物業(yè)服務(wù)收費的法律規(guī)定課程講義

1、9.1 物業(yè)服務(wù)收費概述物業(yè)服務(wù)收費概述 9.2 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成及其監(jiān)管物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成及其監(jiān)管 9.3 物業(yè)服務(wù)費用的確定與分擔物業(yè)服務(wù)費用的確定與分擔 9.4 物業(yè)服務(wù)費用的收繳物業(yè)服務(wù)費用的收繳9.5 物業(yè)專項維修基金的管理物業(yè)專項維修基金的管理 1第2章 債券l9.1.1 物業(yè)服務(wù)收費的概念物業(yè)服務(wù)收費的概念 l9.1.2 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則 2第2章 債券 物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維 護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主所 收取的費用。 3第2章 債券l （1）

2、合理原則 l （2）公開原則 l （3）質(zhì)價相符原則 l （4）合法競爭原則 l （5）政府監(jiān)管原則 4第2章 債券l（1）合理原則 合理原則是指在物業(yè)管理實際操作中，定收費時應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的利益，要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補償，也要考業(yè)主的經(jīng)濟承受能力。 5第2章 債券l（2）公開原則 公開原則要求物業(yè)管理公司公開服 務(wù)項目和收費標準，規(guī)范物業(yè)管理公司 對用戶提供的特約有償服務(wù)，并實行明 碼標價，定期向業(yè)主公布收支情況，主 動接受業(yè)主監(jiān)督。 6第2章 債券l（3）質(zhì)價相符原則 質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的 收費標準應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。 7第2章 債券l（4）合法競爭原則 不得惡意壓

3、低價格，擾亂正常市場秩序。8第2章 債券l（5）政府監(jiān)管原則 為了保護相對人的利益，國家對格式 合同實施政府監(jiān)管原則，物業(yè)管理合同包 括收費合同作為格式合同亦不例外。 9第2章 債券l9.2.1 物業(yè)服務(wù)費用的來源和分類物業(yè)服務(wù)費用的來源和分類 l9.2.2 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成l9.2.3 物業(yè)服務(wù)費行政監(jiān)督的若干規(guī)定物業(yè)服務(wù)費行政監(jiān)督的若干規(guī)定 10第2章 債券 物業(yè)服務(wù)費用的來源主要有以下4種： 專項維修資金、物業(yè)服務(wù)收費、經(jīng)營性收入 及國家財政來源。11第2章 債券 （1）專項維修資金 所謂專項維修資金，是指根據(jù)法律 規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

4、的大修、更新、 改造的基金。 12第2章 債券 （2） 物業(yè)服務(wù)收費 物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費按性質(zhì)、特點可分為公共性服務(wù)費、公眾代辦性服務(wù)費和特約服務(wù)費。 13第2章 債券 （3）經(jīng)營性收人 物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 往往有部分物業(yè)可以進行經(jīng)營，該物業(yè) 的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，業(yè)主可以委托 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，雙方約定協(xié)議，物 業(yè)管理企業(yè)收取一定傭金作為其經(jīng)營性 收入。 14第2章 債券 （4）國家財政來源 住宅小區(qū)的社區(qū)文化和文明小區(qū) 建

5、設(shè)，是社會主義精神文明建設(shè)的重 要組成部分。因此，對創(chuàng)建文明小區(qū)， 不僅物業(yè)管理企業(yè)重視，而且當?shù)卣?府也十分重視并給予經(jīng)濟上的補貼。 15第2章 債券 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括 以下8個部分： 1）物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定 提取的福利費； 2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、 維護費用； 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6）辦公費用； 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用； 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任 保險費用； 16第2章 債券 物業(yè)服務(wù)收費的標準實行國家監(jiān)管制度，其監(jiān)管機關(guān)是縣級以

6、上人民政府的價格主管部門及其同級房地產(chǎn)行政主管部門。物價主管部門及房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)管包括以下4個方面： 1）審批制度； 2）備案制度； 3）許可證制度 ； 4）其他。 17第2章 債券l9.3.1 物業(yè)服務(wù)費的定價方法物業(yè)服務(wù)費的定價方法 l9.3.2 物業(yè)服務(wù)收費的收費方式物業(yè)服務(wù)收費的收費方式 l9.3.3 物業(yè)服務(wù)費用的分擔原則物業(yè)服務(wù)費用的分擔原則 18第2章 債券l 物業(yè)服務(wù)費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、 特點等不同情況，分別實行政府定價、政 府指導(dǎo)價和市場定價。 19第2章 債券l1）政府定價 政府定價是一種政策性定價。在目前物業(yè)管理市場發(fā)育尚未完全成熟、競爭機制尚未真正

7、形成，物業(yè)類型較多、居民收入水平普遍還不高的情況下，政府作為市場定價主體，謹慎、穩(wěn)妥地確定物業(yè)服務(wù)價格，也是一種有效地調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場的重要方法。 20第2章 債券l2）政府指導(dǎo)價 政府指導(dǎo)價也是一種政策性定價， 它是政府物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水 平、物業(yè)管理市場的發(fā)育程度以及物業(yè) 管理服務(wù)等級標準等因素，在征詢物業(yè) 管理行政主管部門的意見后公布的基準 價及其浮動幅度。 21第2章 債券l3）市場調(diào)節(jié)價 市場調(diào)節(jié)價是一種市場定價形式， 它是指物業(yè)服務(wù)收費標準由物業(yè)管理企 業(yè)與業(yè)主協(xié)商議定，然后將收費項目和 收費標準向當?shù)匚飪r部門備案的一種價 格形式。 22第2章 債券 根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費管理規(guī)

8、定，業(yè) 主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬 金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 23第2章 債券 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。24第2章 債券 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中 按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給 物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合 同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享 有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 25第2章 債券 在物業(yè)服務(wù)費用的分擔中應(yīng)遵循誰受 益、誰付費的原則。也就是說，為哪一部 分業(yè)主支出的物

9、業(yè)管理費用就應(yīng)當由哪一 部分業(yè)主承擔。26第2章 債券l9.4.1 物業(yè)服務(wù)費的收繳管理物業(yè)服務(wù)費的收繳管理l9.4.2 物業(yè)服務(wù)收費的其他相關(guān)規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費的其他相關(guān)規(guī)定 27第2章 債券 1）明確收費項目和標準 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的物業(yè)、不同的管理要求確定物業(yè)收費種類及標準，做好費用的估算，明確其使用范圍，正確處理好物業(yè)收費標準與服務(wù)水平之間的關(guān)系，并取得業(yè)主們的理解和支持。 28第2章 債券 2）加強立法，提高收費管理水平 （1）及時送達或公布收費通知； （2）物業(yè)費拖欠的追繳 如果業(yè)主(物業(yè)使用人)不能如 期繳納管理費，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù) 部門應(yīng)進行催款。29第2章 債券物業(yè)服務(wù)費

10、用的追繳有如下方式： （1）一般性追繳； （2）針對性追繳； （3）區(qū)別性追繳 30第2章 債券l 物業(yè)服務(wù)交納義務(wù)人的規(guī)定 l 特約性服務(wù)收費的規(guī)定l 公共代辦性服務(wù)收費的規(guī)定 l 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的規(guī)定 31第2章 債券l9.5.1 物業(yè)專項維修基金的來源物業(yè)專項維修基金的來源 l9.5.2 物業(yè)專項維修基金的管理物業(yè)專項維修基金的管理 l9.5.3 挪用專項維修資金的法律責(zé)任挪用專項維修資金的法律責(zé)任32第2章 債券l 1）商品住房 商品住房在銷售時，購房者與售 房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)維修基金繳交約 定。購房者應(yīng)當按購房款2-3的比例向售房單位繳交維修基金。 特約性服務(wù)收費的規(guī)定33第2章 債券l 2）公有住房 公有住房售后的維修基金來源于兩部分： （1）售房單位按照一定比例從售房款 中提取，原則上多層住宅不低于售房 款的 20，高層住宅不低于售房款的30 。該 部分基金屬售房單位所有； （2）購房者按購房款2的比例向售房 單位繳交維修基金。 34第2章 債券l物業(yè)專項維修基金的代管l物業(yè)專項維修基金的使用 l物業(yè)維修基金的續(xù)籌與退還 35第2章 債券 挪用專項維修資金的行為，體現(xiàn)了法 定責(zé)任與違約責(zé)任相結(jié)合的特點。挪用專項維修資金的行為，如果涉及行政法律責(zé)任，則應(yīng)承擔的后果包括行政處罰、行政處分和勞動教養(yǎng)。 36第2章 債券關(guān)鍵概念關(guān)鍵概