房屋租賃合同糾紛

1、房屋租賃合同糾紛近年來經(jīng)常發(fā)生因不了解租房合同引起的糾紛本站特別送上這份最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理 解與適用為各位解答下這個(gè)問題第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件可以參照本解釋處理但法律另有規(guī)定的適用其規(guī)定當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛可以參照本解釋城鎮(zhèn)房屋 的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有

2、均適用本解釋實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房具有政府福利性、保障性其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系不適用 本解釋關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃基本屬于完全的市場(chǎng)行為并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容最咼院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng) 適用本解釋第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋與承租人訂立的租賃合同無效但 在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批 準(zhǔn)建設(shè)的人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效“城中村”【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效所

3、謂違法建筑物是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建 設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定 的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序但為了促進(jìn)交易當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè) 工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的租賃合同的效力會(huì)得以 補(bǔ)正此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法 院重審的情形第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑與承租人訂立的租賃合同無效但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部 門批準(zhǔn)建設(shè)的人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限超過部分無效

4、但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長 使用期限內(nèi)的租賃期間有效【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)形勢(shì)的客觀需要經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記 載的使用期限、范圍、用途內(nèi)建造的供臨時(shí)使用的建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法相應(yīng)的房屋租賃合同無效 對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限超過部分無效合同其他內(nèi)容 的效力不受影響第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的人民法院不予支持當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效

5、條件的從其約定但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對(duì)方接受的除外【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度城市房地產(chǎn)管理法對(duì)此有明確規(guī)定但屬于管理性規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定不能 作為房屋租賃合同的生效條件故房屋租賃合同未登記備案的其有效 性不受影響若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的則以約定為準(zhǔn)未辦理登記備案手續(xù)的合同無效但一方履行了合同主 要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為 變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定此時(shí)即使未 辦理登記備案手續(xù)合同仍為有效第五條 房屋租賃合同無效當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的人民法院一般應(yīng)予支持當(dāng)事

6、人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理解讀】按照合同法第五十八條的規(guī)定合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場(chǎng)合 參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)屬于返還原物的范疇 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任賠償范圍限于信賴 利益即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn) 生信賴一方由于信賴而支出一定的成本主要包括用于締約的合理費(fèi) 用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用此外還包括喪失與第三人另訂立合 同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失后者由于舉證較為困難實(shí)踐中很難得到支持由于房屋租賃合同管的特殊性損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上對(duì)此本解釋都有明確規(guī)定第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同在合同均有效的情況下承租人均主張履行合同的人民法院按照下列順序確定履行合 同的承租人：一) 已經(jīng)合法占有租賃房屋的;二) 已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;三) 合同成立在先的不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則在數(shù)份合同均有效的前提下按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有 租賃房屋的承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的