最新物權(quán)法司法解釋

1、物權(quán)法司法解釋物權(quán)法司法解釋有兩個(gè)：1、關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋2、關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 2016年 2月 23日，最高人民法院向社會(huì)正式通報(bào)了 最高人民法院關(guān)于適用 中 華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一） ，當(dāng)中對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份 共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出了相應(yīng)規(guī)定，這部司法解釋將于 2016年 3 月 1 日起正式實(shí)施。目錄1 所有權(quán)糾紛2 物業(yè)服務(wù)糾紛所有權(quán)糾紛最高人民法院 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件2009年3月 23日最高人民法院審判委員會(huì)第 1464次會(huì)議通過）法釋20097號(hào)最高人民法院關(guān)

2、于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的 解釋已于 2009年 3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第 1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自 2009年 10月 1日起施行。二oo九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件， 依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益， 根據(jù)中 華人民共和國物權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的 人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為， 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分， 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。第二條

3、 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋， 以及車位、 攤位等特定空間， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合 同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物 權(quán)法第六章所稱的共有部分:（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大 堂等公共通行部分，消防、公共照明等

4、附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè) 備間等結(jié)構(gòu)部分;（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的 場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)， 但屬于業(yè)主專有的整 棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。第四條業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法 律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的

5、需 要”的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與 房屋套數(shù)的比例。第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外， 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增 設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。 第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、 處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán) 法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事 項(xiàng)”。第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積， 可以 按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)

6、產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的， 暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積 計(jì)算（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè) 單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分， 以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有 部分的，按一人計(jì)算;（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的 業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、 消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失

7、的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯 的，人民法院不予支持。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第 七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主 張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影 響。第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī) 定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的, 應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列

8、應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持:（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì) 議記錄（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、 處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn) 行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損 失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形， 權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者

9、業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予 支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違 反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法 第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物 內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第十六條

10、 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、 借用人等物業(yè)使用人的， 參照本 解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大 會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定， 以及其與業(yè)主的約定， 享有相應(yīng)權(quán)利， 承擔(dān) 相應(yīng)義務(wù)。第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位， 包括包銷期滿， 按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷 售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中， 涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的， 應(yīng)當(dāng)以法律、 行政法規(guī)為依據(jù)。第十九條 本解釋自 2009年 10月 1日起施行。因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。本

11、解釋施行前已經(jīng)終審， 本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決 定再審的案件，不適用本解釋。物業(yè)服務(wù)糾紛編輯最高人民法院 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件2009年4月 20日最高人民法院審判委員會(huì)第 1466次會(huì)議通過）法釋20098號(hào) 中華人民共和國最高人民法院公告最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 已于2009年 4月 20日由最高人民法院審判委員會(huì)第 1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自 2009年 10月 1 日起施行。二oo九年五月十五日 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件， 依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益， 根據(jù)中華人民共 和國民法通則、中華人民共和國物權(quán)法 、中華人民

12、共和國合同法 等法律規(guī) 定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以 其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的, 人民法院應(yīng)予支持:（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂 的委托合同（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、 排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。第三條物業(yè)

13、服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以 及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承 擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同 的組成部分。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的 行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé) 任的，人民法院應(yīng)予支持。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大 收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為

14、由提出抗辯的， 人民 法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的， 人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按 照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù) 為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi), 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè) 主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè) 費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后， 業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收， 但尚未 提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū) 域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管 的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由， 請求業(yè)主 支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)