年咸寧市楓丹國(guó)際城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、咸寧市楓丹國(guó)際城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告二oo八年九月十五日第一部分 市場(chǎng)分析、咸寧市城市概況一）地理位置1、位于湖北省東南部，長(zhǎng)江黃金水道依境東流，京廣鐵路、106、107、京珠高速公路貫通南北，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之稱；2、是湖北的南大門，與湖南、江西接壤，區(qū)內(nèi)江河環(huán)繞，湖泊眾多，自然生態(tài)環(huán)境好。二）行政區(qū)劃、人口咸寧市轄嘉魚縣、通城縣、崇陽(yáng)縣、通山縣、赤壁市、咸安區(qū)四縣一市一區(qū)，國(guó)土面積9861 平方公里，耕地面積 138.3 萬(wàn)公頃；咸寧 市全市人口 286萬(wàn)， 2007年全市城市人口 96萬(wàn)人。目前主城區(qū)人口達(dá)到 24 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到 2012年將達(dá)到 40

2、萬(wàn)人。、目 g_ S.<¥ JA J fl 事飛 E-r 丁、目標(biāo)丁T _ _ _ 貝:氣 - 葺嗯歲牛* .逹i fJ嵐%f帚廠' 二- z'-（三）特色資源'7*自然°肱寧是享安譽(yù)全國(guó)的桂花之鄉(xiāng)，楠竹之鄉(xiāng)、苧麻之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)。全市現(xiàn) 占芒叫比=碎認(rèn)i f. ff ”_|Ji 第二；茶園面積上15萬(wàn)畝，年產(chǎn)量gi6萬(wàn)噸，是全國(guó)磚茶規(guī)模最大的產(chǎn)區(qū)；工的重點(diǎn)地區(qū)之一；咸寧礦產(chǎn)資源貯量豐富，其中金、鎂、鋅、煤、大理石等rJiiiih ii-Y'"' '"'丄 w 丄 Q卅'":甘

3、.瘞品寄江:m >7rawWW.guana.met'匚 襯子-亦耐.起蓼 < .有國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三呷壁古戰(zhàn)場(chǎng)、花面積3.5萬(wàn)畝，產(chǎn)量140噸，居全國(guó) 耒年產(chǎn)量%9：萬(wàn)噸，是全國(guó)苧麻生產(chǎn)加 50余種礦產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。2、旅游資源獨(dú)具特色（四）區(qū)域優(yōu)勢(shì)闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋/Mt /Tfeac.； i（ft' J*北伐遺址等人文景觀。咸寧位居武漢一岳陽(yáng)一廬山三個(gè)旅游熱點(diǎn)的中心，已形成以赤壁懷古、陸水泛舟f宮避暑、闖王陵憑吊為主題的旅游格局。處于我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈一一京廣大經(jīng)濟(jì)帶上，距武漢80公里;是京廣鐵路、武廣客運(yùn)高速鐵路專線

4、、京珠高速公路等交通干線上的重要站點(diǎn);具有長(zhǎng)江中游的客、貨運(yùn)港口;有國(guó)家級(jí)名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場(chǎng)、中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。二、咸寧市宏觀經(jīng)濟(jì)概況（一）宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、GDP咸寧歷年GDP青況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007GDP124.3132.3142.6156.9180.6203.83234.65286.812007年，咸寧全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 286.81億元，湖北省排名第十，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)22.2%,高于全省12.1%的增長(zhǎng)比例，可見咸寧的發(fā)展?jié)摿薮?。近兩年人均GDP青況（單位：元）年份20062007人均G

5、DP923310672國(guó)際上通行的人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系如下啟動(dòng)快速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏觀經(jīng)濟(jì)人均GDP增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2007年咸寧人均GDP增長(zhǎng)比例為15.5%,介于8004000US之間，因而可以初步判定咸寧市的房地產(chǎn)發(fā)展目前正處于快速發(fā)展階段。2、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資狀況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資額44.5349.2253.9462.6875.2883.091

6、03.8138.4房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況（單位：億元）年份20002001200220032004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資額0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年來(lái)，咸寧市固定資產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)速度，一批投資過(guò)億的重點(diǎn)項(xiàng)目如華潤(rùn)電力、晨鳴紙業(yè)、紅牛飲料等相繼建成投產(chǎn)并貢獻(xiàn)國(guó)稅收入，銀泉紡織、玉立砂帶、飛寧公司等骨干企業(yè)也進(jìn)行了升級(jí)擴(kuò)產(chǎn)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和稅收效益。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，今年來(lái)發(fā) 展迅速，呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，并漸漸成為全市的投資亮點(diǎn)，取得了較好的成效。3、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人民收入水平的提高，對(duì)居住品質(zhì)的要求會(huì)相應(yīng)提

7、高，由此對(duì)住房的需求不斷增加。年份20032004200520062007人均可支配收入67607313.18804488079991（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為 22.5 : 42.1 : 35.4。2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 79.5億元，比2003年增長(zhǎng)1.86倍，年均增長(zhǎng)30%其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 9.07億元，年均增長(zhǎng)16%四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 235家，創(chuàng)建省級(jí)名牌產(chǎn)品25個(gè)，聯(lián)樂床墊榮獲“中國(guó)名牌產(chǎn)品”稱號(hào)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185, 上升 70個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到 99億元，比2003年

8、增長(zhǎng)67.1%,年均增長(zhǎng)13.7%；其中旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到15.05億元，比2003年增長(zhǎng)39%民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到175億元，占GDP比重達(dá)到63%比2003年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。糧食生產(chǎn)從2004年開始扭轉(zhuǎn)了下滑的局面，產(chǎn)量穩(wěn)定在110萬(wàn)噸以上。特色農(nóng)業(yè)板塊基地發(fā)展到 255萬(wàn)畝，建成市級(jí)以上重點(diǎn)龍頭企業(yè) 78家，其中省級(jí)17家，綠色、有機(jī)、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品達(dá)到 68個(gè)。三、咸寧市城市發(fā)展結(jié)構(gòu)布局（一）城市發(fā)展目標(biāo)與功能定位咸寧要盡快“融入武漢經(jīng)濟(jì)城”,充分發(fā)揮“武漢經(jīng)濟(jì)湖北武漢城市經(jīng)濟(jì)圍電子地圖1圈”，成為武漢的“衛(wèi)星功能定位：建成武漢城市圈高效清潔能源基地、

9、麻棉紡織與印染承接基地，森工板材和紙品生產(chǎn)基地和新型材料延伸基地。充分發(fā)揮清潔能源優(yōu)勢(shì)、生態(tài)旅游優(yōu)勢(shì)和綜合區(qū)位 等三大優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)在武漢城市圈中的定位，轉(zhuǎn)移武漢部分職能，使咸寧成為武漢城市圈以發(fā)展高效清潔能源、紡織服裝、生物醫(yī)藥、森林竹林加工、綠色食品加工、生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主、最具發(fā)展實(shí)力和潛力的生態(tài)城市和度假休閑、會(huì)展旅游接待中心，成為城市圈南部邊界性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心。（二）“8+1 ”城市圈與咸寧區(qū)位優(yōu)勢(shì)“8+1”城市圈一一2004年4月，為推動(dòng)“武漢城市圈”戰(zhàn)略的實(shí)施，我省啟動(dòng)7條從武漢出城的高速公路項(xiàng)目建設(shè)，即武麻、漢英、漢孝、和左、青鄭、漢蔡和漢洪。2006年5月，武漢關(guān)山至葛店

10、的關(guān)葛一級(jí)公路開工，使武漢城市出口路增加到8條，使武漢與其城市圈內(nèi)的8個(gè)城市形成“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。咸寧區(qū)位立優(yōu)勢(shì)：咸寧最大的潛力和優(yōu)勢(shì)在于“生態(tài)”，有不可比擬性，旅 Z* 旳跡岡 ',- -<,謠復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有54 亠= 盟HrI Nil.機(jī)組成部分,（三）重大規(guī)劃與措施L酗隨著武漢“ 8+1”城市圈的經(jīng)濟(jì)血打艱浦i戚Minn切.'一體化逐步形成，是唯一以生態(tài) it舍曲，跖站，.-:Ml "A V-； p亍 r孟j一游開發(fā)是其發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目。咸寧在武漢城市圈中的位置是“既 建設(shè)為主導(dǎo)的生態(tài)花-廿- r,f ' W薩邂、 作為鎮(zhèn)守武漢南大門白的

11、咸寧市，體現(xiàn)在兩個(gè)重點(diǎn):銀泉大gw逡塞壕宅斑即A-v 旳殆h科占W _yii 亦-"9 1-10 rI'K極制定戰(zhàn)略方案，主要L蒼-rZi它F申:心咸寧大逛網(wǎng)WWW 3旦卯.net爲(wèi)羸驚第 *丿于B加快中心城區(qū)建設(shè)步伐，如計(jì)劃建設(shè)一條融現(xiàn)代城市景觀、標(biāo)志性建筑和生態(tài)園林小區(qū)于一體的中心城區(qū)景觀大道（張雙一級(jí)公路 銀泉大道 咸寧大道）。加大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)力度：突出抓好長(zhǎng)江產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)孵化園培育，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，確保建成投產(chǎn)一批重點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，力爭(zhēng)咸寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值7億元，引進(jìn)資金30億元。宏觀經(jīng)濟(jì)部分小結(jié):1咸寧歷史文化悠久，是湖北省對(duì)外開放的

12、“南大門”，是武漢向東南方輻射的重要接力站和中轉(zhuǎn)站，戰(zhàn)略地位日益突出;2、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)呈快速良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)有所突破經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升;3、咸寧的交通日益完善便捷，不僅使咸寧與武漢及周邊城市聯(lián)系更加緊密，而且使內(nèi)部的通達(dá)性與內(nèi)部環(huán)境更加優(yōu)化，整個(gè)城市的環(huán)境面貌得以提升:4、咸寧在優(yōu)惠的招商引資政策下，大力發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將曰益加快;5、隨著眾知名企業(yè)的進(jìn)駐，城市建設(shè)力度的加大，城市人口也將逐漸增加；由于土地的稀缺性，未來(lái)城市人口居住區(qū)將由咸安和溫泉兩個(gè)區(qū)域逐漸向中間長(zhǎng)安大道與銀泉大道沿沿線聚集;6、武漢“ 8+1 ”城市圈規(guī)劃為咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇， 作為“后花園”

13、的咸寧市緊抓市內(nèi)交通環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的建設(shè)，為招商引資,大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、改善城市面貌提供有力支持。四、咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)供求分析1、土地供應(yīng)情況2003-2005年商住用地出讓情況表單位：公頃、萬(wàn)元出讓方式200320042005協(xié)議宗數(shù)6121490面積1.1429.73177.01招牌掛宗數(shù)1062面積9.223.951.47平均出讓價(jià)格（萬(wàn)/畝）20.855.536.9招牌掛出讓均價(jià)（萬(wàn)/畝）22.8618.9839.87由此可見，土地供應(yīng)價(jià)量齊升。從國(guó)土資源綜合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市2007年度供應(yīng)國(guó)有土地1278宗，出讓土地面積1012公頃，土地交易成交價(jià)款23.7億元，創(chuàng)歷史

14、最高水平。其中咸寧中心城區(qū)招拍掛出讓土地26宗，面積203公頃，成交價(jià)款15億元，比去年0.72億元增加了 14.38億元，增長(zhǎng)19.8倍。全年市城區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房5.1萬(wàn)平方米，共586套。2、商品房供應(yīng)情況20032007年咸寧房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表（二）價(jià)格分析咸寧市近年房地產(chǎn)價(jià)格變化表20032004200520062007銷售面積（萬(wàn)方）12.0117.6825.2535.578.78銷售價(jià)格（元/方）49560080012001900售價(jià)變化21%33%50%58%根據(jù)了解目前全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在2.7 : 1水平，而咸寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入99

15、91元，按此推算咸寧市應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)為 3500元/平方米，由此看來(lái)，咸寧市房?jī)r(jià)尚有很大上升空間。（三）消費(fèi)群體分析咸寧市目前購(gòu)房者主要是市區(qū)居住的居民（占咸寧市購(gòu)房群體的75%），轄區(qū)內(nèi)各縣、市在咸寧市發(fā)展良好的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的19%）,工作調(diào)動(dòng)來(lái)咸寧發(fā)展的人群（占咸寧市購(gòu)房群體的4%）及其他購(gòu)房者（占咸寧市購(gòu)房群體的 2%）（數(shù)據(jù)來(lái)源對(duì)當(dāng)前在售項(xiàng)目的調(diào)查統(tǒng)計(jì)）。從可統(tǒng)計(jì)的家庭月收入來(lái)看，1000- 1800元占21.5 %，1800- 2500元占20.9 %，2500- 3500元占23.2 %，3500元以上占17.7 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家庭的購(gòu)房能力范圍為家庭總收入的4 6倍，

16、咸寧市區(qū)家庭年收入在 3萬(wàn)以上的占41.9%，有置業(yè)需求且有能力購(gòu)買15萬(wàn)以上32萬(wàn)（7萬(wàn)個(gè)家庭）計(jì)算,房屋的家庭占很大的比例。由此可見，咸寧市居民購(gòu)房能力很強(qiáng)，咸寧市房地產(chǎn)存在很大的市場(chǎng)發(fā)展空間。根據(jù)目前咸寧市區(qū)總?cè)丝?有3萬(wàn)個(gè)家庭有購(gòu)買能力。針對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)，有53%的購(gòu)房者不太滿意目前的居住條件， 希望通過(guò)二次置業(yè)改變居住條件；21%的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升發(fā)展期的年青人居多；14%的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購(gòu)置房產(chǎn)；還有12%的購(gòu)房人群 為投資型置業(yè)。綜合考量，咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間，購(gòu)房者消費(fèi)觀念處于穩(wěn)步發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型 消費(fèi)

17、，引導(dǎo)和幫助購(gòu)房者確立消費(fèi)觀念。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析1、住宅板塊咸寧未來(lái)住宅市場(chǎng)將形成由“兩端向中心聚集”的發(fā)展趨勢(shì)2、商業(yè)板塊（1）城區(qū)中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃Mi/r-；'V.r I - - m猙I亠few：獨(dú)八認(rèn)噸近f咸安板塊一一片區(qū)項(xiàng)目體量均較小，多層，07年推出龍?jiān)?if君天下4棟小高層，130-150經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一一碧桂園、福星惠譽(yù)以及本項(xiàng)目龐大的體量中心商務(wù)區(qū)基地位于咸寧市偏東南部，北為城市廣場(chǎng)及十六潭公園，緊靠行政辦公區(qū)。商務(wù)中心在充分尊重城市特色和自然資源的基礎(chǔ)上，功能定位旨在建立旅游和商業(yè)相結(jié)合的新型消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)形態(tài)。規(guī)劃的功能是旅游商業(yè)，餐飲業(yè)、娛樂以及突出反映城市品質(zhì)

18、的文化和展示功能。(2)城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，城區(qū)規(guī)劃設(shè)置市級(jí)(一級(jí))商業(yè)中心 5處，即咸寧大道商業(yè)中心、淦河大道及溫泉路商業(yè)中心、學(xué)苑路與十六潭路交匯處以南商業(yè)中心、文筆大道與長(zhǎng)安大道交匯處商業(yè)中心、懷德路及南大街片區(qū)商業(yè)中心。(3)主要商業(yè)項(xiàng)目溫泉第一街咸寧第一個(gè)法式風(fēng)情街區(qū)項(xiàng)目位于溫泉老步行街，是溫泉典型的大型商業(yè)集群;建筑面積：18000 rf,商業(yè)街全長(zhǎng)100米，約300間店鋪和少量住宅。主打推廣語(yǔ)：“老中心，新商業(yè)”主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目以其地理位置，成熟的商業(yè)配套，建筑風(fēng)格，投資回報(bào)，專業(yè)管理為主要推廣訴求點(diǎn)，目的是用周邊的成熟環(huán)境來(lái)提升該項(xiàng)目在投資者心中的價(jià)值。項(xiàng)目依托于目前老

19、步行街較成熟的商業(yè)氛圍，銷售價(jià)格創(chuàng)溫泉最高物業(yè)類型主力戶型面積總價(jià)區(qū)間銷售均價(jià)商鋪一層商鋪40- 113 rf70-100 萬(wàn)14000二層商鋪24- 70 萬(wàn)6000-8000三層商鋪12-40 萬(wàn)3000-4000潛山商業(yè)街溫泉首個(gè)純商業(yè)步行街項(xiàng)目項(xiàng)目位于淦河大道，是溫泉開發(fā)較早的純商業(yè)步行街，占地面積：46583 rf,建筑面積：65000 rf,商業(yè)街全長(zhǎng)508米，約1000間店鋪。項(xiàng)目由特色美食街、步行購(gòu)物街、大型商場(chǎng)賣場(chǎng)、時(shí)尚廣場(chǎng)四個(gè)部分組成；其中美食街及大型商場(chǎng)對(duì)外招商、步行購(gòu)物街和時(shí)尚廣場(chǎng)對(duì)外銷售。主打廣告語(yǔ)：“咸寧重點(diǎn)工程，城區(qū)商業(yè)新地標(biāo)” 項(xiàng)目以其規(guī)模，建筑特色以及政府重點(diǎn)

20、工程為主要賣點(diǎn);項(xiàng)目引進(jìn)的中商集團(tuán)、泰富百貨對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)物業(yè)檔次的提升，同時(shí)特色美食街的開放，對(duì)人氣的聚集起了相當(dāng)大的作用。樓盤名稱占地/均價(jià)（元/ m'）總套數(shù)上市建筑主力銷售項(xiàng)目所屬主力戶型面積銷售均價(jià)銷售情況一層商鋪50-70 m7600目前僅有少量剩余。二層商鋪4000-5000三層商鋪3000（五）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析建筑面積（rf）時(shí)間形式戶型進(jìn)度片區(qū)咸寧天地4萬(wàn)方，460套預(yù)計(jì)9月6號(hào)3棟15層，1棟18層96 rf二房溫泉龍?jiān)肪煜?萬(wàn)方，220套2100-2800，2488 開盤價(jià)220套左右2007年10月開盤1棟高層、3棟小高層135140 rf三房110 rf三

21、房1套，剩余40套左右咸安盛世華庭8萬(wàn)方2200,10 層一下 1950起價(jià)2008.3一期2棟8層，3棟16層78-158 rf已售80套左右溫泉青龍?zhí)煜?萬(wàn)方，119套21002棟4層、2棟7層、2棟11層140 rf左右三房140 rf左右三房咸安御龍三期1970起價(jià)200套2008.7多層、小高層120-130 rf三溫泉花園房墨香苑約3萬(wàn)rf2360200套左右2007年10月7層80 rf左右溫泉清水別院1萬(wàn)方20002008.35棟6層，小高層預(yù)計(jì)19月推出94、120 rf二房，140 rf三房溫泉景泰花園8萬(wàn)rf2370250套左右19棟多層、2棟小高層110130 中等三房

22、三期未開盤溫泉咸寧碧桂園2800, 3800精裝起價(jià)2008.7洋房、別墅70-500咸安福星惠譽(yù)73萬(wàn)方，一期19.8萬(wàn)方預(yù)計(jì)在2300左右預(yù)計(jì) 2008.10開盤多層，小高層，高層90150未開盤咸安核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤咸寧碧桂園給您一個(gè)五星級(jí)的家，項(xiàng)目被“川”字位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長(zhǎng)安大道北端，是南山商圈的組成部分。項(xiàng)目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望形的淦河環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀。咸寧碧桂園美墅3480元/ rf起，洋房2480元/ rf起。由于碧桂園是香港上市企業(yè),因此碧桂園在咸寧具體拿地情況并沒有能夠?qū)ν夤?，所以外界基本上無(wú)從準(zhǔn)確掌握。據(jù)坊間各種消息猜測(cè)，碧桂園在咸

23、寧至少儲(chǔ)備4500畝土地，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年，總投資金額達(dá)到150億元，開發(fā)范圍相當(dāng)廣泛，幾乎囊括所有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。首期規(guī)劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅洋房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為極具陽(yáng)光感的地中海風(fēng)格?；▓@美墅:面積區(qū)間為297 rf 502 rf，間隔涵蓋五房?jī)蓮d至六房?jī)蓮d親鄰美墅:面積區(qū)間為180 rf237 rf，間隔涵蓋三房?jī)蓮d至五房?jī)蓮d;優(yōu)雅洋房:面積區(qū)間為68 rf 113 rf,間隔為兩房?jī)蓮d至三房?jī)蓮d，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，科學(xué)布局保證每戶實(shí)現(xiàn)良好的通風(fēng)與采光。同時(shí)規(guī)劃有17000 rf會(huì)所、2700 rf的特色商業(yè)街和湖濱風(fēng)情酒吧街等社區(qū)配套，并由提供先進(jìn)的五星級(jí)酒店式物業(yè)管理服務(wù)

24、。由于超大體量和周邊齊全的配套，可以預(yù)見，該項(xiàng)目將成為本項(xiàng)目未來(lái)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-1,咸寧福星城："Jb<球曲理至武汶M吁*火幣站.1©I編十六潭路，南臨長(zhǎng)安大道，西臨空地，北至山體，總面積為 S于35% -規(guī)劃用途為住宅用地和商業(yè)金融1 0 7國(guó)迫卒嵐血J7/ ./峨、駆4 1廠一 道," 2.5，綠化率不>G" 片Iy -福星惠譽(yù)地塊位于咸寧市長(zhǎng)安73萬(wàn)平方米，容積率以上的主樓。17平方米，規(guī)劃總建筑面積御龍花園1 丄不少于30%艸必須建一棟30/ ；'i®岸L長(zhǎng)江工業(yè)園-'<0519.8'萬(wàn)方。其

25、中：臨街商鋪建筑面積2萬(wàn)方，住宅建 面積17.8萬(wàn)方，住宅戶數(shù)約1500戶，長(zhǎng)安大道臨街設(shè)置鄉(xiāng)三3層商鋪。最高為P棟32層高層，還屆4棟30層，4棟28層及7棟l8層福星惠譽(yù)20億打造咸寧魅力之城其中第一期占地面本案00袖在由28棟框架結(jié)構(gòu)分析:1、'構(gòu)住宅樓及商鋪組成、置會(huì)3層商鋪聯(lián)體建筑，同時(shí)設(shè)計(jì)有花園洋房及聯(lián)排別墅產(chǎn)品。福星城的超大體量和產(chǎn)品的多元化，必將也成為本項(xiàng)目未來(lái)最激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。0 8 1>- 4*1 I '七0號(hào)曲瓦*-m2、建筑形式一以多層為主，小高層、高層類產(chǎn)品陸續(xù)推出，將會(huì)成為主流產(chǎn)品，精裝房不斷推出，別墅項(xiàng)目逐步呈現(xiàn)，這將有利于項(xiàng)目品質(zhì)的打造。3

26、、均價(jià)一整體保持在1800 2800元/ rf之間，咸安區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于溫泉區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格 300元/ rf左右，同時(shí)市場(chǎng)內(nèi)同質(zhì)因素主要體現(xiàn)在項(xiàng)目檔次、價(jià)位，地段差異較大。4、面積一整體市場(chǎng)內(nèi)供給戶型以 120150 rf為主，100 rf以下戶型僅作為補(bǔ)充產(chǎn)品，往往剛?cè)胧芯捅粨屬?gòu)一空。5、戶型一3*2戶型仍是市場(chǎng)供給主力，但目前市場(chǎng)單套面積偏大。目前市場(chǎng)需求還是以各項(xiàng)目主力供給決定，但市場(chǎng)內(nèi)中小實(shí)用的戶型極快的去化速度可以看到，中小使用的戶型產(chǎn)品依然為受眾群體所青睞。6賣點(diǎn)一由于本地市場(chǎng)特征，多數(shù)樓盤以生態(tài)環(huán)境的打造為賣點(diǎn)，但已逐漸引入外來(lái)文化。第二部分 項(xiàng)目分析、項(xiàng)目土地性質(zhì)分析（一）項(xiàng)目地理位

27、置及基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、地理位置項(xiàng)目地塊位于咸寧市咸安區(qū)魚水路沿線老汽車站內(nèi)，與咸安區(qū)老商業(yè)街和京廣鐵路毗鄰，交通便捷，地塊有較好的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2、土地面積及相關(guān)指標(biāo)/ 2 嚴(yán)矗，* 戶 十a(chǎn) 廠凱盛豪鈿超市V勺 r 0 加中:."爰那服諫Vj商業(yè)步'村11嚴(yán)山泰百貨，中咸寧市威安ED稅局稽查局涵北省檜途電1旨承樓輸局聯(lián)樂席蘿思咸安專賣店咸寧市癥爸玉m二犬肚汞安中弘項(xiàng)目地*咸安區(qū)野孩子藝術(shù)幼兒園咸寧市辟空黨4盒軀陶騷嵐寧佳美酬總銷屬安區(qū)陽(yáng)光藝術(shù)幼兒園r金話話_湖北省P用地總面積：約26畝（約1.71萬(wàn)rf）博陰衛(wèi)浴 九址裝氓就產(chǎn)菲特帝斯土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超

28、過(guò)4.9建筑面積：約71196萬(wàn) 項(xiàng)目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過(guò)一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū)具有高端特色的商住兩用的潛力。（二）項(xiàng)目地塊四至及現(xiàn)狀1、四至地塊東側(cè)：咸寧市傳輸局（建筑顯得陳舊，對(duì)本案的建設(shè)將帶來(lái)一定的負(fù)面效應(yīng)）地塊南側(cè)：五米高護(hù)坡（限制了本案的商業(yè)發(fā)展，只可做單街商業(yè)）地塊西側(cè)：咸安區(qū)商業(yè)步行街（對(duì)本案的商業(yè)有很大的促進(jìn)，起到很好的聯(lián)動(dòng)作用）地塊北側(cè)：五十米處有商業(yè)步行街和銀泰百貨（對(duì)本案的商業(yè)有很大的促進(jìn)，可和銀泰百貨形成差異化經(jīng)營(yíng)，形成商業(yè)對(duì)接）2、地質(zhì)地貌狀況 （目標(biāo)地塊現(xiàn)狀為楓丹汽車公交有限公司用地）地形：項(xiàng)目地

29、塊為斜南北向不規(guī)則梯形，地塊前方臨魚水路長(zhǎng)約90m南北向縱深約170米，面寬較短，縱深較長(zhǎng)。地貌：地塊所處的車站靠里的地是坡地，坡度較陡。地質(zhì)：地塊地質(zhì)主要為粘土，結(jié)構(gòu)不十分穩(wěn)定，會(huì)給地基處理及山體護(hù)坡處理上增加建筑成本。分析小結(jié):有利因素：魚水路靠西北方向?yàn)槔铣菂^(qū)商業(yè)街，商業(yè)配套已十分成熟，利于挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值;位于老汽車站入口處，交通便利，具有較高的昭示性。不利因素：地塊和老城區(qū)商業(yè)街被京廣鐵路隔斷，將造成區(qū)位價(jià)值的直接降級(jí);項(xiàng)目處于老城區(qū)，周邊建筑稍顯陳舊，生活質(zhì)量可能受到各種污染的影響。二、項(xiàng)目交通環(huán)境分析1、項(xiàng)目地塊與魚水路相接，魚水路是連接溫泉新城區(qū)和老城區(qū)商業(yè)街的重要樞紐道路，昭

30、示性好，出魚水路便是武商量販和長(zhǎng)安大道, 直入交通良好。2、項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性良好，公共交通基本滿足生活需求。3、項(xiàng)目雖地處咸寧市咸安老城區(qū)，但由于區(qū)域內(nèi)以前主要為老區(qū)的商業(yè)中心，人氣非常充足，各項(xiàng)城市配套在區(qū)內(nèi)都比較完善。項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)十分成熟，只是沿街零星的形成了一定規(guī)模的五金小商業(yè)供應(yīng)街鋪集中點(diǎn)，并無(wú)其他成型的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)我方商業(yè) 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的利好。三、項(xiàng)目地塊SWO分析1、優(yōu)勢(shì)分析(strength )地理位置優(yōu)勢(shì)：(1)項(xiàng)目地處咸寧市老城區(qū)中心區(qū)，周邊商業(yè)及配套成熟，同時(shí)與溫泉新城區(qū)聯(lián)系緊密，距離相對(duì)適中，對(duì)周邊區(qū)域有較強(qiáng)輻射能力;(2)地塊位于老汽車站的入口處，臨

31、魚水路和商業(yè)街，具有良好的昭示性;(3)目前項(xiàng)目附近沒有同檔次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。交通便捷優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)安大道及其延展魚水路是連接咸寧市新老城區(qū)的重要樞紐道路之一，并且魚水路是老城區(qū)商業(yè)街的主要干道，交通便捷。規(guī)劃利好優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)目前銀泰百貨正在緊密招商中，中百倉(cāng)儲(chǔ)的入駐，不斷積累的人流必將給這片老區(qū)價(jià)值熱土帶來(lái)住宅及商業(yè)方面的不斷需求，我方項(xiàng)目適時(shí)的加入建設(shè)，把握了天時(shí)地利的時(shí)機(jī)，投資價(jià)值得以體現(xiàn)。2、劣勢(shì)分析（weakness）(1)項(xiàng)目地塊沿老汽車站內(nèi)向里鋪開，進(jìn)深較長(zhǎng)，出行相對(duì)不太便利，內(nèi)部開放性較弱;項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊建設(shè)稍顯陳舊，對(duì)項(xiàng)目的高端品質(zhì)營(yíng)造有一定的抵觸;(3)地塊高差較大

32、，坡地較多，土地平整難度較大;(4)(5)地塊臨街尚有較多待拆樓房，拆遷難度大，不利于項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)控制;項(xiàng)目地塊西北方通往商業(yè)街有京廣鐵路沿線，對(duì)項(xiàng)目的阻礙性很大，也是造成項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值貶值的最重要原因。3、威脅分析（threat ）（1）項(xiàng)目所處地段具有良好的發(fā)展預(yù)期，但通過(guò)調(diào)查意識(shí)到從整個(gè)咸寧市來(lái)看，將面臨大量新老城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，且咸寧未來(lái)12年還將繼續(xù)有較大面積樓盤項(xiàng)目推出，區(qū)域供應(yīng)量將不斷放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì);(2) 國(guó)家宏觀調(diào)控影響初步顯現(xiàn)，且未來(lái)可能有新的政策干預(yù);(3) 老城區(qū)的翻新規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程緩慢，造成大量高端人群往溫泉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遷移;4、機(jī)會(huì)分析(oppo

33、rtunity )(1) 咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展機(jī)會(huì);(2) 咸寧良好的旅游業(yè)基礎(chǔ)及8+1城市圈發(fā)展機(jī)會(huì);(3) 咸寧具有“溫泉鄉(xiāng)”之稱，具有得天獨(dú)厚的溫泉資源，居民收入較高，具有良好的消費(fèi)潛力;第三部分 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議、土地面積及相關(guān)指標(biāo)用地總面積：約26畝(約1.71萬(wàn)rf);土地性質(zhì)及容積率：商住功能，綜合容積率不超過(guò)4.9 ;建筑面積：約71196萬(wàn)rf;項(xiàng)目地處咸安老城區(qū)的老汽車站入口處，西北部越過(guò)一條鐵路有商業(yè)步行街和銀泰百貨，交通便利，周邊配套成熟，具備打造咸安區(qū) 具有高端特色的商住兩用的潛力。二、項(xiàng)目物業(yè)建議項(xiàng)目具有商圈中心這一核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)形態(tài)

34、上應(yīng)充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。整體開發(fā)中我司建議涵括以下物業(yè)形態(tài):酒店式公寓酒店式公寓可規(guī)劃在地塊的西側(cè)臨鐵路面。酒店式公寓具有面積小總價(jià)低等物業(yè)優(yōu)勢(shì)，其鐵路的方面影響則被弱化，適合價(jià)格的拉升。此外在5-10F低樓層，可規(guī)劃層高4.5米的調(diào)高小戶型，在容積率不變的前提下增加客戶使用面積，從而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。咼層住宅項(xiàng)目整體可規(guī)劃3棟高層，可采用階梯式布局，分別規(guī)劃18、21、24層。在中心景觀區(qū)應(yīng)采用架空結(jié)構(gòu)凸顯景觀優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃中應(yīng)于地 塊面寬相結(jié)合，規(guī)劃2梯6戶、2梯4戶、2梯3戶等布局。臨街商住樓項(xiàng)目臨街規(guī)劃商住樓，商住兩用。即可作住宅產(chǎn)品推出，也可在后期運(yùn)作中作寫字樓提出，便于價(jià)值的拉升。臨

35、街商業(yè)我司建議做本項(xiàng)目商業(yè)體量應(yīng)控制在 4層左右1萬(wàn)方以內(nèi)，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃間后文。項(xiàng)目規(guī)劃示意草圖（一）住宅定位高檔高層住宅目前和未來(lái)數(shù)年內(nèi)兩大樓盤（碧桂園、福星城）已搶占市場(chǎng)高端消費(fèi)人群，咸安核心區(qū)內(nèi)的樓盤檔次較低，本案周邊建筑均顯陳舊,且咸安區(qū)近年均以自身區(qū)域消費(fèi)為主，根據(jù)整個(gè)咸寧市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，咸安區(qū)高檔小區(qū)是缺乏的，因此本案的出現(xiàn)將可激發(fā)本區(qū)域換 房需求人群。建議本案在保證容積率的情況下 ，充分考慮從采光、通風(fēng)和中心觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原則，挖掘該項(xiàng) 目地塊最大的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。由市場(chǎng)調(diào)研、定位系統(tǒng)和目標(biāo)客戶群定位中的居住需求偏好推出以三房為

36、主、二房為輔的戶型格局定位，建議比例如下:戶型面積（rf）戶數(shù)比例二房70 - 9025%三房100-11065%30%115 - 12035%四房130- 16010%10%針對(duì)目前咸安區(qū)尚無(wú)同檔次樓盤競(jìng)爭(zhēng)的局面，建議盡早擴(kuò)大對(duì)本項(xiàng)目的宣傳力度，穩(wěn)住咸安市中心的意向客戶，避免客戶在本項(xiàng)目出爐之前大量涌向碧桂園和福星城。建筑風(fēng)格建議建議采用：現(xiàn)代風(fēng)格一一簡(jiǎn)約而不失韻味色塊的舞蹈：現(xiàn)代主義建筑所追求的建筑美學(xué)原則包括表現(xiàn)手法和建造手段的統(tǒng)一：建筑形體和內(nèi)部功能的配合：建筑形象的邏方正布局等。輯性；靈活均衡的方正構(gòu)圖；簡(jiǎn)潔的處理手法和純凈的體型；在建筑藝術(shù)中吸取視覺藝術(shù)的新成果。典型的現(xiàn)代主義建筑

37、有如下形式特征: 如平屋頂，不對(duì)稱的布局，色彩鮮明，大小不一的玻璃窗,園林主題景觀建議建議采用：現(xiàn)代歐式景觀：小品互動(dòng) 歐式中心景觀通常為的硬質(zhì)景觀，因?yàn)楸景付ㄎ粸楦邔幼≌?，居民大部分時(shí)間都在陽(yáng)臺(tái)上觀景，因此采取西式的硬質(zhì)景觀，觀賞性較強(qiáng)。特別在景觀布局上充分發(fā)揮地塊坡地優(yōu)勢(shì)，以道路環(huán)境、活動(dòng)場(chǎng)所、景觀設(shè)施等為主展示景觀。能夠很好的進(jìn)行景觀造型和組團(tuán) 式規(guī)劃。倘若進(jìn)一步輔以互動(dòng)景觀設(shè)計(jì)，就更能夠體現(xiàn)出景觀的空間立體感和造型感了。以曲折的園路、坡地、地被等方式，努力將景觀擴(kuò)大到每一個(gè)建筑物的附近，爭(zhēng)取做到“家家有景，移步換景”，并且在景觀系無(wú)法觸及的地區(qū)采用爬藤植物、跌水、疊石等造景的方式，讓景

38、觀元素在占用盡可能小的土地的同時(shí)基本上覆蓋了景區(qū)角落，形成可參與 性的綜合景觀系;本案具有商圈中心的核心地段優(yōu)勢(shì)，因而在會(huì)所、商務(wù)配套等方面應(yīng)采取弱化策略，減少不必要的成本投入;特別景觀建議建議增設(shè)：觀景電梯樓宇立體景觀架空層的互動(dòng)空間 為進(jìn)一步展現(xiàn)本案的景觀特色和風(fēng)格，確立品質(zhì)標(biāo)桿。提出如下特別景觀建議:1、最大限度的提高小區(qū)的景觀綠化率，充分利用空中露天區(qū)域，規(guī)劃空中花園，將景觀立體化。地面的互動(dòng)式景觀，結(jié)合消防通道形成的空中景觀以及頂層露臺(tái)景觀，與海岸、公園相呼應(yīng)，形成全方位立體景觀。2、在中心景觀區(qū)周圍的核心高層上設(shè)置觀景電梯，供小區(qū)業(yè)主觀景休閑之用，對(duì)外獨(dú)攬海景，對(duì)內(nèi)攬勝園林，最大限度的利用規(guī)劃好的景觀。用細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，用品質(zhì)提升亮點(diǎn)。3