商業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行計(jì)劃書

1、【呼和浩特艾博電子城】商業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行計(jì)劃書承蒙邀請，深圳博策管理顧問公司就參與呼和浩特艾博電子城項(xiàng)目，提供商業(yè)管理服務(wù)與發(fā)展商艾博云斯和銷售代理長城創(chuàng)展達(dá)成初步的合作意向。在此基礎(chǔ)上，我司人員專程赴呼和浩特市對艾博電子城項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察。通過對呼和浩特市的通訊、電腦、數(shù)碼等電子行業(yè)的市場經(jīng)營狀況和艾博電子城項(xiàng)目的整體情況的考察和與項(xiàng)目樓盤銷售人員的交流，我們對項(xiàng)目有了一個(gè)較為全面、直觀、清晰的認(rèn)識。綜合目前我們所了解到的項(xiàng)目實(shí)際狀況，結(jié)合發(fā)展商對樓盤銷售和市場經(jīng)營定位的需要，現(xiàn)提交艾博電子城商業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行計(jì)劃書，請予審核?！景╇娮映琼?xiàng)目現(xiàn)狀】中山東路是目前呼市經(jīng)營通訊電子產(chǎn)品相對集中的

2、區(qū)域，該區(qū)域周邊匯集了包括中國移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、普天等在內(nèi)的大大小小數(shù)十家經(jīng)營移動(dòng)通訊產(chǎn)品的商家。建設(shè)中的艾博電子城和賽博誠信數(shù)碼廣場隔街相望同處該電子商圈。雙方主體經(jīng)營定位類似，都是以經(jīng)營通訊電子數(shù)碼類產(chǎn)品為主題的電子專業(yè)商場。賽博誠信數(shù)碼廣場經(jīng)營體量大于艾博電子城，其加盟“賽博”品牌，對經(jīng)營商家具有一定的號召力。作為共處同一商圈、定位同一類型的電子數(shù)碼商城，目前雙方均處于招商階段，不可避免的存在爭奪商戶資源的問題。據(jù)我們了解，目前博誠信數(shù)碼廣場在工程裝飾、商戶招商及開業(yè)進(jìn)度方面都先于艾博電子城，對艾博電子城現(xiàn)階段的招商和銷售將造成一定的沖擊。賽博誠信數(shù)碼廣場將是艾博電子城招商和后續(xù)經(jīng)營中最

3、直接的競爭對手?！旧虡I(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容】一、 商業(yè)管理服務(wù)任務(wù)期限：自雙方簽訂項(xiàng)目管理服務(wù)正式合同起至項(xiàng)目正式開業(yè)后3個(gè)月。二、 管理服務(wù)工作內(nèi)容：深圳博策管理顧問公司在項(xiàng)目管理服務(wù)期內(nèi)將可為艾博電子城提供以下商業(yè)管理顧問服務(wù)：（）配合項(xiàng)目樓盤銷售的需要，合理可行的制定艾博電子城層至層商場部分和層寫字間部分的招商規(guī)劃。在服務(wù)期內(nèi)安排名專業(yè)人員組成項(xiàng)目管理服務(wù)小組進(jìn)駐艾博電子城，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃組織實(shí)施商場招商、企劃推廣、營運(yùn)管理及管理培訓(xùn)工作。（）服務(wù)期間委派名資深管理專家定期到項(xiàng)目現(xiàn)場巡訪，指導(dǎo)項(xiàng)目小組人員開展工作。（）協(xié)助發(fā)展商組建項(xiàng)目物業(yè)管理和商場營運(yùn)管理機(jī)構(gòu)，建立完善的商場營運(yùn)管理架構(gòu)

4、和崗位管理制度，提供商場營運(yùn)管理、物業(yè)管理和租賃商戶管理操作手冊。（）為商場基礎(chǔ)管理人員提供下列課程內(nèi)容的培訓(xùn)： 招商談判技巧 營運(yùn)督導(dǎo)管理 商業(yè)服務(wù)管理 市場推廣及廣告宣傳策劃 自營/租賃商戶管理 人事管理財(cái)務(wù)管理（根據(jù)需要選擇提供）（）協(xié)助組織開展以下各項(xiàng)推廣活動(dòng)： 招商期間媒體廣告宣傳推廣。 商場試營業(yè)前的宣傳活動(dòng)。 賣場營業(yè)氣氛的營造及公共空間的裝飾美化布置。 開業(yè)典禮及開業(yè)期間的宣傳推廣活動(dòng)。 節(jié)假日期間的促銷宣傳推廣。 開業(yè)后的市場宣傳推廣。（）對項(xiàng)目整體裝飾效果和公共設(shè)施的配置；出入口、公共通道、照明、店牌、廣告位、指示系統(tǒng)的設(shè)立出具指導(dǎo)性建議。（）出具與項(xiàng)目招商、營運(yùn)有關(guān)的規(guī)劃

5、設(shè)計(jì)圖和實(shí)施方案的說明資料。（）對商鋪/柜臺布局、結(jié)構(gòu)和裝修出具指導(dǎo)性方案。三、艾博電子城為商業(yè)管理工作提供的配合：提供上述項(xiàng)目管理工作所需的辦公室及相關(guān)設(shè)備用品。按項(xiàng)目管理及市場推廣需要分階段有針對性的投放媒體廣告配合宣傳。提供有關(guān)市場調(diào)查資料、現(xiàn)階段招商銷售情況、租賃合同文本、招商手冊、宣傳印刷品及其他與項(xiàng)目有關(guān)的文件。提供用于招商工作的專用車輛。 提供管理計(jì)劃內(nèi)容所涉及的其他相關(guān)配合?！旧虡I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】深圳博策管理顧問公司按上述項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容收取艾博電子城以下兩項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用：、項(xiàng)目招商代理服務(wù)費(fèi)：項(xiàng)目招商代理服務(wù)費(fèi)按照實(shí)際完成的招商面積，以租賃合同約定的一個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金的總額提取。該

6、費(fèi)用的支付方式為商場與招商商戶簽署租賃合同后，在每個(gè)月末累積向我司支付一次。、 項(xiàng)目商業(yè)管理顧問服務(wù)費(fèi)：項(xiàng)目商業(yè)管理顧問服務(wù)費(fèi)總額為人民幣5萬元。該項(xiàng)費(fèi)用將按項(xiàng)目管理工作進(jìn)度分六期收取。第一期：在簽訂商業(yè)管理服務(wù)合同后支付總額的，計(jì)人民幣0萬元。該期費(fèi)用主要用于預(yù)支項(xiàng)目工作人員首月工資和工作人員赴項(xiàng)目的差旅費(fèi)、食宿交通、招商前期市調(diào)查摸底、聯(lián)絡(luò)目標(biāo)客戶等前期啟動(dòng)費(fèi)用。第二期：在項(xiàng)目人員到達(dá)項(xiàng)目后日內(nèi)支付總額的，計(jì)人民幣萬元。第三期：總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣1萬元。第四期: 總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣萬元第五期：總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣10萬元。第六期：本項(xiàng)目商業(yè)管理

7、合同期滿后日內(nèi)支付，計(jì)人民幣5萬元。下列項(xiàng)目費(fèi)用不包含在我司收取的項(xiàng)目管理和招商服務(wù)費(fèi)用之內(nèi)：、項(xiàng)目宣傳推廣所涉及的費(fèi)用，如道具、廣告、印刷等費(fèi)用。我司僅提供建議或負(fù)責(zé)接洽，在提交費(fèi)用預(yù)算獲得發(fā)展商批準(zhǔn)后由發(fā)展商提供費(fèi)用安排實(shí)施。b、因招商工作需要，經(jīng)發(fā)展商同意可據(jù)實(shí)報(bào)效的招待費(fèi)、交通費(fèi)等?！景╇娮映钦猩坦ぷ饕?guī)劃】由于面臨賽博誠信數(shù)碼廣場同質(zhì)化經(jīng)營的競爭壓力，艾博電子城有必要對前期的經(jīng)營規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但由于目前艾博電子城前期制定的銷售和招商經(jīng)營規(guī)劃正在實(shí)施中，調(diào)整招商經(jīng)營規(guī)劃必須兼顧現(xiàn)有已銷售和出租商鋪（柜臺）的實(shí)際狀況。為了不影響現(xiàn)已租售的商鋪（柜臺），同時(shí)以合理的商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃組合更

8、好的滿足商業(yè)經(jīng)營的需要，我們在不整體改變原有規(guī)劃格局的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整各樓層經(jīng)營項(xiàng)目組合。據(jù)了解，目前艾博電子城一樓商鋪（柜臺）的租售已基本完成，由于各商家實(shí)力參差不齊，在無法按目標(biāo)品牌組合規(guī)劃的情況下，我們必須要求位于一樓臨街店鋪及主入口至扶梯口區(qū)域的店鋪（柜臺）經(jīng)營商家在貨架裝飾、貨品選擇、陳列布置上必須做出良好的形象。對于達(dá)不到要求的商家寧愿毀約解除合同，否則樓雜亂的形象將會(huì)直接影響到商場樓以上樓層的招商，特別是主體店的招商。我們對樓層經(jīng)營規(guī)劃總的原則是：在符合市場經(jīng)營定位的基礎(chǔ)上，通過各樓層經(jīng)營項(xiàng)目的特色化、互補(bǔ)性的有機(jī)組合，為商家搭建良好的經(jīng)營平臺，營造艾博電子城良好的營商環(huán)境，滿足

9、經(jīng)營商家和消費(fèi)者的需求，為艾博電子城未來商業(yè)經(jīng)營發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。艾博電子城樓層經(jīng)營規(guī)劃：方案一（綜合型經(jīng)營項(xiàng)目組合，詳見平面規(guī)劃圖）樓：二手手機(jī)交易市場移動(dòng)通訊客戶維修服務(wù)中心樓：移動(dòng)通訊營業(yè)廳、形象店、專營店、體驗(yàn)店、移動(dòng)通訊產(chǎn)品配件、數(shù)碼沖印店等樓：消費(fèi)類數(shù)碼電子終端產(chǎn)品（主要包括數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)、CD、MD、MP3、掌上電腦、隨身DVD等）、電腦外設(shè)、配件、移動(dòng)存儲、耗材、電腦軟件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品等樓：品牌電腦專營店、筆記本電腦專賣店、電子辦公設(shè)備、維修服務(wù)中心樓：美食廣場、電子游戲城、音像制品店、科技書店、樓：書吧、網(wǎng)吧、電腦培訓(xùn)教室、英式桌球室、乒乓球室、茶藝館、美容美發(fā)方案二：（主體

10、店經(jīng)營項(xiàng)目組合）樓：美食廣場電子游戲城樓樓：整體引進(jìn)主體店進(jìn)駐。（如賽格電子市場、百腦匯電腦市場等）【招商政策調(diào)整建議】、調(diào)整年租賃合同期的限制，根據(jù)租賃商家經(jīng)營的需要，可靈活的簽訂年期限的租賃合同。跨年度租金可按幅度遞增。、調(diào)整目前按年租金單價(jià)計(jì)算收取租金，將年租金單價(jià)折算為月租金單價(jià)，租賃商家按月租金單價(jià)每月或每季度定時(shí)繳納租金。、 為培育市場，扶持經(jīng)營，增加租賃商戶進(jìn)駐經(jīng)營的信心，建議對租賃商戶提供個(gè)月的免租優(yōu)惠，免租期內(nèi)只收取管理費(fèi)和水電費(fèi)?！句N售政策建議】建議對非自營的投資型業(yè)主采取發(fā)展商提供三年保底返租的銷售政策，投資型業(yè)主每年可獲得由發(fā)展商提供不低于投資總額的保底返租租金。三年保

11、底返租租金按年度遞增。投資者在首三年保底返租期內(nèi)可穩(wěn)定的獲得投資總額.的投資回報(bào)，對于按揭投資者來說足以以租養(yǎng)供，相信此舉可更好的增加投資者購買艾博電子城商鋪的信心，有效的帶動(dòng)和促進(jìn)商鋪的銷售?！菊猩谭绞健扛鶕?jù)項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃，招商將采取以下途徑進(jìn)行：、 數(shù)碼電子類經(jīng)營項(xiàng)目可通過引進(jìn)有影響力的主力知名品牌的廠商、代理商進(jìn)駐，以此帶動(dòng)相關(guān)配套品牌的招商。目標(biāo)品牌包括：電腦：IBM、SONY、松下、東芝、三星、JVC、LG、蘋果電腦、惠普、康柏、宏基、聯(lián)想、方正、海爾、長城、TCL、清華同方、急先鋒、實(shí)達(dá)等電腦外設(shè)：佳能、愛普生、惠普打印機(jī)等。 數(shù)碼產(chǎn)品：SONY、松下、佳能、富士、松下、三星、尼康、

12、奧林巴斯等。、 其他配套服務(wù)類別的經(jīng)營項(xiàng)目可在呼市本地尋找相關(guān)的商戶資源。美食廣場、電子游戲機(jī)等大型項(xiàng)目除本地資源外也可考慮整體在深圳等地引進(jìn)。、整體引進(jìn)經(jīng)營IT電子數(shù)碼產(chǎn)品的主體店進(jìn)駐。候選目標(biāo)品牌包括：北京百腦匯、深圳寶安電子城、深圳遠(yuǎn)望數(shù)碼商城、香港東澤、深圳順電、南京蘇寧、北京國美等。、 在項(xiàng)目主體店引進(jìn)不成功的情況下亦可考慮加盟冠名的方式。目標(biāo)如北京百腦匯、深圳賽格電子市場、寶安電子城等。、 非主流品牌和相關(guān)配套的品類小商戶的招商主要在呼市本地尋找資源。如IT電腦類產(chǎn)品的經(jīng)營商家可在禾太電腦廣場、朝陽電腦村等地發(fā)掘?！旧虡I(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)度計(jì)劃】a) 年月日確定招商代理合作方案。b)

13、年月日確定項(xiàng)目招商人員進(jìn)駐艾博電子城。c) 年月日前商場整體招商達(dá)到。d) 年月日商場試營業(yè)前整體招商達(dá)到。e) 年月日整體招商達(dá)到以上。【關(guān)于寫字樓招商工作計(jì)劃】艾博電子城樓寫字間部分的招商實(shí)施將在項(xiàng)目內(nèi)外裝飾工程基本完成及公共設(shè)施投入使用后正式展開。在進(jìn)駐項(xiàng)目前期，我司將在進(jìn)行商場招商的同時(shí)，對當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌龉┣鬆顩r，客戶渠道等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查摸底，目標(biāo)重點(diǎn)放在通訊數(shù)碼電子行業(yè)的本地及外地駐呼市的的公司、分支機(jī)構(gòu)客戶。其詳細(xì)的招商執(zhí)行方案將在項(xiàng)目人員進(jìn)駐后展開詳細(xì)的市場調(diào)查，根據(jù)實(shí)際情況另案提交?！娟P(guān)于項(xiàng)目的后續(xù)商業(yè)管理服務(wù)】按本計(jì)劃約定，我司為本項(xiàng)目提供的商業(yè)管理顧問服務(wù)將在項(xiàng)目正式開業(yè)三個(gè)月后結(jié)束