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文檔簡介

1、物業(yè)案例總結(jié)第一類案例(物業(yè)公司申請撤訴)分析:申請撤訴意思表示真實(shí)、理由正當(dāng)、應(yīng)予準(zhǔn)許,撤回起訴,訴訟費(fèi)50元減半,由原告物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。法條:中華人民共和國民事訴訟法第一百四十五條之規(guī)定第二類案例物業(yè)公司退還物業(yè)費(fèi)(物業(yè)費(fèi)適用小額訴訟程序獨(dú)任審判)分析一:業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司退還已經(jīng)預(yù)收,尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)分析二:如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息,案件受理費(fèi)50元,減半收取為50元,由被告物業(yè)公司負(fù)擔(dān)(因原告已預(yù)交,被告在履行本判決時(shí)直接支付給原告),本判決為終審判決。法條:中華人民共和國民事訴訟法第二百五十三條。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾

2、紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋(2009)8號第九條第一款、中華人民工會國民事訴訟法第一百六十二條之規(guī)定。第三類案例(房產(chǎn)所有權(quán)人欠繳物業(yè)費(fèi))法條:中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第一款、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條、,中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條、第一百六十二條事實(shí):物業(yè)公司具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì),與房產(chǎn)所有權(quán)人簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議合法有效,對雙方當(dāng)事人均有約束力。物業(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用。結(jié)果一:在判決生效之日起十日內(nèi)給付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金(

3、自某年某月某日起至實(shí)際給付之日止,按中國人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算)。本判決為終審判決。法條:中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第一款、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條第一款、第六條、,中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條、第一百六十二條事實(shí):物業(yè)管理為二級,物業(yè)公司為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù),質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理方面存在與該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)量瑕疵。結(jié)果二:因原告提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵,物業(yè)收取為80%。因物業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)委托合同過程中在服務(wù)質(zhì)量方面存

4、在違約行為,物業(yè)無權(quán)向業(yè)主主張欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的滯納金。(駁回物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求)本判決為終審判決第四類案例(勞動合同糾紛)事實(shí):對于雙方所爭議的勞動關(guān)系解除問題以及加班費(fèi)、未休年休假工資問題,應(yīng)首先審查雙方勞動合同的約定。本案中雙方對于勞動合同的內(nèi)容存在爭議。分析一:約定與實(shí)際情況不符,對錄音證據(jù)不予認(rèn)可,但是未提供相反證據(jù)證明。故對勞動合同書的真實(shí)性不予認(rèn)可。勞動合同法規(guī)定,用人單位與勞動者協(xié)商一致,可以變更勞動合同約定的內(nèi)容。公司單方面提出變更工作地點(diǎn),員工不予認(rèn)可,其行為不能視為其不能勝任工作。在對員工調(diào)崗前已提出與其解除勞動關(guān)系,其調(diào)崗決定亦難謂正常工作安排。解除勞動

5、關(guān)系,無法律和事實(shí)依據(jù),屬違法解除,應(yīng)根據(jù)勞動合同法的相關(guān)規(guī)定支付違法解除勞動合同賠償金。分析二:用人單位和勞動者對于勞動合同的履行,均應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則。用人單位是否足額支付加班費(fèi),不應(yīng)只根據(jù)“加班費(fèi)”的名目確定,而應(yīng)綜合分析具體情況,從實(shí)質(zhì)上審查用人單位是否足額支付加班費(fèi)。雙方對于加班費(fèi)并沒有明確約定,同時(shí)雙方亦沒有約定延時(shí)津貼、獎勵等項(xiàng)目,而對應(yīng)員工所主張的加班費(fèi)期間,公司支付的延時(shí)津貼、獎勵數(shù)額合計(jì)已遠(yuǎn)超張茜所應(yīng)得的加班費(fèi)數(shù)額,故公司實(shí)際支付員工的延時(shí)津貼、獎勵數(shù)額合計(jì)已遠(yuǎn)超出張茜所應(yīng)得的加班數(shù)額。分析三:根據(jù)職工帶薪年休假條例的相關(guān)規(guī)定,對職工應(yīng)休未休的年休假天數(shù),單位應(yīng)當(dāng)按照該職工

6、日工資收入的300%支付休假工資。同時(shí),用人單位與職工解除或終止勞動合同時(shí),當(dāng)年度未安排職工修滿應(yīng)休年休假的,應(yīng)當(dāng)按照職工已工作時(shí)間折算應(yīng)休未休年休假天數(shù)并支付未休年休假工資報(bào)酬,但折算后不足1整天的部分不支付未休年休假工資報(bào)酬。分析四:要求公司開具解除勞動關(guān)系的證明,并辦理社會保險(xiǎn)和檔案的轉(zhuǎn)移手續(xù),該主張符合法律規(guī)定。法條:中華人民共和國勞動合同法第四十六條、四十七條、四十八條、第八十二條、職工帶薪年休假條例第二條、第五條、第十二條的規(guī)定。第五類案例(欠繳停車費(fèi)以及公用水電費(fèi))事實(shí):物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示,不違反法律法規(guī)的規(guī)定,當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。

7、分析一:合同中明確約定停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并約定由原告收取。被告作為小區(qū)的業(yè)主,租用路面停車位,理應(yīng)按照合同約定向原告支付車位租用費(fèi)。物業(yè)管理委托合同期限屆滿后,原告繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù),小區(qū)業(yè)主事實(shí)上接受了原告的服務(wù),雙方即成立了不定期的物業(yè)服務(wù)合同,原告要求被告支付停車費(fèi)即應(yīng)予以支持。分析二:約定公用水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見補(bǔ)充協(xié)議,表明對公用水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將要作出新的約定,但是增加水費(fèi)的建議與原告未達(dá)成一致意見,故對公用水電費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于沒有約定??紤]到公用水電費(fèi)是實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,被告不繳納該項(xiàng)費(fèi)用既對小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來不利,又對繳納該項(xiàng)費(fèi)用的其他業(yè)主不公,故參照同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合過

8、去的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),待就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致后,雙方再按多退少補(bǔ)處理。分析三:關(guān)于遲延支付停車費(fèi)滯納金問題,合同中并無此約定,故滯納金的訴訟請求不予支持。法條:中華人民共和國合同法第六十條第一款、第一百零七條、中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第六類案例(物業(yè)租地協(xié)議)分析一:各方當(dāng)事人在本案審理中均確認(rèn)被告是代表公司簽訂上述合同和負(fù)責(zé)案涉場地的租賃管理事宜,即被告上述行為屬于職務(wù)行為,產(chǎn)生的后果應(yīng)由被告公司承擔(dān)。分析二:被告清楚原告準(zhǔn)備在案涉場地開展搭建行為,原告關(guān)于“在簽訂租地協(xié)議之前,我方已詢問兩被告關(guān)于案涉場地是否可以搭建建筑物的問題,當(dāng)時(shí)兩被告告知可以搭建的陳述更符合常理,否則,被告無須在20

9、12年6月21日出具的收款收據(jù)中注明上述內(nèi)容和為原告在案涉場地的搭建行為作出答復(fù),不符合常理,本院不予采信。至于原告因?yàn)闆]有盡到審慎審查的義務(wù),即核實(shí)相關(guān)報(bào)建手續(xù)是否確已辦理完畢,其對自身違法搭建的建筑物被城管部門拆除亦負(fù)有次要責(zé)任。分析三:租地協(xié)議已于原告撤離案涉場地之日實(shí)際解除,現(xiàn)原告主張解除租地協(xié)議,本院不予支持。但被告應(yīng)返還原告已付的定金。分析四:1、收費(fèi)憑據(jù)并非正式發(fā)票,2、在責(zé)令停止違法搭建行為、限期自行拆除違法建筑的通知之后,還后續(xù)支付了材料的預(yù)付款,3、未對損失等證據(jù)進(jìn)行保全,原告對此具有一定的責(zé)任,本院酌情判令被告賠償原告。法條:中華人民共和國民法通則第四十三條,中華人民共和

10、國合同法第六十條第一款、第一百零七條,中華人民共和國民事訴訟法第十三條第二款、第六十四第一款,最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二條、第六十四條的規(guī)定。第七類案例(拒交物業(yè)費(fèi)以及其他場地劃定停車位)分析一:上訴人以被上訴人對車庫管理不善、占用業(yè)主共有的道路和其他場地劃出用于停放汽車的車位、小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)存在瑕疵為由,拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的上訴意見,依據(jù)不足,本院亦不予采納。分析二:物業(yè)管理服務(wù)系針對廣大業(yè)主,業(yè)主利益角度不同,物業(yè)管理服務(wù)不可能讓每個業(yè)主滿意。若業(yè)主均以物業(yè)管理服務(wù)不能令其滿意、存在瑕疵而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),則物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)行所需要經(jīng)費(fèi)將無法得到保障,最終導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)惡

11、化,損害到大多數(shù)業(yè)主的權(quán)利。當(dāng)然,在上訴人履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的同時(shí),提供物業(yè)管理服務(wù)的被上訴人應(yīng)多站在業(yè)主的立場角度,考慮業(yè)主的一件及切身利益,改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)中的不足,提高服務(wù)質(zhì)量,從而建立良好的服務(wù)合同關(guān)系。分析三:被告經(jīng)該院合法傳喚,無正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴,視為對原告主張的事實(shí)放棄抗辯,并自愿承擔(dān)不利的法律后果,不影響該院根據(jù)查明的事實(shí)作出處理。法條:中華人民共和國合同法第八條,最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條、第六條,中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條。第八類案例(業(yè)主家中失竊拒交物業(yè)費(fèi))分析一:退一步講,缺陷即使存在,業(yè)主所提出的問題也不構(gòu)成

12、對物業(yè)公司總體服務(wù)的否定。業(yè)主家中失竊,造成較大的財(cái)產(chǎn)損失,但因至今該案未告破,尚不能確定造成財(cái)產(chǎn)損失的原因和財(cái)產(chǎn)損失的具體價(jià)值,從公平保護(hù)物業(yè)公司及其他已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā),認(rèn)定業(yè)主不能以此對抗物業(yè)費(fèi)的主張。法條:物業(yè)管理?xiàng)l例第七條第五項(xiàng)、第四十二條第一款第九類案例(前期物業(yè)服務(wù)合同)分析一:建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有約束力。分析二:物業(yè)服務(wù)合同具有繼續(xù)性、復(fù)合型的特點(diǎn),物業(yè)服務(wù)管理涉及的內(nèi)容眾多,標(biāo)準(zhǔn)較抽象,且物業(yè)服務(wù)管理是動態(tài)的管理過程,因此,不能簡單以某一時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)來評價(jià)物業(yè)服務(wù)是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),而應(yīng)全面、整體予以評價(jià)?,F(xiàn)業(yè)主告物業(yè)服務(wù)不到位,但并未提供任何證據(jù),故其抗辯意見不能成立。法條:最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條,中華人民共和國民法通則第一百零六條第一款、中華人民共和國合同法第一百零七條、物業(yè)管理?xiàng)l例第六條第一款、第七條第(五)項(xiàng)、中華人民共和民事訴訟法第六十四條第一款、第一百四十四條案例十小區(qū)(垃圾存放糾紛)分析一:雖然被告提供業(yè)主委員會的證明材

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