商品房建設項目成本控制淺析

1、商品房建設項目成本控制淺析一、成本控制的基本概念 成本控制是指在整個經(jīng)營過程即成本形成過程中，對每項成本形成的具體活動進行嚴格的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，使每項具體的和全部費用及資源消耗限制在最佳范圍內(nèi)。商品房建設項目的成本控制，就是在滿足項目既定的質量和進度目標的前提下，從投資決策、規(guī)劃設計、到建設實施等全過程中，把工程項目發(fā)生的實際費用控制在成本目標范圍內(nèi)，力求在項目建設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。房屋產(chǎn)品由于具有建設投資大、施工周期長、變化因素多、涉及面廣等特點；所以，其成本控制是一個動態(tài)而復雜的管理過程。這就需要建設單位對項目建設的成本控制有一套完整的

2、控制體系，并且始終貫穿于建設的全過程。 二、成本控制流程和基本環(huán)節(jié) 1、控制流程 由于房屋建設工程的建設周期長，在工程實施過程中風險因素很多，因而實際狀況偏離目標和計劃的情況是經(jīng)常發(fā)生的。這就需要在工程實施過程中，通過對目標、過程和活動的跟蹤，全面、及時準確地掌握有關信息，將工程成本投入狀況與目標和計劃進行比較，如果發(fā)生偏差及時糾偏，保持工程成本投入始終在目標控制范圍內(nèi)。 2、控制的基本環(huán)節(jié) 三、成本控制的目標規(guī)劃和計劃 如果沒有目標，就無所謂控制，而如果沒有計劃，就無法實施控制。 1、根據(jù)商品房的成本構成進行成本目標規(guī)劃和目標分解，確定成本目標控制體系。 2、做好各方面的組織工作 設置成本控

3、制機構；配置合適的成本控制人員；落實成本控制機構和人員的任務和職能分工；合理組織成本控制的工作流程和信息流程。 四、商品房建設項目的成本控制應注意的幾個問題 1、商品房建設項目的立項決策階段成本控制。在商品房建設項目的立項決策階段，對于成本控制的重點應立足于市場調查分析。根據(jù)市場需求，合理確定開發(fā)建設的規(guī)模、質量標準和工期目標。應注意： (1)在現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和國家對土地的調控加強，商品房建設項目的土地取得大部分通過拍賣實現(xiàn)，從而提高了土地成本。這項費用的總成本一般在45以上，有的甚至達到項目總成本的80。因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標之內(nèi)。 (2)根

4、據(jù)市場需求，確定項目的質量標準和工期目標，它直接影響到商品房建設項目的成本，也是商品房建設項目決策階段進行成本控制的工作重點。 2、商品房建設項目的規(guī)劃設計階段成本控制。有專家指出，設計費占工程項目總的投資比例很小，可能不到1。但是，它對工程項目造價的影響程度可以達到75以上。很明顯，設計階段是商品房建設項目成本控制的關鍵階段。此階段工作重點應主要放在兩個方面： (1)規(guī)劃設計 建設單位拿到的地塊，政府規(guī)劃管理部門規(guī)定了相應的容積率、建筑高度、綠化率、公用配套設施等控制性指標。那么，建設單位做的第一件事情就是對該地塊進行合理的規(guī)劃。此時的成本控制工作應重點考慮以下幾方面： 選定優(yōu)秀的設計單位。

5、優(yōu)秀的設計單位可以為建設單位在入水技術、服務等方面提供良好的服務，自然有利于成本控制。 根據(jù)市場需求情況，合理的對土地進行分塊，確定各地塊的質量標準，并進行價值工程分析。例如，對待開發(fā)的地塊，我們可以根據(jù)它的周邊環(huán)境以及市場需求，劃分為普通住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)、商業(yè)生活區(qū)等；對不同層次，確定相應的質量標準和目標成本，以滿足不同市場層次的需求，以較少的投入換取更大的收益。 根據(jù)地塊的劃分，詳細進行規(guī)劃設計。在這個階段，成本控制的重點應放在指標綜合平衡上。在滿足政府部門規(guī)定的各項規(guī)劃指標要求的前提下，最大限度的利用土地資源，并充分利用地塊周圍的市政設施，例如污水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)、供水、供氣管網(wǎng)等，合理

6、確定并網(wǎng)位置和方式，盡量使管網(wǎng)便捷、路徑最短，從而降低建設成本，且減少使用過程中的維護費用。 巧用政策進行土地挖潛。例如，地下建筑不計算容積率，可充分利用這一政策特性，進行地下配套服務設施的建設，為住宅提供地下室等，從根本上降低商品房建設項目的土地成本，這也符合建設節(jié)約型社會的要求。 (2)建筑設計階段 在建筑立面造型上，力求簡潔、美觀，和周圍環(huán)境融為一體，減少不必要的造型和線條。如一個中型車間，取消一些不必要的線條造型，可降低建設成本數(shù)萬元之多。 根據(jù)項目決策階段估算的建設成本，合理選擇建筑結構體系，確定工程的裝修質量標準，推行限額設計。如：框架結構和剪力墻結構，平米造價可以相差200元左右

7、；而框架結構中，柱網(wǎng)和梁板布置合理與否也是影響造價的重要方面。所以，要嚴格地進行評審和價值工程論證，以求達到最佳。 推進“四新”成果在商品房建設項目中的使用。以新技術、新材料、新工藝、新設備等優(yōu)化項目的經(jīng)濟技術指標，提高項目的科技含量和綜合效益。例如，采用新的空氣置換系統(tǒng)，可以大大降低地下室的層高，從而達到降低項目成本的目的。 加強設計管理，控制設計深度，設計深度不夠，會使工程施工過程中變更頻繁，增加工程造價。 3、商品房建設項目的施工階段成本控制 (1)盡量采用工程量清單方式招投標，優(yōu)選施工單位。工程量清單招標是由招標單位提供統(tǒng)一的工程量清單和招標文件，投標單位以此為投標報價的依據(jù)并根據(jù)現(xiàn)行

8、計價定額，結合本身特點，考慮現(xiàn)場費用、技術措施費用以及所承擔的風險，最終確定單價和總價進行投標。采用這種招投標方式，一是為投標者提供共同的投標基礎；二是便于評標定標，比選價格；三是便于工程進度款的支付；四是便于合同總價調整和工程結算。這種招投標方式，有利于建設單位在極限競爭的狀態(tài)下獲得最合理的工程造價；有利于控制工程索賠，從而搞好合同管理和成本控制。 (2)嚴格控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證。在商品房項目建設過程中，設計變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證是不可避免的，但要嚴格控制。一是應該充分利用開工前的圖紙會審和設計單位的技術咨詢進行消化，盡量不出或少出變更。二是對于施工過程中發(fā)生的變更，必須在進行經(jīng)濟對比優(yōu)選

9、變更方案后，經(jīng)建設方、設計單位、總監(jiān)理工程師共同簽字認可后實施。三是經(jīng)濟簽證必須做到簽證內(nèi)容及時準確，量化明晰，與實際相符。 (3)擇優(yōu)選擇專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價。在商品房建設項目的建設過程中，很多特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔。如，變配電所安裝工程、煤氣安裝工程、通訊工程等，而這些行業(yè)帶有一些壟斷性質。如，每個變配電所必須由供電部門的三產(chǎn)企業(yè)負責從設備采購到安裝的總承包，而且價格是一口價。但是，我們可以在變配電項目中，首先是尊重供電部門的規(guī)定，由他們總承包變配電系統(tǒng)，但同時要求允許另外一家供貨商參與競爭；這樣設備采購價格要比原電業(yè)局指定產(chǎn)品下降很多。 (4)做好項目

10、采購管理。建筑安裝工程所用的材料價值約占工程總造價的6070，目前的做法是主要的建筑材料是由建設方提供。因此，做好項目材料的采購管理，對于成本控制至關重要。 根據(jù)決策階段確定的質量標準和投資估算，確定采購材料的質量。 供應商的選擇和管理對于建設方來講，單一貨源供應增加了項目的資源供應風險，也不利于對供應商壓價，缺乏對采購成本控制的力度。對供應商來講，批量供貨由于數(shù)量上的優(yōu)勢，可以得到商業(yè)折扣，減少貨款的支付和采購附加費用，降低采購成本。因此，應根據(jù)項目所需材料情況，選擇24家供應商是比較合適的。 注重對采購環(huán)境的利用商品房建設項目的外部環(huán)境對于采購策略的制定、采購計劃的實施會產(chǎn)生重要影響。外部

11、環(huán)境分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。宏觀環(huán)境是指能對項目的材料采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟政策變化、金融政策變化等等因素。微觀環(huán)境是指項目組織的內(nèi)部環(huán)境，包括建設方在采購中可能采取的組織政策、方式和程序等。建設方應充分利用市場環(huán)境降低材料的采購價。 (5)加強結算管理，嚴格把好審核關。 選擇好工程結算的審核單位和人員工程造價管理是一門綜合性學科，它以國家有關工程建設的方針、政策作為規(guī)范準則，涉及和運用了其他技術經(jīng)濟學科的成果，是一項政策性、技術性和實踐性都很強的工作。所以，選擇了好的工程造價結算審核單位，對于商品房建設項目在工程造價審核階段的成本控制就成功了一半；同時，對具體的審核人員也要嚴格要求。工程結算審核人員除了對本專業(yè)的知識有深入的了解和理解外，還要對設計內(nèi)容、設計過程、施工技術、項目管理、經(jīng)濟法律法規(guī)等，都有全面的理解，要有豐富的