對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考

1、對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考作者：譚惠心馬維勝為遏制日益高企的房?jī)r(jià)，備受廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議的對(duì)個(gè)人征收的房產(chǎn)稅，終于在上海和重慶試點(diǎn)開征。這是我國(guó)嘗試運(yùn)用稅收杠桿遏制商品房?jī)r(jià)格過快上漲，對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收管理具有啟發(fā)意義。Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse一、我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的原因分析Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse我國(guó)從1998年進(jìn)行以“貨幣購買代替實(shí)物分配”的房改開始，結(jié)束了住房由國(guó)家實(shí)物分配的歷史，開啟了商品房建設(shè)的新時(shí)

2、代。商品房發(fā)展初期，由于房?jī)r(jià)總量較大，加之一部分城鎮(zhèn)居民獲得了房改房，購房主力以進(jìn)城經(jīng)商急需安家的群體為主，總體需求不大，房?jī)r(jià)并不高。以上海、廣州為代表的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市為例，2005年以前的平均商品房?jī)r(jià)格不超過每平方6000元，2006年以后，隨著購房入戶口、低首付、低利息等多種優(yōu)惠措施的鼓勵(lì)和投資意識(shí)的覺醒，商品房?jī)r(jià)格開始持續(xù)上漲，特別是經(jīng)過2008年全球金融危機(jī)的短暫調(diào)整之后，更是呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的態(tài)勢(shì)。據(jù)分析，我國(guó)商品房?jī)r(jià)不斷上漲的原因，主要有以下八個(gè)方面：是地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主推手，也是地方財(cái)政收入的主要來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地出讓金和商品房環(huán)節(jié)的各種稅收，共

3、計(jì)占商品房?jī)r(jià)格的40%以上，僅土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重，最高的地方達(dá)65%以上，最低也超過20%。由此可見，房地產(chǎn)直接關(guān)系地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和地方政府的財(cái)政收入，尤其在地方政府普遍存在有限的財(cái)權(quán)不足以履行被賦予事權(quán)的前提下，首先想到的就是做大“土地財(cái)政”，而要讓有限的土地資源賣個(gè)好價(jià)，重中之重是推高房?jī)r(jià)。二是寬松的投融資環(huán)境。開發(fā)商的注冊(cè)資金占項(xiàng)目投資額的比例僅為25%，2007年因調(diào)控房?jī)r(jià)的需要最高升至40%，2009年又降至25%；金融部門對(duì)首套房屋的貸款利率為基準(zhǔn)利率的七折，首付比例為20%30%；房地產(chǎn)管理部門雖有商品房預(yù)售制度，但執(zhí)行不嚴(yán)，有的地方甚至沒有執(zhí)行預(yù)售制度，開發(fā)商在房

4、屋未建之時(shí)就以賣“樓花”的形式回籠資金；稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，最高的地段也先按不低于15%分季（或月）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征收所得稅。這些多部門的優(yōu)惠措施，以減輕開發(fā)商資金負(fù)擔(dān)為核心，提供了比其他行業(yè)更為寬松的資金運(yùn)作外部環(huán)境。三是金融資本的逐利推動(dòng)。據(jù)金融部門統(tǒng)計(jì)，對(duì)自住型的買家來說，購房后不能還貸的人很少，自住型購房者斷供違約率不到1%。而對(duì)投資型的買家來說，即便是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌之勢(shì)，投資者已支付3成甚至更高比例的房款，銀行也無多大風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行視房貸為最安全、最優(yōu)質(zhì)、收益最好的信貸產(chǎn)品，金融資本逐利而來，為日益高漲的房?jī)r(jià)提供了源源不斷的資金。

5、四是開發(fā)商的本能推動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，即便在全球金融危機(jī)爆發(fā)的2008年，行業(yè)平均利潤(rùn)率也在25%以上，遠(yuǎn)高于其它深受金融危機(jī)影響的行業(yè)和一些未受危機(jī)沖擊的行業(yè)。中央為支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)度過全球金融危機(jī)難關(guān)，出臺(tái)了十大產(chǎn)業(yè)扶持政策，最后一個(gè)被扶持的對(duì)象依然是飽受爭(zhēng)議的房地產(chǎn)業(yè)，并且在基本否定2007年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，給予了史無前例的優(yōu)惠政策，可見房地產(chǎn)業(yè)的特殊性和重要性。開發(fā)商利用政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和依賴，有恃無恐地捂盤抬價(jià)，使得房?jī)r(jià)越開越高。五是投資者的瘋狂操作推動(dòng)。經(jīng)過30多年的改革開放，民間資本積累較大，在投資實(shí)業(yè)已充分競(jìng)爭(zhēng)使得利潤(rùn)率越來越低的情況下，民間資本逐漸向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

6、移，而且其投資收益率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致涌入房地產(chǎn)的資本越來越多。六是國(guó)際資本在人民幣升值預(yù)期下作為投資首選的推動(dòng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民幣升值必將經(jīng)歷一個(gè)在合理、漸進(jìn)、可控下的持續(xù)升值過程，因此，國(guó)際資本將持續(xù)流入分享升值利益，進(jìn)而以房地產(chǎn)為載體，首先分享房地產(chǎn)的升值利潤(rùn)，然后實(shí)現(xiàn)人民幣升值利益后而流出境外。七是分配秩序混亂、分配嚴(yán)重不公下產(chǎn)生的高收入群體，以及不法收入形成的灰色收入群體，合成強(qiáng)大購房能量的推動(dòng)。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程中，往往伴隨適度通脹和貨幣貶值，購買房產(chǎn)是避免貨幣貶值的有效辦法，高收入和灰色收入群體將房產(chǎn)作為回避貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)的首選。八是城市化進(jìn)程中自住型消費(fèi)

7、者的購房拉動(dòng)。我國(guó)的人口總量大，在城市化過程中，大批人員需要在城市工作和生活下去，在城市置業(yè)的愿望很大，再加上城市居民的自住型購房和改善居住條件的換房等，形成一股強(qiáng)大的購房剛性需求。在上述諸多因素的推動(dòng)下，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)快速的上漲態(tài)勢(shì)，并且已到了嚴(yán)重偏離社會(huì)中產(chǎn)階層購買力的程度，引起決策層的高度重視。二、開征房產(chǎn)稅的合理性及其對(duì)遏制高房?jī)r(jià)的作用分析為遏制已嚴(yán)重偏離中產(chǎn)階層購買力的房?jī)r(jià)，國(guó)家在使用包括提高購房款首付比例、加息、限貸等多種方法，甚至不失采取違背自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宗旨的限購政策后，嘗試用房產(chǎn)稅的辦法來遏制房?jī)r(jià)的過快上漲。且不論房產(chǎn)稅的調(diào)控效果如何，先對(duì)其合理性進(jìn)行分析。從稅收理論

8、來看，目前我國(guó)可作為課稅對(duì)象的不外乎財(cái)產(chǎn)、所得、行為、流轉(zhuǎn)等四大類別，國(guó)家也只能在上述領(lǐng)域參與社會(huì)財(cái)富的分配與再分配。房屋是十分特殊的商品，其特殊性之一是房屋由土地和地上附著物構(gòu)成的，且土地是有限的，這就決定了它的稀缺性比一般商品大得多。特殊性之二是房屋除了與一般商品一樣有折舊之外（價(jià)值減項(xiàng)），還有房產(chǎn)增值（價(jià)值增項(xiàng)），但房產(chǎn)增值與購房者的努力沒有任何關(guān)聯(lián)，只與經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的繁榮和市政建設(shè)投入所形成的增值直接相關(guān)，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)成果一部分轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的價(jià)值上。在我國(guó)，由于憲法規(guī)定，土地歸國(guó)家所有，用于建設(shè)商品房的土地只不過是國(guó)家有償出讓的70年的土地使用權(quán)（以土地出讓金的方式由開發(fā)

9、商支付，最終由購房人負(fù)擔(dān)），可見，我國(guó)的商品房沒有完整的所有權(quán)，遠(yuǎn)不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)，僅僅是在特定期限內(nèi)擁有使用權(quán)的特殊商品。因此，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅顯然有失偏頗（房產(chǎn)稅名義上屬財(cái)產(chǎn)稅范疇）。這樣，房產(chǎn)稅就只能理解為對(duì)居住房屋的行為征稅的行為稅了。若如此，則每一個(gè)有房屋居住的人都在課稅范圍之內(nèi)，包括無房而租房居住的人。政府在對(duì)居住行為進(jìn)行課稅時(shí)，必須注意兩點(diǎn)，一是要有一定居住面積的寬免額，保證作為人權(quán)之一的基本居住權(quán)不受影響；二是稅率要低，降低居住成本，增加人的幸福感。目前上海房產(chǎn)稅體現(xiàn)了對(duì)一定居住面積的寬免額，重慶對(duì)價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)2倍以上的高檔房產(chǎn)征稅。由于房?jī)r(jià)上漲是購房者無法控制的，而

10、且房?jī)r(jià)上漲對(duì)個(gè)人的居住行為并沒有帶來任何好處，卻因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)增大而加重居住者的稅收負(fù)擔(dān)。只有房屋交易出去，房產(chǎn)增值才得以實(shí)現(xiàn)，因此，在房屋交易環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)增值部分課以重稅才是合理的，它體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易行為征稅，并且參與由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)所帶來房產(chǎn)增值收益的再分配。對(duì)擁有多套房產(chǎn)的人，如空置不住，則已有物業(yè)管理費(fèi)的負(fù)擔(dān)。如出租，則應(yīng)有相應(yīng)的稅收參與租金分配。因此，與其征收房產(chǎn)稅這樣于理不足又增加居住人額外負(fù)擔(dān)的稅收，倒不如在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)增值稅，對(duì)房產(chǎn)投資收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增加投資成本。我國(guó)目前缺乏對(duì)房產(chǎn)投資收益進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致閑置資本套取銀行貸款大量進(jìn)行房產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)逐

11、漸脫離自住型購買力。從社會(huì)各界的反映來看，上海、重慶已開征的房產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)的影響只有心理層面的，象征性較大，很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的調(diào)控效果。首先，上海對(duì)超面積部分征稅，雖對(duì)戶籍人口的納稅人便于管理，但對(duì)以炒房團(tuán)為主的外地投資者來說，由于他們是外地戶口，對(duì)其家庭人口數(shù)量無從查實(shí)而失之于管。重慶以超過當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)2倍的高檔房作為征稅對(duì)象，不僅數(shù)量更少，而且在當(dāng)?shù)乜傮w房?jī)r(jià)上漲后，有面臨征稅對(duì)象逐漸消失的可能。其次，在購房需求較大的情況下，房產(chǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，從而推高下游房?jī)r(jià)。以上海價(jià)值180萬元的房子為例，如房產(chǎn)稅率為1%，則每年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為1.8萬元，5年后賣出，則業(yè)主共計(jì)交納的9萬元房產(chǎn)稅，必然加計(jì)到房?jī)r(jià)中

12、轉(zhuǎn)嫁給下一家負(fù)擔(dān)，從而起到推高未來房?jī)r(jià)的效果而無從發(fā)揮遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。第三，征管難度大，征稅成本高。一是對(duì)課稅房產(chǎn)的估值定價(jià)難度大，稅務(wù)部門只能核查置業(yè)時(shí)的原始價(jià)格，重新估價(jià)要由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成而增加征稅成本。二是家庭人口核實(shí)難，特別是來自農(nóng)村戶口的業(yè)主，在少1人征稅多1人免稅的監(jiān)界點(diǎn)上，潛在的納稅人會(huì)想方設(shè)法規(guī)避納稅義務(wù)。三、理順財(cái)稅分配關(guān)系，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控稅收體系從我國(guó)土地屬于國(guó)家所有的根本特征來看，業(yè)主對(duì)房屋沒有完整的所有權(quán)，我國(guó)的房產(chǎn)并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)。為此，要進(jìn)行稅收管理，只能對(duì)房屋居住行為和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為（轉(zhuǎn)讓與出租）進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。（一）理順中央與地方政府事權(quán)與

13、財(cái)權(quán)關(guān)系。按照事權(quán)決定財(cái)權(quán)，財(cái)權(quán)保障事權(quán)的原則，適當(dāng)調(diào)整中央與地方政府的財(cái)稅分配關(guān)系。第一，既然土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，出讓土地使用權(quán)的收入應(yīng)全部上繳中央財(cái)政，從根本上改變目前土地出讓金全部留歸地方政府使用，在地方預(yù)算外收入中核算且不透明的作法。第二，在計(jì)算土地收入上繳中央后地方財(cái)政的缺口后，重新測(cè)算和提高地方增值稅分成比例，如增值稅收入在中央和地方之間五五分成，確保地方政府能有適當(dāng)?shù)呢?cái)力在事權(quán)范圍內(nèi)有效運(yùn)作。與此同時(shí)，增值稅分成比例上升，從而更好地促使地方政府抓經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加可支配的稅收收入，割斷了地方政府與土地收入之間的關(guān)系，從根本上弱化推高房?jī)r(jià)上漲的積極性，讓地價(jià)回到市場(chǎng)調(diào)節(jié)下的理性價(jià)格。第

14、三，土地出讓金改由稅務(wù)部門征收，增加執(zhí)法的嚴(yán)肅性和透明度。（二）對(duì)個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易行為，征收房產(chǎn)增值稅。由于房產(chǎn)增值并不是房產(chǎn)持有者創(chuàng)造的，而是由經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展帶來的，因此，對(duì)房產(chǎn)增值帶來的收益應(yīng)課以重稅，稅率可實(shí)行30%-60%之間的累進(jìn)稅率，買賣相差的時(shí)間越短，適應(yīng)的稅率越高。這樣，在體現(xiàn)公平的同時(shí)，有利于房屋回歸居住功能。房產(chǎn)是價(jià)值大的交易對(duì)象，買賣雙方必定會(huì)主動(dòng)開具或索取專門的房產(chǎn)交易發(fā)票，否則會(huì)直接影響房產(chǎn)證的辦理。同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門也存有包括房屋交易價(jià)格、交易時(shí)間等交易資料，為稅務(wù)部門加強(qiáng)房產(chǎn)增值稅的管理提供了便利。（三）對(duì)有房產(chǎn)富余出租所得的租金收入征收營(yíng)業(yè)稅，改變目前房租收

15、入稅收盲點(diǎn)。房屋出租的租金收入屬于房產(chǎn)投資性營(yíng)業(yè)收入，可對(duì)其征收營(yíng)業(yè)稅。如以后我國(guó)個(gè)人所得稅改為以家庭為單位進(jìn)行綜合申報(bào)后，也可將家庭房產(chǎn)出租收入并入家庭收入一并征收個(gè)人所體現(xiàn)得稅。對(duì)房租進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，填補(bǔ)了房屋出租收入長(zhǎng)期以來的稅收盲點(diǎn)而產(chǎn)生的避稅，了各類投資營(yíng)運(yùn)之間的稅負(fù)公平，有助于減少購房投資需求以平抑房?jī)r(jià)。（四）房產(chǎn)增值稅和房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅的立法權(quán)歸省級(jí)地方政府，稅收收入全部由地方政府享有。我國(guó)地區(qū)之間的發(fā)差距太大，而且土地資源相差也很大，將房產(chǎn)增值稅和營(yíng)業(yè)稅的開征權(quán)力賦予地方政府，便于因地制宜地制定符合地方實(shí)際的房產(chǎn)稅法體系。一方面有助于豐富和完善我國(guó)地方稅收體系，另一方面，房產(chǎn)增值是

16、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)城市的結(jié)果，稅收收入歸地方政府，增加地方政府的財(cái)力，既可彌補(bǔ)土地收入上交中央財(cái)政后的缺口，又可調(diào)動(dòng)地方政府加強(qiáng)稅收征管積極性。（五）開征遺產(chǎn)與贈(zèng)予稅，取消已在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。從上海、重慶的房產(chǎn)稅來看，該稅稅理不足，調(diào)節(jié)不力，征管難度大，奉行成本高，不符合“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅負(fù)、嚴(yán)征管”的我國(guó)稅制建設(shè)新要求。因此，在逐步建立以房產(chǎn)增值稅和營(yíng)業(yè)稅為主體構(gòu)架的房產(chǎn)調(diào)控稅制體系后，應(yīng)取消對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，同時(shí)在房產(chǎn)的贈(zèng)予和繼承環(huán)節(jié)開征遺產(chǎn)與贈(zèng)予稅，鼓勵(lì)勞動(dòng)獲得財(cái)富，體現(xiàn)社會(huì)公正與生命平等。僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究；不得用于商業(yè)用途Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse.Nurfurdenper