當前當?shù)禺a(chǎn)市場營銷模式的探討

1、畢業(yè)設(shè)計 設(shè)計（論文）題目： 當前房地產(chǎn)市場營銷模式的探討 專 業(yè) 班 級： 營銷與策劃133 學 生 姓 名： 劉 佳 穎 指 導 教 師： 曾 天 地 設(shè) 計 時 間： 2016年5月10日 重慶工程職業(yè)技術(shù)學院學 生 實 習 考 核 表學生姓名專業(yè)班級指 導 教 師實習時間年 月 日 至 年 月 日實習地點實習名稱自我總結(jié)（包括遵守紀律、增長知識、動手能力、獨立工作、團隊協(xié)作等方面）校外指導老師意見實習單位意見并蓋章（院內(nèi)實習由系簽署）考核等級重慶工程職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計（論文）指導教師評語評語：成績：指導教師簽名：年 月 日重慶工程職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯記錄學生姓名系別專業(yè)班

2、級設(shè)計（論文）題目說明書共 頁，圖紙共 張答 辯 情 況提 出 問 題回 答 問 題正確基本正確有一般性錯誤有原則性錯誤回答不清12345678答辯委員會評語及建議成績：答辯委員會主任：年 月 日當前房地產(chǎn)市場營銷模式的探討劉佳穎 營銷與策劃133摘要：房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和基本的生活資料，使人們十分重視、珍惜的財富。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對象。經(jīng)濟的日益發(fā)展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產(chǎn)的需求會日益增加。隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和住房制度的不斷改革，深化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須建立一個出色的營銷管理體系，制

3、定有針對性的營銷計劃，明確企業(yè)發(fā)展的方向和目標，才能是企業(yè)在經(jīng)營活動中有條不紊的合理前進。因此，房地產(chǎn)的營銷在整個企業(yè)運作中處于非常重要的地位。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場營銷，房地產(chǎn)營銷緒論：房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。近年來隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范完善，消費者日趨理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)之間的競爭也日益加劇，越來越多的企業(yè)開始重視營銷的作用。第1章 （一）、我國房地產(chǎn)營銷的特點1.房地產(chǎn)市場具有一般商品實倉不同的營銷熱點。在購買上，它具有購買者對產(chǎn)品高要求，購買決策度難的特點。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司以預售、一次性付款銷售、按揭銷

4、售。3.優(yōu)惠價出售和清盤出售等的形式。（二）、我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著一個非常強勁的增長趨勢，房屋的商品屬性逐漸被還原出來，房屋是一個人們生活消費中大量占用資金的商品在納入了市場經(jīng)濟正軌的同時，零售時代也不期而至了，商品住房時代已經(jīng)全而到來。但是，我國房地產(chǎn)營銷仍就純在很多問題。二隊零售時代日趨積累的市場競爭，房地產(chǎn)業(yè)將受到很大的沖擊和挑戰(zhàn)雖然我國的房地產(chǎn)營銷有其令人樂觀的一面，但我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想早激烈市場競爭中獲勝，仍憑現(xiàn)有的實力和管理水平是遠遠不夠的，其所存在的問題也不容忽視。第2章 房地產(chǎn)困惑原因1. 因市場調(diào)查缺乏真實。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場營銷方案時，

5、只靠報紙或網(wǎng)上收集到的信息，缺少專業(yè)咨詢，更少于進行實地考察調(diào)研，故對房地產(chǎn)需求前景未明。他們很少考慮過實用性，更沒考慮到會轉(zhuǎn)嫁給購房者身上的成本及高房價。2. 因產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差。因為房地產(chǎn)市場調(diào)研考察缺乏真實性，必然導致房地產(chǎn)商家產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差。缺乏科學性，結(jié)果胡亂定位叫價，而不顧當?shù)亟?jīng)濟收入水平和財力基礎(chǔ)，以及居民的多元需求及承受能力，更沒顧忌到企業(yè)自身的資源條件，無明確目標，盲目興建。造成諸多樓盤滯銷。3. 因廣告宣傳攻勢過猛。處在低迷期，房地產(chǎn)往往過度偏愛廣告攻勢，而不重視多與購房者進行人文交流，忽略了對于現(xiàn)代人文需求的深層次思考。4. 因企業(yè)營銷創(chuàng)新乏力。由于消費者購房需求呈多元

6、化，大多趨向于理性購置，而許多房地產(chǎn)企業(yè)的營銷者卻仍然固步自封，或者局限于人員素質(zhì)，企業(yè)中缺少真正懂創(chuàng)新、會創(chuàng)新的人才，盲目地為創(chuàng)新而“創(chuàng)新”。 第3章 了解客戶為什么要買房1、較低的存款利率，會導致貨幣縮水。由于長期保持較低的存款利率，貨幣貶值找不到其他對沖的方式，那么只有通過購買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)來實現(xiàn)保值、增值。且居住支出會隨著國民收入的提高呈幾何數(shù)增長（通常大家會隨著收入的增加，加大住房支出占收入的比重），為實現(xiàn)保值、增值提供了保證。2、購買房產(chǎn)遠比購買黃金等奢侈品有更多比較優(yōu)勢。   與投資黃金珠寶相比，一則大眾購房都能鑒別房產(chǎn)的好壞，而購買黃金難以辨別真假優(yōu)劣，且保

7、管黃金讓人費心；二則房產(chǎn)作為大眾消費品，有廣泛的使用價值，不僅自身在不斷大幅升值，而且還可自住或租賃經(jīng)營，黃金只是一種奢侈的消費品。尤其在通脹壓力下，購房是唯一可保值升值的穩(wěn)妥方式。此外，如果手里有兩套房子，僅出租房屋所得即相當于家中又多了兩個人的工資。3、股票市場變數(shù)較大，且勞神費力。投資房產(chǎn)可坐享其資產(chǎn)升值帶來的收益，日常生活、工作不受影響。炒股、買基金得天天盯著，時時留心，生怕下跌，既勞神又費力；漲了還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身心俱疲，雞飛蛋打。尤其去年底以來，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身經(jīng)歷后，紛紛退出股市，轉(zhuǎn)而購買房產(chǎn)。起碼房子都能看得見摸得著，是實實在在的東西，何況房

8、產(chǎn)還在不斷地大幅升值。4、房產(chǎn)屬于耐久商品。房產(chǎn)使用壽命在50年以上，折舊率低，買套房子，不僅不掉價，還會更值錢，對于房產(chǎn)人們出于擔心未來房價繼續(xù)上漲而提前購買住宅，對于住宅這種價值較高的固定資產(chǎn)，人們往往傾向于買漲不買落，別看買房一出手就是幾十萬塊錢，而錢并沒有消失，只不過由鈔票轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，在需要用錢的時候，把房子一賣，錢就回來了。買房子的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內(nèi)心希望在購房之后，房價繼續(xù)上漲。5、昨天與今天的房子不可相提并論。從房子的建房成本來說，拿07年的房子和98年的房子比較，然后說，看，房價上漲了一倍多，僅這樣說仍不夠，因為他忘記了昨天的建筑水平和今天的建筑水平是不同的。

9、98年和07年蓋的房子質(zhì)量不可相提并論，房子建筑質(zhì)量的不同，也是導致房子價格上漲的成因；配套設(shè)施的不同，人們常常指著某棟房子說，昨天這里的房子才多少錢，今天就又多少錢多少錢了，這個價格漲得實在太可怕了，他們說得不錯，價格確實上漲了，但他們忽視了，雖然是同一棟房子、同樣一間屋子，昨天的房子已經(jīng)不是今天的房子了，因為這房子周圍的環(huán)境、配套設(shè)施不同了，房價當然要上漲了！6、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位決定房價。因為房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標的重要前提，是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的產(chǎn)業(yè)不下60個，有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)，家具產(chǎn)業(yè)等都與房地產(chǎn)的發(fā)展保持著同步性

10、，一榮共榮，一損皆損。國家從經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，不會使房地產(chǎn)行業(yè)有大起大落的風波，將長期保護和扶植房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以帶動其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，拉動內(nèi)需，刺激消費。7、大量外資銀行營業(yè)性機構(gòu)增加推動了房價。國際清算銀行季度報告指出，2005年年底中國房貸規(guī)模占GDP的10%。并且，外資銀行全面放開，自中國加入世貿(mào)組織以來，外資銀行營業(yè)性機構(gòu)增加到200多家；2006年，隨著外資銀行準入政策的放寬，人民幣業(yè)務迅速成為外資銀行業(yè)務發(fā)展的重點。2007年外資銀行憑借更成熟的服務加強對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務來說，競爭更為激烈，也給房價的持續(xù)上漲提供了基礎(chǔ)。8、住宅是一

11、般人的核心資產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當大的比重。越是窮人，房地產(chǎn)在他們的資產(chǎn)中占的比重越大，當房價在上漲的時候，人們會感到他們的資產(chǎn)總值在增加，即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但在房價上升過程中，他們也會享受到財富增值的愉快。人們對未來的預期有著一種自我實現(xiàn)的作用。如果人們都預期某種事情會出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會越來越大，由于大部分居民偏愛房價上漲的消息，比較容易形成房地產(chǎn)價格上漲的預期，從而推動房價上漲。9、人民幣升值空間，吸引了內(nèi)資、外資購房，放大了房產(chǎn)需求。   房價上漲是我國在現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展過程多種社會因素綜合造成的，從98年住房改革開始到現(xiàn)在，短短十年時間要

12、想解決掉幾十年堆積的問題，大量內(nèi)資、外資介入，放大了房產(chǎn)需求。種種原因表明在未來幾十年內(nèi)房價還會呈現(xiàn)一個上漲的趨勢。10、政策調(diào)控冀望樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。   政府每一次出臺調(diào)控政策都是希望樓市健康發(fā)展，穩(wěn)定購房者，而中國高速發(fā)展的經(jīng)濟也強力支持中國樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。11、政府鼓勵重視房地產(chǎn)業(yè)。   房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定能夠為地方政府帶來更多的發(fā)展優(yōu)勢。一方面房地產(chǎn)業(yè)對地方的GDP貢獻巨大，更重要的是房地產(chǎn)的發(fā)展能夠促進城市化的發(fā)展進行城市的建設(shè)，因此一直受到地方政府的重視。無論是地方政府還是國家都希望房地產(chǎn)健康穩(wěn)定增長。12、備受壓抑的剛性需求即將大爆發(fā)。&

13、#160;  城市化進程加快釋放的巨大剛性需求，以及大學生畢業(yè)安家省會，80后買房結(jié)婚，二級城市人員不斷移居省會等，多方剛性需求力挺省會樓市向前發(fā)展。13、房價走勢仍持續(xù)升高。   相比去年，現(xiàn)在買房更實惠也更方便了。因此在低谷買入，不管是自住還是投資，顯然都是好時機。另一方面，物價在漲、人民幣升值，不論金融資產(chǎn)還是實物資產(chǎn)都會漲價。由此可見，在貨幣政策“從緊”的環(huán)境下，房價上漲可以預期，畢竟城市化進程在不斷推進，而土地資源也有限。14、宏觀經(jīng)濟長期向好支持房價穩(wěn)步上漲。   美元不斷降息將促使更多的熱錢涌入中國，特別是投入到房地產(chǎn)行業(yè)，未來房

14、價有較大上漲空間。第二，國內(nèi)CPI不斷上漲，房子是增值保值產(chǎn)品。第三，中央今年的目標是保持GDP8%左右，經(jīng)濟軟著陸，因此房產(chǎn)行業(yè)必須保持健康發(fā)展.15、土地稀缺住宅用地日漸減少。   省會樓市房價不斷攀升、土地日漸稀缺、房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域向郊區(qū)延伸已經(jīng)成為不爭的事實。而隨著土地資源的進一步減少和稀缺，三環(huán)周邊交通便捷配套齊全的項目也勢必進入購房者的視野。16、城鄉(xiāng)一體化催生房地產(chǎn)加速前進。   隨著城市化進程的腳步不斷加快，一方面將有大量的農(nóng)業(yè)人口進程務工，這必將帶來買房置業(yè)的需求。同時，城市化進程也需要地產(chǎn)投資來迎合城市改造、城市建設(shè)，需要肩負很多的城市改造的一些指令性的和一些計劃性的這些任務，房地產(chǎn)商不但要承擔他自己的企業(yè)的運營的責任，還承擔很走城市建設(shè)的重任。雙重指向下，樓市將加速前進。17、城市在發(fā)展 樓市需求很旺盛。   從區(qū)域結(jié)構(gòu)特性來看，省會吸引了大量外來高素質(zhì)人口到此工作、安家置業(yè)、養(yǎng)老。隨著石家莊經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域地位的不斷上升，將極大的吸引外來購房者在此安家落戶，樓