房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查

1、房地產(chǎn)項公司內(nèi)部編號：（GOODTMMTMMUTUUPTYUUYYDTTI“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費率業(yè)務類型：抵押 質(zhì)押 其他主要擔保條件業(yè)務團隊盡職調(diào)査聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照XXXXX有限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求 和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及 非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設計交易模 式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我 們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年 月 日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)

2、助調(diào)查日期：年 月曰一、項目背景二、方案與風控措施（一）基本要素融資申請人：融資項目名稱:申請融資金額：融資期限：融資用途：融資方式：融資息費成本： 還本付息方式:（二）交易結(jié)構(gòu)1、項目的進入2、項目的退出3、項目公司的管理（三）風控措施三、交易對手（一）申請人/項目公司1、基本情況及歷史沿革2、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人）3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹（法定代表人.財務總監(jiān)以及項目負責人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學 校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記 錄）5>經(jīng)營情況調(diào)查（二）控股股東/實際控制人對于控股股東:重點

3、介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入（資本公積及其他應付款），比 照原始積累，進行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對 公司經(jīng)營的貢獻程度）。（三）項目公司財務狀況1、 項目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清 算）城市建設稅/費企業(yè)所得稅（預 繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）地方教育費附 加施工合同印花稅購房合同印花稅2、項目公司財務信息列示項目公司近

4、三年及最近一期的財務報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進行詳細說明。應在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認真核實各相關(guān)會計科目的財務數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對 應的會計科目明細表。(1)預付賬款按照分期、分項目匯總列示明細分類金額按照同期、同項目，不同的收款單 一期收款單位付款金額二期(2)存貨按照分期、分項目匯總列示明細分類金額按照同期、同項目，不同的對方單 一期科目收款單位土地出讓金及契稅拆遷補償費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費付款時間/期間位列示明細付款時間/期間付款時間/期間位列示明細付款金額付款時間/期間二期往來款明細表報表科目金額款項性質(zhì)與

5、本企業(yè)關(guān) 系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時間應收賬款合計其他應收款合計應付賬款合計其他應付款合計短期借款明細表借款方借款金 額貸款方借款期限借款方 式抵押物信 息擔保 方（四）項目公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負面信息，應進行進一步調(diào)查核實，并予以說明。）四、融資項目（一）項目基本情況1、項目概況及現(xiàn)狀項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài) 構(gòu)成，分兒期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部 分的情況介紹，包括不限于（在項目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，

6、各 建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認 地下車位個數(shù)，地上不用計算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類 型總層數(shù)所在樓 層建筑面積 （平方 米）主力戶 型面積主力 戶型 比例備注高層住 宅251000040-6070%簡裝多層住 宅毛坯花園洋 房疊拼別墅獨棟別墅寫字樓層高4 米商業(yè)41500層高6 米2300層高4 米34004500地下車 位90個-2其他用 房合計2、控規(guī)指標項目基本控規(guī)指標表序號指標名稱一期指標二期指標單位1總用地面積m2道路及公共用地面積nf建設用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積nf地

7、上建筑面積nT住宅nf住宅nf<=90 m2nf(90 nf, 120 m2)> = 120 m2項目基本控規(guī)指標表商業(yè)寫字樓廉租房、保障房地下建筑面積nf車位個商業(yè)m2人防m(xù)23、 開發(fā)計劃序號節(jié)點名稱完成時間一期二期1取得土地使用證2設計單位確定3概念設計完成4規(guī)劃設計報批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴初設計完成7施工報建圖完成8取得建設工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至+包括剛需、供應量、最近一年市場銷售情況3、項目市場情況(1)項目區(qū)域交通情況（附位置圖）(2)項目配套設施情況(3)周邊主要土地成交

8、情況(4)周邊競爭項目分析樓盤名稱土地 周邊 成交 情況（純 土地 情 況）產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地位置土地面 積容積率土地用途成交價樓面地 價地面地 價成交/叫價 時間2、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況（三）項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況，還應具體分析我 司介入該期項目的資金運用與來源的情況。1、總投資1）總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項目名稱投資額已投入（萬元）未投入（萬 元）按總建筑 面積單價 （元）按可售面 積單價 （元）開發(fā)成本土地費用政府行政事業(yè)性收費前期工程費用建筑安裝工 程費（分住

9、宅、商業(yè)、 寫字樓）其中：地卜建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費配套設施費其他工程費開發(fā)期間費用開發(fā)期稅費管理費用（列明：取費依據(jù)）財務費用銷售費用（列明：取費依據(jù)）其他費用及 不可預見費 用項目總投資2）總投資資金來源構(gòu)成序號項目金額（萬元）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補助合計資金流入序號項目金額（萬元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進度、施工合同約定的付款進度和單方合理成本對開發(fā)商 在建工程進行逐棟測算，加計后與最近一期財務報表中的資產(chǎn)科目進行比對，確 認己投入資金的真

10、實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標準，與當?shù)卣吆褪袌鏊竭M行對比，分析 其合理性；當必要并可行時，從拆遷名單里隨機抽取拆遷戶進行訪問，確認拆遷成本 支付的真實性；將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準備向風控提供所獲取的原始文件資料。需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項目建設進度的其 他事項。4）融資額度的合理性分析此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預售回款之前的各項用資明 細。在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安 成本）和建至可預售條件的工程量，以及施工合同約定的付

11、款進度（若尚 未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進行資金需求合理性匡算，將計算過程 和結(jié)果進行列示。對于超出合理需求的，須對真實用途進行徹底的調(diào)查和說明。2、建設成本預測測算前提條件：（各項費用假設占比），見（附表一）。3、項目銷售預測測算前提條件：（分年完工假設、銷售比例的假設及依據(jù)、價格假設及依據(jù)等）1）銷售方案2）銷售預測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)可售面積預計單價總金額收入占比酒店車庫/地下車位4、項目財務效益評估成本利潤表科目金額（萬元）可售面積單方（元/平方米）1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅

12、及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：銷售凈利率投資利潤率項目投資財務評價指標成本利潤表項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)盈虧平衡分析（1）當銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）；（2）當銷售利潤為零時的銷售比例（假設銷售單價不變）五、項目綜合評價1、客戶定位2、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（0）威脅（T）項目SWOT結(jié)論六、還款來源1、 還款來源介紹2、 項目現(xiàn)金流分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售銷售單價借款期內(nèi)銷售周去化率面積期累計凈現(xiàn)金

13、流（2）壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進度不變的情況下，假設銷售單價下降5敘10%、20%時對該項目的影響;B、在銷售單價不變的情況下，假設銷售成本增加5%、10%和20%對該項目的影響七、風險評估八、結(jié)論及建議九、項目資料附件列表附表一：建筑成本測算序號子項名稱金萬- r爲2012Q42013Q12013Q22013 Q32014 Q42014Q12014 Q22014Q3-土地費用1地價款及市政配 套費2合作款項3紅線外市政設施 費4拆遷補償費5市政配套設施的 其他支出二政府行政事業(yè)性 收費1報批報建費2增容費三前期工程準備費1勘測丈量費2規(guī)劃設計可研費3三通一平費其中：臨時道路臨時用電臨時

14、用水場地平整4臨時設施費5其他支出四主體建筑（裝 修）工程費1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝 修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝 修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費1室內(nèi)水暖氣電管 線設備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化） 系統(tǒng)5地下室停車場導 引系統(tǒng)6其他設備六社區(qū)管網(wǎng)工程費1室外給排水系統(tǒng) 費2室外采暖系統(tǒng)費3室外燃氣系統(tǒng)費4室外高低壓電力 系統(tǒng)費5室外消防系統(tǒng)費6室外通訊、有線 電視系統(tǒng)費七園林環(huán)境工程費1環(huán)境設計費2綠化建設費3建筑小品4道路及廣場建造 費5大門圍墻建造費6室外照明7樓體泛光8標識系統(tǒng)制作9室外零星設施八配套設施費1物業(yè)服務用房2業(yè)主會所3幼兒園4學

15、校5兒童游樂設施6環(huán)衛(wèi)設施7運動設施8超市（配套商業(yè)設施）9其他支出九開發(fā)間接費1工程管理費十其他建設工程支 出1工程監(jiān)理2工程造價顧問咨詢3物業(yè)服務啟動費4資本化利息5其他支出成本合計附表二：銷售預測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融 資 后住宅銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項目未來銷售預測的方法。1參考前期銷售進度和價格。2. 參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格3. 結(jié)合當?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4. 結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可 比項目的整體銷售收入作為本項目未來銷售預測的參考。附表三：現(xiàn)