投資分析：加強宏觀調控抑制房價過快上漲

1、投資分析：加強宏觀調控抑制房價過快上漲近幾年房屋價格特別是居民住房價格過快上漲已經(jīng)成為經(jīng)濟運行中的突出 問題。這不僅因為房價過快上漲是個宏觀經(jīng)濟問題， 而且還因為其直接影響到居 民的生活。那么，我國房價持續(xù)過快上漲有哪些特點，又是什么原因引起的，應 該采取哪些措施？經(jīng)過分析我們認為， 當前房價持續(xù)攀高顯現(xiàn)出三大特征； 未來 一段時間內(nèi)， 我國抑制住房價格過快上漲的難度仍較大； 應有針對性地進行宏觀 調控。當前房價上漲的特征一是持續(xù)上漲的特征。XXXX年以來，房屋銷售價格持續(xù)上漲。XXXX-XXXX 年房屋銷售價格分別上漲 9.7%、7.6%和 5.5%，其中新建商品住宅銷售價格的漲 幅已經(jīng)連續(xù)

2、 4 年超過 5%，高于非住宅商品房銷售價格的漲幅。今年以來，全國 房價繼續(xù)高位運行，據(jù) 70 個大中城市房屋銷售價格統(tǒng)計顯示， 1-10 月分別比去 年同月上漲 5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和 9.5 ， 漲幅呈進一步走高之勢。XXXX年三季度以來相對穩(wěn)定的長三角地區(qū)主要城市今 年也出現(xiàn)房價回升態(tài)勢。二是全面上漲的特征。XXXX年以前，房價上漲較快的主要集中在上海、杭 州、寧波、青島、南京等少數(shù)沿海大城市。XXXX年以來，房價上漲呈現(xiàn)出兩個新趨勢：由沿海地區(qū)逐步向中、西部地區(qū)擴展，由大城市逐步向中小城市蔓延。 繼武漢、天津、沈陽、濟

3、南、重慶、南昌、呼和浩特、成都等城市房價開始大幅 度上升之后，XXXX年以來，這種趨勢進一步蔓延，烏魯木齊、北海、瀘州、蚌 埠、南充、石家莊、貴陽等城市也開始加入快速上漲行列。北海市新建商品住宅 價格漲幅自 5月份以來連續(xù) 6個月位居前列，同比分別上漲 15.1%、15.5%、18.6%、 18.2%、 19.4%和 17.7。房價出現(xiàn)各地普漲的態(tài)勢。三是新房與二手房價格聯(lián)動的特征。 持續(xù)攀升的新建商品住宅價格帶動了二 手房交易市場日益活躍， 二手房價格隨之上漲， 且漲幅高于現(xiàn)房和期房。 近兩年， 二手房市場價格呈持續(xù)上漲態(tài)勢，XXXX年 9月份，全國二手住宅銷售價格同比 上漲 7.6%，其中

4、高層住宅、多層住宅和其他住宅銷售價格分別上漲7.5%、 6.8%和 10.1%。二手房價格漲幅總體高于新建商品房價格漲幅。上海二手房價近來更 是強勢大漲，連創(chuàng)新高。未來房價走勢分析從中長期看， 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化、 工業(yè)化、國際化等進 程的加快， 房地產(chǎn)市場供需狀況不會發(fā)生明顯改觀。 未來一段時間內(nèi)， 抑制住房 價格過快上漲的難度仍比較大。從市場需求來看， 居民不斷增長的住房需求是房價上行的源動力。 住房制度 改革已實施 10 年，買房成為消費者的選擇。城市化進程加快、人口增加、居民 收入快速增長、舊城改造拆遷等因素，將帶動住宅剛性需求的持續(xù)增長。同時， 資金流動性過剩、 人民

5、幣與房地產(chǎn)的升值預期吸引大量國際、 國內(nèi)資金涌入房地 產(chǎn)市場，擴大了總需求。在總供給一定的前提下，帶動了房價的上升。從住房建設成本來看， 由于我國目前正處在重化工業(yè)化、 城市化和消費結構 加速升級階段，生產(chǎn)結構呈現(xiàn)出較為明顯的偏工（業(yè)）偏重（工業(yè)）特征，對鋼 鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，加之國際市場初級產(chǎn)品價格也正處于 不斷上漲階段，客觀上導致了能源、原材料價格漲勢較猛。 房地產(chǎn)業(yè)是耗費能源、 原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門，生產(chǎn)成本較高，必然導致房價的提高。從土地價格來看， 土地的有限性以及城市化、 工業(yè)化的加速對建設用地的需 求增加，決定了土地增值的必然趨勢， 土地作為成本推動房價上漲的因

6、素將長期 存在。據(jù)對全國 32個主要城市的統(tǒng)計調查，房價的近 1/4 是由土地價格決定的。 隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，將推動住房價格的不斷上揚。從住房供給結構來看， 保障性住房供給增加短期內(nèi)還難以有效遏制房價上漲。 xxxx年下半年以來，各級政府積極貫徹落實住房結構調整政策，加大中低價位 住宅供給。以北京為例，按照北京市住房建設規(guī)劃，今后 3 年，全市將建設經(jīng)濟 適用房 1000 萬平方米，限價房 1000 萬平方米，其中今年新增供應經(jīng)濟適用房 200 萬平方米，限價房 300 萬平方米，并開工建設廉租房 30 萬平方米。低價房 供給的增加將對快速上漲的房價起到抑制作用，也將改善商品住

7、宅的供給結構。 但是，一方面由于房地產(chǎn)開發(fā)項目一般需要兩年左右的周期， 另一方面保障性住 房在整個房地產(chǎn)市場中所占比重仍然過低， 因此，在短期內(nèi)難以迅速改善住房供 求關系并遏制住房價過快上漲的趨勢。從國際經(jīng)驗來看，據(jù)世界銀行的有關研究，住宅需求與人均GDP有著密切聯(lián) 系。當一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期；當人 均GDPS入4000-8000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入穩(wěn)定快速增長期。我國人均GDPXXXX 年已達XXXX美元，這意味著今后相當長時間內(nèi)我國住宅產(chǎn)業(yè)仍將處于快速發(fā)展 和穩(wěn)定快速增長時期， 各方面對住宅的需求將比較旺盛， 房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟增 長的帶動作

8、用將更加明顯和突出。另一方面，也應看到，在前期流動性過剩的大背景下，大量資金涌入樓市， 造成了房地產(chǎn)價格一定程度上的非理性上漲。 客觀上，目前過高的房地產(chǎn)價格存 在著回調的可能。特別是由于目前的高房價超越了大多數(shù)普通居民的購買能力， 缺乏有效需求的支撐， 居民觀望氣氛較濃， 一些大城市開始出現(xiàn)有價無市的狀況。綜合考慮， 未來房價既存在繼續(xù)上漲的可能， 也存在回調的可能。 關鍵取決 于各種因素的消長變化， 取決于流動性過剩矛盾的解決， 取決于各種宏觀調控措 施的落實。三點政策建議從上述情況可見， 當前房價上漲的壓力仍然很大， 調控任務很重。 由于住房 建設客觀上有個周期， 結構調整也需要一個過程

9、， 而目前過旺的住房需求也難以 在短期內(nèi)得到有效調節(jié)。 因此，當前應重點防止房價過快上漲的勢頭長期持續(xù)下 去，突出解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾， 加大住房供給的結構 調整。要堅定宏觀調控和制度改革的決心， 確保已經(jīng)出臺的政策措施不折不扣地 得到執(zhí)行。 解決好低收入家庭的住房困難問題， 把房價控制在絕大多數(shù)居民可承 受的范圍之內(nèi)， 保證廣大居民的安居樂業(yè)， 保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。 為 此，建議重點抓好以下三個環(huán)節(jié)：第一，逐步建立健全保障性住房制度。 中低收入家庭住房需求是房地產(chǎn)市場 的主體，為這個群體建立健全保障性的社會福利住房制度， 是各級政府的一項重 要職責。要進一步加

10、強經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，加強對保障性住房的規(guī)劃、 土地供應和建設直至銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范管理， 真正讓經(jīng)濟適用房或廉租房進入中低 收入家庭。 要盡快完善以廉租住房制度為重點， 多渠道解決城市低收入家庭住房 困難的政策體系。特別是要提高借鑒國外的經(jīng)驗 , 建立有進有出的發(fā)展秩序：一 是適應保障性的特點，合理確定廉租房的面積和標準 , 以適應人們“有困難想進 去,條件好時想出來”的心理。 二是廉租屋的租金標準應與家庭收入掛鉤 , 實行適 時調整。當入住家庭收入提高時 , 房租占家庭收入的比重也相應增加，充分發(fā)揮 租金杠桿作用 , 避免鉆政府福利的空子。三是對廉租房的使用者進行跟蹤收入調 查, 根據(jù)收入提高程度來判斷是否解除租賃合同。四是對社會公開廉租房出租情 況，增加操作的透明度，接受大眾監(jiān)督。第二，適當增加住房建設的土地供應。 針對目前地價不斷攀升、 地價在房價 中的比重明顯提高的現(xiàn)實， 應在進一步加強對土地市場的監(jiān)管、 盤活存量土地的 同時，適當提高住房用地在建設用地中的比例， 特別要加大限價房、 經(jīng)濟適用房 和廉租房等保障性住房的土地供應力度， 著力降低普通居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)的成 本。第三，加大房地產(chǎn)市場規(guī)范和監(jiān)管力度， 抑制投資性和投機