某養(yǎng)老綜合服務中心項目可行性實施報告

1、第一章項目總論一、項目簡介1、項目名稱：威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心建設項目2、項目性質：新建3、項目業(yè)主：威遠縣民政局4、主管部門：威遠縣人民政府5、建設地點：威遠縣嚴陵鎮(zhèn)聯合村 3組6、可研編制單位：維爾佳單位地址：省市錦江區(qū)一環(huán)路東五段 46號單位法人：吳光濤資質編號：工咨甲7、投資方單位：威遠同心醫(yī)院投資方單位地址：威遠縣城區(qū)大橋街 104號投資方法人代表：曹誠二、項目定位：1、思路定位：民建公助，政府通過公開招商引進社會資金建成民辦非營利 性養(yǎng)老機構。2、目標功能定位：按省三星級以上標準建成一個擁有300床位的中型綜合養(yǎng)老服務中心，以吸收社會養(yǎng)老服務為主兼具安置城鎮(zhèn)“三無”人員、優(yōu)撫對 象

2、功能。威遠同心醫(yī)院依托醫(yī)療資源優(yōu)勢，擬將威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心建成 全縣首家以“老年照護、老年醫(yī)療、老年康復”三位一體的較高檔次、功能完 善的綜合養(yǎng)老服務中心，符合縣規(guī)劃目標的功能定位。3、用地性質：縣綜合養(yǎng)老服務中心為非營利性養(yǎng)老機構，根據省國土資源廳關于養(yǎng)老服務業(yè)務用地保障的通知（川國土資發(fā)【2014】25號）文件精神， 由政府按成本價劃撥方式供地。4、設計方案：由政府相關部門負責進行規(guī)劃方案、建設方案設計，明確床 位數和建設標準，形成整體建設方案提供給投資人，投資人須按政府審定的規(guī) 劃和建設方案實施建設。項目監(jiān)理單位通過公開招投標方式選定，政府相關部 門負責監(jiān)督實施。三、投資方簡介：威遠

3、同心醫(yī)院簡介威遠同心醫(yī)院地處威遠縣城區(qū)大橋街 104號，占地面積2000平方米，建筑面 積6500平方米，醫(yī)院始建于2002年3月，屬全縣首家綜合性民營醫(yī)院。醫(yī)院門診部設有、外、婦、產科，急診醫(yī)學科、耳鼻咽喉科、中醫(yī)科（康復理療科、皮膚、肛腸科）等科室，功能健全。急診科能提供 24小時的連續(xù)服務。住院部設有科（呼吸、消化、心血管專業(yè)組），外科（普外、骨科、泌尿外 科專業(yè)組）、婦產科（婦、產科專業(yè)組）、中醫(yī)科（中醫(yī)、外和康復專業(yè)組），麻 醉科（手術室）5個臨床科室。醫(yī)技科室設有藥劑科、放射科（X光、核磁共振檢查室）、檢驗科（輸血室）、 功能科（B超、心電圖、肺功能測定）。行政后勤設有醫(yī)務科、院辦

4、公室、護理 部、院感科、防?？?、財務信息科、后勤保障科、質控辦、溝通辦、保衛(wèi)科、 醫(yī)保辦、客戶辦等職能科室，能滿足醫(yī)院工作需要。醫(yī)院現有床位102,職工169人，醫(yī)師48人，護士 58人，醫(yī)技20人，其中： 高級職稱7人，中級職稱17人，師及職稱58人，基本滿足臨床需要。醫(yī)院擁有核磁共振、X光機、CR機、進口彩超、B超、全自動生化分析儀、 電解質分析儀、心電監(jiān)護儀、呼吸機、麻醉機、腹腔鏡、胃鏡、直腸鏡、膀胱 鏡、聚焦超聲治療儀、快速三維正脊牽引床、肛腸治療儀、臭氧診療儀等先進 設備。我院是威遠縣新農合、城鎮(zhèn)職工（居民）醫(yī)療保險、 工傷、車禍傷醫(yī)療保險、 太平洋人壽保險、太平洋財產保險、中國人壽

5、保險、中國財產保險等定點醫(yī)院。 是市第一、第二、第三人民醫(yī)院、江市第一、第二、第六人民醫(yī)院，威遠縣人 民醫(yī)院、縣中醫(yī)院、威遠縣新店中心衛(wèi)生院及威遠民康醫(yī)院等多個單位的對口 聯系單位。能為轄區(qū)群眾提供常見病、多發(fā)病、部分疑難病診療工作，并具有 醫(yī)療、預防、保健、康復功能，可提供 24小時急危重癥診療服務。我院堅持“一切以病人為中心，以質量為核心”的服務宗旨，突出“依法治 院、科技興院、規(guī)管理、勵志發(fā)展”的治院方略，在激烈的市場競爭中，規(guī)模 不斷擴大，經濟效益快速增長，社會知名度大大提高，2014年12月由江市衛(wèi)生 局評審合格授予“國家二級綜合乙等醫(yī)院”稱號。法人代表院長曹誠先生是威遠縣人，這次代

6、表同心醫(yī)院申請投資，是想做點 事情，回報家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩，為家鄉(xiāng)的現代化建設，為把家鄉(xiāng)建設成為“和 諧社會”貢獻自己的一份力量。第二章投資項目背景及可行性分析一、可行性研究的依據及標準針對威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心建設項目，本可行性研究報告編制所采用的主 要依據標準有：1、投資項目可行性研究報告指南；2、建設項目經濟評價法與參數（第三版）；3、國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃；4、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；5、江市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；6、威遠縣老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；7、省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011年-2015年）；8、江市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年

7、規(guī)劃綱要；9、江市威遠縣國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；10、老年人建筑設計規(guī)（JGJ122-1999）11、老年人居住建筑設計規(guī)（GB/50340-2003）12、省人民政府辦公廳關于印發(fā)省“十二五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃的通知（川辦發(fā)【2012】43號）;13、老年養(yǎng)護院建設標準（建標144-2010）;14、中共江市委關于加快養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的議事紀要（2013年第63期）；15、江市人民政府辦公室關于印發(fā)江市縣（區(qū)）綜合養(yǎng)老服務中心設實施方案的通知（府辦函）；16、建設項目選址意見書（選字第威住建嚴陵【2014】003號）；17、項目建設單位提供的資料；18、其它基礎資料數據及

8、建筑設計相關規(guī)標準條例和依據。二、項目建設背景1、我國進入老齡化社會我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、等大城市也快速進入老年型 城市。據世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10姒上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家進入老年型。老年人口 系數是指一定時點老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（ 人口與 社會保障研究朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億, 占全國總人口的10%U上。目前我國65歲以上老年人數已超過1億（占總人口 的7.3%）,到2050年將增加到4億（占總人口的22.6%）。隨著中國人口老齡化 和城市老齡化的

9、發(fā)展，需要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型 的養(yǎng)老服務機構已迫在眉睫。2、社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30%未來10年，“空巢家庭”將成為 老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90%目前天津市六區(qū)的空巢老年人 家庭，占總老年戶的62.4%,其中獨居老人為13%偶居的占49.4%?？梢?，隨 著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，這部分老人對養(yǎng)老服務機構提供 養(yǎng)老服務的需求將更加迫切。3、近年來我國老年人生活水平得到了較大的提高。以城市老

10、年人為例，在 各方面的共同努力下，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金得到按時足額發(fā)放，參加城鎮(zhèn) 職工基本養(yǎng)老保險的職工超過1.86億人，參加基本醫(yī)療保險的圍也隨之進一步 擴大。據1999年的統(tǒng)計，我國離退休人員退休總額達到 2068億元；2005年為 4880億元；預測到2010年將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年 為73219億元。目前，我國城市60歲至65歲的老年人口中，退休后重新又進行工作的約占 45%他們不僅繼續(xù)發(fā)揮著“余熱”，而且也得到相當數目資金的補助，加大了 市場消費的投入。另外，老年人從子女那里也得到了相當部分的贍養(yǎng)費用，用 于安排自己的老年生活。據有關方面分析，

11、城市老年人口中有42.8%的比例人口 擁有個人積蓄和儲蓄存款，當前老年市場消費每年達5000億元左右，且逐年有 所增加。4、據預測，到2020年，中國60歲以上老年人將達到2.45億，占人口的17% 老齡化高峰將于2030年左右到來，并將持續(xù)20余年。到本世紀中葉達到最高 峰，60歲以上的老年人可能達到 4億，占總人口的25% 80歲以上的老齡老人 將超過1億，是現在高齡老人的10倍左右。屆時，中國每四個人中就有一個老 年人。同時隨著經濟文化等方面的發(fā)展，年輕人結婚成家出國、異地工作和外 出打工等人口遷徙現象極為普遍，不論城市和農村“空巢老人”（即沒有子女同居的老年人獨居家庭）越來越多。就全國

12、而言，“空巢老人”在城市平均已達到30%個別大中城市甚至已超過 50%5、目前，威遠縣現有60歲以上老人近14.99萬人，城鄉(xiāng)失能和半失能老年 人約2.33萬人，占老年人人口總數的19%由于現代社會競爭激烈和生活節(jié)奏 加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，照護失能、半失能老年人 力不從心，人口老齡化、高齡化、空巢化已成為不容忽視的問題，迫切需要通 過發(fā)展社會養(yǎng)老服務來解決。就目前來講，大多數家庭已經進入 421模式。也就是說一對夫婦對上需要照 顧雙方的父母，對下要養(yǎng)育一名子女。目前，我市平均3.7個勞動力撫養(yǎng)1個老人，到2050年將是1.7個勞動力撫養(yǎng)1個老人。就社會而言，這意味著養(yǎng)老

13、 金繳費者和領取者的比例不斷惡化，醫(yī)療保障制度也將受到沖擊；就家庭而言， 養(yǎng)兒已經無法解決防老問題，家庭規(guī)模小型化、老年人家庭空巢化等是人口老 齡化帶來的必然趨勢。三、養(yǎng)老事業(yè)的現狀全國共有各類老年人福利機構近 4萬個，床位數僅156萬，平均每千名60歲以上老年人只擁有8.4。與國家要求每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數達到30的 要求相差甚遠。截止2013年12月，江市城鄉(xiāng)福利機構約179個，床位近17794;威遠縣有 福利機構23個，床位數2560,其中光榮院60,敬老院160,農村養(yǎng)老院2340, 僅可滿足2500余人的養(yǎng)老服務。雖然威遠縣社會養(yǎng)老服務體系建設取得了一定成效，但總體看來仍然處于低

14、 水平發(fā)展階段，與經濟社會發(fā)展新形勢、養(yǎng)老服務新需求還有較大差距，由以 上現狀可以看出：1、我縣養(yǎng)老服務機構、社區(qū)養(yǎng)老服務設施建設缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不合理， 發(fā)展不平衡；2、我縣整個養(yǎng)老模式由敬老院、光榮院、養(yǎng)老院等組成，完全或大部分由 政府負擔，社會化養(yǎng)老還未形成規(guī)模。政府在養(yǎng)老問題上負擔沉重，舉步維艱， 養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展緩慢。3、現行的政府主導養(yǎng)老模式存在兩大問題，一是養(yǎng)老設施總量不足，床位 數量遠遠不夠，無法滿足老齡人口養(yǎng)老的需求，供需矛盾十分突出；二是服務 滯后，服務隊伍專業(yè)化程度不高，整體服務水平較低，管理低下，無法提供人 性化服務。4、現行的養(yǎng)老模式與醫(yī)療脫鉤，基本上只是簡單地看護，老

15、齡人口得不到 及時的醫(yī)療服務和康復護理。四、我縣建立綜合養(yǎng)老服務中心的必要性1、國家政策的支持。威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心依托威遠同心醫(yī)院的醫(yī)療資 源優(yōu)勢，建成全縣首家以“老年照護、老年醫(yī)療、老年康復”三位一體的較高 檔次、功能完善的綜合養(yǎng)老服務中心，符合縣規(guī)劃目標的功能定位，符合國 務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見（國發(fā)【2013】35號）文件精神：大 力加強養(yǎng)老機構建設，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構。積極推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老 服務相結合，推動醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展。各地要促進醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構、社 區(qū)和居民家庭。衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機構設置醫(yī)療機構。醫(yī)療機 構要積極支持和發(fā)展養(yǎng)老服務，有條

16、件的二級以上綜合醫(yī)院應當開設老年病科， 增加老年病床數量，做好老年慢病防治和康復護理。要積極探索醫(yī)療機構與養(yǎng) 老機構合作新模式。符合國務院辦公廳印發(fā)社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年（國辦發(fā)【2011】60號）提出的：加快建設、發(fā)展、完善老年 病?？漆t(yī)療服務體系成為了社會發(fā)展的必須；在機構養(yǎng)老層面，重點推進養(yǎng)護 型、醫(yī)護型養(yǎng)老設施建設，縣級以上城市，至少建有一處老年養(yǎng)護設施。2、建設綜合養(yǎng)老服務機構是解決我縣人口老齡化和填補我縣養(yǎng)老機構功能 不足的迫切需要。江市2013年12月出臺的江市縣（區(qū)）綜合養(yǎng)老服務中心 建設實施方案提出要按照“全國先進、全省一流”的目標在各區(qū)縣建設一所 擁

17、有300左右床位的標準化綜合養(yǎng)老服務中心，提高老年人生存質量和生活品 質。因此，該項目的建設是加強威遠縣社會養(yǎng)老服務體系建設，應對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求；是解決失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題，促進社 會和諧穩(wěn)定的當務之急；是我們黨“立黨為公、執(zhí)政為民”的具體體現；是加 快社會福利事業(yè)發(fā)展的需要所在。項目建設具有很強的客觀必要性。五、我縣建立綜合養(yǎng)老服務中心的可行性1、項目構成的可行性。投資方提出的建成全縣首家以“老年照護、老年醫(yī) 療、老年康復”三位一體的較高檔次、功能完善的綜合養(yǎng)老服務中心模式，是 歐美和日本、韓國、等發(fā)達國家和地區(qū)的養(yǎng)老模式，即醫(yī)學養(yǎng)老社區(qū)（CCRC寺 續(xù)性照顧型

18、養(yǎng)老社區(qū)），是經過多年探索而形成的一種最符合老齡人群身心特點、生活方式、功能完備、體系健全、運營良性的成功養(yǎng)老模式。醫(yī)學養(yǎng)老社區(qū)的主體是養(yǎng)老公寓和輔助照料式專業(yè)化養(yǎng)老住宅。而可持續(xù)運營的關鍵是完 備的醫(yī)療服務體系、養(yǎng)老服務體系、康復服務體系、文化服務體系四大支撐體 系。因此綜合養(yǎng)老項目的構成具有可行性。2、根據江市縣（區(qū)）綜合養(yǎng)老服務中心建設實施方案提出要按照“全國先進、全省一流”的目標在各區(qū)縣建設一所擁有300左右床位的標準化綜合養(yǎng)老服務中心方案，本項目建成后將填補威遠縣無較高檔老年公寓的空白，解 決我縣沒有較高檔老年公寓的難題，開創(chuàng)了讓老年人“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)， 老有所護，老有所為，老有

19、所樂，老有所終”的養(yǎng)老機構服務模式，這樣既能 快速提升威遠縣的城市檔次和品位，同時又能有力促進我縣老年公寓結構調整， 從而進一步推動我縣老年產業(yè)的快速發(fā)展，具有相當的社會效應。3、黨和各級政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多的優(yōu)惠政策，在建設用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設提供了有力的保障。4、威遠縣現有60歲以上老人近14.99萬人，占全縣總人口的20%城鄉(xiāng)失 能和半失能老年人約2.33萬人，占老年人人口總數的19%目前養(yǎng)老機構收養(yǎng) 率不足1.2%,離國家要求的3煩有很大差距。根據以上我縣養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的現狀可得出結論：社會化養(yǎng)老市場需求巨大，

20、以醫(yī)療為依托的養(yǎng)老服務更是稀缺。興建、發(fā)展以醫(yī)療為依托的養(yǎng)老服務一方 面能滿足老年人的需求，減輕政府養(yǎng)老負擔；另一方面可以進一步完善和發(fā)展 我縣社會化養(yǎng)老事業(yè)，建立起格局多樣化的老年服務體系，營造一個代際和諧 的社會氛圍。在此背景下，根據威遠的實際，提出建設一所具有一定規(guī)模的機 構養(yǎng)老服務中心，為轄區(qū)居民提供“老年照護、老年醫(yī)療、老年康復”三位一 體、功能完善的綜合養(yǎng)老服務具有必要性和可行性。第三章項目建設容及規(guī)模的建議根據對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分 析提供依據。一、項目定位：1、主題定位將現代老年產業(yè)最先進的經營 管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結合,

21、讓老年人“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所護，老有所為，老有所樂，老有所終”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現代化較高檔老年公寓。該定位包含四層意思：1）該項目為老年公寓引進先進的經營理念和管理模式，采用國家先進的管理水平和服務標準，建設具有省先進水平的現代化較高檔老年公寓；2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的老年公寓。3）為社會及社區(qū)老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。4）以老年公寓為依托，開發(fā)健康管理、疾病治療、康復醫(yī)學、醫(yī)療護理、心理輔導和臨終關懷等醫(yī)療服務產品，提供老齡人餐飲、文化服務和購物服務等。2、市場定位:吸收社

22、會養(yǎng)老服務為主兼具安置城鎮(zhèn)“三無”人員、優(yōu)撫對象功能。3、風格定位：采用后現代建筑風格處理方式，結合中國建筑特點與中國文化元素，追求輕 松和明快的建筑氛圍。即:后現代創(chuàng)新設計+中國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老 人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立 在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住 宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。1、設計要人性化：設

23、計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視 力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、 門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3、環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪 音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采

24、光、通風和景觀等，為 老年人提供優(yōu)質的生活空間。4、戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣， 讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使 用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。5、精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓配備豐富精神文化的設施，在娛樂、 學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會議室、健身房、閱覽室、 書畫室、老年大學、棋牌娛樂室、門球場等文體娛樂設施。6、配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。

25、三、項目建設標準本項目嚴格按照老年人建筑設計規(guī)的要求進行設計。1、按照國家較高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于50平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；2、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系 統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；3、公寓樓和綜合樓配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；4、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；5、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾無害、整體舒適 度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有接待家屬及滿足老年人不同需

26、 求飲食的餐廳；6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納100人的專用會議廳，至少配有 3個小會議室；7、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；8、擁有較為完善的員工及后勤服務設施；9、擁有標準的停車場。四、項目建設容：（一）總體布局：占地25.1畝，總體布局擬呈園林式布局，與周邊環(huán)境自然景觀整體環(huán)境相融合。根據我國老年公寓的設計趨勢，設計為標準式建筑。樓層高限制在五層以下。（二）建設規(guī)模：1、建設用地：15畝。；2、建筑面積：14000平方米。3、床位：300個。4、人均居住面積：17.5平方米。5、綠化面積：5859.77平方米；6、綠地率：

27、35%7、容積率： 0.832;8、停車位：30個。（三）建筑項目1、綜合大樓：新建綜合大樓，三層建筑，建筑面積 6438.51平方米，4層，局部6層，包括辦公管理、生活服務、衛(wèi)生保健與康復以及娛樂健身等。其中：1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行）等；2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等；3）三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室；2、老年公寓：建筑面積7402.67平方米，可接收300位老人入住。5層，局部6層，包括 入住標準服務用房與社會工作用房。6層新建高檔老年公寓6間。五、項目功能建議1、老年公寓：新建老年公寓，總

28、計設150套標準間，平均每套面積50平方米，300床位, 占90%U上；豪華套房6間，控制在10%Z下。公寓樓統(tǒng)一設置有起居室、沐浴間、公共活動室、護理員值班室等。房間統(tǒng) 一配設單人床、棕墊、床上用品、床頭柜、衣柜、時鐘、洗臉盆、暖水瓶等。 各房間均設分體式空調、安裝房間照明燈、床頭照明燈和安全電源插座。老人 床頭安裝呼叫鈴。衛(wèi)生間配備梳妝臺、坐便器和洗面盆。老年人出入和通行的 廳室、走道地面，應選用平整、防滑材料?；顒邮遗鋫鋱D書、報刊、電視機和 棋牌。2、醫(yī)療中心：建議該項目引入國家二級綜合乙等醫(yī)院威遠同心醫(yī)院，開設門診、急診、住 院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有

29、緊急綠色 救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為威遠縣養(yǎng)老產業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構、兒童福利機構和附近居民提供醫(yī)療服務。3、護理中心：建議該項目建設護理中心，配備經專業(yè)培訓的高素質護理人員，其功能有三: 一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是可以為威遠縣養(yǎng)老產 業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。三是作為今后威 遠縣培訓高級家政專業(yè)學生的實訓基地。4、配套裝備：(1)生活護理設備依據老年養(yǎng)護院建設標準，為了方便部分失能老年人進食、便溺，減少 長期臥床而引起的褥瘡發(fā)生等，該項目需要配備生活護理設備，生活護理設備 包括護理床、氣墊床、專用

30、沐浴床椅、電加熱保溫以及餐車，共計 11臺。(2)醫(yī)療設備依據老年養(yǎng)護院建設標準，該項目需要配備必要醫(yī)療護理設備，醫(yī)療護 理設備包括心電圖機、B超機、搶救床、氧氣瓶、吸痰器、無菌柜、紫外線燈等 醫(yī)療設備，共計11臺。(3)康復設備依據老年養(yǎng)護院建設標準，老年養(yǎng)護院需要配備物理治療和作業(yè)治療設 備等康復設備，包括紫外線治療儀、電腦多功能綜合治療儀、脈沖磁治療儀、 梢浴、上肢關節(jié)康復器、下肢關節(jié)康復器、平衡訓練器、減重平板訓練系統(tǒng)、 認知障礙康復器、行為障礙治療儀、呼吸運動訓練器等11件。(4)安防設備依據老年養(yǎng)護院建設標準，需要配備監(jiān)控、定位、呼叫、計算機及網絡、攝錄像等設備。(5)床鋪等起住設

31、備依據老年養(yǎng)護院建設標準，需要配備床、電視、家具、生活用品等設備。5、餐飲中心：(1)老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務；(2)商務餐廳：建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳等，以滿足 辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。6、康樂中心：建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、籃球場、釣魚池，苗圃及庭院散 步休閑等設施；室設置閱覽室、放映廳、書畫室、網吧、棋牌室、茶室、健身 房、乒乓球室、臺球房、卡拉 OK室、中老年歌舞廳等。開辦老年大學班，在春 節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)日開展節(jié)慶活動，發(fā)放老年人日常生活，滿足老年 人學習、娛樂、健身的需要。7

32、、養(yǎng)生中心：建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、針灸理療等。8、辦公和會議中心：(1)協(xié)會辦公區(qū)：建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，組 織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供 活動場所。(2)會議中心:建議該項目設置能容納200人以上的大型會議廳一間，設置中小型會議室3 間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、 貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備 設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。9、商業(yè)中心：建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市

33、、商場、銀行、保險、郵局等商業(yè) 配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周 邊的養(yǎng)老服務機構和居民提供商業(yè)服務。10、寓區(qū)環(huán)境：建議該項目利用嚴陵鎮(zhèn)聯合村和三勝村建設用地現有的水池資源，構筑景觀 湖和沿湖綠化帶；同時在原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、 園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別 致的特色。環(huán)境規(guī)劃包括以下容：l沿湖綠化l湖水景觀l休閑廣場l廣場綠化l庭院景觀l園藝小品l林蔭小道l運動場六、建設周期該項目為一期建設該項目需在2015年1月開工建設，2015年10月前完工，2016年5月1日 前投入使用。第四章投資估

34、算及資金籌措一、投資估算：本項目估算總投資5000萬元。二、資金籌措方式：本項目總投資5000萬元，資金來源為政府按每床位 50000元標準進行補助 共1500萬元，其余3500萬元由我院自籌解決，資金來源可靠。第五章效益評價一、項目對社會的影響分析1、家家都有老人，人人都會老。社會老齡化問題涉及政治、經濟、文化、 穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領域，是關系到國計民生和國家久安的重大問題。2、威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心建設項目的建設和啟用，將完善當地的養(yǎng)老設 施，對社會化養(yǎng)老模式的推廣起到示和帶動作用，促進威遠縣社會福利事業(yè)發(fā) 展，能夠更好地保障老年人的合法權益，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及代際和諧 的良

35、好社會風尚，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，加快和諧社會的構建，促進社會主 義精神文明建設，對當地經濟建設和社會發(fā)展具有重要意義。二、項目與所在地互適性分析1、利益群體對項目的態(tài)度該項目是社會福利型項目，項目建成后，可以為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī) 療、學習、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒適、設施配套、功能齊全的現代 化新型老年社會福利機構，滿足廣大老年人日益增長的物質和文化生活需要，讓老年人共同享受經濟建設和社會發(fā)展的成果，有利于老年人生活、思想穩(wěn)定， 因此，勢必得到廣大老年人的歡迎和支持。同時，本項目的建設將改變傳統(tǒng)的 居家養(yǎng)老方式，使國家、社會對養(yǎng)老問題的壓力相應得到緩解，有利于家庭和 睦、社會和諧

36、。因此這是一項民心工程，各階層對項目的支持率較高。2、各級政府組織對項目的態(tài)度本項目的建設能夠健全威遠縣的社會保障體系，促進勞動力本地就業(yè)，維護社會和諧穩(wěn)定，符合當地政府的長期規(guī)劃和 2014年工作計劃，因此，各級政府 組織對此項目高度重視，積極支持，努力促進項目早日建成投用。三、社會評價結論威遠縣綜合養(yǎng)老服務中心建設項目的建設可以完善威遠縣社會保障體系。項 目啟用后更好地維護老年人合法權益、促進經濟社會全面發(fā)展，推動和諧社會 的構建，具有積極的社會效益。第六章項目風險分析及規(guī)避建議一、項目風險分析：1、投資估算風險本項目投資估算，由于不確定因素，致使估算不可避免地會存在誤差。同時, 建設期相

37、關政策、法律、市場等因素的變化也可能對估算投資產生影響，最終 可能使得項目投資估算出現較大風險。在進行投資估算是，適當考慮計入一定比例的不可預見費；在實施過程中， 定期對估算投資進項審核驗證，如發(fā)現對估算投資產生重大影響的變化，應及 時進行評估，盡量把投資風向降到最小。2、社會穩(wěn)定性風險本項目社會穩(wěn)定性風險等級小，雖不是國家重點投資項目，但是社會穩(wěn)定性 風險亦應該引起有關部門重視。本項目在施工過程中，施工噪聲會對周邊環(huán)境 造成一定影響，要求業(yè)主單位在施工前及時公告項目的情況，避免造成矛盾和 沖突。施工單位在施工過程中，應文明施工，控制噪聲污染。二、規(guī)避措施通過風險分析，該項目在經濟、組織等方面存在風險或風險較小，為使風險 降到最低，要加強合同管理，加強工程進度管理。1、加強項目投資管理項目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā) 生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以，以求在工程項目建設 中取得較好投資效益和社會效益。2、加強工程進度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中寫進有關工期、進度、進度