鳳凰城項目營銷策劃書（1）

1、目錄項目簡介鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析二期認(rèn)購價格表二期工程進度表項目簡介：鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下

2、一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2003年5月底辦下。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表1、 案名：鳳凰城2、

3、 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實業(yè)有限公司3、 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司4、 位置：鳳凰路與鳳臺路交叉口5、 開發(fā)業(yè)績：鄭州商品大世界6、 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對面7、 電話：6519922 65199778、9、 公交線路：208、85、601、27、77、8710、 園林綠化景觀：簡單綠化11、 占地面積：45571平方米12、 建筑設(shè)計風(fēng)格： 無特色。13、 建筑面積：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高層23000平方米。14、 五證情況：全15、 綠化率：32.3%16、 獲獎情況：不詳。17、 樓盤形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩

4、棟板式小高層。一期可售資源分析： 鳳凰城5#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元五單元東中西東中西東西東西東西7474一層二層三層D#四層D五層六層七層鳳凰城7#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城9#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層任部長四層五層六層七層鳳凰城11#樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.667（其中七層為123.33）一層二層三層四層五層#六層七層鳳凰城13#樓銷售情況

5、一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697（其中七層為140.997）一層二層三層任部長任部長四層#五層六層#七層鳳凰城15#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西77.9841.0433.88127.99127.99127.99127.99127.99127.99一層二層#四層五層六層七層#一期現(xiàn)房可售資源總計37套。總面積5178平方米。其中：160平方米23套，將近3680平方米，比例為71.1%。 127平米9套，將近1143平方米，比例為22.1%。 160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套， 127平米分布：7層1套，5層1套

6、，4層4套，3層2套，2層1套。由此可見：余房銷售重點在于，160平米的銷售，尤其是高樓層。另有3000平米地下室，可做倉儲空間使用。樓號層數(shù)5#7、9、11、13#15#1、2單元3、4、5單元1、2、3、41單元2、3、4單元七層15661585152815991540六層162815921718五層1758174818181768四層1886188619171886三層1926192719271927二層1898188618881878一層1858185818581878鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表 單位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析戶型ABCDEFGHIJ

7、KLMNOPQ戶型類型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式兩室兩廳兩室兩廳復(fù)式復(fù)式兩室兩廳復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)單位面積29.5789.5881.7295.23137.59161.6629.5744.7989.5829.5744.7989.58套數(shù)4032833115614201645414040所占比例13.89%11.11%2.7%1.04%0.14%0.35%0.35%19.44%4.86%6.94%5.56%1.38%1.73%1.38%0.35%13.89%13.89%面積（）面積比例7.36%8.92%4.46%1.52%1.77%0.86%1%29.8%13

8、.5%3.68%4.46%2.23%0.92%1.11%0.55%10.25%7.6%坐落3#樓第一部分、南北14單元3#樓第二部分、東北西南5單元3#第三部分、東西612單元3#第四部分、東南西北1315單元2#樓、東西15單元建筑層面積25層單元數(shù)四個單元兩個單元七個單元三個單元五個單元樓棟面積3332.72830.16954.362084.05樓棟案值鳳凰城二期開發(fā)288套住宅房源，規(guī)劃建筑面積14500，實際建筑面積16071（估算值），綠化率32.3%，建筑密度27.8%，容積率2.0。（商鋪除外）同樣戶型分類情況一室一衛(wèi)兩室一廳復(fù)式商鋪總套數(shù)197622938戶型配比60.4%19

9、%8.9%11.7%各部分面積面積配比38.2%28.5%19.4%13.6%各部分案值案值比例1. 戶型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側(cè)重點應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上2. 兩室兩廳86.52在單項戶型配比中所占比例為19.44%，是所有戶型中最多，3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來推廣。二期認(rèn)購價格表 單位：元/樓號層數(shù)2#樓3#1組3#2組3#3組3#4組樓層均價15單元14單元5單元612單元1315單元一層1698商鋪商鋪商鋪商鋪1698二層1798175517881808三層18481812179618781878四層17781786182818581848五層無1672170617581758六層無1578157615661622161816281598七層無露臺露臺各棟樓均價17