房地產(chǎn)場(chǎng)前期調(diào)研

1、市場(chǎng)前期調(diào)研提綱 房地產(chǎn)開發(fā)的制勝法寶決策資源房地產(chǎn)研究中心深度的市場(chǎng)前期調(diào)研提綱一、 總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研1、 全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析2、 項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)狀況3、 房地產(chǎn)政策調(diào)研、全國性房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)政策狀況 二、項(xiàng)目資源調(diào)研1、項(xiàng)目自身資源環(huán)境、項(xiàng)目自然條件、 項(xiàng)目區(qū)域自然資源環(huán)境、 項(xiàng)目區(qū)域與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動(dòng)調(diào)研分析、城市總體規(guī)劃發(fā)展A、 城市發(fā)展方向B、 城市交通環(huán)境規(guī)劃G城市規(guī)劃建設(shè)趨勢(shì)分析、 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響A、 區(qū)域城市功能規(guī)劃調(diào)研B、 區(qū)域規(guī)劃中的物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2、 社會(huì)資源調(diào)研主要開發(fā)商實(shí)力、品牌3、 項(xiàng)目資源的SWO價(jià)析 三、房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)調(diào)研1、 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)調(diào)研、城市土地供應(yīng)量與開發(fā)量、房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)類型供應(yīng)量、歷年房地產(chǎn)價(jià)格分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)2、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)板塊分析、區(qū)域?qū)ι虡I(yè)、工業(yè)、住宅等類型物業(yè)的吸納能力、 區(qū)域在建及將建項(xiàng)目的摸查、區(qū)域已建成的各類物業(yè)的規(guī)模、數(shù)量3、 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林風(fēng)景、產(chǎn)品配比等優(yōu)劣勢(shì)、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的營銷策略四、房地產(chǎn)消費(fèi)群體調(diào)研1、區(qū)域消費(fèi)群體調(diào)研分析(1)、城市人口分布狀況調(diào)研分析(2)、區(qū)域整體人均年收入、人均消費(fèi)水平調(diào)研分析(3)、消費(fèi)群體商品房消費(fèi)意識(shí)及習(xí)慣等特征調(diào)研分析(4)、區(qū)域消費(fèi)群

3、體構(gòu)成調(diào)查分析2、消費(fèi)理念調(diào)研分析(1)、影響購房的重要因素分析(2)、影響購房的決定因素分析3、市場(chǎng)消費(fèi)力的研判(1)、市場(chǎng)消費(fèi)力的特征總結(jié)(2)、市場(chǎng)消費(fèi)力的發(fā)展趨勢(shì)五、項(xiàng)目SWO嗡析1、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2、 項(xiàng)目劣勢(shì)3、 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)4、 項(xiàng)目威脅分析六、標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研1、標(biāo)桿項(xiàng)目的地理位置、交通條件、社區(qū)環(huán)境2、標(biāo)桿項(xiàng)目的市場(chǎng)定位3、標(biāo)桿項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林風(fēng)景、產(chǎn)品配比3、標(biāo)桿項(xiàng)目的營銷策略七、 項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘就企業(yè)的品牌、時(shí)機(jī)價(jià)值、文化背景價(jià)值、環(huán)境價(jià)值、交通價(jià)值、地形價(jià)值、規(guī)模價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值等方面挖掘。八、市場(chǎng)調(diào)研的初步結(jié)論結(jié)合上述分析，得出初步市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，并作相應(yīng)的市場(chǎng)誘導(dǎo)。一、青

4、島及房產(chǎn)市場(chǎng)概述(一)、青島概況青島屬于溫帶季風(fēng)性氣候。三面滄海一面山”的獨(dú)特地理格局，造就了青島海洋性氣候的特點(diǎn)，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑。青島市是我國東部沿海較重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市及旅游勝地，我國五大港口之一，全國15個(gè)副省級(jí)城市之一，計(jì)劃單列城市。青島是一座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市(縣級(jí))。2003年底，全市共有720.68萬人，其中，市區(qū)246.77萬人，其中市內(nèi)四區(qū)登記暫住人口（1個(gè)月以上者）25.39萬人。青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個(gè)主中心和五個(gè)副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市 發(fā)展的核心地區(qū)

5、。五四廣場(chǎng)成為青島市新市區(qū)的標(biāo)志。“花中皇后”月季為青島市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松?！跋嗉s奧運(yùn)，揚(yáng)帆青島”，青島成為北京奧運(yùn)伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點(diǎn)。綜合經(jīng)濟(jì)青島市國民生產(chǎn)總值居山東省首位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國城市位居11位。居民生活人均可支配收入到 2003年底已達(dá)10075元，恩格爾系數(shù)降至 40%Z內(nèi)（60%Z上為貧困；50%-60%為溫飽； 40%-50%為小康；40犯下為富裕）。在居民消費(fèi)支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù) 同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項(xiàng)支出的比重迅速上升。青 島市城市居民正從以吃飽穿暖為標(biāo)準(zhǔn)的

6、溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標(biāo)準(zhǔn)的小康型乃至富裕型生活轉(zhuǎn)變。1、高低收入家庭的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2003年占全部調(diào)查戶10%勺最高收入戶人均可支配收入28208元，10%勺最低收入戶人均可支配收入3263元，高低收入戶收入之比為 8.65 : 1,比2002年進(jìn)一步擴(kuò)大。2、不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)有質(zhì)與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場(chǎng)的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產(chǎn)權(quán)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由三成的城 市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產(chǎn)權(quán)，擁有房產(chǎn)的居民家庭 達(dá)到98.0%,但是不同收入階層家庭的房屋資產(chǎn)的質(zhì)與量的狀況有很大的區(qū)別。其特

7、征之一，絕大多數(shù)高 收入家庭購買了商品房，大多數(shù)中等收入家庭擁有的是售后住房產(chǎn)權(quán)，而半數(shù)低收入家庭中沒有房屋資產(chǎn)；特征之二，高收入家庭購買的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭購買最多的是 80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購買50-80平米的住房；特征之三，有 30犯上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房的約分別占26噴口 16%,絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。隨著城市居民生活質(zhì)量的改善和提高，房屋資產(chǎn)將成為居民家庭財(cái)產(chǎn)中最主要的一部 分資產(chǎn)，不同收入階層居民家庭房屋資產(chǎn)價(jià)值的差異，進(jìn)一步驗(yàn)證了各類收入家庭之間的收入差距。3、

8、不同經(jīng)濟(jì)類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴(kuò)大改革開放年以來，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長(zhǎng)，但行業(yè)間收入的檔次拉開了較大的距離。從統(tǒng)計(jì)看，國有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003年為1: 0.47 : 0.61 o調(diào)查資料顯示，以戶主收入為主要經(jīng)濟(jì)來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶主的職 業(yè)集中在各類專業(yè)技術(shù)人員、效益好的企事業(yè)單位辦事人員、私營企業(yè)主及國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人等； 低收入家庭中，戶主大都是以工人、服務(wù)性工作人員和商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協(xié)保人員。據(jù)此看來，從大的方向上本案作為商品房項(xiàng)目與一、二期不同，應(yīng)該以中等收入家庭一

9、次二次置業(yè)為主， 吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。由于項(xiàng)目（含 三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設(shè)定不應(yīng)局限于李滄 區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內(nèi)其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標(biāo)客戶群定位 狹窄，造成市場(chǎng)空間狹小，增加后期操作難度。（二）、青島房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資03年 03年同比增長(zhǎng)（%04年111月 04年同比增長(zhǎng)（%）施工面積1747.7 23.1 1957.2 31.3# 住宅 1417.031.41575.729.9竣工面積537.8 2.8 411

10、.2 56.2# 住宅 453.318.1318.742.1銷售面積453.2 5.6 384.8 39.4# 住宅 402.79.1324.733.3銷售額（億元）106.5 15.8 109.7 61.4#住 宅 92.024.584 432004年一至三季度累計(jì)，全國房屋銷售價(jià)格平均較去年同期上漲9.4%,青島市的漲幅為13.8%,高于全國平均水平4.4個(gè)百分點(diǎn)，仍列全國三十五個(gè)大中城市第七位。排在上海、沈陽、南京、重慶、天津、寧波 之后。從2004年三季度各樓盤的開發(fā)情況看，住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部 一帶三級(jí)地段區(qū)域，價(jià)格在每平方米5500元至6500元

11、，房?jī)r(jià)比去年同期上升 20%右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價(jià)為每平方米 5300元，今年該樓盤房屋售價(jià)已達(dá)到每平方米6780元，價(jià)格上漲20炕多。位于五、六級(jí)地段市郊的李滄區(qū)的房?jī)r(jià)也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高 20%2、居民住房狀況青島市民住房條件明顯改善。到2003年底，城市居民人均現(xiàn)住房建筑面積為20平方米，比20年前的7平方米增加了兩倍多，絕大多數(shù)住上了設(shè)施齊全、水電氣配套、擁有自主產(chǎn)權(quán)的單元房。到2003年底，居住成套住房的家庭占85.9%,擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的家庭占86.9%,使用燃起的

12、家庭占99%以上，冬季享受到集中供熱和使用空調(diào)取暖的家庭占48%3、房產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)A、房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范、成熟度較高。因著青島獨(dú)特的城市發(fā)達(dá)程度和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，青島房產(chǎn)市場(chǎng)起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產(chǎn)龍頭，成熟 度極高。表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是新的土地審批制度較早在青島實(shí)施，經(jīng)過幾年的運(yùn)行，土地招拍掛成為青 島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場(chǎng)和開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，確立了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，并使開發(fā) 向著規(guī)模、品牌靠攏。海信地產(chǎn)的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現(xiàn)。二是有序、高層次 的開發(fā)促進(jìn)了青島地產(chǎn)的極大活躍，不僅拉動(dòng)了本地買方市場(chǎng)，而且吸引了大批外來投資置業(yè)者融入這片 熱土。三是青島及

13、時(shí)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房工程，大量不間斷的適用房建設(shè)極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時(shí)豐富了青島房產(chǎn)市場(chǎng)層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展。僅僅從青島銷售價(jià)格漲勢(shì)就可見斑。B、市場(chǎng)層次分明，區(qū)域性強(qiáng)。青島是一個(gè)極具歷史和個(gè)性的城市，青島房產(chǎn)的市場(chǎng)特點(diǎn)也極其明顯。地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)，無 論房產(chǎn)投資開發(fā)和買賣市場(chǎng)均呈現(xiàn)一派繁榮景象，以高層、高價(jià)為主要特征。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于 配套、環(huán)境等原因房產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，且大多初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，逐步向商品房開發(fā)過渡，從長(zhǎng)遠(yuǎn) 看開發(fā)運(yùn)作、升值空間較大。價(jià)格分布上，青島市形成了梯

14、次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下 來是李滄區(qū)依次以2000元/ m2為級(jí)差呈南高北低態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目位于青島房產(chǎn)市場(chǎng)末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。因而在本項(xiàng)目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧其在整體市場(chǎng)格局中的現(xiàn)實(shí)位置和作為上升區(qū)域中的高品質(zhì)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展性。G市場(chǎng)需求旺盛。遍觀山東，從來沒有一個(gè)城市具有青島這樣的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)，可以用購銷兩旺來形容房產(chǎn)市場(chǎng)。旺盛的購買力從哪里來？ ？答案很明確。一是市場(chǎng)的成熟運(yùn)作、良性開發(fā)；二是地區(qū)經(jīng)

15、濟(jì)的強(qiáng)大、居民購買力的堅(jiān)挺、收入預(yù)期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來人員包括務(wù)工務(wù)商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見，價(jià)格比較遵循價(jià)值體現(xiàn)原則。D整體運(yùn)營水平較高，特色鮮明。市場(chǎng)規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。無論從土地的獲取、產(chǎn)品塑造、項(xiàng)目定位還是規(guī)劃建設(shè)、營銷推廣等等各個(gè)環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現(xiàn)出了極高的專業(yè)水準(zhǔn)，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營銷 力方方面面的整合營銷效力。在營銷推廣上應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)形成了青島特色，與省內(nèi)其他城市不同，青島房產(chǎn)發(fā)展到今天，其營銷層面已經(jīng)摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學(xué)習(xí)、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對(duì)性，無一不體現(xiàn)對(duì)人的心理需求的重視

16、和把握。這也是外來置業(yè)增多不可忽視的原因之一。二、李滄區(qū)及房產(chǎn)市場(chǎng)概述（一）、李滄區(qū)概況李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄 11個(gè)街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力，逐步形成了以化工、建材、機(jī)械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)域商務(wù)商業(yè)、文化娛樂、綜合服務(wù)等生活性配套弱的先天不足，生產(chǎn)總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數(shù)卻不能相提并論。李村城區(qū)內(nèi)的北方國貿(mào)大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購物

17、中心形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為青島市第二大購物中心。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里，是青島市市區(qū)內(nèi)唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場(chǎng)沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城”中部副中心，并建成市級(jí)商貿(mào)區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。在滄口城區(qū)內(nèi)的振華路建設(shè)形成青島15個(gè)分區(qū)級(jí)商業(yè)街區(qū)之一。以現(xiàn)滄口體育場(chǎng)為基礎(chǔ)建設(shè)李滄分區(qū)體育中心。?從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項(xiàng)目所在的滄口城區(qū)將會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時(shí)間內(nèi)很難有比較大的改觀，

18、因而就限制了滄口城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力的整合提高。（二）、李滄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)概況1、開發(fā)概況序號(hào)案名地址起價(jià)均價(jià)戶型面積開發(fā)性質(zhì)備注1北苑風(fēng)景振華路原3500 商品房結(jié)案2永馨苑永平路北段3400 商品房結(jié)案3勝利花園勝利橋3800 3400 商品房結(jié)案4永平家園四流中路3800 4000 商品房 在售5百通馨苑金水路3400 元80 150商品房在建6南嶺風(fēng)情重慶中路北部 規(guī)劃中 商品房規(guī)劃1天惠府書院路 315561 145經(jīng)濟(jì)適用房在售2晟業(yè)家園長(zhǎng)嶺路未開盤78 120經(jīng)濟(jì)適用房在建3聚富苑夏莊路北段未開盤104 140 經(jīng)濟(jì)適用房在售45金水翠園金水路福林苑

19、小區(qū)青山路2540未開盤經(jīng)濟(jì)適用房在售60 128經(jīng)濟(jì)適用房在建67金秋小區(qū) 巨峰路2890華易.春之都 書院路 2880經(jīng)濟(jì)適用房在售125 140經(jīng)濟(jì)適用房在售8 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路2500118 138經(jīng)濟(jì)適用房在售結(jié)案的經(jīng)濟(jì)適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。在建未售的舊村改造項(xiàng)目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側(cè)項(xiàng)目。2、特點(diǎn)A、市場(chǎng)層次較低，發(fā)展空間大。在青島房產(chǎn)發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經(jīng)濟(jì)適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用 房規(guī)?？涨埃唐贩拷ㄔO(shè)銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數(shù)的幾個(gè) 中小型樓盤。這對(duì)區(qū)域

20、商品房的層次提升是不利的，當(dāng)然惟其如此，對(duì)于某一個(gè)案的開發(fā)運(yùn)作也是一個(gè)不可多得的機(jī)緣，更容易占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)制高點(diǎn)，領(lǐng)袖群倫。B、商品房市場(chǎng)方興未艾，開發(fā)水平較低。從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃?rùn)n次偏低。小型項(xiàng)目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬nf）的北苑風(fēng)景項(xiàng)目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。據(jù)此可以看出一個(gè)問題，就是市場(chǎng)需求大，區(qū)域商品房供應(yīng)偏低、嚴(yán)重不足，包括建設(shè)、（不公開）認(rèn)購中的永平家園同樣反映出這種市場(chǎng)狀態(tài)。3、趨勢(shì)規(guī)劃中，三零八國道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設(shè)大批以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的各類住

21、房（為此青島熱電公司于06年初開始總投資5.8億建大型熱電廠，滿足上區(qū)域 900萬平米彳宅、9萬余戶20多萬人采 暖問題）。除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類地塊項(xiàng)目將陸續(xù)不定期的投入到市場(chǎng)環(huán)節(jié)中，結(jié)束類似海信北苑風(fēng)景項(xiàng)目一枝獨(dú)秀的開發(fā)格局。未來幾年，區(qū)域開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)，成為中低端住宅消費(fèi)的熱土。三、項(xiàng)目所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)狀況（一）、區(qū)域界定就本項(xiàng)目來講，合適的市場(chǎng)區(qū)域界定應(yīng)當(dāng)是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側(cè)膠州灣的圍合地帶。（二）、區(qū)域樓盤項(xiàng)目可比樓盤序號(hào)案名地址起價(jià)均價(jià)戶型面積開發(fā)性質(zhì)備注1北苑風(fēng)景

22、振華路 原3500 商品房結(jié)案2勝利花園勝利橋 3800 3400 商品房結(jié)案3永馨苑永平路北段3400 商品房結(jié)案4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：規(guī)劃中的南嶺風(fēng)情永平家園在區(qū)段上與本案相差無幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)行中，其尾盤銷售會(huì) 與本案推廣交錯(cuò)，除了對(duì)潛在客戶的部分吸納外，基本不會(huì)對(duì)本案形成較大的截流和擠壓。因此，競(jìng)爭(zhēng)者 應(yīng)當(dāng)鎖定在本案開發(fā)周期內(nèi)面市的同質(zhì)項(xiàng)目，可以預(yù)見的就是海信地產(chǎn)的南嶺風(fēng)情，兩者各有贏長(zhǎng)，需密 切關(guān)注其規(guī)劃開發(fā)動(dòng)向。曉翁村項(xiàng)目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)在本案后期出現(xiàn)，亦 應(yīng)適當(dāng)關(guān)注。區(qū)域住宅

23、供給不足是顯而易見的，無論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是商品房，本區(qū)域產(chǎn)權(quán)住宅開發(fā)量小、頻次低， 因此出現(xiàn)了之前項(xiàng)目熱銷熱買的喜人景象，這給本項(xiàng)目傳來了福音。四、項(xiàng)目地塊SWO嗡析（一）、地塊現(xiàn)狀描述項(xiàng)目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山； 項(xiàng)目進(jìn)展：進(jìn)入場(chǎng)地平整、管線預(yù)埋施工階段。景觀環(huán)境：東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園南向：本項(xiàng)目前期住宅、國棉六廠宿舍西向：四流南路、膠濟(jì)鐵路、黃海橡膠廠北向：本項(xiàng)目前期住宅、國棉六廠宿舍南北向由于同本項(xiàng)目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國棉六廠舊宿舍外，基本無不利因素，視覺環(huán)境尚 可。西向由于一路之隔就是膠濟(jì)鐵路和黃海橡

24、膠廠，是本項(xiàng)目難以規(guī)避的不利點(diǎn)，需審慎處理。東向如果 無法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會(huì)使借勢(shì)滄口公園策略大打折扣。（二）、地塊分析1、優(yōu)勢(shì)（S）A、區(qū)位相對(duì)優(yōu)越。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)位價(jià)值隨規(guī)劃的實(shí)施建設(shè)具備一定的上升 空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。B、交通便捷通達(dá)。項(xiàng)目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線之間，西靠四流中路、東達(dá)永平路，且公交線路 較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達(dá)。工作、生活交通線順暢無阻，縮短了與各種中心城 區(qū)的距離。G教育配套完整。項(xiàng)目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊備，最資利用的是滄口 公園對(duì)過的青島市三中，可以

25、成為本項(xiàng)目推廣的一個(gè)借力點(diǎn)。D公園優(yōu)勢(shì)明顯。滄口公園占地 8.8萬水面2800 m2,園內(nèi)建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域 職工和兒童游覽娛樂的中心， 于2003年7月實(shí)施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費(fèi)開放，成為周邊數(shù)萬居民健身娛樂休閑交流的絕佳場(chǎng)所。滄口公園與本項(xiàng)目近在咫尺，堪稱是生命造氧機(jī)和業(yè)主的“私家”花園，是本項(xiàng)目外部景觀最具優(yōu)勢(shì)的亮點(diǎn)。E、項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。項(xiàng)目本期占地117畝，建筑面積8萬余nf,建筑樓座26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見的（56層）多層住宅，堪稱區(qū)域內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目。從規(guī)劃圖和產(chǎn)品單體圖來看，開發(fā)商 在項(xiàng)目規(guī)劃上精益求精，無論從布局、單體、自身配套還是中

26、庭設(shè)計(jì)、園林景觀的均好性等各方面，傾注 了大量的心血，因而開發(fā)的起點(diǎn)就是一個(gè)高品質(zhì)的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域 第一個(gè)規(guī)模、品質(zhì)兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)樓盤，必將激起潛在消費(fèi)者的極大共鳴。F、前期開發(fā)的良好口碑。這是本項(xiàng)目三期開發(fā)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項(xiàng)目的成功運(yùn)作錦上添花。2、劣勢(shì)（W/A、商業(yè)配套相對(duì)較弱。除了項(xiàng)目東北側(cè)的建材、茶葉批發(fā)市場(chǎng)和南側(cè)的商貿(mào)市場(chǎng)外，項(xiàng)目周邊幾乎沒有像 樣的商業(yè)場(chǎng)所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。本項(xiàng)目自身除了會(huì)所外也未設(shè)置一定量的商業(yè)配套，這對(duì) 于規(guī)模宏大（1 4期居住人口將達(dá)近萬人）的居住社區(qū)是一種不足。B、周邊居住氛圍尚不濃厚。

27、由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，視覺和人文環(huán)境較差，所以 也應(yīng)看到本項(xiàng)目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢(shì)阻力，這與振華路商業(yè)街上的北苑風(fēng)景項(xiàng)目是截然不同的。G東西向負(fù)面影響大。西側(cè)的鐵路、黃海橡膠廠產(chǎn)生的噪音和可能的空氣污染將是削減項(xiàng)目營銷力不可回 避的現(xiàn)實(shí)，從這個(gè)角度看，項(xiàng)目西部小高層的規(guī)劃布局就有點(diǎn)不妥。如何最大程度規(guī)避影響應(yīng)當(dāng)引起重視。還有東側(cè)的三豐毛紡廠問題，如果任其阻隔將是本項(xiàng)目最大的遺憾，如果在四期開發(fā)中可以吃進(jìn)，并在本 期開發(fā)中加以澄清，形成與滄口公園的零距離接觸，應(yīng)當(dāng)對(duì)本期開發(fā)產(chǎn)生難以估量的巨大促動(dòng)力。3、機(jī)會(huì)（。A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。在青島房產(chǎn)大格局

28、中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密 度大，大多數(shù)區(qū)域基本無規(guī)模項(xiàng)目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產(chǎn)生部分 中小型項(xiàng)目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90減上是以高層建筑形態(tài)出現(xiàn)，價(jià)位將進(jìn)一步抬高。巨大的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力和房產(chǎn)上市量的嚴(yán)重不足，促使市場(chǎng)熱點(diǎn)范圍向其他區(qū)域擴(kuò)轉(zhuǎn)。毋庸置 疑，市內(nèi)四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場(chǎng)擴(kuò)張的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，從青島本土地產(chǎn)大鱷一一海信對(duì)李滄區(qū)項(xiàng)目 資源的鯨吞策略就可見一斑。甚至下屬五市如即墨等房產(chǎn)市場(chǎng)也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平 庸下去。擴(kuò)張就是機(jī)遇，競(jìng)爭(zhēng)也是潛力。本項(xiàng)目借房產(chǎn)市場(chǎng)北擴(kuò)之際當(dāng)可順風(fēng)順?biāo)、區(qū)域尚無代表性

29、樓盤。勝利花園、永馨園已經(jīng)是昨日黃花且市場(chǎng)影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從現(xiàn)認(rèn)購階段看也只能是市場(chǎng)跟風(fēng)補(bǔ)缺者；海信.南嶺風(fēng)情尚在孕育中，因其區(qū)位、環(huán)境與本項(xiàng)目尚不在一個(gè)完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產(chǎn)的品牌效應(yīng)外，南嶺風(fēng)情缺乏部分領(lǐng) 軍樓盤品質(zhì)、環(huán)境俱佳的必要內(nèi)涵， 不足以對(duì)本項(xiàng)目形成大的威脅；海信.北苑風(fēng)景項(xiàng)目雖然占據(jù)相對(duì)優(yōu)越的區(qū)段和配套環(huán)境和規(guī)模特征，但其規(guī)劃、產(chǎn)品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場(chǎng)階段性居住需求， 絕難成為代表性樓盤。本項(xiàng)目攜規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表 性樓盤所有的成長(zhǎng)性元素，在這樣一個(gè)區(qū)域商品房青黃不接的階段內(nèi)只要用心運(yùn)作完全可以樹立區(qū)域領(lǐng)軍 樓盤形象，取得項(xiàng)目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。4、威脅（T） 不定期土地上市。無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還