方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)一、規(guī)劃背景1、本項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)，依據(jù)政府規(guī)劃此地段為公建用地（辦公商業(yè)）2,本案定位追求高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架，滿足外來(lái)游客休閑、購(gòu)物的理想場(chǎng)所。本案結(jié)合大旅游概念創(chuàng)建以濱海城市特色結(jié)合地方文化為一體的“2010世紀(jì)新天地”，并以公園景觀特色凸顯魅力景色形成最具規(guī)模的新商業(yè)中心。它的建設(shè)與發(fā)展，必然帶動(dòng)萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又可帶動(dòng)民營(yíng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。提供境外客商良好完善的投資環(huán)境，提供區(qū)及輻射周邊地區(qū)廣大市民的一個(gè)國(guó)際流行服務(wù)的全方位廣場(chǎng)。3、目前開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓盤為商業(yè)街和小區(qū)底商或其它簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)組合，根據(jù)本項(xiàng)目的地段，應(yīng)設(shè)計(jì)市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品，

2、采取競(jìng)爭(zhēng)策略，以新的理念引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。二、規(guī)劃處規(guī)劃條件要求1 用地情況1.1 規(guī)劃用地位置及規(guī)模：香江路南側(cè)，用地面積13349.4平方米1.2建筑物退讓道路紅線（用地邊界）：建筑物北側(cè)后退香江路道路紅線20米，退西側(cè)江 山路道路紅線20米，退東側(cè)2用地紅線10米退南側(cè)用地紅線10米，且滿足日間距要求和 安全距離要求。2 用地使用性質(zhì)使用性質(zhì)： ,辦公、商業(yè)3 用地使用強(qiáng)度3. 1容積率（總建筑面積/總用地面積）：（3.53.2 建筑密度：多層部分30樂(lè) 高層部分（16%3.3 3建筑間距：建筑間距應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)圍的規(guī)定。所有間距計(jì)算以建筑外墻為準(zhǔn)，有陽(yáng)臺(tái)的，則算至陽(yáng)臺(tái)外邊緣。4、綠化要

3、求4. 1綠地率： 30%4.2做出綠化工程設(shè)計(jì)方案（環(huán)境設(shè)計(jì)）。5、城市綜合設(shè)計(jì)要求該地塊位于香江路南側(cè)，沿香江路須做好視距與景觀的分析，并處理好空間尺度，并在此形 成一個(gè)場(chǎng)所感強(qiáng)烈、標(biāo)志性強(qiáng)的城市節(jié)點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)要求6. 1建筑層數(shù)：多層部分W4層，高層部分330層，須滿足。6.2 建筑高度：滿足航空限高要求，不超過(guò)海拔高程（黃海高程系）90米。6.3 建筑色彩：明快，大方，創(chuàng)新，具時(shí)代感。6.4 建筑材料：高檔材料并能反映地域特色。6.5 建筑造型：符合總體主題概念設(shè)計(jì)，具時(shí)代特色之商業(yè)規(guī)劃。7交通設(shè)計(jì)要求7. 1機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置：依規(guī)劃需要合理開(kāi)設(shè)出入口。7.2停車場(chǎng)（庫(kù)）7. 2. 1

4、辦公樓停車位按1個(gè)/100平方米建筑面積配建，商業(yè)大樓，商業(yè)區(qū)，停車位按1. 5個(gè)/平方米建筑面積配建。商務(wù)公寓部份依國(guó)家相關(guān)規(guī)定及實(shí)際需求配置。7. 2.2地面停車率：）30%8. 市政要求9. 1管線9.1.1給水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.2排水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.3電力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9. 1.4燃?xì)猓航又車鞘幸?guī)劃管網(wǎng)（所有弱電管線盡可能集中布置）。9. 1.5熱力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)（近期自行解決）。9.2市政基礎(chǔ)設(shè)施9. 2. 1變配電：按國(guó)家規(guī)設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。9. 2.2燃?xì)庹{(diào)壓站：按國(guó)家規(guī)設(shè)置，遠(yuǎn)期考慮與天然氣管接口。9.2.3熱力站：按國(guó)家規(guī)設(shè)置，盡可

5、能隱藏設(shè)置。10、報(bào)審方案制圖要求:10.1 圖紙深度須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的要求。10.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案容包括環(huán)境、現(xiàn)狀分析圖，比例不限；總平面圖，需迭加到現(xiàn)狀地圖上，并標(biāo)明相關(guān)規(guī)劃指針，簡(jiǎn)要文字說(shuō)明，規(guī)劃控制尺寸，比例1: 1000;豎向規(guī)劃圖1：1000 （含豎向設(shè)計(jì)分析，須將規(guī)劃圖與現(xiàn)狀圖迭加，并標(biāo)明建筑物尺寸、與周邊建筑及道路等的間距等資料）；管線綜合圖1： 1000；環(huán)境（綠化工程）設(shè)計(jì)圖1： 1000；交通分析圖1： 1000；景觀分析圖1： 1000；規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明。10.3 建筑設(shè)計(jì)方案圖容包括；各層平面圖，四個(gè)立面圖，兩個(gè)以上剖面圖（剖到樓梯）。10.4 效果圖容包括總體效果

6、圖，單體效果圖，夜景效果圖。效果圖必須與基地實(shí)景相迭力口, 并反映環(huán)境、尺度的真實(shí)效果，可按規(guī)劃合理、適當(dāng)美化?？傮w效果圖應(yīng)包括鳥(niǎo)瞰圖，以下 視點(diǎn)效果圖：四周規(guī)劃路上L5米視高。10.5 要求做出很多媒體匯報(bào)材料（不超過(guò)5分鐘，無(wú)背景音樂(lè)），并報(bào)送設(shè)計(jì)圖電子文件。11、遵守事項(xiàng)：11. 1承擔(dān)本工程設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)圍的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)需依照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所提相關(guān)指 針設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)規(guī)要求須符合招投標(biāo)書(shū)容，設(shè)計(jì)概念依照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及方案可行性報(bào)告進(jìn) 行總體設(shè)計(jì)。11.2本通知書(shū)中所列規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是我處審批方案的依據(jù)。1L3報(bào)審設(shè)計(jì)方案圖紙裝訂規(guī)格參照投標(biāo)書(shū)及市規(guī)劃條件書(shū)容。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想1. 方案

7、總體設(shè)計(jì)需以制高點(diǎn)及考慮未來(lái)發(fā)展性為設(shè)計(jì)目標(biāo)，須有超前意識(shí)及符合商業(yè)行為之設(shè)計(jì)方案并強(qiáng)化各組成部分之功能設(shè)計(jì)2. 各大主題功能館規(guī)劃面積配比參照附件（）面積功能配比表配置，可依設(shè)計(jì)需求酌情調(diào)整分布。3. 本項(xiàng)目定位為“濱海旅游休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”，以“店中店、城中城”式的百貨商城和大賣場(chǎng)、主題館作為主要產(chǎn)品規(guī)劃，利用立體步行街將其串聯(lián)整合。4. 商場(chǎng)設(shè)計(jì)需考慮人潮的均衡性、人流循環(huán)分布合理性。5. 人流引進(jìn)商場(chǎng)深度停留的重點(diǎn)設(shè)計(jì)功能強(qiáng)化。6. 整體設(shè)計(jì)的消防功能考慮須符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)。7. 各大功能主題館互動(dòng)關(guān)系根據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計(jì)配置。8. 要有足夠營(yíng)造可觀賞可使用的人性化公共空間和公

8、共設(shè)施，如：開(kāi)放露臺(tái)、空中花園，以提升產(chǎn)品的附加值功能。9. 總體設(shè)計(jì)方案需依照招投標(biāo)書(shū)所訂投資總額控制預(yù)算成本（不含室裝修及空調(diào)等設(shè)施）10. 大賣場(chǎng)（以超級(jí)市場(chǎng)為主）、銅鑼灣百貨及相關(guān)主題館的設(shè)計(jì)和布局上主要考慮倉(cāng)儲(chǔ)、停車、貨運(yùn)、購(gòu)物和人車分流的五大流通布局及營(yíng)業(yè)動(dòng)線的組合。四、產(chǎn)品規(guī)劃原則第一主題：百貨名品店一總面積3. 1萬(wàn)nf容：1、銅鑼灣百貨一面積2.1萬(wàn)加，于1-4層經(jīng)營(yíng)；2、品牌專柜一一面積1.0萬(wàn)肝，于1-2層經(jīng)營(yíng)；功能：項(xiàng)目規(guī)劃于本基地北側(cè)作為本項(xiàng)目重點(diǎn)設(shè)計(jì)之一，為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度，于此引進(jìn)了國(guó)知名百貨連鎖一一“銅鑼灣百貨”作為項(xiàng)目的主力店，以完善和齊全的商品、管

9、理、物業(yè)服務(wù)來(lái)滿足區(qū)有消費(fèi)能力的中高消費(fèi)階層，提高整個(gè)項(xiàng)目的品牌效益。使得購(gòu)物環(huán)境更加舒適，使購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來(lái)。含國(guó)、外一二線知名品牌，以中高檔消費(fèi)為主流，經(jīng)營(yíng)種類趨精品化。銅鑼灣百貨建筑以單體建筑的形式出現(xiàn)，面積不超過(guò)2. 1萬(wàn)平方米，依照銅鑼灣百貨的設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)做深化設(shè)計(jì)，與其它業(yè)態(tài)人流互通，并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬(wàn)平方米的沿街及室品牌 專柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層o樓層高度：1樓6米,2-4樓5米柱間寬度：9米以上商鋪面積：1-2樓1萬(wàn)疔品牌專柜店鋪使用面積配比以20 m2-45 作為規(guī)劃容其中20 nl,占總面積50缸20 m2-45

10、戶占總面積30%,45戶以上占總量20%商鋪得房率：1樓：50舟以上,2-4樓60%以上第八主題：商務(wù)公寓4棟17層，總面積4. 2萬(wàn)nf；功 能：居住是一切商業(yè)活動(dòng)的首要條件，為了滿足外來(lái)投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境, 提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營(yíng)，增加便利性，減少去市區(qū)的煩 勞時(shí)間。同時(shí)也為市的中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場(chǎng)所。智慧配套商務(wù)公寓特有 豐富獨(dú)特的文化，高科技的智能手段，用科技關(guān)懷人。商務(wù)公寓實(shí)施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息 接受系統(tǒng)、多媒體公告、她的住戶能切身體會(huì)到現(xiàn)代科技帶來(lái)的便捷舒適。7. 本案將設(shè)4棟17層的商務(wù)公寓做配套設(shè)施，位于基地東南

11、側(cè)，可交錯(cuò)排列，須符合當(dāng)?shù)厝照諚l件，將相對(duì)獨(dú)立于商場(chǎng)外，與商場(chǎng)出入分流形成一完整的安全小區(qū)。8. 商務(wù)公寓依使用功能規(guī)劃區(qū)分為82肝,94 120 nf ,146肝等四種戶型合理配置（可依設(shè)計(jì)需求彈性調(diào)整面積），需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車分流等概念。樓層高度：3.0米以上柱間寬度：依合乎經(jīng)濟(jì)成本及規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮。公寓面積：商務(wù)公寓使用面積配比以82 nf .94 nf .120146行作為規(guī)劃容（可依規(guī)劃適度調(diào)整面積配比），其中：82桿占總面積20%,94 Itf占總面積30%,120 nV占總量30%146 m'占總量20%商務(wù)公寓得房率：80席以上公共設(shè)施:如

12、建身房、娛樂(lè)室、兒童游樂(lè)室、圖書(shū)室等停車場(chǎng)設(shè)置要點(diǎn)：4. 停車位設(shè)置除滿足法規(guī)地面停車要求外，可分布于屋面停車方式設(shè)計(jì)，并以機(jī)械式的升降梯的方式停車，地下室除作為停車要求外，亦將合理配置大賣場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)空間（不少于2500平方米），機(jī)電室、倉(cāng)庫(kù)、消防水池、人防等相應(yīng)功能作為使用。5. 地下室具體開(kāi)挖面積將依照設(shè)計(jì)規(guī)劃條件計(jì)算總停車位所需數(shù)量訂定。6. 地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)將作為商業(yè)使用設(shè)施之功能。五、規(guī)劃目標(biāo)將本項(xiàng)目建設(shè)成為國(guó)際流行的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體的生活消費(fèi)中心，體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式。留住本地消費(fèi)者引發(fā)隨機(jī)消費(fèi)，并吸引周邊區(qū)域及旅游人口

13、的消費(fèi)。附件：規(guī)劃原則一、人流動(dòng)線的規(guī)劃原則1、注重外溝通，2、脈絡(luò)清晰；人流動(dòng)線循環(huán)分布3、注重立體人流的自然順暢，4、平均分配關(guān)系；5、 避免盲區(qū)和死角問(wèn)題；6、 合理設(shè)置寬度。二、商場(chǎng)電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則.商場(chǎng)的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；.避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道，或有交叉過(guò)道。.引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物2,垂直電梯的布局原則.貨人分流商場(chǎng)垂直電梯，貨梯與載人梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。.專用通道設(shè)置結(jié)合商場(chǎng)功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。三、鋪位布局規(guī)劃原則：1、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一商場(chǎng)鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)

14、用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。2、尊重消費(fèi)者的行為人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。3、使用率適中本項(xiàng)目的使用率控制在58%65%之間。四、項(xiàng)目外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)原則以項(xiàng)目核心主題特色為基點(diǎn)，通過(guò)外景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題密切聯(lián)系。保證外景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場(chǎng)，作為促銷場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。室外環(huán)境為室空間作服務(wù)的設(shè)計(jì)理念。商場(chǎng)小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。五、商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)原則；1、與定位結(jié)合；2,與商場(chǎng)的特色結(jié)合；3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合；突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放這一主題六、商場(chǎng)停車規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、商場(chǎng)規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)；2、停車購(gòu)物的方便性，安全性；3、人車分流。4、引導(dǎo)人流。七、商場(chǎng)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則2 尺寸與樓身搭配合理。3 位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。4 便于使用安裝，更換。八、入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)：1、現(xiàn)代化、大氣風(fēng)格。2、景觀融入性考慮。3、使用性能高。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖面要求：1 .設(shè)計(jì)表達(dá)不宜過(guò)于裝