公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異

1、公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異原文地址：公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異作者：dwzhll公共配套設(shè)施費土地增值稅和所得稅處理差異公共配套設(shè)施指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。1.關(guān)于成本對象國稅發(fā)2006187號：(1)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進(jìn)行清算；(2)對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；(3)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅

2、發(fā)200931號第二十六條,成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：(一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。土地增值稅只要求對開發(fā)項目中普通住宅和非普通住宅分別確認(rèn)成本對象；企業(yè)所得稅成本對象內(nèi)容是一個會計的內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第二十五條規(guī)定的6種方法來劃分不同的成本對象，對不能外經(jīng)營銷售的公共配套設(shè)施費，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集。企業(yè)所得稅成本對象

3、內(nèi)容更明細(xì)2.關(guān)于預(yù)提建造費用關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號)規(guī)定：四、土地增值稅的扣除項目?(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。國稅發(fā)200991號關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的

4、不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)第32條：(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。土地增值稅扣除的公共配套設(shè)施費，必須實際發(fā)生，而且必須提供合法有效憑證；而企業(yè)所得稅公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的只要提供必須發(fā)生的相關(guān)證據(jù)就可以扣除。3.關(guān)于扣除原則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號)第四條第三款：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；?3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算

5、收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)第十七條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。可以看出兩稅的規(guī)定是不同的，土地增值稅產(chǎn)權(quán)屬于全

6、體業(yè)主所有的，不論其營利性還是非營利，都可以扣除。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施必須用于非營利性社會公共事業(yè)。而企業(yè)所得稅的規(guī)定正好相反，無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的不論其非營利性還是非營利，都可以扣除，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的必須用于非營利性。顯然企業(yè)所得稅的規(guī)定更合理，無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的處理權(quán)不是開發(fā)企業(yè)，其營利性還是非營利都不是由開發(fā)企業(yè)決定，而產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，雖然開發(fā)商沒有處置權(quán)，但在實務(wù)中開發(fā)商有可能經(jīng)營屬于全體業(yè)主所有的配套設(shè)施。4.關(guān)于有無產(chǎn)權(quán)有些配套設(shè)施開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)但有經(jīng)營權(quán)(出租或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán))，國稅函2007645號國家稅務(wù)總局關(guān)于未

7、辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)第十七條(二)也有相關(guān)規(guī)定。在這一點上不論是企業(yè)所得稅還是土地增值稅規(guī)定本質(zhì)上是一樣。5.關(guān)于車位房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國

8、稅發(fā)200931號)第第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。也就是說地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所不論是否營利性的都作為公共配套設(shè)施扣除；地上車位要看是否營利性的，根據(jù)國稅發(fā)200931號第十七條規(guī)定的扣除原則處理。對于土地增值稅對車位沒有單獨的規(guī)定，對于車位根據(jù)國稅發(fā)2006187號第四條第三款規(guī)定的扣除原則處理。對于地下人防出租的車位土地增值稅扣除問題，中華人民共和國人民防空法第五條規(guī)定：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。地下人防出租的車位不符合國稅發(fā)2006187號第四條第三款規(guī)定的"建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除"的規(guī)定。而中華人民共和國物權(quán)法第七十四條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。地下人防產(chǎn)權(quán)為國家所有，因此符合國稅發(fā)200618