商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程分享.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程分享調(diào)研種類 所需資料/研究范圍 商圈研究 對項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費(fèi)者研究 對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手研究 包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭研究等。一、市場調(diào)研概況 調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論 二、宏觀背景分析 1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 3、政府有

2、關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等 三、區(qū)域商業(yè)市場研究 （一）、區(qū)域商圈研究 1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。. 2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。. 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等。（二）、終端消費(fèi)者研究 1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因。4、對項(xiàng)目商

3、圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究 1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究 1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。2、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討 1、基本結(jié)論 ：消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究 專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公

4、務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等） 專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣 五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證 1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證 3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證 4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證 5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證 第二部分 項(xiàng)目可行性研究 一、前言 項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié) 二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模 2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、整體市場分析 1、區(qū)域商業(yè)市場狀況 2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對

5、未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析 對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較 4、項(xiàng)目SWOT分析 通過對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù) 5、項(xiàng)目市場定位 通過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù) 6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案 通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案 7、項(xiàng)目投資成本估算 估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi) 8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測

6、 主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。9、風(fēng)險(xiǎn)分析 對項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 10、可行性研究 可行性研究結(jié)論 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議 一、項(xiàng)目分析 1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價(jià)（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅。二、項(xiàng)目定位建議 1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。3、市場定位：目標(biāo)客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質(zhì)營造建議 1、整體設(shè)計(jì)建議

7、：商場設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念 2、單體設(shè)計(jì)建議：建筑風(fēng)格 3、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標(biāo)準(zhǔn)等 4、環(huán)境、景觀塑造建議 5、物業(yè)管理與服務(wù)要點(diǎn) 6、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 四、商業(yè)布局建議 1、項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議 2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案 3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議 4、項(xiàng)目外觀及景觀建議 5、項(xiàng)目人流及物流動向建議 五、項(xiàng)目商業(yè)組合建議 1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析 2、項(xiàng)目商業(yè)組合的可行性探討 3、項(xiàng)目電梯位置和利用建議 4、項(xiàng)目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議 5、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 第四部分 招商、營銷傳播策略 一、項(xiàng)目商圈分析 商圈分析（SWOT）：商圈結(jié)構(gòu)性分析 二、項(xiàng)

8、目租售價(jià)格定位 1、租賃價(jià)格：1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期； 2）租金價(jià)格厘定； 3）租金水平展望及預(yù)測； 4）租金調(diào)整環(huán)境及遞增率； 2、銷售價(jià)格 1）銷售價(jià)格厘定； 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議 3）銷售價(jià)格之階段策略性建議 4）銷售與租金的價(jià)格互動建議及檢討 三、商場經(jīng)營方式建議 1、直接及間接商鋪出租 2、商場經(jīng)營方式的可行性探討 3、草擬商場租賃意向書及租約藍(lán)本 四、營銷傳播策略建議 1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù) 2、階段性招商推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分 3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù) 4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分 5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議 6、宣傳資料及媒介選擇 五、招商營銷執(zhí)行 招商營銷執(zhí)行方案 第五部分 經(jīng)營

9、管理建議 一、商場前期經(jīng)營管理建議 1、商場商業(yè)布局的設(shè)計(jì)及控制 2、全程客戶跟進(jìn) 3、商場商戶安排 4、商場內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝潢顧問 5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略 6、商場日常管理建議 7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理 8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運(yùn)作體系。二、商場管理制度制訂 1、招商處管理制度2、商場經(jīng)營管理制度的擬訂 3、商場裝修及設(shè)施安裝管理制度4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé) 三、商場經(jīng)營管理人員的選聘和培訓(xùn) 1、商場各級管理人員的選聘 2、商場經(jīng)營管理培訓(xùn)資料 四、商場管理 1、制定商場經(jīng)營管理目標(biāo)及計(jì)劃 2、制定商場管理標(biāo)準(zhǔn) 3、客戶資料分析 4、各項(xiàng)資料及文件建檔 第六部分 項(xiàng)目標(biāo)識系統(tǒng)

10、品牌是21新世紀(jì)房地產(chǎn)市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時(shí)代，沒有VI識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。一、基本要素系統(tǒng) 1、樓盤標(biāo)志 2、標(biāo)志最小尺寸，空間限定及方格制圖法 3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱） 4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱） 5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作 6、常用字體 7、標(biāo)準(zhǔn)色 8、輔助色 9、標(biāo)志輔助圖形 10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范 二、基本要素組合系統(tǒng) 1、標(biāo)志與簡稱的組合 2、標(biāo)志與簡稱的特殊組合 3、中文簡稱與英文簡稱的組合 4、標(biāo)志與全稱的組合 三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng) 1、案旗 2、禮儀旗、徽章 3、中英文名片 4、胸卡 5、手提袋 6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員 7、信封、信箋 8、旗桿 9、物管識別標(biāo)志 四、導(dǎo)示系統(tǒng) 1、售樓招牌 2、售樓指引牌 3、工地形象墻（圍墻） 4、交通工具 五、廣告系統(tǒng) 1、路牌、燈箱廣告 2、廣告旗 3、形象展板 4、標(biāo)志英文簡稱組合 5、標(biāo)準(zhǔn)顏色、輔助顏色 (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選