房地產(chǎn)營銷的重心概念

1、本文由248903925貢獻doc文檔可能在WAP端瀏覽體驗不佳。建議您優(yōu)先選擇 TXT,或下載源文件到 本機查看。房地產(chǎn)營銷的重心概念一、物業(yè)管理概念物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開 始 炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié) ，某一個項目物業(yè)管理 水準的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因為業(yè)主都希望生活在一個安 全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打 出引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國物業(yè)管 理機構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念，探索先進的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的 物管企業(yè)運營機制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)

2、文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在 房地產(chǎn)營銷中保持主動。二、綠色生態(tài)概念房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營 銷理論的核心是，企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營 銷活動，是實現(xiàn)公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態(tài)平衡的新型營 銷。綠色營銷觀念強調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護環(huán)境 ，有利于維護生態(tài)平衡，減少污染, 避免資源浪費 提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費。這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán) 保、綠色、生態(tài)的口號，在營銷全過程力圖體現(xiàn) 綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能 遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（

3、減少土地資 源消耗，裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料 ，房屋建筑盡可能減少光 污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面，則普遍強調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧 性。這些都成為樓盤中的USP,成為吸引顧客的 賣點”。三、歐式概念歐式概念幾 乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿 海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀 比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的 古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實力的開發(fā)商，稍大的樓盤，

4、就要請海外設(shè)計師擔 綱設(shè)計。外觀設(shè)計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草 坪等;還有實力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個小區(qū) 歐化”。四、品位概念追求品位，是現(xiàn) 代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語一一我選擇的是家，不是房子這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角 度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體 ，沒有房，何以為家？在某種 意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的 大件商品” 它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了

5、房的人則無不希望把家” 建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營銷人士頭腦里，品位概 念自然又是一個重要的 噱頭”。五、人文概念現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車 水馬龍，喧囂塵揚,更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán) 境熏陶，修身養(yǎng)性,讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個 文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生 活境界和精神境界上的更高要求。于是，在房地產(chǎn)營銷的概念演進中，人文概念的流 行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵 和品質(zhì)。什么 與高尚人士為鄰”、某某家

6、園，墨香中的家"什么 某某花園，書香門 第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。六、旅游休閑概念現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑 將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項目，特別是別墅項 目區(qū),則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理，還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區(qū)。轉(zhuǎn) 貼于熱點論文網(wǎng)最近，著名經(jīng)濟學(xué)家厲以寧公開發(fā)表一種觀點擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用。可見，學(xué)者分析的和身體力行者們 想到一塊兒去了這說明

7、旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢，難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一 概念。七、會所概念從字面意思上講，會所就是項目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所效果圖”但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰經(jīng)營 和如何經(jīng)營等細節(jié)問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。 然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會所概念在實際中存在著這樣的問題：一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專門的 物業(yè)管理機構(gòu)

8、。那么，會所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開來，避免 重復(fù)或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應(yīng)該定位于人際溝通和社 區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從 家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區(qū)文化活動，如文化沙龍、小 型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開心扉,親善友 好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔。二是會 所經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營方式問題。即會所應(yīng)該由誰經(jīng)營 ，如何經(jīng)營的問題。也許是 肥水不 流外人田”的緣故,我們看到會所普遍由開發(fā)商經(jīng)營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此，如

9、果開發(fā)商經(jīng)營上出現(xiàn)問題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引 入社會的專業(yè)機構(gòu)來經(jīng)營，以提高經(jīng)營水平和服務(wù)水準。在如何經(jīng)營的問題，有開放 式經(jīng)營、封閉式經(jīng)營和半開放式經(jīng)營三種觀點。因服務(wù)的對象范圍大小不同，經(jīng)營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實行封閉式經(jīng)營，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會增加經(jīng)營成本，提高會所消費代價。八、親水概念水也是 21世紀 最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市 缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。 在這種追求下，親水概念不知不覺風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)

10、商把項目用地由原來首 選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發(fā)一下子熱了 起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關(guān)系：藍灣俊園、金色港 灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星 河灣、山水庭苑、臨溪居 。九、智能E化概念智能E化概念是近幾年提出的 一個新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中 ，智能"、化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而，對大多數(shù)市民和購房者來說，智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外 線監(jiān)控、遠程抄表就是 智能E化”也有些開發(fā)商出于

11、炒”概念的目的，不管夠格不 夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯蒙”人。其實，真正意義上的智能化”應(yīng)該 由下列體系構(gòu)成：一是安全防范系統(tǒng)：包括防盜報警、周界報警、出入口管理、火災(zāi) 和天然氣報警、求助呼叫、訪客對講、指紋識別等 ；二是信息管理系統(tǒng)：這包括三表 （電表、水表、氣表甚至多表遠抄、設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂、 有線電視和電話等；三是信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：要求寬帶接入，建立起小區(qū)共享的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，具體包括構(gòu)建小區(qū)信息服務(wù)平 臺，小區(qū)電子商務(wù)系統(tǒng)（網(wǎng)上超市、商品報價系統(tǒng)、電子付款，和小區(qū)綜合信息管理 （安全管理、人口管理、車輛管理等。房地產(chǎn)營銷的概念之戰(zhàn)，有其必然。隨著人們生活水平的提高，人們對住房需求也呈現(xiàn)多樣化的趨勢。房地產(chǎn)營銷中 ，差異化營銷 也就成為必然。而實施差異化，就需要進行深入的市場細分。概念營造是成功的市 場細分的表現(xiàn)，一方面有利于引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，另一方