AFP考試金融理財原理知識點租房與購房決策

1、學(xué)習(xí)好資料歡迎下載一、AFP考試章節(jié)知識點：租房與購房的優(yōu)缺點比較1、租房的優(yōu)缺點優(yōu)點：(1)有能力使用更多的居住空間(2)比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化(3)資金較自由，可尋找更有利的運用渠道(4)有較大的遷徙自由度(5)瑕疵或毀損風(fēng)險由房東負(fù)擔(dān)(6)稅捐負(fù)擔(dān)較輕(7)不用考慮房價下跌風(fēng)險缺點：(1)非自愿搬離的風(fēng)險(2)無法按照自己的期望裝修房屋(3)房租可能增加(4)無法運用財務(wù)杠桿追求房價差價利益(5)無法通過購房強迫自己儲蓄2、購房的優(yōu)缺點優(yōu)點：(1)對抗通貨膨脹(2)強迫儲蓄累積實質(zhì)財富(3)提高居住質(zhì)量(4)信用增強效果(5)滿足擁有自宅的心理效用(6)同時提供居住效用與資本增值的機

2、會缺點：(1)缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。(2)維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。(3)賠本損失的風(fēng)險：實質(zhì)上的風(fēng)險包括房屋毀損，市場風(fēng)險包括整體房屋市場下跌的 系統(tǒng)風(fēng)險，與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。二、AFP考試章節(jié)知識點：購房與租房的決策：年資金成本法1、成本法的計算公式租房年成本=押金X存款利率+年租金購房年成本=首付款X存款款利率+貸款余額X貸款利率+年維修費用2、案例：汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1個月房租的押金。如果購房，總

3、價120萬元， 可申請60萬元貸款，房貸利率為6%自備首付款60萬元。汪小發(fā)租與購的成本分析如下 (假 設(shè)押金與首付款機會成本為 3%):租房年成本：5,500 元 X 12+5,500 元 X 1X3%=66,165 元購房年成本：60萬元X 3%+60萬元X 6%=54,000元3、維護和折舊成本的考慮1 .房屋維護成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維 護成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護成本為5,000元。2.房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有 一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。學(xué)習(xí)好資料歡迎下載設(shè)該地段全新房與一年屋的價

4、差為每平米240元，折舊率2%本例折舊成本為 24,000元?？紤]這兩項因素后，購房的平均年成本為 83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。 租房年成本低于購房年成本4、房價升值的考慮房價有上漲的潛力若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率 =66,165元+ 1,200,000元=5.5%,購房年成本率=83,000元 + 1,200,000 元=6.9%,差距只有1.4%。若計劃住 5年，(1+1.4%)5-1=7.2% ,只要房價可能 在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。若

5、大家都預(yù)期房價會進一步下跌， 而寧可租房不愿購房， 則租房年成本高于購房年成本 的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判 斷也是重要因素。三、AFP考試章節(jié)知識點：凈現(xiàn)值法(PV法)1、凈現(xiàn)值法原理考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算?？梢允褂秘攧?wù)計算器現(xiàn)金流計算功能計算PV或用EXCEM PV財務(wù)函數(shù)進行分析。若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加 500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率；在貸款利率6%F, 20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT(6% 20,600000)=-52,

6、311月房租每年增加500元，第五年底將押金 5,500元收回。維護成本第一年5,000元，以后每年提高 5,000元。PV計算時只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本 并非實際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房貸只計利息，凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機會成本3%W房貸利率6%：間，可做敏感性分析。2、租房與購房PV的計算租房現(xiàn)金流(期初支付廣CF04甲金 + 第一年租金=-5,500-5,500 X 12=-71,500CFj=第二年租金=(-5,500-500) X12=-72,000CFj=第三年租金=-5,500+2 X

7、 (-500) X 12=-78,000CFj=第四年租金=-5,500+3 X (-500) X 12=-84,000CFj=第五年租金=-5,500+4 X (-500) X 12=-90,000CFj=W回押金=5,500I=3%, PV=-367,017租房購房首付貸款維護成本購房合計期初CF0(71,500 )(600,000 )(600,000 )第一年C01(72,000 )(52,311 )(5,000 )(57,311 )第二年C02(78,000 )(52,311 )(10,000 )(62,311 )第三年C03(84,000 )(52,311 )(15,000 )(67

8、,311 )第四年C04(90,000 )(52,311 )(20,000 )(72,311 )第五年C055,5001,250,000(560,366 )(25,000 )664,6343%(367,017 )(266,902 )4%(359,934 )(288,086 )5%(353,116 )(307,977 )6%(346,551 )(326,662 )購房的現(xiàn)金流購房的凈現(xiàn)值：CF0* 付款=-600,000每年房貸本利攤還=PMT(6% 20,600000)=-52,3310.7五年后房貸余額 =PV(6% 15, -52310.7)=508,055=-52,311-25,000+

9、1,250,000-508,055=664,6341=3%, PV=-266,902-266,902>-367,017,購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。四、AFP考試章節(jié)知識點：利率與售房租購房決策影響因素利率(折現(xiàn)率)、預(yù)期房屋出售價格直接影響租購房決策結(jié)論五、AFP考試章節(jié)知識點：租購房決策影響的因素1、利于購房的影響因素首付款機會成本低、房貸利率低、房屋持有成本低、房價預(yù)期漲幅高2、租房的有利時機房租預(yù)期漲幅不大、租房押金低、房租低3、折現(xiàn)率=首付款比重X首付款機會成本+房貸比重X房貸利率計算租房PV的折現(xiàn)率=計算購房PV的折現(xiàn)率預(yù)期房屋價格不確定，因此購房凈現(xiàn)值確定性低房租上漲率穩(wěn)定，因此租房凈現(xiàn)值確定性高學(xué)習(xí)好資料歡迎下載1 CFj=第一年房貸本利攤還2 CFj=第二年房貸本利攤還3 CFj=第三年房貸本利攤還4 CFj=第四年房貸本利攤還5 CFj=第五年房貸本利攤還+第一年維護成本 +第二年維護成本 +第三年維護成本 +第四年維護成本