單位：元/平米Code of this report | 57 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場購房客戶分區(qū)項目名稱購房客戶購買目的付款方式上地板塊領(lǐng)秀新硅谷清華北大的老師和教授，上地中關(guān)村的高知人群改善型需求、剛需、投資一次性付款、貸款橡樹灣上地、中關(guān)村一些高知人群改善型需求、剛需、投資貸款為主倚山庭院主要來自周邊地區(qū)高薪、高知人群改善型需

53、求一次性付款、貸款西三旗板塊萊鎮(zhèn)寧靜灣以上地、中關(guān)村及西三旗版塊地緣性客戶為主剛需置業(yè)、改善置業(yè)，婚房貸款為主亞北區(qū)域綠城北京誠園綠城品牌追捧者、亞北地區(qū)高收入人群改善型需求1/3貸款，大部分為一次性付款和分期付款瓏原周邊的高收入客戶及亞北地區(qū)高收入人群改善型為主一次性付款和分期付款各占一定比例客戶來源：主要以上地、中關(guān)村、海淀學府區(qū)等周邊地區(qū)的高知、高收入人群為主，少量來自亞北區(qū)域購房目的：客群以改善型終端居住需求為主，橡樹灣、領(lǐng)秀新硅谷內(nèi)含部分小戶型，因此有一定的剛需客戶和投資客戶付款方式：受政策影響，首置剛需以貸款為主，高端客戶多以一次性付款為主、其次為分期付款，貸款客戶相對前期減少Co

54、de of this report | 58 Copyright Beijing Centaline2011區(qū)域競爭市場結(jié)論區(qū)域內(nèi)在售和潛在項目共8個，總供應(yīng)量達到247萬左右；潛在供應(yīng)約175萬，主要剩余戶型為三、四居產(chǎn)品2011.1-5月成交情況表明， 75-90舒適型二居和140-300 改善型三居、四居銷售較佳，且目前大戶型市場走勢可觀，區(qū)域內(nèi)外均有較高需求區(qū)域內(nèi)競爭市場以精裝為主，各在售項目平均成交價格：含精裝為34420.83元/，毛坯價格約為31920.83元/ 主要購房客戶為周邊地區(qū)居民，高知高薪，支付能力強，為終端改善型客戶，首改首置客戶多以分期付款等形式支付，多為自住，不乏

55、少量外省客戶自住或投資供應(yīng)情況成交情況價格情況客戶情況Code of this report | 59 Copyright Beijing Centaline2011市場環(huán)境分析結(jié)論Code of this report | 60 Copyright Beijing Centaline2011思考解答為什么要做以大戶型為主的社區(qū)？為什么還要配以一部分120平米以下的經(jīng)濟型戶型？因此，本案85-300平米的戶型跨度，大戶型以及120平米以下經(jīng)濟型舒適二三居的配比基本平衡，較為合理l區(qū)域功能上：區(qū)域為京北主要高端大戶型產(chǎn)品供應(yīng)版塊，客戶認可度高；l需求市場上：從2011年1-5月的成交以及倚山庭院

56、的銷售情況上看，區(qū)域目前雖然受政策限制，但對高端大戶型需求度仍然較高；l未來供應(yīng)上：受政策導向影響，未來產(chǎn)品供應(yīng)上高密度經(jīng)濟型戶型比重將不斷增加，目前大戶型產(chǎn)品不斷消化，因此，未來大戶型產(chǎn)品將日益稀缺；l項目本身上：本案處于大戶型供應(yīng)版塊，要做部分稀缺型大戶型產(chǎn)品，滿足未來市場需求，獲取更多溢價。l市場供需上：目前85-120平米左右的經(jīng)濟型二居、三居仍然是北京市場供應(yīng)及成交的主流產(chǎn)品，成交速度較快；l現(xiàn)金流上：考慮到該類產(chǎn)品可以快速實現(xiàn)現(xiàn)金回流，因此建議做一部分120平米以下的經(jīng)濟型戶型；l項目本身上：由于受規(guī)劃條件限制，在現(xiàn)有的容積率、建筑密度及限高的情況下，D1、C8地塊和C5地塊無法實

57、現(xiàn)大戶型產(chǎn)品，只能作出舒適經(jīng)濟型戶型，因此選擇配以部分120平米以下戶型，C7地塊則完全是140-300平米的大戶型地塊，品質(zhì)最高Code of this report | 61 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考思考2：本案是否要做精裝修？精裝修如何做？思考3：頂層和首層如何處理？為什么不做復(fù)式產(chǎn)品？（類疊拼）Code of this report | 62 Copyright Beijing Centaline2011思考2:本案是否要做精裝修？精裝修如何做？精裝修勢必會影響到項目售價，考慮到未來政策及市場的不確定性，建議靈活處理住宅精裝修問題建議：戶型

58、設(shè)計時，全部按照可以做精裝修進行準備后期根據(jù)市場情況，如果需要采用精裝修來提高溢價及品質(zhì)，則可以對戶型進行精裝修Code of this report | 63 Copyright Beijing Centaline2011思考3:頂層和首層如何處理？為什么不做復(fù)式？1. 頂層和一層建議原則頂層：建議根據(jù)標準層戶型結(jié)合坡屋頂相應(yīng)縮小面積，做舒適型頂層戶型，且頂層不足2.2米的空間贈送首層：建議一層帶半下沉式陽光房，增加舒適度及賣點，首層做外凸入戶門，不擠占首層面積，最大化保證首層的舒適度及完整性2. 為什么不做復(fù)式產(chǎn)品（類疊拼）客戶的角度：通過市場調(diào)研及客戶走訪，大部分客戶目前都比較喜歡平層官

59、邸類戶型，對復(fù)式類產(chǎn)品偏好度不高，認為復(fù)式類產(chǎn)品樓梯間占使用空間，需要爬上爬下，對老人和兒童有安全隱患；市場角度：目前區(qū)域內(nèi)大戶型社區(qū)主流產(chǎn)品以平層官邸為主，可見該類產(chǎn)品是比較符合目前客戶需求的因此不建議做類疊拼別墅的復(fù)式產(chǎn)品Code of this report | 64 Copyright Beijing Centaline2011產(chǎn)品思考思考4：為什么商業(yè)不與地鐵聯(lián)合規(guī)劃？為什么商業(yè)地塊不能調(diào)換位置？Code of this report | 65 Copyright Beijing Centaline2011思考4:為什么商業(yè)不與地鐵聯(lián)合規(guī)劃？ 為什么不能調(diào)換商業(yè)地塊位置？1. 為什么商業(yè)不能與地鐵聯(lián)合規(guī)劃？2. 為什么不能調(diào)換商業(yè)地塊位置？由于地鐵如果連接商業(yè)，地下入口必須到達地下三層則，商業(yè)產(chǎn)品也要開挖到地下三層