工程設(shè)備、設(shè)施管理和維修管理方案

1、工程設(shè)備、設(shè)施管理和維修管理1、設(shè)備運(yùn)行和維修人員配備工程部經(jīng)理一人設(shè)備運(yùn)行主管一人維修主管一人直燃機(jī)值班八人中控值班八人中水值班四人水泵房值班四人水暖工三人電工三人木瓦工二人電梯維護(hù)三人2、維修流程客服部接到報(bào)修，下維修任務(wù)單給工程部工程部派維修人員準(zhǔn)備工具、材料并帶任務(wù)單到維修現(xiàn)場(chǎng)工程部經(jīng)理和維修主管到維修現(xiàn)場(chǎng)，提出方案，并進(jìn)行監(jiān)督重大維修工程維修完畢后請(qǐng)業(yè)主在任務(wù)單上簽字并收取自費(fèi)局部交回任務(wù)單合維修費(fèi) 是沒(méi)有完成的維修工作向工程部經(jīng)理請(qǐng)示，并由經(jīng)理在任務(wù)單上簽字否工程部經(jīng)理匯總?cè)蝿?wù)單，并輸入電腦按規(guī)定時(shí)間對(duì)維修工作進(jìn)行回訪 是否合格 資料存檔是返工否3、房屋建筑共用部位的日常維修養(yǎng)護(hù)和

2、管理工程部要定期每三個(gè)月對(duì)建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)外墻及室內(nèi)墻、地面的完好情況；內(nèi)外裝修、屋面防水及排水進(jìn)行檢查，做好房屋的普查工作，每年的11月至12月編制規(guī)劃下一年度的房屋平安檢查方案，落實(shí)上一年度的方案。房屋完好情況每年進(jìn)行一次等級(jí)鑒定，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。具體方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件14、公用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)4.1 設(shè)備設(shè)施的綜合管理1、建立設(shè)備檔案。2、做好設(shè)備標(biāo)識(shí)。3、建立設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理制度。4、執(zhí)行設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)管理制度，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。具體方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件24.2 直燃機(jī)設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)立直燃機(jī)值班人員8人，分為4組，每組2人，進(jìn)行輪流值

3、班。值班人員按直燃機(jī)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，按規(guī)定時(shí)間做記錄和巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，保證設(shè)備正常運(yùn)行。設(shè)備運(yùn)行主管對(duì)值班人員工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。工作時(shí)間：全年每天24小時(shí)直燃機(jī)的具體運(yùn)行管理方案和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容詳見(jiàn) 附件34.3弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理 設(shè)立中控室值班人員8人，分為4組，每組2人，進(jìn)行輪流值班。值班人員按弱點(diǎn)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行操作，按規(guī)定時(shí)間做記錄和巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，保證設(shè)備正常運(yùn)行。設(shè)備運(yùn)行主管對(duì)值班人員工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。工作時(shí)間：全年每天24小時(shí)弱點(diǎn)系統(tǒng)的具體運(yùn)行管理方案和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容詳見(jiàn) 附件44.4電梯運(yùn)行管理設(shè)立電梯運(yùn)行維護(hù)人員3人，分為3組，每組1人，輪流值班。電梯運(yùn)行

4、維護(hù)人員按照電梯管理規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證電梯的正常運(yùn)行。工作時(shí)間：全年每天24小時(shí)日常維護(hù)管理效勞及長(zhǎng)期、中期維修保養(yǎng)方案和方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件54.5中水設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)立中控室值班人員4人，分為4組，每組1人，進(jìn)行輪流值班。值班人員按中水設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，按規(guī)定時(shí)間做記錄和巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，保證設(shè)備正常運(yùn)行。設(shè)備運(yùn)行主管對(duì)值班人員工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。工作時(shí)間：全年全天24小時(shí)中水設(shè)備的日常維護(hù)管理效勞及長(zhǎng)期、中期維修保養(yǎng)方案和方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件64.6水泵房設(shè)備運(yùn)行管理設(shè)立中控室值班人員4人，分為4組，每組1人，進(jìn)行輪流值班。值班人員按水泵房巡檢

5、管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行操作，按規(guī)定時(shí)間做記錄和巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，保證設(shè)備正常運(yùn)行。設(shè)備運(yùn)行主管對(duì)值班人員工作進(jìn)行監(jiān)督和考核。工作時(shí)間：全年全天24小時(shí)中水設(shè)備的日常維護(hù)管理效勞及長(zhǎng)期、中期維修保養(yǎng)方案和方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件74.7室外給排水、消火栓系統(tǒng)維護(hù)管理維修人員定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，保證其正常運(yùn)行。具體管理方案內(nèi)容和養(yǎng)護(hù)方案詳見(jiàn) 附件84.8門禁系統(tǒng)管理4.9能源管理1、加大節(jié)能政策的宣傳，提高廣闊業(yè)主的節(jié)能意識(shí)。2、節(jié)能降耗措施的具體實(shí)施：、科學(xué)節(jié)能，用現(xiàn)代化的節(jié)能技術(shù)降低耗能。、機(jī)制節(jié)能，利用管理節(jié)能。、專業(yè)節(jié)能，技術(shù)管理上的節(jié)能。具體節(jié)能方案內(nèi)容詳見(jiàn) 附件95、維修管理、維

6、修管理制度1、公共區(qū)域維修規(guī)定a、各個(gè)維修主管接到任務(wù)單，或按方案進(jìn)行設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)需要在公共區(qū)域維修時(shí)，對(duì)影響到客戶辦公的維修應(yīng)避開(kāi)正常工作時(shí)間，此時(shí)維修應(yīng)盡量安排在晚間的22時(shí)至次日6時(shí)之間進(jìn)行。b、當(dāng)需要進(jìn)入客戶區(qū)域帶有門禁系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)與客戶效勞部聯(lián)系講明所需要的工作地點(diǎn)及時(shí)間安排。同時(shí)預(yù)留出門卡，必要時(shí)應(yīng)讓客戶留人并得到客戶的同意。c、在公共區(qū)域維修時(shí)，應(yīng)在相應(yīng)的位置豎立“正在工作中或“正在維修中的警示牌，以提醒客戶注意平安。d、工作完畢后，應(yīng)向客戶的在場(chǎng)人員表示感謝“給您添麻煩了，謝謝合作，再見(jiàn)；清理現(xiàn)場(chǎng)后鎖好門禁退出客戶區(qū)域；做好工作記錄。e、維修主管對(duì)維修單進(jìn)行確認(rèn)并簽字，必

7、要時(shí)應(yīng)進(jìn)行檢查，并把任務(wù)單及時(shí)返回工程部經(jīng)理，同時(shí)把維修結(jié)果通報(bào)客戶效勞部。2、入室維修規(guī)定a、工程部接到入室任務(wù)單后，各專業(yè)維修人員應(yīng)在10分鐘之內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。此時(shí)如果技工正在其他地點(diǎn)工作，維修主管應(yīng)先到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)了解報(bào)修情況并進(jìn)行安撫客戶的工作。b、維修人員到達(dá)客戶的單元應(yīng)先向客戶的前臺(tái)的效勞人員或報(bào)修人員問(wèn)候“您好，我們接到了您的報(bào)修，現(xiàn)在可以維修了嗎？c、當(dāng)?shù)玫娇蛻舻耐夂螅┐骱檬痔?、鞋套進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行維修，此時(shí)應(yīng)用大浴巾等物品把客戶的相關(guān)物品進(jìn)行遮擋以防落上灰塵，工作完畢后應(yīng)及時(shí)清理干凈現(xiàn)場(chǎng)。d、維修后應(yīng)讓客戶確認(rèn)并在維修單上簽字；向客戶在場(chǎng)人員表示感謝“給您添麻煩了，謝謝合作，再見(jiàn)退

8、出客戶單元，做好工作記錄。e、遇無(wú)備品備件或影響相鄰客戶時(shí)，應(yīng)先客戶解釋原因并另安排時(shí)間進(jìn)行維修；同時(shí)通知維修主管及工程部。f、專業(yè)主管對(duì)維修單進(jìn)行確認(rèn)并簽字，同時(shí)對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行必要的檢查，特別是重要客戶應(yīng)由工程部經(jīng)理進(jìn)行檢查并由維修主管把維修單及時(shí)返回給維修工程部。1、考核方法：以日?？己思霸O(shè)備主管抽查方式相結(jié)合，對(duì)每位維修人員的維修及時(shí)率、維修合格率、操作規(guī)程、禮貌著裝和服從工作安排等方面進(jìn)行考核?？己丝偡忠?00分為總分值。每周所考核分?jǐn)?shù)相加除以考核周數(shù)，即為此員工當(dāng)月的考核分?jǐn)?shù)。員工月考核分?jǐn)?shù)與本人工資掛鉤，按考核標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。2、考核發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)試行a. 考核分?jǐn)?shù)95分以上發(fā)放全額工資；b.

9、 考核分?jǐn)?shù)90-94分扣發(fā)工資50元；c. 考核分?jǐn)?shù)85-89分扣發(fā)工資100元；d. 考核分?jǐn)?shù)80-84分扣發(fā)工資150元；e. 考核分?jǐn)?shù)79分以下當(dāng)月工資發(fā)放減半；f. 設(shè)備主管工資與本部門員工工資掛鉤，如當(dāng)月員工被扣發(fā)工資，主管工資按本部門所有被扣員工所扣工資總額的50%扣除后發(fā)放，如遇重大責(zé)任事故，經(jīng)甲、乙雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商或經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)扣發(fā)相應(yīng)數(shù)額。3、考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)a. 工程問(wèn)題、材料補(bǔ)充：總分40分維修結(jié)果不合標(biāo)準(zhǔn)，每項(xiàng)扣1分；日常小修未及時(shí)修復(fù)，每項(xiàng)扣2分；如在維修過(guò)程中出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題以及未對(duì)緊急事件進(jìn)行及時(shí)處理造成嚴(yán)重后果的，處以罰單形式，不再記入分值。b. 操作規(guī)程和材料使用：總分

10、15分工作中不按操作程序做，每項(xiàng)扣1分；造成物品流失、浪費(fèi)、損壞扣5分；由于使用不當(dāng)而造成工具不能正常使用的，每次扣3分；一次超過(guò)或累計(jì)扣分超過(guò)5分，將處以罰單，并賠償相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失，不再記入分值。c. 禮儀、禮貌、員工守那么及崗位職責(zé)：總分10分違反以及出現(xiàn)其它不禮貌行為扣2分；一次超過(guò)或累計(jì)扣分超過(guò)5分的，將處分單，不再記入分值。d. 著裝、儀表：總分10分有一項(xiàng)不合規(guī)定扣1分；一次超過(guò)或累計(jì)扣分超過(guò)5分，將處分單，不再記入分值。e. 服從工作安排，總分15分在工作中，對(duì)設(shè)備主管、物業(yè)辦公室安排的工作采取不配合、抵觸、消極怠工的，扣除3分；一次超過(guò)或累計(jì)扣分超過(guò)5分，將處分單，不記入分值。f

11、. 考勤及守時(shí)：總分10分除按考勤制度辦理外，另：病假扣2分/天，事假扣3分/天，遲到早退扣1分/次。4、罰單工作中被處以罰單的，罰款金額按“員工獎(jiǎng)懲規(guī)定有關(guān)內(nèi)容辦理。5、辭退半年內(nèi)累計(jì)扣分到達(dá)40以上或一年內(nèi)被處以罰單累計(jì)2次以上者單位將予以辭退處理。 6、費(fèi)用測(cè)算設(shè)備運(yùn)行和維修費(fèi)用測(cè)算工程值班人數(shù)人員工資元人·年費(fèi)用(元年)備注工程部經(jīng)理1400048000設(shè)備主管1300036000維修主管1300036000直燃機(jī)值班824000192000中控值班824000192000水泵房值班42400096000中水值班42400096000電梯工程數(shù)量部單價(jià)元部·年費(fèi)用(

12、元年)備注無(wú)司機(jī)電梯廂式)33000090000有司機(jī)電梯廂式)通往公寓430000120000電梯坡梯)630000180000電梯滾梯)1235000420000系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用工程系數(shù)消防設(shè)施總費(fèi)用元費(fèi)用(元)備注消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2153100215310中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)1、日常維修維護(hù)2、水系統(tǒng)清洗和保養(yǎng)3、風(fēng)道系統(tǒng)清理和保養(yǎng)100000水泵房和中水設(shè)備維護(hù)費(fèi)用50000維修工程面積平方米單價(jià)元/·年費(fèi)用(元年)備注小修71770小區(qū)公共設(shè)施維修71770171770消檢、電檢工程面積平方米單價(jià)元/費(fèi)用(元)備注消檢費(fèi)用71700107550電檢費(fèi)用590365797化糞池清理費(fèi)工

13、程面積平方米單價(jià)元/·年費(fèi)用(元年)備注化糞池清理7170021510總費(fèi)用序號(hào)物業(yè)管理工程服 務(wù) 內(nèi) 容報(bào) 價(jià) 組 成報(bào)價(jià)合計(jì)1設(shè)備運(yùn)行及維修消防設(shè)施維護(hù)消檢、電檢費(fèi)用中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)電梯設(shè)備運(yùn)行維護(hù)化糞池清理費(fèi)水泵房和中水設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)215310元/年221003元/年100000元/年810000元/年21510元/年50000元/年元/年人員配備及工資工程部設(shè)經(jīng)理1人，設(shè)備運(yùn)行主管1人，維修主管1人，水泵房值班人員4人，中水設(shè)備值班4人，中央空調(diào)8人，消防及安防控制室值班人員8人，共計(jì)27人。其中工程部經(jīng)理4000元/月，主管3000元/月，其他人員2000元/月。含統(tǒng)籌、

14、保險(xiǎn)1人×40×12月=48000元/年2人×30×12月=72000元/年24人××12月=576000元/年696000元/年附件1:房屋建筑共用有部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理效勞的具體方案A：房屋維修施工管理的根本內(nèi)容1落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修方案、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。2，做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作，即水、電路通，并安排好材料堆放，設(shè)置安置場(chǎng)地，確定施工方案。3制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過(guò)程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。4在施工過(guò)程中嚴(yán)格質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)銜接。5加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合

15、理利用空間。B：房屋維修施工管理的程序和方法1制定房屋修繕?lè)桨?，?guī)模較小的維修工程寫出施工組織說(shuō)明。2落實(shí)房屋維修施工任務(wù)。3進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備，即勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解電纜、煤氣、供暖和給排水等地下管網(wǎng)及走向，接通電源并平整好場(chǎng)地，準(zhǔn)備好施工方案及圖紙。落實(shí)資金，編制維修預(yù)算造價(jià)，材料進(jìn)場(chǎng)安置，及平安質(zhì)量技術(shù)措施。4進(jìn)行維修工程施工過(guò)程的管理：a經(jīng)常檢查催促施工方案和工程方案的執(zhí)行情況，材料供給情況。b方案進(jìn)度執(zhí)行情況。c施工過(guò)程是否嚴(yán)格按圖紙及標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。d制定質(zhì)量保證措施和平安管理措施。5進(jìn)行維修工程的竣工驗(yàn)收，其方法：“看、摸、敲、照、靠、吊、置、套等八種檢查方法。6房屋維修工程驗(yàn)收后，及時(shí)

16、對(duì)竣工圖紙、資料進(jìn)行收集、整理、保存。C：房屋維修范圍1.主體結(jié)構(gòu)、樓地面、屋面、墻體、根底等損壞，或外力創(chuàng)擊造成的損壞。2房屋內(nèi)部：墻面抹灰、起殼、開(kāi)裂、空鼓、剝落，地面起砂、空鼓、裂縫，屋面滲漏現(xiàn)象，衛(wèi)生間墻面瓷磚脫落，屋面漏水，下水管道堵塞等。3外墻面：面磚缺損、掉角，涂料起皮、剝落等。4室外工程：坡道、散水、破損下沉，水泥路面不平整積水，裂縫破損，路牙磚損壞等。5外防火梯，及露天設(shè)備銹蝕嚴(yán)重，油漆剝落等。D：房屋維修工程造價(jià)控制的原那么1預(yù)算造價(jià)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，沈陽(yáng)市預(yù)算定額，施工圖紙，計(jì)算工程造價(jià)。2造價(jià)核算即決算嚴(yán)格按實(shí)際發(fā)生量，詳細(xì)記錄施工過(guò)程中增減工程，系統(tǒng)全面地歸集、分配、

17、處理，計(jì)算出準(zhǔn)確的工程造價(jià)。3堅(jiān)持修繕原那么，保證修繕質(zhì)量，不任意擴(kuò)大修繕?lè)秶?降低材料消耗，要做到物盡其用，在保證質(zhì)量的前提下，充分合理地利用舊料。5為保證修繕工程質(zhì)量，施工要選擇技術(shù)好、責(zé)任心強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理的隊(duì)伍。E：房屋維修工程的驗(yàn)收1主體工程：指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面根底等，當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不管哪一等級(jí)維修，均要求牢固，不留隱患。2門窗及裝修工程：要求門窗開(kāi)啟靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)，裝修要求美觀，接縫嚴(yán)密、平整，面磚粘貼均勻，無(wú)掉角，線條整齊。3樓地面工程：要求牢固、平整，不起砂，拚縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓、開(kāi)裂，地面無(wú)倒坡泛水的現(xiàn)象。4屋面工程：經(jīng)維修后的屋面必須確保質(zhì)量，不滲

18、漏，排水暢通。5抹灰工程：做到接縫平整，不開(kāi)裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。6油漆粉刷工程：要求不起殼，不剝落，色澤均勻，盡可能保持與原色一致。7金屬構(gòu)件：應(yīng)保持牢固、平安、不銹蝕，損壞嚴(yán)重要更換，無(wú)保存價(jià)值應(yīng)撤除。附件2設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、設(shè)備檔案的建立要求。1.1工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施建立?機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳?，并在建檔后的三個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。1.2工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)。“設(shè)備標(biāo)識(shí)用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有以下內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào)。設(shè)備編號(hào)按

19、以下規(guī)那么 設(shè)備流水號(hào)01，02設(shè)備名稱縮寫取漢語(yǔ)拼音字頭物業(yè)點(diǎn)編碼 考前須知：a.設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水水編制；b.同類型系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)集中和連續(xù)性。標(biāo)識(shí)的制作范圍：標(biāo)識(shí)材質(zhì)用金屬薄板制作，外表拋光呈本色；設(shè)備編號(hào)用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長(zhǎng)*寬*厚為70mm*20mm*1mm。1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立?設(shè)備卡?。1.4設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡片上予以登錄。1.5?設(shè)備臺(tái)帳?和設(shè)備出廠原件合格證、說(shuō)明書、保養(yǎng)協(xié)議等統(tǒng)一由公司辦公

20、室保存。管理處保存復(fù)印件。2、設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。詳見(jiàn)工程部各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。3、設(shè)備的購(gòu)置管理3.1設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新的新添設(shè)備的購(gòu)置。3.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足效勞提供需要的原那么。3.3設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。3.5新添設(shè)備由工程部提出效勞用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的要求。3.6采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循?采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程?的相關(guān)規(guī)定采購(gòu)。3.7采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)

21、規(guī)定辦理。3.8經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例規(guī)定納入臺(tái)帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)4.1工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。4.2設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。4.3標(biāo)識(shí)的方式方法：設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300mm*150mm*3mm(長(zhǎng)*寬*厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。附件3直燃機(jī)管理標(biāo)準(zhǔn)直燃機(jī)管理標(biāo)準(zhǔn)的定制室為了提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)人體健康；延長(zhǎng)機(jī)組壽命；

22、降低空調(diào)運(yùn)行本錢，節(jié)約能源。1、開(kāi)機(jī)操作1.1制冷開(kāi)機(jī)時(shí)，必須先開(kāi)冷溫水泵，后開(kāi)冷卻水泵；停機(jī)時(shí)，先停冷卻水泵，后停冷溫水泵，否那么會(huì)凍管。雖然自動(dòng)控制程序已按上述設(shè)置，但每3個(gè)月應(yīng)重新確認(rèn)1次，以免發(fā)生誤接電纜或軟件病毒等意外。制冷運(yùn)行時(shí)，必須翻開(kāi)溫水排水閥并卸掉排水閥手柄。否那么水系統(tǒng)會(huì)受熱脹壞，并大量浪費(fèi)能源。閥柄妥善保管，以便下次采暖時(shí)使用。嚴(yán)禁隨意調(diào)節(jié)機(jī)組濃度調(diào)節(jié)閥。如發(fā)生過(guò)失，將導(dǎo)致機(jī)組結(jié)晶，并降低出力，浪費(fèi)能源。制熱切換時(shí)，角閥必須100%關(guān)嚴(yán)。然后開(kāi)機(jī)運(yùn)行，待高發(fā)溫度升至100時(shí)，檢查閥門主體側(cè)管道溫度是否升高。如閥未關(guān)嚴(yán)，溫度會(huì)升高，將導(dǎo)致高發(fā)燒干。2、燃燒確保機(jī)房通風(fēng)良好。

23、否那么導(dǎo)致機(jī)組受潮腐蝕，破壞電氣絕緣；影響燃燒，嚴(yán)重時(shí)導(dǎo)致機(jī)房缺氧，并造成人員傷害。嚴(yán)禁燃?xì)庑孤?。在機(jī)房燃?xì)庑孤z測(cè)裝置及強(qiáng)力風(fēng)扇聯(lián)動(dòng)不可靠的情況下，嚴(yán)禁燃?xì)庑蜋C(jī)組開(kāi)機(jī)。嚴(yán)禁漏煙氣。如泄入機(jī)房，會(huì)導(dǎo)致機(jī)房人員一氧化碳中毒。燃料過(guò)濾器應(yīng)定期清洗或更換。否那么會(huì)造成?；鸹蛎盁?，并損壞電磁閥，引起爆燃。燃油型會(huì)壞油泵嚴(yán)禁燃燒機(jī)冒煙運(yùn)行。1.20。否那么，即使微量冒煙，也會(huì)大幅度增加燃料消耗，污染環(huán)境，甚至引發(fā)火災(zāi)。而如果過(guò)量氣過(guò)大，會(huì)導(dǎo)致爆燃，?；?，并浪費(fèi)燃料。供氣壓力及燃料熱值必須穩(wěn)定。燃料質(zhì)量必須符合用戶所在地國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。否那么會(huì)造成煙管結(jié)垢，加大能耗，影響機(jī)組出力，嚴(yán)重時(shí)損壞燃燒機(jī)甚至爆燃。3、

24、真空、壽命按?真空管理規(guī)程?確定機(jī)組真空性能并抽真空。一般制冷3個(gè)月抽一次真空，制熱1個(gè)月抽一次真空。嚴(yán)防他人亂動(dòng)真空閥。真空閥手柄操作完后即使卸下并保存，以免他人亂動(dòng)閥門，造成機(jī)組泄漏。認(rèn)真對(duì)待制熱或停機(jī)管理。0.02MPa高純氮?dú)饧兌却笥?9.995%。必須使用遠(yuǎn)大溶液，嚴(yán)禁由其他單位再生溶液。每年用專用瓶取樣給遠(yuǎn)大實(shí)驗(yàn)室檢測(cè)。取樣前機(jī)組溶液應(yīng)充分循環(huán)稀釋。并按專用瓶上的標(biāo)識(shí)填寫內(nèi)容，遠(yuǎn)大將根據(jù)檢測(cè)報(bào)告確認(rèn)機(jī)組真空及銅管、管材銹蝕狀況，確保機(jī)組20年使用壽命。溶液永遠(yuǎn)不需取出再生。如嚴(yán)重混濁，可用遠(yuǎn)大“再生器過(guò)濾，不需費(fèi)用，也不需停機(jī)。如叫其他單位再生溶液，遠(yuǎn)大將不再負(fù)責(zé)機(jī)組管理。未經(jīng)遠(yuǎn)大

25、書面許可，嚴(yán)禁用藥水清洗機(jī)組銅管。如藥水使用不當(dāng)，清洗過(guò)程控制不嚴(yán)或藥水排放不徹底，將嚴(yán)重腐蝕機(jī)組銅管，影響機(jī)組壽命，甚至報(bào)廢。嚴(yán)格水質(zhì)管理。應(yīng)由自動(dòng)水處理裝置自動(dòng)投阻垢劑、殺菌劑，每季至少化驗(yàn)水質(zhì)一次，并據(jù)此選擇適宜的阻垢劑。冷卻水補(bǔ)水水質(zhì)應(yīng)符合城市自來(lái)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。如水質(zhì)不良，會(huì)導(dǎo)致能耗上升、制冷量下降，并造成銅管腐蝕，甚至機(jī)組報(bào)廢。4、控制嚴(yán)格執(zhí)行冷水防凍管保護(hù)。依照遠(yuǎn)大提供的冷水系統(tǒng)第三級(jí)保護(hù)互鎖電路原理圖及互鎖要求，實(shí)現(xiàn)水系統(tǒng)互鎖。否那么將會(huì)凍管，造成重大損失。每季應(yīng)檢查三級(jí)保護(hù)是否正常。務(wù)必使用“自動(dòng)控制開(kāi)機(jī)。盡管機(jī)組在“調(diào)試開(kāi)機(jī)狀態(tài)下也有一些保護(hù)程序，但僅限于由專業(yè)調(diào)試人員守護(hù)機(jī)旁時(shí)

26、使用，否那么將可能使機(jī)組發(fā)生重大事故。嚴(yán)禁短接平安裝置，嚴(yán)禁隨意調(diào)整平安裝置設(shè)定值。每個(gè)制冷期開(kāi)始之前應(yīng)校準(zhǔn)所有平安裝置，尤其對(duì)冷水流量控制器、溫度傳感器及高發(fā)壓力控制器，否那么將造成機(jī)組凍管或人身傷害等重大平安事故。電源必須正確，電壓必須穩(wěn)定。電壓波動(dòng)不得超過(guò)額定值±10%，機(jī)房?jī)?nèi)必須設(shè)置專用接地極。機(jī)組接地極至少采用2多股黃綠線，接地電阻10，否那么將損壞電氣元件及控制系統(tǒng)，甚至造成人員傷害。因特網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)并保證24小時(shí)在線。為確保數(shù)據(jù)采集及監(jiān)控機(jī)組，必須保證24小時(shí)在線。否那么會(huì)使聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控中心無(wú)法知道機(jī)組是否正常。如預(yù)知本時(shí)機(jī)停機(jī)3個(gè)月以上，那么電告遠(yuǎn)大聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控中心方可斷電。必須正

27、確、精心設(shè)置各項(xiàng)計(jì)量數(shù)據(jù)。如數(shù)據(jù)不正確，將可能導(dǎo)致機(jī)組意外停機(jī)。并影響用戶能源管理，造成假、錯(cuò)費(fèi)用。5、其他5.1泄氣門上嚴(yán)禁壓放重物,否那么有爆炸危險(xiǎn)。5.2嚴(yán)禁管路系統(tǒng)震動(dòng)或機(jī)組承受外力,機(jī)組受震或承重將影響機(jī)組壽命，嚴(yán)重時(shí)可能造成機(jī)組損毀。注意機(jī)組保管。機(jī)房門窗應(yīng)具備可靠的門鎖、欄桿，未經(jīng)許可外來(lái)人員一律不得入內(nèi)。隨機(jī)備件、資料應(yīng)妥善保管。機(jī)房溫度控制在532之間，適度控制在85%以下。如機(jī)房溫度低于0，那么應(yīng)關(guān)閉冷卻水、冷水系統(tǒng)的機(jī)組進(jìn)、出口閥；開(kāi)排水閥如有條件最好是不排水而加防凍液，以免銅管受潮生銹，否那么將發(fā)生銅管凍裂事故。如機(jī)房溫度超過(guò)32時(shí)，必須加強(qiáng)機(jī)房通風(fēng)和控制柜散熱；如超過(guò)

28、43，幾小時(shí)即會(huì)損壞電氣元件，導(dǎo)致機(jī)組重大事故。嚴(yán)格按照?用戶手冊(cè)?進(jìn)行調(diào)試、操作、保養(yǎng)。 務(wù)必每年進(jìn)行“年保養(yǎng)一次。附件4弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、中控系統(tǒng)的維護(hù)每日清潔電視機(jī)柜、電視屏幕、操作臺(tái)、電腦鍵盤、顯示器、錄像機(jī)、 機(jī)和中控室地面，以保證工作環(huán)境的清潔；每日檢查中控系統(tǒng)各設(shè)備的工作狀態(tài)是否良好；每日檢查電梯內(nèi)應(yīng)急 工作狀態(tài)是否正常；每日檢查監(jiān)控圖象清晰度，位置是否正常；每月檢查一次系統(tǒng)各設(shè)備之間的連接線路，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；2、電視前端室系統(tǒng)的維護(hù)每周清潔一次電視前端室的室內(nèi)衛(wèi)生；每周檢查系統(tǒng)各設(shè)備的工作狀態(tài)是否正常；每周檢查電視各頻道是否齊全，圖像質(zhì)量是否正常；每

29、周檢查各設(shè)備的工作溫度是否正常，供電系統(tǒng)是否正常。3、消防監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)每日清潔報(bào)警主機(jī)的操作面板、連動(dòng)主機(jī)的操作面板及消防監(jiān)控室地面、消防播送操作臺(tái)；每日檢查報(bào)警主機(jī)的工作狀態(tài)，確保正常；每日檢查消防播送控制柜各分區(qū)控制按鈕處于關(guān)閉狀態(tài)；每日檢查消防聯(lián)動(dòng)柜的各聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)處于正常工作狀態(tài)；每日檢查消防報(bào)警主機(jī)供電系統(tǒng)正常，聯(lián)動(dòng)柜供電系統(tǒng)正常；每日檢查消防報(bào)警主機(jī)自檢的各種狀態(tài)是否正常。附件5電梯管理1、電梯日常管理：1.1電梯主管工程師和電梯公司主管根據(jù)業(yè)主要求確立電梯運(yùn)行時(shí)間，形成?電梯運(yùn)行時(shí)間表?，并通知相關(guān)業(yè)主。電梯主管工程師和電梯公司主管根據(jù)平安使用規(guī)定，制訂?電梯日常運(yùn)行操作標(biāo)準(zhǔn)?，包

30、括：(1)、電梯運(yùn)行工平安操作規(guī)程；(2)、電梯巡查工程及要求；(3)、運(yùn)行異常處理。電梯運(yùn)行工或電梯運(yùn)行檢查人員工人根據(jù)崗位職責(zé)的規(guī)定，按照?巡視檢查工程及要求?進(jìn)行巡查。在各機(jī)房填寫?巡視考勤記錄表?，并在?電梯運(yùn)行交接班日記?中填寫巡視結(jié)果。對(duì)巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通知維修人員進(jìn)行維修檢查。電梯運(yùn)行工或電梯運(yùn)行巡視人員每班下班前，認(rèn)真填寫?交接日記?中的各項(xiàng)內(nèi)容。2、電梯維修保養(yǎng)管理：電梯主管工程師和電梯公司根據(jù)電梯平安維護(hù)操作標(biāo)準(zhǔn)，確定?電梯維修工崗位職責(zé)?。電梯理性保養(yǎng)：(1)、電梯公司維修組每月初填寫該月?電梯保養(yǎng)時(shí)間安排?。(2)、對(duì)每棟電梯按照當(dāng)月?電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表?中時(shí)間

31、安排及?住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄?的檢查工程，進(jìn)行例行保養(yǎng)工作。(3)、每次保養(yǎng)完畢填寫機(jī)房?jī)?nèi)的?住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄?表。電梯維修管理：(1)、電梯維修人員按照?電梯維修工崗位職責(zé)?的規(guī)定，參照?電梯維修保養(yǎng)細(xì)那么?中的操作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照?電梯季檢報(bào)告書?中對(duì)應(yīng)得要求對(duì)電梯進(jìn)行維修。(2)、電梯的大、中、小修和急修的定義及工程分類按照?電梯維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度?確定。(3)、電梯的小修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修人員進(jìn)行，并且對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯維修過(guò)程總需停梯時(shí)應(yīng)通知中央值班調(diào)度室，并掛牌告知廣闊業(yè)主。(4)、電梯的中修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修組負(fù)責(zé)人根據(jù)電梯狀況提出書申請(qǐng)主管工程師和電梯公司

32、審查，由電梯公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。(5)、電梯的大修工作由電梯公司實(shí)施。(6)、由主管工程師及質(zhì)檢員進(jìn)行維修質(zhì)量檢查，對(duì)維修質(zhì)量不符合國(guó)標(biāo)(GB1006093和?電梯季檢報(bào)告書?中的要求時(shí)，應(yīng)限期內(nèi)兩周內(nèi)在整改完畢。驗(yàn)收合格后電梯方可正常運(yùn)行。(7)、任何電梯維修完畢后由維修組填寫?電梯維修記錄表?。3、電梯質(zhì)量檢查：主管工程師至少每季度對(duì)電梯保養(yǎng)質(zhì)量及平安性能檢查一次，填寫?電梯季檢報(bào)告表?。電梯全面平安檢查是每年在電梯年檢有效期前由主管會(huì)同電梯公司對(duì)電梯進(jìn)行全面的質(zhì)量檢查維修保養(yǎng)，并及時(shí)報(bào)有關(guān)部門辦理年檢申報(bào)工作。4 、電梯故障處理：對(duì)于上班時(shí)間的電梯股軋鋼內(nèi)，電梯運(yùn)行值班人員應(yīng)

33、盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好電梯的緊急援救工作；解救被困人員，并及時(shí)通知電梯維修工到場(chǎng)。 電梯工接受全天候的保修效勞。 在接到電梯投訴后電梯維修工及時(shí)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障。 電梯工對(duì)電梯故障后不能及時(shí)處理的或在一小時(shí)內(nèi)處理有一定困難時(shí)，應(yīng)世紀(jì)報(bào)告主管部門和電梯公司。 對(duì)于重大事故損失在 1000 元以上，含人身傷亡事故，維修人員應(yīng)即使趕到現(xiàn)場(chǎng)，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)報(bào)告管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快組組織關(guān)人員調(diào)查事故過(guò)程，分析事故原因，采取緊急措施，全力搶救，減免事故損失和防止事故進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)重大傷亡事故應(yīng)及時(shí)向公安部報(bào)告，并詳細(xì)填寫事故記錄。 電梯任何故障，電梯維修工都應(yīng)做好記錄，對(duì)重大或緊急情況

34、故障處理由電梯維修負(fù)責(zé)人做出書面報(bào)告，報(bào)工程部經(jīng)理。 電梯主管工程師每半年對(duì)所有電梯的故障，投訴進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及電梯狀態(tài)分析，并對(duì)電梯的狀況做出客觀性分析報(bào)告，提出建議性意見(jiàn)，報(bào)相關(guān)部門審議。5 、電梯標(biāo)識(shí)及管理： 電梯具有以下管理標(biāo)識(shí)： (1)、電梯運(yùn)行許可證； (2)、電梯投訴 、聯(lián)系 標(biāo)簽牌； 電梯維修應(yīng)有以下標(biāo)識(shí)： (1)、機(jī)房維修牌：“有人操作，嚴(yán)禁合閘 ; (2)、底層維修牌“電梯檢修暫停使用或“電梯保養(yǎng)暫停使用 ; 電梯標(biāo)識(shí)管理：將電梯管理標(biāo)識(shí)張貼在電梯醒目處，將電梯維修標(biāo)識(shí)懸掛在機(jī)房配電柜處。6 、電梯檔案： 對(duì)所有電梯設(shè)備建立電梯臺(tái)賬。 對(duì)每臺(tái)電梯建立檔案，主要內(nèi)容有： (1)、運(yùn)

35、行許可證復(fù)印件 ; (2)、定期保養(yǎng)檢查記錄； (3)、維修記錄； (4)、事故記錄表； (5)、年檢報(bào)告書； (6)、電梯巡視交接班記錄。 電梯設(shè)備原始安裝資料： (1)、裝箱單； (2)、電梯機(jī)房、井道圖； (3)、電梯使用、維護(hù)說(shuō)明書； (4)、電梯電氣原理圖。 7 、電梯上崗人員資格要求：作為國(guó)家特種行業(yè)之一的電梯運(yùn)行工、維修工，持 ? 電梯操作證 ?上崗。 8 、記錄：電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表； 電梯運(yùn)行交接班日記； 電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄； 電梯年檢報(bào)告書； 電梯維修記錄表； 電梯事故記錄表； 機(jī)房巡視考勤記錄表。具體進(jìn)駐后的優(yōu)化方案：航天萬(wàn)源物業(yè)公司擁有國(guó)家授權(quán)電梯安裝維保二級(jí)資質(zhì)，并

36、具備特種設(shè)備安裝改造維修許可資質(zhì)，針對(duì)此工程我們提出以下電梯管理方案：節(jié)約能源方面，將根據(jù)進(jìn)駐后的調(diào)查方案，制定適合于本工程的電梯運(yùn)行時(shí)間，確定電梯頂峰期，根據(jù)人流的多少，隨時(shí)調(diào)節(jié)電梯的運(yùn)行情況。電梯平安方面：在為確保平安的情況下，看是否可以將電梯內(nèi)的設(shè)置應(yīng)急照明，一旦有停電事故，可以有照明設(shè)備，減少業(yè)主及使用人的恐慌。并及時(shí)呼叫中控值班。設(shè)置電梯監(jiān)控系統(tǒng)：在電梯轎廂設(shè)置監(jiān)控探頭，以保證電梯設(shè)備隨時(shí)在值班員的監(jiān)控之下，保證設(shè)備不被破壞。加強(qiáng)值班巡邏的密度，隨時(shí)掌握電梯的運(yùn)行情況。附件6中水設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書1 設(shè)備的運(yùn)行1.1 設(shè)備在首次運(yùn)行前，須由設(shè)備供方和設(shè)備安裝供方對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)

37、試，經(jīng)調(diào)試證明系統(tǒng)符合運(yùn)行要求后，方可投入運(yùn)行使用。1.2 中水系統(tǒng)必須保證不間斷的進(jìn)行，設(shè)備運(yùn)行期間必須保證有運(yùn)行值班人員不間斷對(duì)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)視。如運(yùn)行期間發(fā)生停電、機(jī)電設(shè)備故障等意外情況，應(yīng)設(shè)法在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行，確保生物膜不致死亡脫落。1.3 運(yùn)行人員按照中水設(shè)備運(yùn)行操作說(shuō)明書中的設(shè)備平安操作規(guī)程進(jìn)行操作。1.4 按說(shuō)明規(guī)定的時(shí)間投放藥品，按說(shuō)明規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行抽樣化驗(yàn)。1.5 運(yùn)行人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行情況檢查，檢查內(nèi)容包括：輸水管線及閥門的密閉性、電機(jī)及水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況、各類壓力儀表和生物膜生長(zhǎng)情況，并將每班檢查情況記錄于?中水系統(tǒng)運(yùn)行情況檢查記錄?，接班人員應(yīng)按照交班人員的

38、?中水系統(tǒng)運(yùn)行情況檢查記錄?進(jìn)行交接檢查。2 設(shè)備運(yùn)行中的環(huán)保要求2.1 工程部負(fù)責(zé)每年組織一次對(duì)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生噪音的測(cè)量，檢查結(jié)果如證明噪音超過(guò)國(guó)家規(guī)定的指標(biāo)，工程部將針對(duì)產(chǎn)生的噪音，采取降噪措施，防止因設(shè)備的運(yùn)行給周邊環(huán)境造成破壞和對(duì)運(yùn)行人員的人身健康造成傷害。2.2 設(shè)備保養(yǎng)、維修時(shí)產(chǎn)生的含油抹布、保溫棉等不得隨意丟棄，均應(yīng)統(tǒng)一回收，帶回本所，交由材料組處理，防止對(duì)水體及土壤造成污染。3設(shè)備運(yùn)行中的安衛(wèi)要求3.1 運(yùn)行人員進(jìn)入設(shè)備間進(jìn)行檢查工作時(shí)，必須佩戴耳罩及口罩，防止操作間的噪音和污濁空氣對(duì)運(yùn)行人員的人身健康造成傷害。3.2 工程部應(yīng)為中水運(yùn)行人員配備應(yīng)急小藥箱。3.3 正常工作時(shí)間內(nèi)

39、，每小時(shí)開(kāi)啟一次導(dǎo)風(fēng)系統(tǒng)，每次開(kāi)啟后運(yùn)轉(zhuǎn)10分鐘，使操作環(huán)境到達(dá)空氣質(zhì)量良好。3.4 工程部為中水設(shè)備運(yùn)行人員每年組織一次職業(yè)平安衛(wèi)生身體檢查。4 設(shè)備的養(yǎng)護(hù)4.1 運(yùn)行人員在入冬前必須做好設(shè)備的保溫工作，確保設(shè)備在冬季正常運(yùn)行。4.2 變頻柜、微機(jī)柜應(yīng)保持清潔、枯燥，各觸電及接線線頭每半年由電工檢查一次，如發(fā)現(xiàn)氧化、松動(dòng)現(xiàn)象，應(yīng)做除銹、緊固處理。4.3 各電機(jī)由電工每年進(jìn)行一次檢修。4.4 運(yùn)行人員應(yīng)經(jīng)常性的對(duì)水泵及閥門的盤根進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)滲、冒現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)更換盤根，杜絕水泵及閥門的跑、冒、滴、漏。4.5 運(yùn)行人員每周應(yīng)為各傳動(dòng)部位加注機(jī)油一次，每月加注黃油一次。5 設(shè)備的維修5.1 設(shè)備的

40、小修如更換易損件、更換盤根、傳動(dòng)部位加油、螺絲緊固由運(yùn)行人員負(fù)責(zé)，電氣局部的小修如掉閘、更換保險(xiǎn)等由電工負(fù)責(zé)。5.2 設(shè)備的大、中修及設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)生的運(yùn)行人員無(wú)法排除的故障，由設(shè)備供方負(fù)責(zé)修理，并將修理結(jié)果記錄于?設(shè)施修理保養(yǎng)記錄?。6. 相關(guān)文件5.1 中水設(shè)備運(yùn)行操作說(shuō)明書5.2 中水設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)附件7水泵房巡檢管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1、日巡視檢查泵房設(shè)有專人負(fù)責(zé)，須有各種管理制度，有日常運(yùn)行記錄按日巡視檢查內(nèi)容進(jìn)行記錄。日巡視檢查內(nèi)容如下：1.1 水泵、電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音水泵軸承溫度不超過(guò)75，且不高于環(huán)境溫度35。水泵軸頭的滴水以每分鐘1020滴為限。水泵水口壓力表指示應(yīng)在正常范圍

41、內(nèi)。閥門、管道無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕。逆止閥性能可靠。高、低位水箱包括中位水箱和蓄水池以下相同，無(wú)跑、冒、滴、漏。目測(cè)水質(zhì)無(wú)雜質(zhì)，無(wú)異味、無(wú)漂浮物。水位在規(guī)定范圍之內(nèi)。 1.2 氣壓罐氣水混合式、氣水別離式無(wú)跑、冒、滴、漏。保證壓力正常。水位面在規(guī)定范圍內(nèi)。 二次消毒設(shè)備 運(yùn)行環(huán)境泵房、水箱間等干凈整潔無(wú)雜物，地面無(wú)積水，門鎖齊全。管道、泵體、控制柜及二次消毒設(shè)備潔凈。2、周保養(yǎng)在日巡視檢查的根底上，重點(diǎn)做好以下各部件的保養(yǎng)工作：2.1 水泵，泵體加油，潤(rùn)滑良好。2.2 閥門，啟閉閥門，使之運(yùn)轉(zhuǎn)靈活。2.3 高、低位水箱，檢查水位控制系統(tǒng)是否在有效容積之內(nèi)。2.4 氣壓罐氣水混合式、氣水別離式?jīng)_洗水位

42、計(jì)，使之清晰、準(zhǔn)確。潤(rùn)滑油油位符合要求。檢查平安系統(tǒng)是否正常要求啟動(dòng)檢查。檢查壓力傳感器繼電器工作是否正常。2.5 控制系統(tǒng)配電盤柜內(nèi)元器件齊全、完好，接地接零良好，指示燈完好。檢查觸點(diǎn)，假設(shè)出現(xiàn)接點(diǎn)燒蝕等現(xiàn)象要更換繼電器或電接點(diǎn)壓力表。檢查電接點(diǎn)壓力表、遠(yuǎn)傳壓力表工作是否正常。3、月保養(yǎng)在周保養(yǎng)的根底上，做好以下工作：3.1 檢查聯(lián)軸結(jié)有無(wú)損傷，運(yùn)行泵、備用泵交替運(yùn)行至少每月一次。3.3 閥門桿進(jìn)行潤(rùn)滑補(bǔ)油?？諝鈮嚎s機(jī)皮帶傳動(dòng)裝置及平安網(wǎng)必須檢查一次。4、年保養(yǎng)在月保養(yǎng)的根底上，還應(yīng)進(jìn)行以下檢查：4.1水泵泵體除銹，刷防腐漆。4.2 電機(jī)及控制系統(tǒng)包括變頻控制搖測(cè)絕緣電阻，應(yīng)大于。搖測(cè)接地電

43、阻，應(yīng)小于4M。電機(jī)解體檢修。繞組焊接檢查。檢查電機(jī)的滾動(dòng)軸承，其工作面應(yīng)光滑、清潔，無(wú)麻點(diǎn)裂紋及銹蝕。軸承的滾動(dòng)體與內(nèi)、外圈接觸良好，無(wú)松動(dòng)，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)卡澀，其間隙符合規(guī)定。添加軸承潤(rùn)滑脂，應(yīng)填滿其內(nèi)部空隙的2/3，同一軸承內(nèi)不能填入不同品種的潤(rùn)滑脂。檢查電機(jī)的振動(dòng)和噪聲，符合要求。檢查更換配電柜內(nèi)元器件。進(jìn)行消防信號(hào)的檢查試驗(yàn)，應(yīng)保證動(dòng)作準(zhǔn)確，能隨時(shí)啟動(dòng)。儀表顯示正確。電機(jī)除銹刷防腐漆。4.3 高、低位水箱必須進(jìn)行清洗、消毒，同時(shí)檢修水位控制系統(tǒng)。檢查水箱內(nèi)壁，發(fā)現(xiàn)影響水質(zhì)情況進(jìn)行及時(shí)處理。水箱外外表保溫層完好，無(wú)保溫層的應(yīng)每年進(jìn)行除銹刷漆。附件8室外給排水、消火栓系統(tǒng)維護(hù)管理規(guī)程1、埋設(shè)

44、給水管道的地面上禁放重物、污染物品、毒品等；2、定期對(duì)腐蝕的管道井進(jìn)行修補(bǔ)，防止污水進(jìn)入管井內(nèi)部；3、每月檢查給水系統(tǒng)與消火栓給水系統(tǒng)的各種閥類，檢查相關(guān)閥體是否開(kāi)關(guān)靈活準(zhǔn)確，有損害處應(yīng)予以修補(bǔ)更換；4、 對(duì)消火栓系統(tǒng)每三個(gè)月進(jìn)行一次試水，檢查并保持其完好狀況；5、 消防器材應(yīng)定期擦洗，水龍帶保持枯燥；6、 掌握滅火器的有效期與正確操作，以備隨時(shí)更換和使用；7、 所有消防器材嚴(yán)禁挪作它用，保護(hù)好消防器材與消防標(biāo)識(shí)不受損壞；8、 嚴(yán)禁室外管路被水浸泡，地溝、井蓋與相應(yīng)構(gòu)筑物防水功能應(yīng)完好，浸入的水應(yīng)及時(shí)排除，對(duì)產(chǎn)生的泄漏與腐蝕立即予以修補(bǔ)。附件9能源管理物業(yè)管理企業(yè)的節(jié)能方案是業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題

45、，在國(guó)家建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的文件指導(dǎo)下，我們將采取以下具體的能源管理方案：1、提高廣闊業(yè)主的節(jié)能意識(shí)。結(jié)合政府相關(guān)文件，加大宣傳的力度，成立由公司工程經(jīng)理為組長(zhǎng)、物業(yè)公司員工共同組成的節(jié)能降耗小組，廣泛宣傳節(jié)能降耗的重要意義，以提高廣闊業(yè)主的節(jié)能意識(shí)。2、加大宣傳節(jié)能降耗的力度。利用有限的廣告資源，在宣傳欄內(nèi)定期宣傳節(jié)能降耗的意義和具體的節(jié)能降耗方式方法。3、節(jié)能降耗措施的具體實(shí)施：科學(xué)節(jié)能：用現(xiàn)代化的節(jié)能技術(shù)，在公共區(qū)域內(nèi)，包括路燈、公用走道燈、設(shè)備層，在不影響光照度的情況盡量采用節(jié)能燈具及控制開(kāi)關(guān)。我公司在長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)管理方面，有著成功的經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)節(jié)約能源大致能降低耗能的15。機(jī)制節(jié)能：成立以

46、工程值班人員為主體，以各值班崗位為輔助的節(jié)能責(zé)任制機(jī)制，分區(qū)域，分責(zé)任，讓每一局部的能源消耗更加趨于合理。專業(yè)節(jié)能：1、水專業(yè)節(jié)能降耗措施：a、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。b、在洗漱間、日開(kāi)水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。c、安裝節(jié)水型陶磁芯片搬把式水籠頭。d、每天抄泵總水表讀數(shù)及各支路水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。e、對(duì)冷卻塔及膨脹水箱進(jìn)行防漏檢查。f、根據(jù)初寒期及末寒期對(duì)鍋爐進(jìn)行分時(shí)段開(kāi)啟。g、檢查空調(diào)及暖氣管線的保溫層，防止熱量及冷量的散失。h、夏季根據(jù)外界溫度控制，冷凍機(jī)的開(kāi)啟時(shí)間。i、檢查給水管線，嚴(yán)防跑冒滴漏。j、辦公區(qū)，生活區(qū)節(jié)水節(jié)電，做到人走水

47、停，人走燈滅。(2)、電專業(yè)節(jié)能降耗措施：為了配合公司做好增收節(jié)支的措施，即創(chuàng)保證大廈的良好的辦公環(huán)境，又能減少電能的不必要的浪費(fèi)，電專業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，采取以下幾項(xiàng)措施。a、公共照明：在不影響公共照明的情況下，減少燈的瓦數(shù)、數(shù)量、及照明的時(shí)間。b、將某些設(shè)備盡量采取避峰就谷的運(yùn)行，降低電費(fèi)本錢。c、提高線路負(fù)荷的功率因數(shù)，適時(shí)投入或退出低壓電容器，提高電能質(zhì)量及有功功率利用率，降低線路損耗，符合供電局對(duì)功率因數(shù)的要求。d、設(shè)備盡量做到少啟動(dòng)，提高其利用率。附件10崗位名稱：工程部經(jīng)理任職條件：1、有強(qiáng)烈的事業(yè)心與責(zé)任感，有較強(qiáng)的自學(xué)能力和適應(yīng)性，秉公辦事，不謀私利。2、必須掌握機(jī)電工程設(shè)計(jì)根底

48、知識(shí)、熟悉電子通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)、暖通、空調(diào)、給排水設(shè)備、電梯等的使用和維護(hù)管理，熟悉基建、環(huán)境保護(hù)、平安生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)方面的政策與法規(guī)。3、能正確處理上下級(jí)之間、部門之間的關(guān)系，并能組織和指揮工程部各項(xiàng)工作方案的實(shí)施，確保工程部的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。4、具有工科專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，獲工程師以上技術(shù)職稱，具有從事機(jī)電設(shè)備管理8年以上經(jīng)歷， 5、身體健康，精力充分。崗位職責(zé)：1、接受工程經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，管理整個(gè)工程部的員工。2、制定本部門的組織機(jī)構(gòu)和管理運(yùn)行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障工程設(shè)備、設(shè)施平安經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行和建筑、裝潢的完好。3、總結(jié)和歸納運(yùn)行和維修實(shí)踐、制定和審定設(shè)備、設(shè)施及建筑裝潢的預(yù)防

49、性維修方案、更新改造方案且催促執(zhí)行，保證工程設(shè)施不斷完善，始終處于正常、完好狀態(tài)。4、制定和審定員工培訓(xùn)方案，定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能、效勞意識(shí)、根本素質(zhì)的培訓(xùn)。5、全面負(fù)責(zé)工程部的節(jié)支運(yùn)行、跟蹤、控制所有水、電、煤等的消耗并嚴(yán)格控制維修費(fèi)用，保證工程最大限度的節(jié)能、節(jié)支。6、根據(jù)營(yíng)業(yè)情況和氣候及市場(chǎng)能源價(jià)格情況，提出節(jié)能運(yùn)行的方案和運(yùn)行維修費(fèi)用預(yù)算。7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和工程相關(guān)的市政工程等業(yè)務(wù)部門的關(guān)系，以獲得良好的外部環(huán)境。8、主持部門工作例會(huì)，協(xié)調(diào)班組工作。9、分析工程工程報(bào)價(jià)單，重大工程應(yīng)組織人員討論并現(xiàn)場(chǎng)檢查施工質(zhì)量與進(jìn)度，對(duì)完工的工程組織人員進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收。10、配合安消部門搞好消防、平安工作。11、考核設(shè)備運(yùn)行主管及維修主管對(duì)其工作做出指導(dǎo)和評(píng)估。12、建立完整的設(shè)備設(shè)施技術(shù)檔案和維修檔案。13、隨時(shí)接受并組織完成上級(jí)交辦的其它工作事項(xiàng)。設(shè)備運(yùn)行主管崗位職責(zé)任職條件：1、有強(qiáng)烈的事業(yè)心與責(zé)任心和配合精神，秉公辦事，不謀私利。2、