第四章機器設備評估

1、l2、直接核算法、直接核算法l進口設備重置成本進口設備重置成本=到岸價到岸價X現(xiàn)行外匯匯率現(xiàn)行外匯匯率+進進口關稅口關稅+增值稅增值稅+銀行及其他手續(xù)費銀行及其他手續(xù)費+國內運雜國內運雜費費+安裝調試費安裝調試費l例題：某企業(yè)從國外進口的設備需進行評估，例題：某企業(yè)從國外進口的設備需進行評估，經過調查了解到評估基準日該設備從國外進口經過調查了解到評估基準日該設備從國外進口的離岸價為的離岸價為100萬美元，境外運雜費需萬美元，境外運雜費需3萬美元，萬美元，保險費為離岸價的保險費為離岸價的4，該設備現(xiàn)行進口關稅，該設備現(xiàn)行進口關稅稅率為稅率為25%，增值稅稅率為，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費，銀

2、行手續(xù)費約占約占到岸價的到岸價的6 。國內運雜費及安裝調試費。國內運雜費及安裝調試費需需3.4萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為的比價為1：6.2，則該進口設備重置成本如下：，則該進口設備重置成本如下：FOB=100萬美元萬美元保險費保險費=100 X 4=0 .4萬美元萬美元CIF=100+ 0 .4+3=103 .4萬美元萬美元進口關稅進口關稅= 103 .4 X25%=25 .85萬美元萬美元增值稅增值稅=（ 103 .4+ 25 .85） X17%=21 .9725萬美元萬美元銀行手續(xù)費銀行手續(xù)費= 103 .4 X6=0 .6204萬美元萬美

3、元進口設備重置成本進口設備重置成本=（ 103 .4+ 25 .85+ 21 .9725 0 .6204）X6 .2+ 3 .4 =945 .05萬元萬元 1.如何理解資產評估行為的復雜性與綜合如何理解資產評估行為的復雜性與綜合性性2 .如何理順資產評估機構與委托單位之間如何理順資產評估機構與委托單位之間的關系的關系l三、機器設備各項貶值的估算三、機器設備各項貶值的估算l（一）實體性貶值（一）實體性貶值l1、年限法、年限法成新率成新率=設備尚可使用年限設備尚可使用年限/（設備已使用年限（設備已使用年限+設備尚可設備尚可使用年限）使用年限）例題：例題：2013年年3月月20日對甲企業(yè)的一臺數(shù)控機

4、床進行評日對甲企業(yè)的一臺數(shù)控機床進行評估。該機床已使用年限為估。該機床已使用年限為4年，評估人員經調查發(fā)現(xiàn)，年，評估人員經調查發(fā)現(xiàn)，該類機床為該類機床為10臺，其中有臺，其中有2臺的使用壽命為臺的使用壽命為12年；有年；有2臺的使用壽命為臺的使用壽命為13年；有年；有3臺的使用壽命為臺的使用壽命為14年；有年；有1臺的使用壽命為臺的使用壽命為15年；有年；有1臺的使用壽命為臺的使用壽命為16年；有年；有1臺使用壽命為臺使用壽命為17年。則該類機床的平均使用壽命為：年。則該類機床的平均使用壽命為：l12 2/10+13 2/10+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=1

5、4年年 尚可使用年限為尚可使用年限為10年年l成新率成新率=10/14=71 .43%2、修復費用法、修復費用法成新率成新率=1-修復費用修復費用/重置成本重置成本例題：例題：A評估事務所接受評估事務所接受B發(fā)電廠委托對其一臺生產鍋爐發(fā)電廠委托對其一臺生產鍋爐進行評估。該鍋爐的重置成本為進行評估。該鍋爐的重置成本為100萬元，已使用萬元，已使用6年，年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設備損壞需更換維修，估計更換現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設備損壞需更換維修，估計更換管道以及維修附屬設備需管道以及維修附屬設備需20萬元，經技術鑒定認定修萬元，經技術鑒定認定修復完畢后該鍋爐可以使用復完畢后該鍋爐可以使用10年。年。（1

6、）重置成本：）重置成本：100萬元萬元（2）可修復部分磨損引起的貶值：）可修復部分磨損引起的貶值：20萬元萬元（3）不可修復部分的重置成本：）不可修復部分的重置成本：100-20=80萬元萬元（4）不可修復部分貶值率）不可修復部分貶值率=6/16=37 .5% （5）不可修復部分的貶值額：）不可修復部分的貶值額：80 37 .5%=30萬元萬元（6）該鍋爐的全部貶值額：）該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬元萬元（7）該鍋爐的綜合貶值率：）該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50% 成新率為成新率為50% （二）功能性貶值例題：計算某電焊機超額成本引起的功能性貶值。例題：計算某電焊機超額成本引

7、起的功能性貶值。1、分析被評估機器設備的超額運營因素：經分析、分析被評估機器設備的超額運營因素：經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產品高。通過統(tǒng)計分析，按每天品高。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年小時工作，每年300個工作日，每臺老機器比新機器多耗電個工作日，每臺老機器比新機器多耗電6000度。度。2、確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的、確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據設備的現(xiàn)狀，評估人員預計超額運營成本：根據設備的現(xiàn)狀，

8、評估人員預計該電焊機尚可使用該電焊機尚可使用10年，如每度按年，如每度按0.5元計算，元計算，則：則：每年的超額運營成本每年的超額運營成本=6000度度*0.5=3000元元3、計算凈超額運營成本：如所得稅按、計算凈超額運營成本：如所得稅按33%計算，計算，則則稅后每年凈超額運營成本稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本稅前超額運營成本*（1-33%）=2010元元4、確定折現(xiàn)率：、確定折現(xiàn)率：10%凈超額運營成本的折現(xiàn)值凈超額運營成本的折現(xiàn)值=2010 *6.145=12350元元（三）經濟性貶值（三）經濟性貶值例題：某發(fā)動機專用生產線，原設計生產能力為例題：某發(fā)動機專用生產線，原設計生產

9、能力為25000臺臺/年。該生產線至今已經使用年。該生產線至今已經使用10 年，根據年，根據實體狀況判斷尚可使用實體狀況判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動年。目前，由于新發(fā)動機產品的出現(xiàn)，市場對老產品的需求下降，造成機產品的出現(xiàn)，市場對老產品的需求下降，造成開工不足，現(xiàn)在生產線的實際產量為開工不足，現(xiàn)在生產線的實際產量為15000臺。臺。使用規(guī)模經濟效益指數(shù)法求其經濟性貶值率。使用規(guī)模經濟效益指數(shù)法求其經濟性貶值率。根據統(tǒng)計數(shù)據，該發(fā)動機專用生產線的規(guī)模經濟根據統(tǒng)計數(shù)據，該發(fā)動機專用生產線的規(guī)模經濟效益指數(shù)為效益指數(shù)為0.68。則：經濟性貶值率則：經濟性貶值率=1-（15000/25000）0

10、.68=0.71機器設備評估價值機器設備評估價值=參照物市場交易價格參照物市場交易價格+被評被評估機器設備與參照物差異量化額合計估機器設備與參照物差異量化額合計一、評估步驟一、評估步驟1、確定評估對象，搜集所需資料、確定評估對象，搜集所需資料2、選擇參照物、選擇參照物3、比較待評估設備與參照物并將二者差異量化、比較待評估設備與參照物并將二者差異量化（1）交易日期的調整）交易日期的調整調整為評估基準日的參照物價格調整為評估基準日的參照物價格=參照物在交易日的成交價格參照物在交易日的成交價格評估基準日價格指評估基準日價格指數(shù)數(shù)/交易日價格指數(shù)交易日價格指數(shù)（2）品牌、質量與結構差異調整）品牌、質量

11、與結構差異調整（3）新舊程度差異調整）新舊程度差異調整新舊程度差異調整新舊程度差異調整=參照物的價格參照物的價格被評估設備被評估設備成新率成新率/參照物設備成新率參照物設備成新率4、確定評估值、確定評估值二、案例：二、案例：對企業(yè)一臺使用了對企業(yè)一臺使用了5年的設備進行評估，評估人年的設備進行評估，評估人員經過考察，選擇了三個近期成交的類似設備員經過考察，選擇了三個近期成交的類似設備作為參照物，有關資料如下表：作為參照物，有關資料如下表：參照物參照物1參照物參照物2參照物參照物3評估對象評估對象交易價格交易價格元元20萬萬30萬萬22萬萬交易條件交易條件公開市場公開市場 公開市場公開市場公開市

12、場公開市場 公開市場公開市場交易時間交易時間10個月前個月前 6個月前個月前2個月前個月前評估基準日評估基準日付款方式付款方式一次付款一次付款 一次付款一次付款一次付款一次付款 一次付款一次付款生產能力生產能力件件/年年6400660050006000運營費用運營費用元元/年年90000940008000086000已使用年限已使用年限年年6545尚可使用年尚可使用年限限年年5686成新率成新率%50%60%70%60%1、生產能力的差異調整、生產能力的差異調整參照物參照物1的調整系數(shù)的調整系數(shù)=1-（6400/6000） 0.6=-0 .039參照物參照物2的調整系數(shù)的調整系數(shù)=1-（660

13、0/6000） 0.6=- 0 .059參照物參照物3的調整系數(shù)的調整系數(shù)=1-（5000/6000） 0.6= 0 .104生產能力差異額為：生產能力差異額為：參照物參照物1=200000 （- 0 .039）=-7800元元參照物參照物2=300000 （- 0 .059）=-17700元元參照物參照物3=220000 （ 0 .104）=22880元元2、運營費用差異調整、運營費用差異調整參照物參照物1=（90000-86000） （P/A，10%，5） （1-33%）=1167 .2元元參照物參照物2=（94000-86000）（P/A，10%，6） （1-33%）=28595 .0元

14、元參照物參照物3=（80000-86000） （P/A，10%，8） （1-33%）=-21446 .3元元3、價格變動因素調整、價格變動因素調整參照物參照物1=200000 10%=20000元元參照物參照物2=300000 6%=18000元元參照物參照物3=220000 2%=4400元元4、新舊程度差異調整、新舊程度差異調整參照物參照物1=60%/50%=1.2參照物參照物2= 60%/60%=1參照物參照物3= 60%/70%=0.865、初評價值、初評價值初評價值初評價值1=（200000-7800+1167.2+20000) 1.2=268646.4元元初評價值初評價值2=（30

15、0000-17700+28595. 0+18000) 1=58895元元初評價值初評價值3=（220000+22800-2144.3+4400) 0.86=47055.7元元6、最終評估價值、最終評估價值（ 268646.4+ 58895 +47055.7）/3=124865.7元元第四節(jié)第四節(jié) 機器設備成新率的技術鑒定機器設備成新率的技術鑒定 將技術鑒定結果確定的成新率和用使用年限法算將技術鑒定結果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權重比例計算綜合成新率得的成新率按一定的權重比例計算綜合成新率一、鍋爐成新率的確定一、鍋爐成新率的確定以以10噸以上水管式蒸汽動力鍋爐為例噸以上水管式

16、蒸汽動力鍋爐為例（一）鍋爐筒體及水管（一）鍋爐筒體及水管（35分）分）1、鍋爐內壁有無腐蝕（點蝕及片蝕）及水垢（以、鍋爐內壁有無腐蝕（點蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準）。（近期定期檢查記錄為準）。（12分）分）2、鍋爐爐墻有無變形或破損。（、鍋爐爐墻有無變形或破損。（10分）分）3、水冷壁及對流管有無變形。（、水冷壁及對流管有無變形。（5分）分）4、爐條運行機構包括爐片是否掉落及加煤機構運、爐條運行機構包括爐片是否掉落及加煤機構運行是否正常。（行是否正常。（8分）分）（二）儀表檢查（二）儀表檢查一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定

17、期檢驗，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗。要求定期檢驗，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗。（15分）分）（三）鼓、引風機及出渣、除塵系統(tǒng)（三）鼓、引風機及出渣、除塵系統(tǒng)（35分）分）1、鼓、引風機在運行中機體有無異常振動，軸承、鼓、引風機在運行中機體有無異常振動，軸承有無異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負壓是否因鼓、引風機有無異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負壓是否因鼓、引風機的正、負壓力值未達到規(guī)定值而異常。（的正、負壓力值未達到規(guī)定值而異常。（18分）分）2、出渣機出渣是否連續(xù)，機構運行是否正常。、出渣機出渣是否連續(xù)，機構運行是否正常。（5分）分）3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破損銹蝕。、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無破

18、損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）分）（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達到預定值，水處給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達到預定值，水處理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工作是否正常。（作是否正常。（15分）分）二、汽車成新率的確定二、汽車成新率的確定（一）分部件鑒定法（一）分部件鑒定法1、發(fā)動機及離合器總成、發(fā)動機及離合器總成 汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機油有無泄漏，冷汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機油有無泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正

19、常范圍（見卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正常范圍（見各型汽車標準）。發(fā)動機點火后，不論在何速度各型汽車標準）。發(fā)動機點火后，不論在何速度均不應有斷火現(xiàn)象，也不應有活塞缸或曲軸軸承、均不應有斷火現(xiàn)象，也不應有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動異常現(xiàn)象。（連桿軸振動異?，F(xiàn)象。（35分）分）2、前橋總成、前橋總成工字梁應無變形，轉向系統(tǒng)操作應輕便靈活。（工字梁應無變形，轉向系統(tǒng)操作應輕便靈活。（8分）分）3、后橋總成、后橋總成圓錐主動齒輪在圓錐主動齒輪在14001500轉轉/分時，各軸承溫度不分時，各軸承溫度不應高于應高于60度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化

20、響聲，各結合部位不允許漏油。聲或高低變化響聲，各結合部位不允許漏油。（10分）分）4、車架總成、車架總成應無變形，各焊口應無裂紋及損傷，各鉚接件應應無變形，各焊口應無裂紋及損傷，各鉚接件應齊全，無松動現(xiàn)象。液壓減速器不應有漏油現(xiàn)象。齊全，無松動現(xiàn)象。液壓減速器不應有漏油現(xiàn)象。（14分）分）5、變速器總成、變速器總成在運行中，齒輪在任何檔位均不應有脫檔、跳檔及異常聲在運行中，齒輪在任何檔位均不應有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應有明顯抖動，所有密封部分不應漏油。響。變速桿不應有明顯抖動，所有密封部分不應漏油。變速時變速桿操作應輕便。（變速時變速桿操作應輕便。（8分）分）6、車身總成、車身總成 車

21、身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良車身有無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如為貨車，則車廂應完好無損傷。駕駛好，座椅完整。如為貨車，則車廂應完好無損傷。駕駛室儀表能正常工作。（室儀表能正常工作。（15分）分）7、輪胎、輪胎依磨損量確定成新率。（依磨損量確定成新率。（2分）分）8、其他、其他制動系統(tǒng)，氣壓制動的儲氣筒及制動筒不應漏氣。如為液制動系統(tǒng)，氣壓制動的儲氣筒及制動筒不應漏氣。如為液壓制動，各部位不得漏油，且液壓制動系統(tǒng)不得進入空壓制動，各部位不得漏油，且液壓制動系統(tǒng)不得進入空氣。電路的電源、點火、信號、照明等應工作正常（氣。電路的電源、點火、信號、照明等應工

22、作正常（8分）分）9、較高級客車、較高級客車應評定空調系統(tǒng)及音響的技術狀態(tài)。評分時將空應評定空調系統(tǒng)及音響的技術狀態(tài)。評分時將空調系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評分調系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評分增為增為25分，再適當調減其他總成的評分。分，再適當調減其他總成的評分。（二）綜合鑒定法（二）綜合鑒定法1、外觀檢查（、外觀檢查（20分）分） 汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車汽車外部有無碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕駛室儀表是否完好。（駛室儀表是否完好。（10分）分） 發(fā)動機及變速器箱體、后橋結合部

23、等不得漏發(fā)動機及變速器箱體、后橋結合部等不得漏油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉向系統(tǒng)及變速器操作油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉向系統(tǒng)及變速器操作應輕便靈活。（應輕便靈活。（10分）分）2、行駛檢查（、行駛檢查（20分）分）加速性能：貨車從加速性能：貨車從20公里公里/時加速至時加速至40公里公里/時不應時不應超過超過25秒，小客車不應超過秒，小客車不應超過10秒。秒。（二）運輸設備評估實例（二）運輸設備評估實例汽運公司某型大拖拉汽車價值的評估汽運公司某型大拖拉汽車價值的評估汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號，載重量汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號，載重量40噸，噸，2007年購入后即交付使用，已使用年購入后即交付使用

24、，已使用4年，已行駛年，已行駛80988公里。公里。 重置成本的確定：依據該公司重置成本的確定：依據該公司2011年購入同型號年購入同型號815大拖拉，其原值為大拖拉，其原值為606132元，該原值已包含元，該原值已包含了應交納的各種稅費，載重汽車近期價格沒有變了應交納的各種稅費，載重汽車近期價格沒有變化，仍以原值化，仍以原值606132元作為重置成本。元作為重置成本。 成新率的確定：與工程技術人員一起在現(xiàn)場成新率的確定：與工程技術人員一起在現(xiàn)場采用分部件鑒定的方法進行鑒定。該設備綜合成采用分部件鑒定的方法進行鑒定。該設備綜合成新率確定為新率確定為70%。其詳細鑒定見附表。其詳細鑒定見附表。評

25、估值=重置成本綜合成新率 =606132 70%=424292元 汽車車輛鑒定表序號序號項目項目鑒定標準鑒定標準鑒定情況鑒定情況實際分實際分數(shù)數(shù)1、發(fā)動發(fā)動機總機總成成1）汽缸壓力是否符合標準）汽缸壓力是否符合標準2）機油是否泄漏，冷卻系）機油是否泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水統(tǒng)是否漏水3）燃油消耗量是否在正常）燃油消耗量是否在正常范圍內范圍內4）測量汽缸內橢圓度不超）測量汽缸內橢圓度不超過過0125mm5）在高中低速時沒有斷火在高中低速時沒有斷火現(xiàn)象和其它異常現(xiàn)象現(xiàn)象和其它異?，F(xiàn)象35分分燃油消耗超標，燃油消耗超標，-10分分汽缸橢圓度超標，汽缸橢圓度超標，-10分分其他符合要求其他符合要求 15分

26、分序號序號項目項目鑒定標準鑒定標準鑒定情況鑒定情況實際分數(shù)實際分數(shù)2、前橋總成前橋總成工字梁應無變形和裂紋，轉向工字梁應無變形和裂紋，轉向系統(tǒng)操作輕便靈活，轉向節(jié)不系統(tǒng)操作輕便靈活，轉向節(jié)不應有裂紋應有裂紋 8分分符合要求符合要求8分分3、后橋總成后橋總成圓錐主動齒輪軸在圓錐主動齒輪軸在14001500轉轉/分時，各軸承溫度不應高于分時，各軸承溫度不應高于60度，差速器及半軸的齒輪符合度，差速器及半軸的齒輪符合要求有敲擊聲或高低變化聲響，要求有敲擊聲或高低變化聲響，各結合部位不允許漏油各結合部位不允許漏油10分分有漏油，有漏油，-5分分5分分4、車架總成車架總成車架應無變形，各焊口應無裂車架應

27、無變形，各焊口應無裂紋及損傷，連接件齊全無松動紋及損傷，連接件齊全無松動14分分符合要求符合要求14分分5、變速廂總變速廂總成成1）變速箱在運轉中，齒輪在任）變速箱在運轉中，齒輪在任何檔位均不應該有脫檔、跳檔何檔位均不應該有脫檔、跳檔及異常聲響及異常聲響2）變速桿不應有明顯抖動，密）變速桿不應有明顯抖動，密封部位不漏油，變速操作桿操封部位不漏油，變速操作桿操作失靈作失靈3）箱體各孔圓度誤差不大于）箱體各孔圓度誤差不大于00075mm 8分分符合要求符合要求8分分6、車身總成車身總成車身無碰傷、脫漆、銹車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整封良好，座椅完整1

28、5分分車身有脫漆、車身有脫漆、銹蝕，銹蝕，-5分分10分分7、輪胎輪胎依磨損量確定依磨損量確定2分分較好較好2分分8、其他其他8分分1）制動系統(tǒng)：氣壓制動）制動系統(tǒng)：氣壓制動的儲氣筒，制動管不漏的儲氣筒，制動管不漏氣氣2）電系統(tǒng)：電源點火、）電系統(tǒng)：電源點火、信號、照明應正常信號、照明應正常符合要求符合要求8分分合計合計100分分70分分機器評估案例l第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權概述土地使用權概述l一、土地與土地使用權一、土地與土地使用權l(xiāng)二、土地的分類及其特性二、土地的分類及其特性l（一）土地資產的分類（一）土地資產的分類l1、按社會經濟用途、按社會經濟用途l2、按經濟地理位置、按經濟地理位置l

29、3、按所有權歸屬、按所有權歸屬l4、按利用程度、按利用程度l5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢l（二）土地資產的特性（二）土地資產的特性l自然特性：自然特性：l1、土地面積的有限性、土地面積的有限性l2、土地空間位置的固定性、土地空間位置的固定性l3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性、土地使用價值的永續(xù)性和增值性l4、土地的不可替代性、土地的不可替代性l經濟特性：經濟特性：l1、用途多樣性、用途多樣性l2、經濟地理位置的可變性、經濟地理位置的可變性l3、可壟斷性、可壟斷性三、地價的特征與種類三、地價的特征與種類（一）（一）1、地價是地租的資本化、地價是地租的資本化2、地價是權益價格、地

30、價是權益價格3、土地具有增值性、土地具有增值性4、地價與用途相關、地價與用途相關5、地價具有個別性、地價具有個別性6、地價具有可比性、地價具有可比性（二）（二）1、基準地價、基準地價: 是按照城市土地級別或均質地域分別評是按照城市土地級別或均質地域分別評估出的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和估出的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。綜合土地級別的土地使用權的平均價格。l作用：作用：l第一，具有政府公告作用第一，具有政府公告作用l第二，在全國、區(qū)域及城市范圍內宏觀調第二，在全國、區(qū)域及城市范圍內宏觀調控地價水平?？氐貎r水平。l第三，國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據第三，國家征收

31、城鎮(zhèn)土地稅收的依據l第四，政府參與土地有償使用分配的依據第四，政府參與土地有償使用分配的依據l第五，評估宗地地價的基礎第五，評估宗地地價的基礎l第六，引導土地資源合理配置第六，引導土地資源合理配置2、標定地價、標定地價3、交易底價、交易底價4、市場交易價、市場交易價5、課稅價格、課稅價格一、土地使用權評估的程序一、土地使用權評估的程序（一）明確委托項目的基本事項（一）明確委托項目的基本事項1、明確評估對象、明確評估對象2、明確評估目的、明確評估目的3、明確評估基準日、明確評估基準日4、計劃評估工作期日、計劃評估工作期日（二）制定評估作業(yè)計劃（二）制定評估作業(yè)計劃（三）現(xiàn)場勘察、搜集資料，選擇評

32、估方（三）現(xiàn)場勘察、搜集資料，選擇評估方案案（四）評定估算土地使用權評估結果，撰（四）評定估算土地使用權評估結果，撰寫評估報告寫評估報告二、地價評估的原則二、地價評估的原則（一）替代原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（二）最有效使用原則（三）合法原則（三）合法原則一、基本思路一、基本思路二、適用范圍二、適用范圍三、計算公式三、計算公式土地價格土地價格=土地取得費土地取得費+土地開發(fā)費土地開發(fā)費+稅費稅費+利息利息+利潤利潤+土土地增值收益地增值收益四、操作步驟四、操作步驟（一）計算土地取得費用（一）計算土地取得費用（二）計算土地開發(fā)費用（二）計算土地開發(fā)費用（三）計算投資利息（三）計算投資

33、利息（四）計算投資利潤（四）計算投資利潤（五）土地增值收益確定（五）土地增值收益確定五、應用舉例五、應用舉例 某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為面積為15000m2，該地塊的土地征地費用該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每萬元，土地開發(fā)費為每平方公里平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)?，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿橥恋爻?/p>

34、讓增值收益率為15%，銀行貸款，銀行貸款年利率為年利率為6%，試評估該土地的價格。，試評估該土地的價格。 該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。估。 （1）計算土地取得費）計算土地取得費 土地取得費土地取得費=10萬元萬元/畝畝=150元元/平方米平方米 （2）計算土地開發(fā)費）計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費土地開發(fā)費=2億元億元/平方公里平方公里=200元元/平方米平方米 （3）計算投資利息）計算投資利息 土地取得費利息土地取得費利息=150*（1+6%）2-1 =18.54(元元/平方米平方米) 土地開發(fā)費利息土地開發(fā)費利息=200*35%*(1+6

35、%)1.5-1+200*65%*(1+6%)0.5-1 =6.39+3.84=10.23(元元/平方米平方米)(4) 計算開發(fā)利潤計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤開發(fā)利潤=(1)+(2)*10%=35(元元/平方米平方米)(5) 計算土地價格計算土地價格土地價格土地價格=(1)+(2)+(3)+(4)*(1+15%) =(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%) =413.77(元元/平方米平方米)該宗地單價為該宗地單價為413.77元元/平方米平方米,總價為總價為6206550元。元。l第第 四四 節(jié)節(jié) 土地使用權評估的收益法土地使用權評估的收益法一、基本思路一、基本思路二、適用范

36、圍二、適用范圍三、純收益三、純收益 （一）純收益的含義（一）純收益的含義 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 （三）客觀總費用（三）客觀總費用四、資本化率四、資本化率 （一）資本化率的實質（一）資本化率的實質l（二）求取資本化率的方法（二）求取資本化率的方法 1.純收益與售價比率法。純收益與售價比率法。 2.安全利率加上風險調整值法。安全利率加上風險調整值法。 3.各種投資風險、收益率排序插入法。各種投資風險、收益率排序插入法。 （三）資本化率的種類（三）資本化率的種類 1.綜合資本化率。綜合資本化率。 2.建筑物資本化率。建筑物資本化率。 3.土地資本化率。土地資本化率。五、計算公式五、計算公

37、式 （一）純收益不變（一）純收益不變 1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：計算式： P=A/rl2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：有以下計算式： P=A/r 1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：有以下計算式： P=A n （二）純收益在若干年后保持不變二）純收益在若干年后保持不變 1.無限年期收益。其基本公式為：無限年期收益。其基本公式為： P=i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i

38、 i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t 2.2.有限年期收益。其計算公式為：有限年期收益。其計算公式為： P=P=i=1i=1t tAi/(1+r)Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t1-1/1-1/（1+r1+r）n-tn-t l（三）純收益按等差級數(shù)變化（三）純收益按等差級數(shù)變化 1. 1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：條件下，有以下計算式： P=A/r+B/rP=A/r+B/r2 2 2. 2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計

39、算式：條件下，有以下計算式： P=P=（A/r+B/rA/r+B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n-B/r-B/r* *n/(n/(1+r1+r）n n 3. 3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：條件下，有以下計算式： P= A/r-B/rP= A/r-B/r2 2 4.4.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：條件下，有以下計算式： P=P=（A/r-B/rA/r-B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n+B/r+B/r* *n/(n/

40、(1+r1+r）n nl( (四四) )純收益按等比級數(shù)變化純收益按等比級數(shù)變化 1. 1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：的條件下，有以下計算式： P=A/(r-s)P=A/(r-s) 2.2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：的條件下，有以下計算式： P=A/(r-s)1-P=A/(r-s)1-（1+s1+s）/(1+r)/(1+r)n n 3.3.在純收益按等比級數(shù)遞減在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限收益年期無限的條件下，有以下計算式：的條件下，有以下計算式：

41、 P=A/(r+s)P=A/(r+s) 4.4.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：的條件下，有以下計算式： P=A/(r+s)1-P=A/(r+s)1-（1-s1-s）/(1+r)/(1+r)n n l（五）已知未來若干年后地產價格的條件下，（五）已知未來若干年后地產價格的條件下，有以下計算式：有以下計算式： P=A/r1-1/(1+r)P=A/r1-1/(1+r)t t+Pt/(1+r)+Pt/(1+r)t t 六、操作步驟六、操作步驟 （一）計算總收益（一）計算總收益 （二）計算總費用（二）計算總費用 （三）計算土地純收益（三）

42、計算土地純收益 （四）確定資本化率（四）確定資本化率 （五）計算地價（五）計算地價l七、應用舉例七、應用舉例例例1.1.有一宗土地，土地使用權出讓年期為有一宗土地，土地使用權出讓年期為5050年，年，資本化率為資本化率為10%10%，預計未來前，預計未來前5 5年的純收益分別年的純收益分別為為1515萬元、萬元、1616萬元、萬元、1818萬元、萬元、1515萬元、萬元、2020萬元，萬元，從第六年開始，純收益大約可以穩(wěn)定在從第六年開始，純收益大約可以穩(wěn)定在2525萬元萬元左右，試評估該宗土地的收益價格。左右，試評估該宗土地的收益價格。解：根據純收益在若干年后保持不變，且收益解：根據純收益在若

43、干年后保持不變，且收益有限年期的計算公式：有限年期的計算公式：P=15/P=15/（1+10%1+10%）+16/+16/（1+10%1+10%）2 2+18/+18/（1+10%1+10%）3 3+15/+15/（1+10%1+10%）4 4+20 /+20 /（1+10%1+10%）5 5+25/+25/（1+10%1+10%）5 5* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）50-550-5 P=216.1 P=216.1（萬元）萬元）l例例2.2.有一宗地產，目前的純收益為有一宗地產，目前的純收益為5050萬元，資萬元，資本化率為本化率為5%5%，若（，若（1 1）未來各年的純收益將

44、在上）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加一年的基礎上增加1 1萬元；（萬元；（2 2）未來各年的純）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長收益將在上一年的基礎上增長1%1%。試分別評估。試分別評估兩種情況下的地產收益價格。兩種情況下的地產收益價格。解：根據純收益按等差級數(shù)遞增和等比級數(shù)遞解：根據純收益按等差級數(shù)遞增和等比級數(shù)遞增的計算公式：增的計算公式： （1 1）P=50/5%+1/P=50/5%+1/（5%5%）2 2=1400=1400（萬元）萬元） （2 2）P=50/P=50/（5%-1%5%-1%）=1250=1250（萬元）萬元）l例例3.3.某宗土地從某宗土地從201320

45、13年年1 1月月1 1日至日至20201818年年1 1月月1 1日日5 5年年中，每年的純收益為中，每年的純收益為1010萬元，預計從萬元，預計從20201818年年1 1月月1 1日日起，以每年純收益逐年遞增起，以每年純收益逐年遞增0.10.1萬元；資本化率為萬元；資本化率為10%10%，試評估該宗土地在，試評估該宗土地在20132013年年1 1月月1 1日的價格。日的價格。解：根據純收益按等差級數(shù)遞增的計算公式，該宗解：根據純收益按等差級數(shù)遞增的計算公式，該宗土地土地20201818年年1 1月月1 1日的價格為：日的價格為： P P20182018=A/r+B/r=A/r+B/r2 2=100/10%+0.1/(10%)=100/10%+0.1/(10%)2 2=110(=110(萬元萬元) ) 該宗土地該宗土地20132013年年1 1月月1 1日的價格為：日的價格為： P P1313=10/10%=10/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）5 5+110/+110/（1+