古鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營與旅游開發(fā)思路

1、:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 蛍北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃沒計(jì)喘古鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營與旅游開發(fā)思路旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營網(wǎng)版權(quán)聲明：該報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪 用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。古鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營與旅游開發(fā)思路北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院商業(yè)和旅游在旅游古鎮(zhèn)的打造和運(yùn)營過程中，是緊密結(jié)合、密不可分的。忽 視了商業(yè)運(yùn)營，企業(yè)會(huì)餓死；冷落了旅游開發(fā)，游客又不買帳。綠維創(chuàng)景就灤州

2、古城案例進(jìn)行簡述和探討，系統(tǒng)研究古鎮(zhèn)旅游開發(fā)如何聯(lián)動(dòng)商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)成功啟 動(dòng)與開發(fā)。與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比，灤州古城模式的核心差異主要體現(xiàn)在商業(yè)和旅游兩大 體系的建立和完善，從選址到品牌形象的樹立，灤州古城一直致力于通過商業(yè)與 旅游的無縫對(duì)接實(shí)現(xiàn)人流的集聚與商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮，從而帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。藺業(yè)招裔商業(yè)體系商業(yè)運(yùn)營營銷體系堆產(chǎn)料書渠道、商業(yè)運(yùn)營招的進(jìn)來，活的下去一個(gè)成功古鎮(zhèn)，其商業(yè)運(yùn)營部分依托商業(yè)打造模式， 形成“招商一選商一活 商一養(yǎng)商”的全程把控機(jī)制和商業(yè)運(yùn)營體系，按權(quán)重也可簡單分為招商和活商兩 大分支。即所謂”招的進(jìn)來，活的下去” 。1 “招的進(jìn)來”是前提招商尤其是縣域級(jí)項(xiàng)目的招商，其難

3、度相當(dāng)大，灤州古城的招商通過準(zhǔn)確定 位和有效的進(jìn)程把控，針對(duì)不同品牌、不同業(yè)態(tài)、不同檔次，制定相應(yīng)的招商政 策和溝通策略，確保了招商任務(wù)的完成。通過招商控制和銷售控制的緊密對(duì)接控制房源通過招商團(tuán)隊(duì)本地化的搭建充分發(fā)掘地域關(guān)系網(wǎng)能效 ；通過分階段招商洽談及根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況的及時(shí)策略調(diào)整招商前朗準(zhǔn)備階段把問團(tuán)0H市場統(tǒng)態(tài)定位旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 捋商前期準(zhǔn)備階段招商隊(duì)堵訓(xùn)smt程容戶USS害戶聶±021老帶螯戶.傳玫勢和葢慶典貨品UHA

4、a商£街貫B包裝»!£»外立面區(qū)結(jié)構(gòu)la動(dòng)審批 豐進(jìn)場Ia進(jìn)廈瑕躋眼Ig 商家ajlg裝飾進(jìn)IglgEis表 商家提農(nóng)裝悸效黒圈并審核商家mtaglg建立 商涼信患HtWBg 入會(huì)>*表旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 服務(wù)跟蹤階段到期房租洗牌商鋪填充協(xié)會(huì)服務(wù)跟逬協(xié)會(huì)分會(huì)成立醬商家補(bǔ)充 一商家系 商家獎(jiǎng)勵(lì)制度 旦dKOUI理旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng)

5、 2 “活的下去”是基礎(chǔ)商家招進(jìn)來了，還得”活的下去”。在非優(yōu)勢地段打造的商業(yè)項(xiàng)目或旅游商 業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)運(yùn)營帶來的能動(dòng)力是決定性的。如何讓落位的商家“活的下去”， 灤州古城確定了 “降低門檻、多種服務(wù)、重點(diǎn)扶持、以點(diǎn)帶面”的運(yùn)營方針， 細(xì)化為：1）優(yōu)惠政策降低門檻，充分發(fā)揮商戶主觀能動(dòng)性，確保差異性針對(duì)前期商戶多以夫妻店為主體的經(jīng)營方式， 采取“低租金、免租期”等降 低運(yùn)營成本的優(yōu)惠政策，提倡軟裝飾突出特色，確保差異凸顯。2）建立同業(yè)組織統(tǒng)一管理商戶，提供多種服務(wù)營造便利經(jīng)營環(huán)境通過協(xié)會(huì)組織對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)， 建立證照輔助辦理機(jī)制、商 戶檔案管理機(jī)制、分區(qū)分會(huì)服務(wù)機(jī)制、星級(jí)商戶評(píng)

6、選辦法、商戶培訓(xùn)、商業(yè)活動(dòng) 參與及組織一體化等多種服務(wù)體制，多方面多角度最大程度為商戶營造便利的經(jīng) 營環(huán)境。片區(qū)服務(wù)機(jī)制協(xié)會(huì)下図分會(huì)工作機(jī)制 相關(guān)機(jī)構(gòu)臨檢過程中的 協(xié)調(diào)工作外矯人員日當(dāng)管理及證 曜辦理旅游裔業(yè)活動(dòng)及宣傳推 廣瀟程商訓(xùn)機(jī)制會(huì)長責(zé)任制和職責(zé)說明旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 3）重點(diǎn)扶持優(yōu)秀商家，以點(diǎn)帶面促提升旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商:化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 重點(diǎn)扶持經(jīng)營狀況較好、經(jīng)營理念符合標(biāo)準(zhǔn)、特點(diǎn)

7、差異化突出的商家，建立 主力店、主力商戶和明星商家，從而以點(diǎn)帶面，促使區(qū)域商業(yè)品質(zhì)環(huán)比提升。二、旅游開發(fā)一一聚焦”人”和”氛圍”根據(jù)針對(duì)性的旅游營銷辦法與有效節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營銷，并通過旅游與商業(yè)的有效 結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游帶動(dòng)人流、商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)、綜合支撐營銷的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢，最終建立 整個(gè)商業(yè)旅游的品牌基礎(chǔ)和拓展空間。灤州古城項(xiàng)目的旅游開發(fā)可根據(jù)旅游特性 分為旅游市場營銷和景區(qū)管理兩方面，其主要目的就是針對(duì)性解決“人”和“氛 圍”兩大難題。1人要多在市場明確的基礎(chǔ)上，針對(duì)淡旺季，制定準(zhǔn)確有效的市場營銷方案，從而利 用有限資源資金，最大程度引流，支撐古鎮(zhèn)的基礎(chǔ)人氣和旅游氛圍。 從人氣的處 理方式來講，灤州古城的旅

8、游市場營銷具有準(zhǔn)確、時(shí)效的優(yōu)勢。1）明確市場，制定相應(yīng)的市場營銷方案外部旅游人群：以傳統(tǒng)旅游線路截留和周邊輻射范圍 （市域）自駕游為主體， 對(duì)外部游進(jìn)行旅行社和相應(yīng)團(tuán)體的拓展及關(guān)系網(wǎng)建立 ；內(nèi)部旅游人群：以項(xiàng)目周邊輻射范圍（縣域）內(nèi)的自駕游為主體，對(duì)內(nèi)部游以 交通疏導(dǎo)和差異化引導(dǎo)為主要形式。2）引導(dǎo)時(shí)效，制定針對(duì)性的引流營銷方案根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、應(yīng)節(jié)氣態(tài)勢，制定針對(duì)性極強(qiáng)的引流方案，確?！捌綍r(shí)有人、 活動(dòng)多人、節(jié)點(diǎn)滿人”。2活動(dòng)要多古鎮(zhèn)景區(qū)活動(dòng)的豐富化使得整個(gè)項(xiàng)目更具看點(diǎn)，并使得游客停駐周期延長， 從而有力支撐了商業(yè)的消費(fèi)鏈條。而一些具有獨(dú)有性、較大差異性的活動(dòng)更能夠 成為項(xiàng)目的吸引極核，最終形成

9、活動(dòng)一商業(yè)一營銷三環(huán)融合的有利態(tài)勢。常態(tài)、 節(jié)點(diǎn)和極核的立體化活動(dòng)結(jié)構(gòu)，豐富了整個(gè)灤州古城景區(qū)內(nèi)活動(dòng)， 拉動(dòng)人氣商氣 的同時(shí)，提升了景區(qū)對(duì)外形象，提高了投資群體對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度， 使得整個(gè) 古鎮(zhèn)最終走向了良性發(fā)展的道路。立體化活動(dòng)蜻構(gòu)形式作用常態(tài)活動(dòng)健身歌爲(wèi)、靄大堀音、扒牌比賽、 民浴就溺等投資小.見效快、操作容 町持續(xù)性強(qiáng)，用以培養(yǎng)游客 習(xí)事L捉供基本消費(fèi)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)縑合旅游商業(yè)沿動(dòng)：以五一*十 一假期大型活動(dòng)尊應(yīng)節(jié)和節(jié) 點(diǎn)為主要Id的中小型特色旅游活幼* W t 圣遛、元宵等節(jié)慶節(jié)慮為目的中小型商貿(mào)活動(dòng)：以雙十一*小 年等節(jié)點(diǎn)為囲的worn色演藝扣縹含商 貿(mào)犯麻為乎段，形成暇日泊 費(fèi)態(tài)轉(zhuǎn)極孩箱動(dòng)常態(tài)化純旅游演繹形態(tài)：如祭火 大典旅游演繹和商業(yè)活動(dòng)結(jié)合：如契 丹桶場和46假婚俗展演商業(yè)唱主角，做點(diǎn)Sb 如餐東商貿(mào)hG打造京現(xiàn)獨(dú)有的吸引域.開 發(fā)特色冇慶產(chǎn)品結(jié)語商業(yè)部分依托商業(yè)打造模式，形成招商-選商-活商-養(yǎng)商的全程把控機(jī) 制和商業(yè)運(yùn)營體系旅游方面根據(jù)針對(duì)性的旅游營銷辦法與有效節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營銷，并通過旅游與商業(yè)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)旅游帶動(dòng)人流、商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)、綜合支撐營銷的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢， 最終建立