會計英語中文版

1、中華女子學院20162017學年第1學期會計專業(yè)英語課程試卷（論文類）論文題目 淺析營業(yè)稅改增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響 課程代碼 1050042013 課程名稱 會計專業(yè)英語 學 號 130404077 姓 名 史慧丹 院 系 管理學院會計系 專 業(yè) 會計學 考試時間 2016年10月27日 考試成績 6淺析營業(yè)稅改增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響摘要自國務(wù)院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”，既是我國稅制改革史上的大事，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上大事，必將給廣大房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。本文首先對當前“營改增”發(fā)展的背景及房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

2、做了簡要概述，得出了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的重要性，以及稅負對房地產(chǎn)行業(yè)的重要影響。其次對新的稅收政策加以概述，使我們清楚的學習了解增值稅稅收政策。最后通過學習房地產(chǎn)業(yè)新的稅收政策，發(fā)現(xiàn)探究此次“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇與挑戰(zhàn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)，營改增，稅負，機遇，挑戰(zhàn) 一、營業(yè)稅改增值稅房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀營業(yè)稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）作為十二五期間我國財稅體制改革的“重頭戲”，是以結(jié)構(gòu)性減稅促進穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的“關(guān)鍵點”。自2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案到2016年1月，李克強主持召開座談會，決定2016年要全面推開“營改增”，為了進一步較大幅

3、度減輕企業(yè)稅負。據(jù)統(tǒng)計截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶。房地產(chǎn)行業(yè)是此次“營改增”中備受關(guān)注的行業(yè)， 因為房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。 投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機，而房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。除此之外，對經(jīng)濟增長的貢獻房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前向效應(yīng)帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應(yīng)帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力地帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺

4、繁榮。增值稅全面實施后，在全世界160多個實施增值稅或相似稅種的國家中，中國將成為增值稅稅基范圍最廣的國家。與國際通行增值稅稅制相比，我國增值稅體系將獨樹一幟，在房地產(chǎn)業(yè)，增值稅不僅將適用于B2B（企業(yè)對企業(yè)）或B2C（企業(yè)對個人）的交易，同時也將適用于C2C（個人對個人）的交易，這些處理方式在其他增值稅國家均不存在先例。如果我國“營改增”進展順利，其他國家有可能效仿中國從而擴大其增值稅的應(yīng)稅范圍。二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策具體內(nèi)容（一）納稅人1.在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。2.增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過

5、500萬元（含本數(shù)）的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。（二）征稅范圍1.根據(jù)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目：（1）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬于銷售不動產(chǎn)稅目；（2）房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），屬于租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)（不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃）。2.不征收增值稅項目（1）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。（2）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債

6、權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。三、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響（一）房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的目的“營改增”改革的目的是要整體減少企業(yè)的納稅負擔，讓納稅更加合理和公平。（二）“營改增”給房地產(chǎn)業(yè)帶來的利好1房地產(chǎn)業(yè)“營改增”有利于完善稅收鏈條，增加稅收營業(yè)稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建筑安裝成本中包含的進項稅不能抵扣，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)重復納稅；營業(yè)稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。從靜態(tài)看，營業(yè)稅改征增值稅，原本屬于營業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動態(tài)看，由于在最終消費以前的各個環(huán)節(jié)，

7、稅收環(huán)環(huán)相扣，基本消除了重復征稅，促進分工，有助提高經(jīng)濟效率，由此也會帶來增值稅收入的增長。2房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負有望下降房地產(chǎn)“營改增”屬于國家推行的“結(jié)構(gòu)性減稅”改革的一部分，行業(yè)整體稅負肯定會有所下降?！盃I改增”之后的稅率與原來的5%的營業(yè)稅稅率相比，表面看似高了，但是考慮到各種抵扣項，單個企業(yè)實際稅負是高是低很難判斷，一般情況下稅收成本應(yīng)該是會有所降低。3.房地產(chǎn)企業(yè)市場銷量有望增加之前企業(yè)繳納營業(yè)稅導致了一些房地產(chǎn)企業(yè)存在重復納稅的現(xiàn)象。稅負重在一定程度上會影響消費者購房或投資的積極性。“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)成為增值稅抵扣鏈條上的一個環(huán)節(jié)，建筑安裝成本和期間費用中繳納的增值稅都可以

8、抵扣，如果進項稅額較大，企業(yè)稅負則有望下降。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果年應(yīng)稅銷售額在500萬元以下，將成為增值稅的小規(guī)模納稅人，適用稅率由5%下降為3%，稅負直接降低40%。稅負降低了，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能降價，銷量才會提升。從稅制改革的方向上看，增值稅將來要實現(xiàn)完全的消費型增值稅，不動產(chǎn)的進項稅屆時也可以抵扣。生產(chǎn)和商貿(mào)等非房地產(chǎn)企業(yè)采購辦公用房、生產(chǎn)廠房等取得的進項稅也可以抵扣，購買和投資商業(yè)地產(chǎn)不僅可以保值增值，抵抗通貨膨脹對財富的稀釋效應(yīng)，還能降低企業(yè)的增值稅負擔，投資的積極性將大大增強，也會帶來新的市場需求。房屋價格降低和企業(yè)主投資需求增加，將會在一定程度上帶來房地產(chǎn)市場的繁榮。4.

9、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”有利于提高各行業(yè)競爭能力如今市場房價并不太取決于開發(fā)成本，更重要的決定因素是供求關(guān)系。今年以來，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向為買方市場，房地產(chǎn)走勢持續(xù)走低下行，市場上存量房壓倉整體市場供大于求，尤其是二三線城市。地產(chǎn)開發(fā)商面對持續(xù)走低的成交量都表現(xiàn)出了極大壓力。這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅，在某種程度上可以平抑成本，并且有助于進一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，同時減輕行業(yè)消費者的負擔，從而進一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)，故對試點行業(yè)是利好政策。（三）“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)1. 政策過渡階段企業(yè)可能遭遇重大損失在“營改增”開始試點的現(xiàn)階段，很多政策跟房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實操作存在

10、著差異，真正實施起來還是有相當?shù)睦щy。并且由于在“營改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的是5%的營業(yè)稅，突然的變?yōu)樵鲋刀?，可能會使企業(yè)蒙受很大損失。如一個房地產(chǎn)完工了，但銷售還沒結(jié)束，若在此時實行增值稅，稅率從5%增加到11%，由于企業(yè)基本完工了，基本上沒有進項稅可以抵扣。此時銷售合同已經(jīng)出來，價格不能更改，則企業(yè)實際上是增加稅負成本，造成很大損失。2.相關(guān)人員對稅收政策不熟悉房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”之前一直繳納營業(yè)稅，稅務(wù)處理完全不涉及增值稅。從財務(wù)總監(jiān)到財務(wù)經(jīng)理，再到一般的財務(wù)人員，對增值稅的相關(guān)規(guī)定了解甚少，甚至完全不了解?！盃I改增”之后給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的最大的挑戰(zhàn)，就是從上到下不了解增值稅的稅收政策

11、，無法利用增值稅的稅收法規(guī)指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什么稅務(wù)風險，也不知道會出什么稅收問題，更不知道如何應(yīng)對突發(fā)的稅務(wù)問題和提前防范。在這種情況下，企業(yè)是無法做到控制企業(yè)稅務(wù)風險和稅收負擔。有人說房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。政策不熟悉的挑戰(zhàn)是所有“營改增”企業(yè)的共同要面對的風險，任何企業(yè)都不肯能幸免，唯一不同的是，有的企業(yè)熟悉時間較快，有的較慢。3.財務(wù)處理難度增加根據(jù)現(xiàn)行的增值稅稅法規(guī)定，增值稅的納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務(wù)處理和征管規(guī)定是不一樣的。對于增值稅一般納稅人來講，由于增值稅是價外稅，采購

12、和銷售都要進行價稅分離，取得的進項稅專用發(fā)票還需要在規(guī)定的時間內(nèi)去主管稅務(wù)機關(guān)認證?！盃I改增”初期，財務(wù)人員面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。另外由于營業(yè)稅是對營業(yè)額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項稅額減進項稅額，需增加是十個會計科目，核算難度較原來大幅增加?！盃I改增”不僅改變了企業(yè)的會計核算體系，同時還帶來了開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務(wù)處理稍有不慎便會產(chǎn)生風險。4.可抵扣的進項額不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負或大幅上升“營改增”的目標是通過改革實現(xiàn)只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，從而減少重復納稅環(huán)節(jié)。從全國“營改增”試行和先期“營改增”行業(yè)的反饋情況來看，大多數(shù)的企業(yè)實現(xiàn)了稅負下降，但也有