房地產(chǎn)會計(jì)全套賬務(wù)處理1非常全

1、格式完美 WORD格式專業(yè)整理 知識分享專業(yè)資料房地產(chǎn)會計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目一、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土 地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣 的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5%。7% （城2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為區(qū)）、5% （郊區(qū)）、1% （農(nóng)村）。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅率。3、教育費(fèi)附加，附加稅率為3%計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅3%。4、印花稅：（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千

2、分之一；（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之（4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；（5） 對記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之 五貼花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數(shù) 應(yīng)納稅所得額（不含稅）稅率（）速算扣除數(shù)（元）1不超過500元的部分 5 02超過500元至2000元的部分 10 253超過2000元至5000元的部分 15 1254超過5000元至20000元的部分 20 3755超過20

3、000元至40000元的部分 25 13756超過40000元至60000元的部分 30 33757超過60000元至80000元的部分 35 63758超過80000元至100000元的部分 40 103759超過100000元的部分 45 15375計(jì)算公式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額 適用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000- “三險(xiǎn)一金6、所得稅(1) 所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。(2) 如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率(3) 如果屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交

4、所得稅=利潤總額*所得稅稅率(4) 所得稅稅率：一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15 %的稅率征收企業(yè)所得稅。.2% ;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1繳納的，稅率為 12 %。8 土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下:(1) 大城市1.5元至30元；(2) 中等城市1.2元至24元；（3）小城市 0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6元至12元。9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入

5、減除條例規(guī)定的扣 除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí) 物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 %的部分，稅率 30 %。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 %，未超過扣除項(xiàng)目金額100 %的部分，稅率40 %。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100 %，未超過扣除項(xiàng)目金額200 %的部分，稅率 50

6、 %。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 %的部分，稅率為60%。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度。 附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度.doc房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)， 不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)一一租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價格外的收入作為

7、手續(xù)費(fèi)收入，按“營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅4. 單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人視同銷售不動產(chǎn)5. 銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋其自自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售,建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅二、增值稅銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅三、土地增值稅（一）一般規(guī)定7. 出售一一征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售;（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對于（2 ）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金

8、額； 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。8. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期一一不征；（2） 抵押期滿償還債務(wù)本息一一不征；（3） 抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債一一征。9. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；10. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn) 等，

9、發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）11. 合作建房建成后自用一一不征；建成后轉(zhuǎn)讓 征。12. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 一一暫免。13. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值 稅。14. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收（清算時不扣除相應(yīng) 的成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算15. 土地增值稅的清算單位對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。16. 土地增值稅

10、的清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。17. 土地增值稅的扣除項(xiàng)目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、 學(xué)校、幼兒園、 托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

11、所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅18. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。19. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦 公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律

12、免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓 給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1. 城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用 的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。2房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn) 土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司， 或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改 建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國

13、有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過 50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2. 企業(yè)股權(quán)重組一一不征3. 企業(yè)合并免征合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立一一不征企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契 稅。5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，

14、免征 契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置 原企業(yè)30%以上職工的， 減半征收契稅； 全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。7. 房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。七、企業(yè)所得稅（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配 套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入， 按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總 額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。（二）預(yù)計(jì)利潤率20. 非經(jīng)濟(jì)適用房

15、開發(fā)項(xiàng)目：（1） 位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20% ；（2） 位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15% ；（3） 位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。21. 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。八、個人所得稅3. 職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）4. 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè) 績獎勵（包括實(shí)物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞動報(bào)酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅格式完美 WORD格式22. 財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同1

16、%°。23. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。24. 營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅據(jù)為實(shí)收資本”資本公'兩項(xiàng)的合計(jì)額其他賬簿一一每件5元。25. 領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證每件5元十、城市維護(hù)建設(shè)稅以營業(yè)稅、增值稅（贈送空調(diào)需要視力同銷售征 增值稅）等為基 數(shù)十、耕地占用稅占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征 稅十二、教育費(fèi)附加同城市維護(hù)建設(shè)稅enjoy the trust of 得到 的信任 have / put trust in 信任 in trust 受托的，代為保管的takeon trust 對不