常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)詳細(xì)介紹

1、常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總則第一條 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上 房屋征收與補償條例以及 房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法律、 法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房 地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條征收評估的對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收房屋及其 附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。第四條征收評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依 據(jù)，評估被征收房屋的價值”。征收評估的時點為房屋征收決定公告之日。征收評估的價值標(biāo)準(zhǔn)為公

2、開市場價值， 不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素 的影響。第五條被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指在評估時點與被征收房 屋類似的房地產(chǎn)市場價格。類似房地產(chǎn)市場價格，既包括了被征收房屋的價值, 也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、 檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機 構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依

3、據(jù)、評估原則、評估技 術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第七條被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非 成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī) 劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住 宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè) 用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù) 活動的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。第八條市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級,市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等

4、級。具體劃分參見附件一、附 件二。第九條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中 住宅房屋應(yīng)采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法時也可以采用收 益法、成本法。被征收房屋適用基準(zhǔn)價格修正方式評估，其基本公式為:被征收房屋評估價格V Vo KVo為基準(zhǔn)價格，對住宅和營業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格，非營業(yè)用房是分 區(qū)基準(zhǔn)價格；K為市場比較修正綜合系數(shù)。第十條 基準(zhǔn)價格是被征收房屋市場化評估價格的基礎(chǔ)。 住宅和非住宅中的營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價格為基礎(chǔ)；非住宅中的非營 業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時的房屋市 場價確定分區(qū)基準(zhǔn)價格

5、。非住宅中的非營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格以市場比較法為主, 結(jié)合收益法、成本法等方法測算得出。第十一條征收評估的價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章住宅房評估第十二條 成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為:1. 確定評估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。2. 測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn) 價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為:標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格Vj =可比實例價格Vs X吏0 X(k2)(kJ100X Joo X 100(k31 )( k32 )4

6、n標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格Vo=- Vjn j 1標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層(樓層系數(shù) 100%的價格。(n為可比實例數(shù),nA 3)ki 交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例,因此該系數(shù)取100。k2 交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格 信息確定。k31實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù),該系數(shù)確定參見附件六。k32 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù), 該系數(shù)確定參見附件六。3.確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價

7、格。其計算公式為:被征收房屋評估價格V =標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格V X100X(K32) X F100K31實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。K32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。F樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。成套住宅的評估價不低于同地段、 同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價。第十三條 非成套住宅的評估價格測算的技術(shù)路線為:1.確定評估基準(zhǔn)。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見

8、附件四。2.測算基準(zhǔn)價格。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為:標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格Vj =可比實例價格乂 X晉X需X JCC X 100(k31)(k32)(n為可比實例數(shù),nA 3)1 n標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格V0=- Vjn j 1標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層(樓層系數(shù) 100%的價格。ki 交易情況修正系數(shù), 系數(shù)取100。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例， 因此該k2 交易日期修正系數(shù), 信息確定。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格k3i 實體因素修正系數(shù), 該系數(shù)確定參見附

9、件六。為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù),k32 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù), 該系數(shù)確定參見附件六。3.確定評估價格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為:被征收房屋評估價格 V =標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格Vo X （K312 X100X k4100K31實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。K32區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。k4 非成套綜合修正系數(shù)0.98。第十四條 閣

10、樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于 2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于 2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進(jìn)行補償。閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第三章非住宅房評估第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為:1 .明確路線等級。營業(yè)用房的路線等級參見附件二。2. 測算基準(zhǔn)價格。營業(yè)用房的基準(zhǔn)價格采用市場比較法、 收益法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項

11、目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo) 準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。(1)采用市場比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被征收房屋或土地的合法用途相同 的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、 結(jié)構(gòu)、層高等因素，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求進(jìn)行評估。(2)采用收益法評估時，一般采用穩(wěn)定、無限期收益情形測算，計算公式如 下:V=a/r其中V為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價格，a為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益，r為資本化率。a 一般采用客觀年租金收益修正計算?？陀^年租金是指相同或類似地段, 正常出租、價格相近的營業(yè)用房平均租金收益水平。 年凈收益為客觀年租金扣除 維修費、管理費、保險費、稅金及空置和收租損失

12、等因素而得。r應(yīng)采用營業(yè)性房屋社會平均資本化率。資本化率的求取方法采用安全利 率加風(fēng)險調(diào)整值法，以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率， 安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊 程度等確定。3. 確定評估價格。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋” 進(jìn)行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的 評估價格。其計算公式為:被征收房屋評估價格Vi =基準(zhǔn)價格乂 X 100ki31 實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。營業(yè)用房的評估價不低于同地段、同位

13、置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房 的評估價。第十六條 非住宅中的非營業(yè)用房的評估價格測算的技術(shù)路線為:1 .明確區(qū)位。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。2. 確定基準(zhǔn)價格。非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格參見附件三。3. 確定評估價格。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房 屋”進(jìn)行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較，按比較法 原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為:被征收房屋評估價格Vi =區(qū)位基準(zhǔn)價格蓋X 100 X蓋k2時間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格 信息確定。ki3i 實體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。k32 區(qū)位

14、因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。第四章其它評估第十七條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準(zhǔn)價格增加5%第十八條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、建造的土地性質(zhì)為出讓 的營業(yè)用房，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為劃撥的其基準(zhǔn)價格增加 30%標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性 質(zhì)為出讓的基準(zhǔn)價不增加；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基 準(zhǔn)價格增加10%第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離高等級路線在 0-15m（含15m）的，其基 準(zhǔn)價格增加10%距離高等級路線在15-30m（含30m）的,其基準(zhǔn)價格增加8%距 離高等級路線在 30-50m（含50m）的，其基準(zhǔn)價格增加 5%距離高等級路線在 50

15、m不含50m）的，其基準(zhǔn)價格不再增加。被征收底層營業(yè)用房兩面臨街（兩面以上臨街，按兩面臨街計算）的，次臨街 面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%勺，其基準(zhǔn)價格增加5%次臨街面寬達(dá)到或超過主 臨街面寬的50%不足100%勺，其基準(zhǔn)價格增加10%次臨街面寬達(dá)到或超過主 臨街面寬的100%勺，其基準(zhǔn)價格增加15%被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的， 其基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī) 定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。第二十條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超 過一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評估:1. 明確路線等級。路線等級參見附件二。2. 測算基準(zhǔn)價格。基準(zhǔn)價

16、格采用市場化評估原理評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的 限制設(shè)定條件參見附件四。3. 確定評估價格。（1） 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征 收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價格進(jìn)行評估。（2） 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋 征收決定之日超過一年以上的，按以下公式計算:評估價格=基準(zhǔn)價估價價格X營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）評估價格X（ 1-營業(yè)年限權(quán)重）營業(yè)年限權(quán)重=（征收年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/ （征收年份-基準(zhǔn)年份1990）第二十一條 采用成本法評估的，應(yīng)當(dāng)采取

17、房地分別評估的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安 裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符 合房地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新 折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng) 單獨計算折舊。第二十二條國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被征收房屋建筑面 積且有圍護(hù)、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積X土地區(qū)位 基準(zhǔn)價格（單價）土地區(qū)位基準(zhǔn)價格（單價）參見附件九。第二十三條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在 建工程應(yīng)采用成本

18、法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的 狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案 等為依據(jù)。第二十四條凡征收評估中涉及原始成本測算、機電設(shè)備評估、工程造價分 析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)單獨評估。第二十五條 征收評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨立的專項性質(zhì)評估作業(yè)。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、 綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估 具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。第五章 附 則第二十六條本細(xì)則未能涵蓋的其它征收評估情況，按市建設(shè)部門會同有關(guān) 部門提出的意見處理。第二十七條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位劃分及非住宅中的非營業(yè)

19、用房基準(zhǔn)價格、 土地區(qū)位基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報市建 設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實際情況制定具體細(xì)則。附件一:住宅和非營業(yè)用房區(qū)位劃分表（一）市區(qū)（天寧、鐘樓區(qū)）區(qū)位劃分區(qū)位等級范圍一類西橫街-東橫街-博愛路-椿庭橋-紅梅路-元豐橋-琢初橋-弋橋-市 河-南市河-運河-懷德橋-懷德北路-西橫街二類一類以外，蘆墅路-關(guān)河西路-關(guān)河中路-關(guān)河?xùn)|路-小東門橋-關(guān)河（護(hù)城河）-延陵中路-桃園路-和平北路-同濟(jì)橋-勞動西路-懷德北路一常春弄 南運橋 西倉街 運河 宣家弄 蘆墅路三類二類以外，長江中路-鐵路-通江南路-飛龍東路-麗華

20、北路-光華路-蘭 陵北路-迎賓路-清南路-白蕩河一長江中路四類三類以外，龍江中路-龍城大道-三聯(lián)橋-橫塘河-鐵路-青龍路-政成橋 延陵中路采菱河中吳大道龍江中路五類四類以外，蘭陵、茶山、紅梅、五星、永紅等街道六類五類以外，天寧、鐘樓區(qū)其它地區(qū)（二）戚墅堰區(qū)區(qū)位劃分區(qū)位等級范圍一類南至運河，北至鐵路，東至公交七路車回車場，西至機廠工農(nóng)橋二類一類以外，運河以南至中吳大道以北，河?xùn)|路至河苑西村；鐵路以北至段前 路以南，沈家塘至機廠地道口三類二類以外，丁堰、潞城以及戚墅堰區(qū)其它地區(qū)附件營業(yè)用房路線等級劃分表等級北大街：延陵西路-東西橫街 晉陵中路：延陵西路-青果巷 公園路：雙桂坊-延陵西路 晉陵中路：

21、延陵西路-博愛路 局前街：北大街 化龍巷：東橫街 縣直街：局前街-和平北路-局前街-延陵西路南大街：延陵西路-弋橋延陵西路東段：和平北路-楊柳巷（含文化宮廣場） 博愛路：和平北路-晉陵中路 和平北路：博愛路-關(guān)河中路 青云坊：南大街-晉陵中路 延陵中路：和平北路-紅梅路 延陵西路西段：楊柳巷北口 -懷德北路 東西橫街：懷德北路-化龍巷 小河沿：局前街-延陵西路-桃園路-西橫街-正素巷-周線巷勞動西路：懷德北路-和平中路西直街東段：西吊橋-懷德北路晉陵中路：吊橋路-同安橋新民路：小東門橋路-新東風(fēng)橋叉路口 晉陵中路：博愛路-關(guān)河中路 縣學(xué)街：局前街-文化宮廣場 和平北路：麻巷-運河關(guān)河中路：太平

22、橋路-和平北路 懷德北路：西新橋 北直街：關(guān)河西路 正素巷：延陵西路-朝陽橋-元豐橋官保巷：北大街-晉陵中路 鶴園路：局前街-博愛路 廣化街北段：弋橋-廣化橋 雙桂坊：南大街-晉陵中路 懷德北路：西橫街-西直街 晉陵中路：青果巷-吊橋路 青果巷西段：南大街-晉陵中路 麻巷：和平北路-延陵中路 關(guān)河?xùn)|路：和平北路-小東門路 吊橋路：廣化街-和平北路 健身路：關(guān)河西路-西橫街 西瀛里：楊柳巷-西吊橋 武青北路：和平北路-小東門路 延陵中路：紅梅路 郵電路：延陵西路 周線巷：晉陵中路 鮮魚巷：延陵西路 中山路：和平北路-博愛路 廣化街南段：廣化橋-勞動西路 羅漢路：和平北路-紅梅路 紅梅路：和平北路

23、-延陵中路 青果巷東段：和平北路-晉陵中路 新市路：蘆墅路-懷德北路 永寧路南段：關(guān)河中路 -鐵道地道口 蘭陵北路：勞動西路-光華路 懷德中路：勤業(yè)路-長江中路 武青路：天寧寺-關(guān)河 和平中路：同濟(jì)橋-光華路 關(guān)河?xùn)|路：小東門路-麗華北路 和平北路：博愛路-麻巷 早科坊：延陵西路-西瀛里 太平橋路：關(guān)河中路-博愛路 西瀛里：南大街-楊柳巷 新民里：和平北路-新豐東橋-西橫街-東橫街-周線巷懷德路:勤業(yè)路-西直街 楊柳巷：延陵西路-西瀛里 小東門路：武青北路-關(guān)河?xùn)|路 關(guān)河路：太平橋路-西新橋 健身路：關(guān)河西路-飛龍東路 東下塘：廣化街-和平北路 清潭路：勞動西路-長江中路 晉陵南路：勞動西路-

24、光華路 勞動中路：龍游路-和平中路 光華路：龍游路-蘭陵北路 延陵中路：桃園路 椿桂坊：和平北路西直街：新市路-懷德北路 正素巷：周線巷-青果巷桃園路：和平北路 古村：晉陵中路-正素巷-延陵中路天皇堂弄：北直街-東橫街晉陵中路：關(guān)河路-飛龍東路麗華北路：光華路-飛龍東路蘆墅路：新市路-關(guān)河西路關(guān)河西路：通江南路-蘆墅路西河沿：懷德中路-廣化街元豐巷：元豐街-桃林路通江南路：關(guān)河西路-飛龍東路光華路：麗華北路-龍游路工舍路：江春路-蘭陵北路勤業(yè)路：懷德中路-長江中路民豐路：廣化街-勞動西路永寧路：飛龍東路-鐵道地道口桃林路：桃園路-元豐巷八泰安里：懷德中路-泰安橋懷德中路：長江中路-運河飛龍東路

25、：通江南路-麗華北路和平中路：光華路一中吳大道武青路：麗華北路-關(guān)河蘭陵北路：光華路-中吳大道會館浜路：勞動西路-木梳路勞動中路：龍游路-麗華北路晉陵南路：光華路-中吳大道龍游路：勞動中路-光華路長江中路：清潭路-懷德南路新堂路：飛龍東路-永寧路竹林南路：飛龍東路-關(guān)河?xùn)|路一類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房竹林東路：竹林南路-麗華北路大倉路：三堡街-勤業(yè)路竹林西路：新堂路-竹林南路清涼支路：和平中路-光華路 清涼東路：龍游路-和平中路廣成路：江春路-清潭路懷德中路：運河-白云路迎賓路：蘭陵北路-江南春賓館麗華北路：光華路-中吳大道荊川東路：長江中路-荊川路長江中路：清潭路-中吳大道新市路：蘆墅路-

26、關(guān)河西路九通江南路：龍城大道-飛龍東路西倉路：大倉路-米市河關(guān)河西路：長江中路 -蘆墅路龍游路：光華路-中吳大道長江中路：懷德中路-勤業(yè)路蘭陵北路：中吳大道-新312國道晉陵中路：龍城大道-飛龍東路延陵中路：政成橋-朝陽橋青龍西路：飛龍東路-虹景路星園路：勤業(yè)路-長江中路清潭路：長江中路-荊川路新堂路：龍城大道-飛龍東路 二類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房永寧北路：龍城大道-飛龍東路木梳路：懷德中路-清潭路白云路：懷德中路-龍江中路浦前東路：和平中路-光華路木清路：會館浜路-清潭路大紅旗路：通江南路-西新橋新村中吳大道：麗華北路-長江中路勞動中路：麗華北路-鳳凰路富強路：浦前東路-中吳大道十竹林北

27、路：龍城大道-飛龍東路錦繡路：通江南路-晉陵中路清涼支路：光華路-中吳大道青龍西路：虹景路-龍城大道懷德中路：白云路-龍江中路三堡街：大倉路-長江中路東方西路：青龍西路-橫塘河和平中路：中吳大道-新312國道勤業(yè)路：長江中路-龍江中路長江中路：勤業(yè)路-關(guān)河星園路：白云路-長江中路荊川路：中吳大道-清潭路飛龍路：鐵路-關(guān)河西路中吳大道：菱港橋-麗華北路宣陳路：陳渡路-中吳大道青龍路：勞動中路-鐵路陳渡路：懷德中路-紫荊西路運河路：龍江中路-長江中路中吳大道：荊川路-長江中路草堂路：荊川東路-荊川里小區(qū)十一鳳凰路：勞動中路-中吳大道長江中路：關(guān)河-鐵道延陵中路：政成橋-青洋路勞動?xùn)|路：鳳凰路-青洋

28、路麗華北路：中吳大道-新312國道龍城大道：泰山路-竹林北路長江南路：新312國道-中吳大道三類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房清潭路：荊川路-陳渡路中吳大道：龍江路-荊川路飛龍路：鐵路-龍城大道龍江路：龍城大道-中吳大道勞動?xùn)|路：青洋路-清柏路鳳凰路：中吳大道-新312國道懷徳南路：中吳大道-鄒傅路龍城大道：泰山路-龍江路龍城大道：竹林北路-青洋路十二東方西路：青洋路-橫塘路長江中路：龍城大道-鐵路青洋路：青龍西路-中吳大道星園路：白云路-龍江中路西林路：懷德南路-華林路飄香路：長江中路-龍江中路延陵東路：青洋路-大明路中吳大道：菱港橋-青洋路青龍西路：龍城大道-青洋路 老312國道：荊川路-懷德

29、中路橫塘路:鐵路-龍城大道青洋路：中吳大道-新312國道龍江南路：中吳大道-新312國道中吳大道:青洋路-常遙路龍城大道：青洋路-大明路十三大明路：龍城大道-延陵東路勞動?xùn)|路：清柏路-京杭運河懷德南路：鄒傅路-新312國道東方路：青洋路-大明路四類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房西林路:華林路-中吳大道常遙路：中吳大道-運河十四中吳大道:常遙路-運河五類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房十五六類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房一等延陵東路：工農(nóng)橋 沿江咼速土于墩大橋二等車站路、成濟(jì)路、圩墩路、泡桐路（地道以南） 勞動?xùn)|路：戚大橋-潢河橋戚 墅 堰 區(qū)三等街東路、火炬路、小鐵路、戚老街（東街、中街、西街）、工房三區(qū)

30、十字路（東至小鐵路、西至機廠大門、南至戚大街、北至地道口）五一路：鐵路-段前路 段前路：五一路-機廠北廠道口環(huán)衛(wèi)路：五一路-東方小學(xué)牌樓巷：延陵東路-六角亭四等丁堰、潞城的主要干道、潞城新街 戚墅堰區(qū)一類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房五等戚墅堰區(qū)二、三類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房附件三:營業(yè)用房基準(zhǔn)價格表1 .天寧、鐘樓區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準(zhǔn)價格（元/m2）類別區(qū)位 級別一類二類三類四類五類六類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu) （框架）一級297026702820254023702120222019901850166015501390二級285025602700

31、243022502030210018901730156014301280鋼混結(jié)構(gòu) （排架）一級283025402680241022302010208018701710154014101270二級270024202550229021001890195017501580142012801150全鋼一級280025102650238022001980205018401680151013801240結(jié)構(gòu)二級269024102540228020901870194017401570141012701140磚混一級26702400252022702070185019201720155013901250112

32、0結(jié)構(gòu)二級2600233024502200200018001850166014801330118010602 .戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準(zhǔn)價格（元/m2）類別區(qū)位級別一類二類三類出讓劃撥出讓劃撥出讓劃撥鋼混結(jié)構(gòu) （框架）一級185016601700153015501390二級173015501580142014301280鋼混結(jié)構(gòu) （排架）一級171015301560140014101270二級158014101430128012801150全鋼結(jié)構(gòu)一級168015001530137013801240二級157014001420127012701140磚混結(jié)構(gòu)一級15501390

33、1400126012501120二級148013201330119011801060注:上列基準(zhǔn)價格已含廠房及全部附屬設(shè)施 （總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設(shè)備外） 所 有費用。3. 天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用 房基準(zhǔn)價格（元/m2）區(qū)位一類二類三類四類五類六類基準(zhǔn)價格6200550047004100330028004. 戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房基 準(zhǔn)價格（元/m2）區(qū)位一類二類三類基準(zhǔn)價格330030002500附件四:標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀確定被征收房屋市場價格的基準(zhǔn)價格，評估機構(gòu)對每一征收項目均 應(yīng)選擇設(shè)

34、定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由評估機構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實體標(biāo)準(zhǔn)如 下:1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等;2. 層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層;3. 建筑面積：50M 120M;4. 套型與朝向：成套，一間臥室朝南;5. 成新：八成新;6 .建筑年代：1980年一2000年間;7.裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普 通水衛(wèi)電照）。（二）非住宅具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂 類、商場類具備營業(yè)條件的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等;2. 層次：一層;3. 成新：六成新;4. 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米;5. 土

35、地性質(zhì)：國有商業(yè)劃撥或出讓6. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）非營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館 等公共性的用房。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等;2. 層次：多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉儲用房除外;3. 成新：六成新;4. 裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）（三）參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。1. 結(jié)構(gòu)類型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等;2. 層次：一層;3. 成新：六成新;4. 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米;5.

36、裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五:可比實例選擇要求及說明1. 可比實例應(yīng)選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、 建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。2 .可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類 型；3可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實例，其交易價格應(yīng) 是正常市場交易價格;4. 可比實例的成交日期應(yīng)與評估時點接近， 兩者差異不得超過二十四個月, 一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例;5. 選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量;6. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超

37、過20%在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應(yīng)超過30%7. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%綜合系數(shù)調(diào)整 不得超過30%100。附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）交易情況修正系數(shù)由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（三）房屋實體因素修正系數(shù)1. 住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)a. 可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式 ：/5000X 100/5000X 1001 +（可比實例建安工程重置價格單價一標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價）b. 標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評估對象結(jié)構(gòu)因

38、素修正系數(shù)計算公式 ：1 -（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）2. 住宅成新因素修正系數(shù)表、待估房屋成新率 標(biāo)準(zhǔn)房屋30%-39%40%-49%50%-59%60%-69%70%-79%80%-89%90%-100%八成新75-8585-9393-9797-9898-100100-105105-1103. 住宅朝向因素修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)9698991001011024. 住宅功能修正系數(shù)表修正因素平面布置設(shè)備及設(shè)施采光通風(fēng)取值范圍98-10198-10198-10099-1005. 成套房樓層系數(shù)表房屋樓層增減率（%層次系數(shù)

39、樓層'一層二層三層四層五層六層七層八層三層樓10011090四層樓10010511085五層樓10010511010580六層樓10010511511010070七層樓1001051151151059565八層樓1001051151151101009065說明凡坡屋面住房的頂層另增加5%勺系數(shù)。（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1 .區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表序 號因素項目 內(nèi)容考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向aii6-6.55.5-64.5-5.54-4.5空氣污染、噪音、水文 ai26-6.55.5-64.5-5.54-4.52規(guī)劃設(shè)計建筑或小區(qū)布局a2i5.5-6

40、4.5-5.53.5-4.53-3.5建筑密度、外型等 a224.5-53.5-4.52.5-3.52-2.5綠化率、室外公共活動空間與 綠化景觀a234.5-53.5-4.52.5-3.52-2.53物業(yè)管理物業(yè)管理情況a3iii.5-i4.5i0.5-ii.59.5-i0.58.5-9.54交通條件離市中心區(qū)的距離a4ii5.5-i7.5i3.5-i5.5ii.5-i3.59.5-ii.5離市區(qū)主干道的距離a42ii.5-i2.5i0.5-ii.59.5-i0.58.5-9.5公交線路情況a43i0.5-9.58.5-9.57.5-8.56.5-7.55教育醫(yī)療 設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a5i

41、i3.5-i4.5 i0.5-i2.58.5-9.58.5-7.5醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況a52ii.5-i2.5i0.5-ii.59.5-i0.58.5-9.56商業(yè)配套 設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a6i24.5-25.52i.5-22.5i9.5-20.5 i7.5-i8.52. 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序 號因素項 目內(nèi)容考察項目一等二等三等四等i自然環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境 優(yōu)越地區(qū)，依山傍 水或臨近公園。自然環(huán)境良好，附 近有一定的綠地 和綠化，基本整 潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地 和綠化，衛(wèi)生環(huán)境 一般。附近周圍無綠 化，擁擠、環(huán)境 稍差。環(huán)境污染空氣清新、無污 染，無噪音，水域 清潔

42、，達(dá)衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)。空氣良好，少量污 染，白天有部分交 通噪音，水體局部 污染?？諝饩植渴芪廴?， 靠近大馬路，白天 和晚間均有噪音 影響。靠近污染源、靠 近車站、機場 等，有噪音。2規(guī)劃設(shè)計建筑或小 區(qū)布局布局合理、錯落有 致，滿足通風(fēng)、日 照等健康要求。布局稍好，排列整 齊。布局一般。任意布置、擁 擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%外型美 觀。建筑密度在40%-50%外型比 較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳 舊。建筑密度在60% 以上，外型破舊 雜亂。室外公共 活動空間 與綠化景 觀綠地率在30%以 上，立體綠化，室 外公共活動空間 豐富。綠地率在30%以 下，部分綠地和綠 樹，

43、公共活動空間 較小。少量綠化，基本無 公共活動空間。無綠化，無公共 活動空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理 情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類區(qū)位 （離市中心區(qū)近）位于三類區(qū)位（離市中心區(qū)較近）位于四類區(qū)位（離 市中心區(qū)較遠(yuǎn)）位于五、六類區(qū) 位（離市中心區(qū)遠(yuǎn)）離市區(qū)主 干道的距 離離市區(qū)主干道的 距離在 500米以 內(nèi)。離市區(qū)主干道的 距離在 500-1000 米之間。離市區(qū)主干道的距離在1000-2000 米之間。離市區(qū)主干道 的距離在 2000 米以上。公交線路 情況距離公交站點100 米內(nèi)，有3條以上 重要公交線路。距離公交站點100

44、-200米內(nèi)，有1-2條重要公交線 路。距離重要的公交 線路的距離在 200-500米之間。距離公交線路 的距離在500米 以上。5教育醫(yī)療 設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級及以上 重點中學(xué)（初中） 和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級及以上 重點中學(xué)（初中） 和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級及以上 重點中學(xué)（初中） 和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué) 區(qū)。醫(yī)院及醫(yī) 療機構(gòu)分 布情況距市級及以上醫(yī) 院1000米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī) 院 1000 米一2000 米。距市級及以上醫(yī) 院 2000 米2500 米。距市級及以上 醫(yī)院2500米以 上。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有 大型的市級購物 中心、商場等商業(yè)

45、配套設(shè)施。在400-800米范圍 內(nèi)有大型商場及 區(qū)級商業(yè)設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有 大型商場，基本滿 足生活需求。在800米范圍內(nèi) 基本上只有零 散的商業(yè)網(wǎng)點。3. 基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) K=i6 fiaij1 j 1其中 f 1= 2 , f 2= 3, f 3= 1 , f 4= 3 , f 5= 2, f 6 = 1。 注：實體因素修正系數(shù)采用連乘方式計算。附件七:營業(yè)用房基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確

46、定。（二）實體因素修正系數(shù)1.結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表 標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評估對象結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計算公式:100 （標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）X2.成新因素修正系數(shù)表10-2估房屋標(biāo)準(zhǔn)房屋三成新以下四、五成新六、七成新丿八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-106106-1083.底層營業(yè)用房進(jìn)深修正系數(shù)底層營業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下:等于10m調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0 ；大于等于8m小于10m調(diào)節(jié)系數(shù)為1.03 ；大于等于6m小于8m調(diào)節(jié)系數(shù)為1.07 ；大于等于4m小于6m調(diào)節(jié)系數(shù)為1.11 ；小于4m調(diào)節(jié)系數(shù)為1.1

47、4。底層營業(yè)用房進(jìn)深超過10m部分的,每增加2m,調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營業(yè)用房獨立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價格的70%十算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價格的 60%+算。（第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評估的基準(zhǔn)價格）4. 二層以上營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明二層以上營業(yè)用房評估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：基準(zhǔn)價格底層100%二層取60%三層取40%地下室取30%，四層及四層以上按同地段辦公用房評估。附件八:非營業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價格信息確定。（二）實體因素修正系數(shù)1.非營業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表（1）

48、工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋結(jié)構(gòu)修正1-（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價-評估對象房屋建安工程重置價格單價）/1800 X 100（2） 般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評估對象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計算公式:2.非營業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表1 -（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價一評估對象房屋建安工程重置價格單價）/3500x 100估房屋標(biāo)準(zhǔn)房三成新以下四、五成新六、七成新八、九成新九成新及以上六成新80-9090-100100-103103-108108-1103.非營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表B.有電梯層次 總樓層、-一-二二三四五、八七七層以上四100100100100五1001001001

49、00101、.八100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1.工業(yè)廠房、倉儲用房等房屋內(nèi)容等級環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境一等100-101101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992.一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容 等級'環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境視覺商業(yè)噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等9