第二章 土地、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)

1、第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權(quán)的獲取土地使用權(quán)的獲取第二節(jié)第二節(jié) 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響 掌握土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的概念、掌握土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥的概念、特點(diǎn)和程序；特點(diǎn)和程序； 熟悉城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。熟悉城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。 一、概述一、概述二、我國城市土地使用制度及其演變二、我國城市土地使用制度及其演變?nèi)?、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分1 1、土地所有制、土地所有制2 2、

2、土地所有權(quán)、土地所有權(quán)3 3、土地使用制、土地使用制4 4、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)1 1、土地所有制、土地所有制 土地所有制是在一定的社會(huì)條件下?lián)碛型恋赝恋厮兄剖窃谝欢ǖ纳鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其的經(jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是法律體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)土地所有權(quán)。 我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所全民所有制有制和和勞動(dòng)群眾集體所有制勞動(dòng)群眾集體所有制。國家為了公共。國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。征用并給予補(bǔ)償。2 2、土地所有權(quán)、土

3、地所有權(quán) 土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排排他性他性的專有權(quán)利。的專有權(quán)利。 土地所有權(quán)的法律形式指國家發(fā)給、認(rèn)可土地所有權(quán)的法律形式指國家發(fā)給、認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律文件，如契約、的保護(hù)土地所有制的法律文件，如契約、土地所有權(quán)證土地所有權(quán)證等。等。 土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的占有權(quán)占有權(quán)、使用權(quán)使用權(quán)、收益權(quán)收益權(quán)和和處分權(quán)處分權(quán)。3 3、土地使用制、土地使用制 土地使用制是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的土地使用制是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由

4、對(duì)土地使用的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由對(duì)土地使用的程序程序、條件條件和和形式形式的規(guī)定等組成。土地使用制的法律體的規(guī)定等組成。土地使用制的法律體現(xiàn)是現(xiàn)是土地使用權(quán)土地使用權(quán)。4 4、土地使用權(quán)、土地使用權(quán) 土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國家和集體所有的土地，享有對(duì)國家和集體所有的土地，享有占有、使占有、使用、收益用、收益及及部分部分處分處分的權(quán)利。的權(quán)利。 城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間，從區(qū)域上講，域及其上、下空間，從區(qū)域上講，城市土城市

5、土地有地有3個(gè)層次：個(gè)層次：城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)土地、城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地土地、城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地。我國城市。我國城市用地內(nèi)涵一般指前兩個(gè)層次。用地內(nèi)涵一般指前兩個(gè)層次。 1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 從解放初期到從解放初期到50年代中期年代中期以以市場(chǎng)機(jī)制市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土進(jìn)行土地調(diào)配；地調(diào)配； 50年代中期到年代中期到70年代末年代末以土地以土地行政劃撥、無行政劃撥、無償無限期償無限期使用、使用、禁止禁止土地使用者土地使用者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓為

6、特征；為特征； 80年代初期以來年代初期以來在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，開始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o開始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為償使用為有償有償使用，變無限期使用為使用，變無限期使用為有限期有限期使用，使用，變無流動(dòng)使用為變無流動(dòng)使用為流動(dòng)流動(dòng)使用。使用。2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開放的隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來露出來 ：國家的土地收益大量流失，國家對(duì)城市土地的國家的土地收益大量流失，國

7、家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒有得到充分的實(shí)現(xiàn)；所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒有得到充分的實(shí)現(xiàn)；無法保證土地利用的經(jīng)濟(jì)合理性，造成土地資無法保證土地利用的經(jīng)濟(jì)合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)；源嚴(yán)重浪費(fèi)；掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變；等，不利于企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變；阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化；理化；城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來越脫離城市增長的城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來越脫離城市增長的需求；需求；影響了國家經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的步伐；影

8、響了國家經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的步伐；不利于執(zhí)行對(duì)外開放政策和吸引外資。不利于執(zhí)行對(duì)外開放政策和吸引外資。 我國城市土地制度改革從我國城市土地制度改革從20世紀(jì)世紀(jì)80年代開年代開始進(jìn)行；其始進(jìn)行；其核心內(nèi)容核心內(nèi)容概括起來就是：概括起來就是：有償、有償、有限期、有流動(dòng)有限期、有流動(dòng)的土地使用制度。的土地使用制度。征收土地使用費(fèi)征收土地使用費(fèi)征收土地使用稅征收土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓建立土地收購儲(chǔ)備制度建立土地收購儲(chǔ)備制度實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種：三種：出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓

9、出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。出讓、劃撥屬于土地出讓、劃撥屬于土地一級(jí)一級(jí)市場(chǎng)行為，即土市場(chǎng)行為，即土地使用者從各級(jí)人民政府手中獲得國有土地地使用者從各級(jí)人民政府手中獲得國有土地使用權(quán)；使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓屬于土地轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)二級(jí)市場(chǎng)行為，即國有土地市場(chǎng)行為，即國有土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過程。使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過程。1 1、概念、概念2 2、土地使用權(quán)出讓的基本原則、土地使用權(quán)出讓的基本原則3 3、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定4 4、土地出讓的方式、土地出讓的方式1 1、概念、概念 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓(簡(jiǎn)稱土地出讓簡(jiǎn)稱土地出讓)是指是指國國家家將國有土地將國

10、有土地使用權(quán)使用權(quán)(一般簡(jiǎn)稱為土地使用一般簡(jiǎn)稱為土地使用權(quán)權(quán))在在一定年限一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金出讓金的的行為。行為。2 2、土地使用權(quán)出讓的基本原則、土地使用權(quán)出讓的基本原則 國家主權(quán)神圣不可侵犯；國家主權(quán)神圣不可侵犯； 平等、自愿、有償；平等、自愿、有償； 所有權(quán)和使用權(quán)分離；所有權(quán)和使用權(quán)分離； 合理利用土地。合理利用土地。3 3、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定 按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地讓年限為：居住用地70年；工業(yè)

11、用地年；工業(yè)用地50年；年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；年；商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他年；綜合或其他用地用地50年。年。4 4、土地出讓方式、土地出讓方式 （1）招標(biāo)；）招標(biāo)； （2）拍賣；）拍賣； （3）掛牌；）掛牌； （4）協(xié)議。）協(xié)議。（1 1）招標(biāo)）招標(biāo) 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函，請(qǐng)非特定人）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函，請(qǐng)非特定或者特定的公民、法人和其他組織參加國有或

12、者特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。有兩種方式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)用者的行為。有兩種方式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用者的行為。1987年年12月月1日日, 深圳深圳一塊土地在全國首一塊土地在全國首次實(shí)行土地使用權(quán)拍賣。次實(shí)行土地使用權(quán)拍賣。（2 2）拍賣）拍賣 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指

13、出讓人掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 是目前應(yīng)用最多的一種出讓方式。是目前應(yīng)用最多的一種出讓方式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由

14、土地使用者向國家支讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。付土地出讓金的行為。 協(xié)議基本上一種協(xié)議基本上一種非市場(chǎng)化非市場(chǎng)化的出讓方式的出讓方式 ?！霸诠嫉牡囟紊?，同一地塊只有一個(gè)意在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”但但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用經(jīng)營性用地除外地除外。（4 4）協(xié)議）協(xié)議類別類別/交易方式交易方式招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣賣掛牌交易掛牌交易底價(jià)是否公開底價(jià)是否公開不公開不公開不公開不公開公開公開底價(jià)由誰確定底價(jià)由誰確定招標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)拍賣委員會(huì)拍賣委員會(huì)委托人委

15、托人是否設(shè)立獨(dú)立于委托是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立拍賣委員會(huì)不需要不需要報(bào)價(jià)方式報(bào)價(jià)方式填寫投標(biāo)書填寫投標(biāo)書舉牌舉牌交易中心電腦報(bào)交易中心電腦報(bào)價(jià)價(jià)報(bào)價(jià)次數(shù)報(bào)價(jià)次數(shù)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)競(jìng)買（投）人數(shù)競(jìng)買（投）人數(shù)不少于不少于3人人不少于不少于2人人不少于不少于1人人表表2-1 2-1 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括使用權(quán)

16、轉(zhuǎn)移的行為，包括出售出售、交換交換和和贈(zèng)與。贈(zèng)與。 為防止土地使用權(quán)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)，政府通常為防止土地使用權(quán)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)，政府通常限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)。（即限制轉(zhuǎn)讓。（即限制轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目” 通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的用者已使用年限后的剩余年限剩余年限。 轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓后，改變土地用途改變土地用途的需經(jīng)過有關(guān)部門的需經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用

17、權(quán)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。出讓金，并辦理登記。（三）其他方式（三）其他方式 土地使用權(quán)劃撥。是指土地使用權(quán)劃撥。是指縣級(jí)以上縣級(jí)以上人民政府人民政府依法依法批準(zhǔn)，在土地使用者批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)土地使用權(quán)無償交付無償交付給土地使用者使用的給土地使用者使用的行為。行為。通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項(xiàng)目、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地。等項(xiàng)目

18、、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地。 在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著使用者達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著平等、平等、自愿、有償自愿、有償?shù)淖谥己炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同。的宗旨簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。憑證。 一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)

19、建設(shè)與利用；與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿 、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則。法律及爭(zhēng)議解決、附則。( (一一) )土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義 土地使用權(quán)出讓價(jià)格，是在土地出讓合同中載明土地使用權(quán)出讓價(jià)格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價(jià)格。的土地使用權(quán)交易價(jià)格。 依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價(jià)格分為依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價(jià)格分為土土地使用權(quán)出讓金地使用權(quán)出讓金、毛地價(jià)毛地價(jià)和和熟地價(jià)熟地價(jià)。（1）土地使用權(quán)

20、出讓金土地使用權(quán)出讓金：是指土地使用權(quán)受讓人為：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。（2）毛地價(jià)毛地價(jià)：指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f：指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地（俗稱城區(qū)土地（俗稱“毛地毛地”）或未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)模┗蛭催M(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地（俗稱新區(qū)土地（俗稱“生地生地”）時(shí)所收取的金額。毛）時(shí)所收取的金額。毛地價(jià)通常包括地價(jià)通常包括土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金和和城市建設(shè)配套城市建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)。（3）熟地價(jià)熟地價(jià)：是指政府出讓已經(jīng)具備：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱等建設(shè)條件的土地（俗稱

21、“熟地熟地”）時(shí)所收取的）時(shí)所收取的金額。包括金額。包括土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)和和土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)。 隨著國家土地收購儲(chǔ)備制度、土地以及開隨著國家土地收購儲(chǔ)備制度、土地以及開發(fā)制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以發(fā)制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以熟地價(jià)供應(yīng)熟地，將成為政府出讓開發(fā)建熟地價(jià)供應(yīng)熟地，將成為政府出讓開發(fā)建設(shè)用地的主要方式。設(shè)用地的主要方式。（二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分（二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分 居住用地居住用地 商業(yè)用地商業(yè)用地 工業(yè)用地工業(yè)用地 公共設(shè)施用地公共設(shè)施用地 市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地 其他用

22、地其他用地一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理理 城市規(guī)劃所城市規(guī)劃所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的藍(lán)圖和依據(jù)藍(lán)圖和依據(jù)，是，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綱

23、領(lǐng)性文綱領(lǐng)性文件件。 城市規(guī)劃的任務(wù)城市規(guī)劃的任務(wù)P32 三個(gè)階段：總體規(guī)劃、三個(gè)階段：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)、詳細(xì)規(guī)劃劃 五個(gè)層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、五個(gè)層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖。規(guī)劃、法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖。 城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模；城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模； 城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)；城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)； 城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總部署；的總部署； 城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)；城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)； 各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)

24、規(guī)劃。 城市總體規(guī)劃的目標(biāo)（城市總體規(guī)劃的目標(biāo)（P32）： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)； 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)；社會(huì)發(fā)展目標(biāo)； 城市建設(shè)方面的目標(biāo)。城市建設(shè)方面的目標(biāo)。 城市總體規(guī)劃中的專業(yè)規(guī)劃城市總體規(guī)劃中的專業(yè)規(guī)劃： 土地利用規(guī)劃；居住區(qū)規(guī)劃、環(huán)境與綠化規(guī)劃、土地利用規(guī)劃；居住區(qū)規(guī)劃、環(huán)境與綠化規(guī)劃、交通規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力規(guī)劃、熱力規(guī)劃、交通規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力規(guī)劃、熱力規(guī)劃、通訊規(guī)劃、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃等通訊規(guī)劃、歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃等 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是編制城市規(guī)劃是編制城市規(guī)劃的依據(jù)，城市規(guī)劃所確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施的依據(jù)，城市規(guī)劃所確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目

25、，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的規(guī)定納入國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，規(guī)定納入國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，按計(jì)劃分步實(shí)施。按計(jì)劃分步實(shí)施。 城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。相協(xié)調(diào)。（一）居住用地（一）居住用地（二）公共設(shè)施用地（二）公共設(shè)施用地（三）工業(yè)用地（三）工業(yè)用地（四）倉儲(chǔ)用地（四）倉儲(chǔ)用地（五）市政公共設(shè)施用地（五）市政公共設(shè)施用地（六）綠地（六）綠地（一）居住用地（一）居住用地 指居住小區(qū)、居住街區(qū)、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)指居住小區(qū)、居住街區(qū)、

26、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星用地。等各種類型的成片或零星用地。 包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共服包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地。務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地。（二）公共設(shè)施用地（二）公共設(shè)施用地 指居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、指居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)與設(shè)施的用地，教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)與設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施的用地。不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施的用地。 包括行政辦公用地商業(yè)金融用地、文化娛樂用包括行政辦公用地商業(yè)金融用地、文化娛樂用地、體

27、育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育和科研設(shè)施用地地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育和科研設(shè)施用地（三）工業(yè)用地（三）工業(yè)用地 指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地。用地。（四）倉儲(chǔ)用地（四）倉儲(chǔ)用地 指?jìng)}儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及指?jìng)}儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施用地。包括普通倉庫用地和危險(xiǎn)品倉其附屬設(shè)施用地。包括普通倉庫用地和危險(xiǎn)品倉庫用地。庫用地。（五）市政公共設(shè)施用地（五）市政公共設(shè)施用地 指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施及指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施及其附屬的建筑物（含構(gòu)筑物）和管理維修設(shè)施等其附屬的建筑物（含構(gòu)筑物）和管理維修設(shè)施等用地。用地。（六）綠地（六）綠地 指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地和生產(chǎn)防指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地（包括其范圍內(nèi)的水域）。護(hù)綠地（包括其范圍內(nèi)的水域）。1、建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積：由城市規(guī)劃行政部門確定的建