武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

1、武房規(guī)2012 1 號(hào)市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知各區(qū)房管局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)：為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、 武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例及住建部 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等規(guī)定， 結(jié)合武漢市實(shí)際，我局制定了武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則, 現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。本文有效期五年，原武漢市業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則（武房物2006 130號(hào)）同時(shí)廢止。武漢市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第一章總 則第一條 為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和

2、國(guó)物權(quán)法、 物業(yè)管理?xiàng)l例、 武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例和住建部業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其日?；顒?dòng)適用本規(guī)則。第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。第五條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)

3、主、 物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。第六條市房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日?；顒?dòng)的政策指導(dǎo)及相關(guān)示范文本的擬定等工作。區(qū)房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉及其日常活動(dòng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案工作。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，配合調(diào)解處理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)中的投訴、糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助

4、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府做好本條第三款的相關(guān)工作。第七條提倡社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員交叉任職。第八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。第二章業(yè)主大會(huì)第一節(jié)基本職責(zé)第九條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員，決定業(yè)主委員會(huì)任期；（3） 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（4） 決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事

5、項(xiàng)，并監(jiān)督實(shí)施；（七）根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；（八）決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式，并監(jiān)督使用；（九） 制訂、 修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；（十）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第十條 管理規(guī)約應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害

6、社會(huì)公共利益。第十一條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；（三）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期；（五）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；（七）業(yè)主大會(huì)印章的使用和管理。第十二條業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未交存住宅專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。第十三條業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則，應(yīng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：1、業(yè)主委員

7、會(huì)的職責(zé)；2、業(yè)主委員會(huì)成員的分工及職責(zé)；3、業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)的形式、時(shí)間、議事方式和表決程序；4、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的管理；5、業(yè)主委員會(huì)印章的使用管理；6、業(yè)主委員會(huì)工作檔案的管理；7、業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財(cái)物的交接等。第二節(jié)首次業(yè)主大會(huì)籌備第十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第十五條成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；（2） 首次交付使用專有部分之日起滿2 年且交付使

8、用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。業(yè)主總?cè)藬?shù)在20 人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第十六條物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府和區(qū)房屋主管部門(mén)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報(bào)告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府和區(qū)房屋主管部門(mén)提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。第十七條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起60 日內(nèi)， 會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），籌備召開(kāi)首次

9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組成員人數(shù)不超過(guò)11 人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1 名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3 ?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府代表?yè)?dān)任。籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門(mén)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第十八條籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）具有完全民事行為能力；（四）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；（五）履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十九條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7 日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職

10、責(zé)，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；（二）房屋及其他建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)（業(yè)主姓名、房號(hào)及建筑面積、聯(lián)系方式）；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；（六）綠化竣工證明；（七）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（八）專項(xiàng)維修資金交存證明；（九）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。第二十條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案

11、和名單，并公開(kāi)征詢意見(jiàn)；（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15 日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。第二十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止，并向業(yè)主委員會(huì)移交開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的交通、通訊、場(chǎng)地租賃、宣傳、文印資料等 經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第二十二條劃分為一個(gè)

12、物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第三節(jié)會(huì)議制度第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第二十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論

13、的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2 的業(yè)主參加方可舉行。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。第二十五條專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按 房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1 人計(jì)算。但建設(shè)單位尚

14、未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1 人計(jì)算；總?cè)藬?shù)按照前述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。依法登記取得或者根據(jù)特權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；诜课葙I(mǎi)賣(mài)等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。第二十六條一個(gè)專有部分有2 個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選1 人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1 人。業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負(fù)責(zé)人或者前者委托的代理人行使投票權(quán)。第二十七條業(yè)主因故不能參加業(yè)主

15、大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使投票權(quán)。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定； 多數(shù)票原則上應(yīng)超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過(guò)1/3 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/3 的業(yè)主。第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、 單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前3 日， 就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、 反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第二十九條業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具

16、體委托內(nèi)容、期限、 權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第三十條業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用和劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)1/2 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2 的業(yè)主同意。第三十一條業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第三章業(yè)主委員會(huì)第一節(jié)基本職責(zé)第三十二條業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大

17、會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由 5 至 11 名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)按不超過(guò)委員人數(shù)的40%設(shè)置。 候補(bǔ)委員在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，替補(bǔ)當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。 業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員在候補(bǔ)階段，不參與業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。第三十三條業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四） 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（六

18、）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的處分情況；（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案管理，工作檔案主要包括

19、以下材料：（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；（三） 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案資料；（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；（七）業(yè)主意見(jiàn)及建議。第三十六條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）人民政府以及區(qū)房屋主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督，市、 區(qū)房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)。業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職， 其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公

20、告說(shuō)明。第三十七條業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，其收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期書(shū)面公告，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。第三十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10 日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、 檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。第三十九條業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房在物業(yè)服務(wù)用房中統(tǒng)籌安排，應(yīng)不少于 15平方米。第二節(jié)產(chǎn)生和備案

21、第四十條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5 年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力;（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。社區(qū)居民委員會(huì)成員作為業(yè)主委員會(huì)委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組推薦，10 名以上業(yè)主

22、也可聯(lián)名推薦候選人1 名。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格并確定候選人名單。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和得票順序當(dāng)選。第四十三條業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在 7 日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和確定其他委員工作分工。第四十四條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員職務(wù)終止出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由候補(bǔ)委員及時(shí)補(bǔ)足。候補(bǔ)委員不夠補(bǔ)足空缺的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2 時(shí)， 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)自行終止，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選

23、舉業(yè)主委員會(huì)。第四十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)房屋主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：（一） 業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案表（樣表附后）；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（五）會(huì)議表決及其他相關(guān)資料。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30 日內(nèi)，將變更內(nèi)容書(shū)面告知原備案部門(mén)。第四十六條業(yè)主委員會(huì)備案后，持區(qū)房屋主管部門(mén)出具的備案證明到公安部門(mén)指定的單位依法刻制業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章。印章刻制后5 日內(nèi)， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持印章到區(qū)房屋主管部門(mén)辦理印章印模留存手續(xù)。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主

24、委員會(huì)指定專人負(fù)責(zé)保管，并建立用印記錄制度。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。第三節(jié)會(huì)議制度第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在 7 日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第四十八條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。第四十九條業(yè)主委員會(huì)討論業(yè)主大會(huì)授權(quán)的物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3 日前在

25、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。第五十條業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員1/2 以上簽字同意通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3 日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。第五十一條兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府社區(qū)居民委員會(huì)和區(qū)房屋主管部門(mén)、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。第四節(jié)委員資格的終止第五十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)

26、主；（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責(zé)；（三）被依法限制人身自由半年以上；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第五十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責(zé)；（二）利用委員資格謀取私利；（3） 業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格；（四）拒不履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交存維修資金等業(yè)主義務(wù)的；（五） 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設(shè)施設(shè)備等侵害他人合法權(quán)益的；（六）以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的；（七）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。第五十四條業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起

27、3 日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。第五節(jié)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉第五十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3 個(gè)月前， 應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；（二）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（4） 將業(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；（五）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述換屆籌備工作情況報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府并接受

28、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做任期內(nèi)的工作報(bào)告。第五十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30 日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成的籌備組，在30 日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉?；I備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。第四章指導(dǎo)和監(jiān)督第五十七條物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管

29、理活動(dòng)中的投訴。第五十八條業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。第五十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。第六十條業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30 日內(nèi)召開(kāi)；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)在30 日內(nèi)組織業(yè)主召

30、開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第六十一條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3 以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府合同區(qū)房屋主管部門(mén)指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第六十二條違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或 者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。第六十三條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè) 主委員會(huì)所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未 及時(shí)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)房屋主管部 門(mén)責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不