《房地產(chǎn)市場分析》 (2)ppt課件

1、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析3.13.1房地產(chǎn)市場的一般問題房地產(chǎn)市場的一般問題3.1.13.1.1房地產(chǎn)市場的非平衡性房地產(chǎn)市場的非平衡性在交易市場上，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為投資性市場與消費(fèi)性市場的雙重屬性。因此它的價格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同。房地產(chǎn)市場不存在平衡點，該市場沒有平衡價格。將來需求變化的預(yù)期是價格預(yù)期形成的主要決定因素。人們對房地產(chǎn)價格的預(yù)期一旦形成，就可以同時影響供求關(guān)系；市場力量并不能決定預(yù)期作用的方向和性質(zhì)，錯誤的預(yù)期可能會偏離潛在平衡價格，走向更大的偏向，這是房地產(chǎn)市場經(jīng)常產(chǎn)生泡沫的原因所在。 3.1.2房地產(chǎn)市場的非標(biāo)準(zhǔn)性房地產(chǎn)市場的非標(biāo)準(zhǔn)性從房地產(chǎn)的性質(zhì)來看，房地

2、產(chǎn)是缺乏供給彈性和替代彈性的資產(chǎn)。房地產(chǎn)價格形成具有個別性。任意兩個房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格總有不同，不存在標(biāo)準(zhǔn)價格。從房地產(chǎn)價格的影響因素來看，房地產(chǎn)可以產(chǎn)生的現(xiàn)金流量受多種因素的影響，因此，房地產(chǎn)的根本價值難以確定，尤其對于房地產(chǎn)存量更是如此。3.1.3房地產(chǎn)市場的不完全競爭性房地產(chǎn)市場的不完全競爭性房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，這主要是由房地產(chǎn)的特殊性質(zhì)決定的。1房產(chǎn)商數(shù)量有限，單個房產(chǎn)商占市場的較大份額，可以影響和控制市場價格，自由出入市場相對困難。2房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在增量市場中的壟斷性地位。3房產(chǎn)商消費(fèi)的住房不同質(zhì)，使得購置者往往缺乏普通商品市場上

3、存在的大量替代品，房產(chǎn)商可以利用消費(fèi)者對其產(chǎn)品的特殊偏好索取更高的價格。4住房交易本錢高，購置者處于優(yōu)勢地位，購置者缺乏價格的會談才能，因此市場無法自動到達(dá)帕累托最優(yōu)狀態(tài)3.2房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容體系與特點房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容體系與特點3.2.1房地產(chǎn)市場分析的層次房地產(chǎn)市場分析的層次1、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型，對區(qū)域內(nèi)總體房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。2、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析專業(yè)房地產(chǎn)市場分析是對研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)或?qū)I(yè)子市場的供需分析，側(cè)重于專業(yè)市場供求分析等內(nèi)容。3、工程房地產(chǎn)市場分析工程房地產(chǎn)市場分析是對特定地點特

4、定工程作競爭才能分析，預(yù)測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對工程的租金及售價、吸納量及吸納量方案進(jìn)展預(yù)測。 3.2.2房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含地區(qū)經(jīng)濟(jì)的根本趨勢分析和地區(qū)根底產(chǎn)業(yè)的開展趨勢分析。2、區(qū)位分析區(qū)位分析是某地點的最正確用處分析，它是進(jìn)展投資決策時的主要分析內(nèi)容。此處所指的是宏觀層次上的分析。3、市場概況分析市場概況分析是對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的將來趨勢分析。4、專業(yè)市場供求分析5、工程競爭分析工程競爭分析的主要是分析目的物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點、及地點的可達(dá)性等特征。 3.2.3房地產(chǎn)市場分析的特點房地產(chǎn)

5、市場分析的特點 1、投資決策中的房地產(chǎn)市場分析主要做工程房地產(chǎn)市場分析2、工程融資中的房地產(chǎn)市場分析對工程進(jìn)展市場評估，以預(yù)測工程的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。3、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析為其提供工程建成后的市場可接納的售價和租金程度；并進(jìn)展亮點的挖掘，制定營銷策略。4、市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析以房地產(chǎn)宏觀管理部門為主體的市場分析 3.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和程序3.3.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的和內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的和內(nèi)容對于房地產(chǎn)市場的市場調(diào)查，有狹義和廣義之分。狹義的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查，并搜集資料進(jìn)展銷售及售后情況

6、的總結(jié)和分析。從廣義而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查并不拘泥與房地產(chǎn)工程本身，還包括房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、法律環(huán)境，以及房地產(chǎn)市場的整體供求趨勢的調(diào)查分析等等。房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容可劃分為以下兩大部分：房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境調(diào)查與意向工程投資環(huán)境調(diào)查。1、房地產(chǎn)投資宏觀市場調(diào)查1政策、法律環(huán)境調(diào)查2工程區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查3房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查4房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查5房地產(chǎn)價風(fēng)格查2、意向工程投資環(huán)境與投資方案調(diào)查1社區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查2房地產(chǎn)工程市場競爭情況調(diào)查。3房地產(chǎn)工程設(shè)計方案調(diào)查3.3.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與技術(shù)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與技術(shù)市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有

7、全面普查、重點調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的詳細(xì)方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。3.3.3市場調(diào)查的程序市場調(diào)查的程序一般而言，市場調(diào)查的主要程序可以分為如下幾個步驟：初步調(diào)查、決定搜集資料的方法、設(shè)計調(diào)查表、選樣、資料整理與分析及報告的準(zhǔn)備與提出。如圖3-1所示。初步調(diào)查決定收集資料的方法設(shè)計調(diào)查表選樣資料整理與分析報告的準(zhǔn)備與提出圖3-1：市場調(diào)查的主要程序初步調(diào)查初步調(diào)查初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套方案?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分析預(yù)備調(diào)查決定研究范圍。決定搜集資料的方法決定搜集資料的方法資料可以分為兩類：初級資料和次級資料。初級資

8、料或原始資料指專為某項方案而搜集或?qū)嶒灦玫馁Y料；次級資料或二手資料，指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為別人利用的資料。 設(shè)計調(diào)查表設(shè)計調(diào)查表決定調(diào)查方式；查表及問卷的設(shè)計一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格：a、當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計表；b、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表c、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表；d、房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表選樣選樣在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)展調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。資料整理與分析資料整理與分析主要有以下過程：編輯；編號；制表；分析與解釋 報告的準(zhǔn)備與提出報告的準(zhǔn)備與提出一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1前言2當(dāng)前市場分析3區(qū)域市場調(diào)查與分

9、析4主要個案分析與比較5本案基地與環(huán)境分析6規(guī)劃分析建議7價格與貸款政策8推出時機(jī)分析9結(jié)論 3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類和方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類和方法3.4.1房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容1、市場需求預(yù)測市場需求預(yù)側(cè)，就是根據(jù)有關(guān)資料包括歷年統(tǒng)計資料或市場調(diào)查的專項資料分析研究，做出正確的判斷。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，短期預(yù)測不適用于商品房建立。2、產(chǎn)品供給才能預(yù)測全行業(yè)供給才能預(yù)測包括一定地區(qū)同類房地產(chǎn)的總體消費(fèi)規(guī)模、公司數(shù)量、管理與效勞程度等。本企業(yè)供給才能預(yù)測包括本公司開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模、規(guī)格、技術(shù)等方面的開展趨勢。 3、商品房銷售前景預(yù)測商品房銷售前景預(yù)測指對今后一段時間

10、內(nèi)最接近的房地產(chǎn)銷售程度的預(yù)測，包括銷售量、品種、規(guī)格、價格等指標(biāo)的預(yù)測。4、市場價格趨勢預(yù)測主要包括以下幾方面：影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素。房地產(chǎn)價格程度變化可能對供求雙方帶來的影響。房地產(chǎn)價格漲落對消費(fèi)者購置力的轉(zhuǎn)移、商品供求的影響程度。 3.4.2房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法在房地產(chǎn)市場的預(yù)測中，常用的預(yù)測方法主要有：經(jīng)歷判斷法；預(yù)測調(diào)查預(yù)測法；數(shù)學(xué)外推預(yù)測法；季節(jié)變動趨勢預(yù)測法；相關(guān)因素預(yù)測法；此外，還有商品生命周期曲線預(yù)測法、概率模型預(yù)測法等等。3.4.3房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序1、目的測定房地產(chǎn)市場預(yù)測的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時間2、資料整理一是企業(yè)積累的歷來的市場信息資料；二是調(diào)查搜集市場動態(tài)的原始材料 3、因素分析影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行有主觀、客觀多方面的因素，對因素分析通常應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況而作定性、定量分析。4、結(jié)果論證對預(yù)測構(gòu)造必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證