(房地產(chǎn)管理)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)答案

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營作業(yè)答案第一章 緒論一、名詞解釋1房地產(chǎn)；房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。3土地儲備開發(fā)；指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。4房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物

2、業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟組織，是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的主要成分。5房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品定位，包括住宅地產(chǎn)品項目、商業(yè)地產(chǎn)項目、寫字樓項目、工業(yè)地產(chǎn)項目等。二、問答題1 對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)缺點。答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺點是不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。缺點是容易部門分割

3、，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺點是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是強化了決策機制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增強了內(nèi)部競爭。缺點是活動和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺點是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得

4、到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾2我國房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？答：首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。其次，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性。最后， 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些特點？答：難度大：產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。風(fēng)險大：房地產(chǎn)的投資大，資金運轉(zhuǎn)周期長。政策性強：房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點，是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)。4簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。答： （1）投資機會選擇；（2）項目定位；（3）前期工作；（4）建設(shè)階段；（5）租售階段；（ 6）物業(yè)管理。5簡要敘述房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境包括哪些

5、因素。答：經(jīng)濟：國民經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進程、經(jīng)濟體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)。政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等人口：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特征此外，文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等6房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？答： （ 1）發(fā)現(xiàn)問題；（2）確定目標；（3）擬制方案；（4）分析評價；（5）選擇方案；（6）實施追蹤。7簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容答： （ 1）財務(wù)策略；（ 2）生產(chǎn)策略：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式確定等；（ 3）市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型以及多角型策略等； （ 4）價

6、格策略：高價策略，低價策略，均衡價格策略等。8簡述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。答：行政管理主要內(nèi)容：一是企業(yè)設(shè)立時的注冊登記，二是企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批，三是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查。行業(yè)組織管理主要內(nèi)容：一是行業(yè)專業(yè)管理；二是建立行業(yè)內(nèi)部運行規(guī)則，促進行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競爭；三是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究與國際交流。三、論述題闡述我國房地產(chǎn)價格上漲的原因答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾初期“管住土地，控制信貸”的調(diào)控措施，抑制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調(diào)控措施貫徹不力。2、地價上漲推動土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對

7、增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房價上漲。不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。4、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供給結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)；中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚。5、房地產(chǎn)價格上漲的原因還在于消費者預(yù)期改變。人們對未來的經(jīng)濟預(yù)期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲” ，進一步強化老百姓的心理預(yù)期。第二章 房地產(chǎn)項目可行性研究一、名詞解釋1可行性研究；投資決策前，對與項目有關(guān)的

8、市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟和社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法。2財務(wù)內(nèi)部收益率；指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。3財務(wù)凈現(xiàn)值；指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和4市場調(diào)研；運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析、判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。二、問答題1 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？答： （一）市場宏觀環(huán)境狀況，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境，另外還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對

9、城市發(fā)展概況的描述等。（二）城市房地產(chǎn)市場概況，包括：1、市場整體狀況；2、土地市場情況；3、商品房市場情況；4、全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格類型；5、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；6、三級市場交易情況；此外，當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等。（三）消費者行為與市場需求容量，包括：消費者的購買水平、購買傾向、共同特征；城市人口、家庭數(shù)量、購買力、 居民居住現(xiàn)狀及改善目標、居民日常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu)。（四） 項目所在區(qū)域環(huán)境狀況。（五）項目基本情況調(diào)查，包括對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分析、對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析。2房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則？答：1、真實性原則；2、時效性原則；

10、3、全面性原則；4、計劃性原則。3簡述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2、可行性研究是項目審批的依據(jù)。3、可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。4、可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；5、可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。4房地產(chǎn)投資項目可行性研究包括哪些步驟。答：1、組織準備；2、資料收集及市場調(diào)查；3、開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇；4、詳細研究；5、編寫研究報告書。5可行性研究包括哪些內(nèi)容？答：1、項目概況。2、市場分析和需求預(yù)測。3、規(guī)劃方案的優(yōu)選。4、開發(fā)進度安排。5、項目投資估算。6、資金的籌集方案和籌資成本估算。7、財務(wù)評價。8、風(fēng)險分析。9、國民經(jīng)濟評價。1

11、0、結(jié)論。6反映投資項目財務(wù)狀況的指標包括哪些？答：價值型指標：財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈年值、費用現(xiàn)值、費用年值；效率型指標：財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率；期限型指標：投資回收期。7房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算包括哪些費用？答：1、土地費用估算；2、前期工程費；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；4、房屋開發(fā)費；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費；6、開發(fā)間接費；7、管理費；8、銷售費用；9、財務(wù)費用；10、其他費用；11、稅金及政府收費。8國民經(jīng)濟評價指標包括哪些？答：國民經(jīng)濟盈利能力分析，包括經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值；外匯效果分析，包括經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟換匯成本、經(jīng)濟節(jié)匯成本。9風(fēng)險分析方法有哪些？答：1、盈虧平衡

12、分析；2、項目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。10敏感性分析的步驟是什么？答：1、選擇要分析的不確定因素；2、選定分析所用的評價指標；3、計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況；4、判定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建議。11 概率分析的步驟是什么？答：1、列出各種要考慮的不確定性因素；2、預(yù)計各種不確定性因素可能發(fā)生的情況；3、分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；4、分別求出各種可能情況下的財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和期望值；5、計算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。12國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別是什么？答：1、經(jīng)濟目標不同；2、價值尺度不同；3、折現(xiàn)率不同；4、匯率不同。第三章房

13、地產(chǎn)市場分析1 房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充分市場2簡述房地產(chǎn)供給的特點？答： 1、 市場供應(yīng)缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。2、 市場供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細分有必要性。3、市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷 ”。4、市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。5、市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6、市場需求的多樣性，消費需求、經(jīng)營需求和保值需求；經(jīng)濟收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不

14、同，需求多元化。7、市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要8、市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)位置。3需求法則和供給法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。4均衡價格的概念是什么？答 :均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。5房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀以及未來定位

15、；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價格水平與供求關(guān)系；項目微觀環(huán)境。消費者分析包括消費者購買力水平、購買傾向、購買特征等。競爭樓盤包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。競爭對手分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項目情況、土地儲備情況。第四章 土地制度演變與出讓方式一、名詞解釋1土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使

16、用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。4土地征用: 國家為了建設(shè)及興辦社會公益事業(yè)的需要，采取行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國有土地的一項措施。5 土地儲備制：為加強對土地一級市場的統(tǒng)一管理, 政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發(fā),并予以儲存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。二、簡答題1 對土地使用權(quán)出讓的各方式做出比較。答：1、出讓程序不一樣。2、適用范

17、圍不同：協(xié)議出讓適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機關(guān)、團體及某些特殊用地；招標出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。3、優(yōu)缺點：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭；招標出讓利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利的內(nèi)容；2、按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。3、

18、按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。3簡述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系/、平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場層次一級市場，可以轉(zhuǎn)讓二級市場，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限一已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標、拍賣出售、交換、贈與4 .房地產(chǎn)項目土地費用包括哪些費用？答：包括土地征用費用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷房支出等。5 .簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

19、讓的程序。答：1、轉(zhuǎn)讓申請；2、簽訂轉(zhuǎn)讓合同；3、轉(zhuǎn)讓合同公證；4、繳納土地出讓金和土地增值稅；5、 土地使用權(quán)變更登記。6 .簡述劃撥土地使用權(quán)的特點。答：1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；2、劃撥土地使用權(quán)具有無償性；3、劃撥土地使用權(quán) 具有無期限性；4、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7 .簡述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特征。答：1、非市場出讓，沒有競爭者；2、政府對低價較易控制；3、價格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些？答：1、土地補償費；2、安置補助費；3、地上附著物及青苗補償費；4、拆遷補償費；5、其他費 用。9我國土地使用制度存在的問題有哪些？答

20、：(1) 土地雙軌制，劃撥(歷史遺留和新劃撥)和商業(yè)出讓并存；(2)管理和監(jiān)控水平低；(3) 土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；(4)權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（ 5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（ 6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（ 7）滋生腐?。蝗?、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點答： 1）批租制：由于我國實行土地公有制，不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所

21、以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應(yīng)者，其他任何一個機構(gòu)和團體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏

22、利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。第五章 房地產(chǎn)營銷一、名詞解釋1房地產(chǎn)營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。2房地產(chǎn)市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程。3房地產(chǎn)市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發(fā)建設(shè)項目進行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求，在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的

23、基礎(chǔ)上，為開發(fā)項目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。二、簡答1 簡述房地產(chǎn)市場細分的作用答： 1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會；2、有利于房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場和制定市場營銷策略；3、有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場。2簡述房地產(chǎn)市場細分的過程答： 1、明確細分因素；2、根據(jù)細分因素進行市場劃分；3、評價市場細分結(jié)果，包括：銷量和利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。3房地產(chǎn)市場營銷的步驟是什么？答： 1、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面2、確定營銷目標，包括長期與短期3、制定市場營銷組合計劃4、營銷計劃的實施5、反饋與調(diào)整4房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時代性、創(chuàng)新性、實用性、