濟南小戶型的分析與總結(jié)

1、濟南小戶型的分析與總結(jié)隨著市場的發(fā)展，競爭的加劇，同時消費者的需求層次的日益多樣化，要求開發(fā)的產(chǎn)品日趨豐富。這種變化已出現(xiàn)在濟南市場，如酒店式公寓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店及小戶型居住公寓等。一、小戶型的定義小戶型（SOLO）原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。SOLO的戶形設(shè)計以超小為特點，一般為10多平方米至5

2、0平方米左右。二、小戶型的幾種形式與復合地產(chǎn)1、小戶型的形式（1）酒店式公寓，一般面積在20至35平方米，多為純正的酒店風格，除衛(wèi)生間外，臥室、客廳功能相互融合，沒有明顯的分割區(qū)，濟南市酒店式公寓主要有嘉匯·環(huán)球廣場、愛特公寓、明珠國際商務(wù)港等。（2）小戶型公寓，一般面積在25至50平方米，多為一室一廳一衛(wèi)一廚，功能相對獨立。（3）小戶型住宅，一般在45至75平方米，大多為一居室和二居室，是一種純居住物業(yè)。（4）小戶型寫字間，一般在80平方米左右，多為成長型公司購買。2.復合地產(chǎn)的定義復合地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，也是一種創(chuàng)新的力作。復合型地產(chǎn)，說白了，就是打破以往地產(chǎn)開發(fā)中

3、的但以理念支持，以地產(chǎn)為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、生態(tài)、科技等），創(chuàng)造出一種全新的地產(chǎn)經(jīng)營模式。復合型房地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其它相關(guān)行業(yè)進行整合，從而將某種具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活。 三、小戶型樓盤分布特征濟南市新開發(fā)小戶型總量并不多，大約六十萬平米，而純小戶型就更少，相對于濟南需求市場來說，供應量明顯偏低。（1）其分布也大致集中于經(jīng)一路沿線、北園大街、山大路和文化東路。（2）這些地方第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，外來人口多，特別是個體工商戶

4、比較多，如北園大街個體私營業(yè)主和山大路的從事IT產(chǎn)業(yè)的年輕人比較多。（3）山大路文化路是高校集中的地區(qū)，租賃市場空間大，市場供不應求，需求量極大。（4）這些地方交通方便、人口流動性大，商務(wù)、商業(yè)發(fā)達。四、針對濟南小戶型樓盤的對比分析1、從價位情況進行分析通過上圖可知，小戶型價位較集中在8000元/平方米左右浮動，只有巴黎花園均價較高一些 。由于小戶型物業(yè)在建筑（建材）成本及施工成本上高于其他類型的物業(yè)，所以小戶型的單價略高于同區(qū)位、同類型的其他戶型的單價，差價約在1015之多.2、從容積率方面分析 從上所知，上述五個樓盤的容積率均在2.5左右，只有巴黎公園的稍低于2。由公式：容積率=

5、總建筑面積/總占地面積 可得，上述五個樓盤的總建筑面積都比較大。國家對于容積率的規(guī)定，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅不應超過3，這就限制了開發(fā)商的開發(fā)程度。3、從綠化率方面分析對于一般的小區(qū)而言，綠化率=綠地率，唯一不同的是，綠化率指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計算公式：綠化率=綠化面積/土地面積，這里的綠化面積逼近包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地，還包括屋頂、曬臺的人共綠地；而綠地面積不包括后者。國家規(guī)定，良好小區(qū)的綠化面積不小于30%，從上圖可知，我們調(diào)查的濟南五個樓盤的綠化率均達標。4、從物業(yè)費方面分析 從上圖可知，五個樓盤的

6、物業(yè)費大都在1.50元/平米.月左右，可見濟南物業(yè)的收費水平?jīng)]有太大的差別。5、從建筑類別和物業(yè)類別方面分析丁豪廣場的多為高層，住宅、公寓和城市綜合體；香格里拉的多為塔樓、高層，住宅、公寓及商住樓；巴黎公園的多為多層、高層和小高層，住宅及寫字樓；中建文化廣場的多為板樓和高層，住宅和普通住宅；中齊未來城的較多為板樓結(jié)合、多層和高層，住宅、公寓及花園洋房。由此可見，不同區(qū)域的建筑類別及物業(yè)類別是不同的。關(guān)于本周調(diào)研小戶型的總結(jié)一、在調(diào)研中所遇到的問題1、在撰寫調(diào)研計劃時遇到的問題（1）由于經(jīng)歷的少，撰寫計劃時所想的內(nèi)容欠缺（2）有些計劃根本不符合現(xiàn)實，無法進行下一步的調(diào)研工作（3）在撰寫計劃時，組

7、員意見發(fā)生分歧，會耽誤時間2、在收集信息時遇到的問題（1）由于組員太少，收集的信息不太全面（2）關(guān)于小戶型的信息，更新的不太快，信息較落后，很多信息收集不到（3）由于濟南小戶型的樓盤比較多，我們僅僅選擇的只是濟南五個樓盤，代表性不強3、在分析時遇到的問題分析內(nèi)容不夠透徹，有些內(nèi)容因為收集不到無法分析，加之時間比較緊，我們僅僅從房價、容積率及綠化率等方面進行了分析，不能讓別人很清晰地了解小戶型的相關(guān)情況。二、本周學到的內(nèi)容u 了解了濟南的一些小戶型的樓盤u 學到了很多小戶型的相關(guān)內(nèi)容u 團結(jié)合作精神：分工協(xié)作的能力。u 設(shè)計問卷調(diào)查的方法u 了解了查詢資料的方法u 與人溝通的能力與技巧三、相關(guān)鏈

8、接濟南作為山東的省會城市、環(huán)渤海經(jīng)濟圈的龍頭，吸引了越來越多的省內(nèi)外人流。據(jù)統(tǒng)計，濟南目前流動人口約50萬，而且以15%20%的年增長率增長，主要包括全國、全省各地駐濟人員，省內(nèi)外的大學生和個體工商戶。2005年，僅濟南市高校畢業(yè)生達到23萬人，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些流動人口提供了在濟南“成個家”的機會，許多人逐漸加入了購房大軍。他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價比，顯得比較務(wù)實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動。濟南房地產(chǎn)市場可謂是紅紅火火，許多小戶型的樓盤都有不俗的銷售業(yè)績。國家對于小戶型也有相關(guān)的政策，從國四條”到“國十一條”，從“遏制房價過快上漲”到“加快中低價位、中小套型普通商品房住房建設(shè)”，這樣的一系列政策轉(zhuǎn)變和出臺，也