綠城建設_綠城集團代建業(yè)務模式

1、房地產開發(fā)企業(yè)新業(yè)務模式房地產開發(fā)企業(yè)新業(yè)務模式代建模式代建模式概念：概念： 指由項目業(yè)主（或項目出資人）通過招投標方式或協(xié)議方式確定并委托相應資質的項目代建人（或稱專業(yè)項目管理公司）對項目可行性研究、勘察、設計、監(jiān)理、施工等全過程進行管理，并按照項目的規(guī)模、標準、投資的目標要求完成建設任務，直至項目竣工驗收后交付使用人的項目建設管理模式 背景：背景： 2010年9月25日，綠城集團在杭州成立綠城房產建設管理有限公司（簡稱“綠城建設”），向合作伙伴提供品牌輸出與建設管理服務。 綠城建設的收益將裝入上市公司綠城中國。未來，代建業(yè)務和自建業(yè)務（公司自有土地）在集團中的業(yè)務比例要達到1：1 。 至此

2、，綠城中國基本形成自主投資、園區(qū)服務和房地產代建三大業(yè)務特色。房地產開發(fā)企業(yè)新業(yè)務模式房地產開發(fā)企業(yè)新業(yè)務模式代建模式代建模式業(yè)務模式一：項目代建業(yè)務模式一：項目代建 合作方提供土地以及全部開發(fā)資金，綠城提供管理隊伍，負責整個項目前期規(guī)劃設計、后續(xù)建設、后期營銷以及物業(yè)管理等業(yè)務模式二：資本代建業(yè)務模式二：資本代建 主要是與房地產基金等外部資本的合作，通過成立平臺公司募集資金，綠城負責開發(fā)建設，并與投資方共享收益業(yè)務模式三：政府保障性住房代建業(yè)務模式三：政府保障性住房代建 主要承接政府安居工程、舊城改造、保障性住房建設等工程綠城建設（代建業(yè)務）三大業(yè)務模式綠城建設（代建業(yè)務）三大業(yè)務模式 綠城

3、集團在城里綠城建設之前，就已涉及相關代建業(yè)務。 2005年10月，綠城集團參與杭州江干區(qū)城中村改造暨安置房代建項目，這是綠城集團首次涉足代建領域。 至目前，綠城集團在全國承接的安置房代建項目總規(guī)模超過250萬平方米，其中已開工建設的超過90萬平方米?！吧虡I(yè)代建”項目已簽約項目共計20個，總占地面積達312萬平方米，總建筑面積已超過512萬平方米，物業(yè)類型以住宅、商業(yè)物業(yè)為主。其中杭州市項目7個、浙江省內項目7個，省外項目6個。綠城集團代建業(yè)務的歷史綠城集團代建業(yè)務的歷史一：基于集團現(xiàn)金流與負債率的考慮一：基于集團現(xiàn)金流與負債率的考慮 綠城2009、2008年經營活動凈現(xiàn)金流凈額分別是36.4億

4、、-37.8億，而09年現(xiàn)金流凈額大增主要得益于市場回暖，但該現(xiàn)金流水平亦低于萬科等標桿企業(yè)。 綠城自2006年7月上市以來，其資產負債率一直居高不下，盡管考慮到房地產行業(yè)的高杠桿性，但綠城的負債了依然偏高，其2009年資產負債率達到83.51%，遠高于TOP10均值72.77%和百強均值68%的水平。 低現(xiàn)金流凈額與高負債率水平，勢必對綠城的拿地、擴張、長期健康發(fā)展不利，對公司股價在資本市場上的表現(xiàn)亦不利。20052006200720082009資產負債率93.14%73.44%71.14%75.99%83.51%綠城集團開展代建業(yè)務的原因綠城集團開展代建業(yè)務的原因二：基于公司戰(zhàn)略的考慮二：

5、基于公司戰(zhàn)略的考慮 宋衛(wèi)平與曹舟南2009年曾多次表示，綠城集團希望在3年，即到2012年實現(xiàn)銷售額突破1000億元，年做100個項目的目標，并保持每年30%以上的增長速度，并實現(xiàn)其在房地產行業(yè)的“船長”地位。 但現(xiàn)實情況是2010年前3季度的銷售排名中，綠城集團只實現(xiàn)326億元的銷售額，遠落后于萬科的692億，而若實現(xiàn)2012年銷售額突破1000億的目標，顯然綠城還有很多工作要做。名次名次企業(yè)企業(yè)銷售額銷售額（億元）（億元）1萬科6922保利4053中國海外3994恒大3755綠地3676綠城3267富力2178碧桂園2159龍湖18010雅居樂170綠城集團開展代建業(yè)務的原因綠城集團開展代

6、建業(yè)務的原因三：基于規(guī)避政策風險的考慮三：基于規(guī)避政策風險的考慮 從1998年房改以來，中國房地產市場歷經多次調控，房地產市場起起伏伏，特別是2003年國務院將房地產行業(yè)作為支柱產業(yè)后，歷次關于房地產市場的宏觀都在房企、地方政府和中央政府的博弈中，以房價越調越高收場。特別是2010年國家在嚴格控制房企開發(fā)貸款、房企上市或新融資、房地產信托資金等的限制，對房企本已緊繃的資金鏈捉襟見肘。 但對于一家上市公司而言，政策風險所造成的市場的起伏波動顯然對公司的財務報表的表現(xiàn)顯然無法滿足投資者的要求，勢必對公司股價市場表現(xiàn)有消極影響。 顯然，綠城建設通過其三大業(yè)務，可實現(xiàn)其在有地時可以蓋房、無地時也可蓋房

7、，并在一定程度上規(guī)避政策風險對其現(xiàn)金流、資產負債率等財務指標的影響，同時，對于維護與地方政府的良好合作關系是有益的。綠城集團開展代建業(yè)務的原因綠城集團開展代建業(yè)務的原因 綠城建設代建業(yè)務目前收費標準主要有兩種，分別是： 1：收取代建項目銷售額的7%12%作為代建費用 2：按一定比例銷售額+利潤收益收取 考慮到代建項目后期的物業(yè)管理等費用，顯然綠城的代建業(yè)務收費不低，如果該模式能夠成功推廣，那它對綠城集團的財務貢獻作用將越來越強。 綠城建設代建模式的收費標準綠城建設代建模式的收費標準一：降低經營風險，提升管控能力一：降低經營風險，提升管控能力 通過代建模式，可以做到錢夠用的時候自己蓋房子，錢不夠

8、用的時候也可以蓋房子，降低在多變環(huán)境下自身的經營風險；同時還可提高企業(yè)的成本控制等多方面的管控能力。二：降低品牌推廣難度二：降低品牌推廣難度 代建模式下，企業(yè)品牌的推廣相對容易，品牌的市場占有率也可在短期內得到提高，代建項目所形成的諸多資源（如品牌、客戶資源等）也在一定程度上會促進自有項目的市場表現(xiàn)。三：維系與地方政府的良好合作關系，對企業(yè)的長期發(fā)展有益三：維系與地方政府的良好合作關系，對企業(yè)的長期發(fā)展有益 代建業(yè)務，特別是參與政府保障性住房的建設，在獲取穩(wěn)定收益的同時，顯然對于維系開發(fā)企業(yè)與地方政府的合作關系式有好處，特別是隨著地方政府在招投標過程中對開發(fā)企業(yè)的種種要求（如需要承建過一定規(guī)模

9、的保證性住房等指標），較好的保障性住房開發(fā)經驗，對企業(yè)成功參與地方房地產市場也是有好處的綠城建設代建模式的優(yōu)點綠城建設代建模式的優(yōu)點一：對合作方的要求較高，會限制代建業(yè)務的開展一：對合作方的要求較高，會限制代建業(yè)務的開展 代建業(yè)務能順利進行下去，最基本的要求就是合作方在資金方面要有充足的準備，一旦合作方資金不足，很可能會是代建工程陷入停滯，占用代建企業(yè)過多資源，但卻無法給代建企業(yè)帶來可靠的收益，這顯然不利于代建企業(yè)的發(fā)展。這種高要求，需要代建企業(yè)謹慎選擇合作伙伴，無形中限制了代建業(yè)務的開展。二：品牌影響的不確定性二：品牌影響的不確定性 代建業(yè)務一旦開展，如果代建企業(yè)和合作伙伴能夠合作的好，會增

10、加代建企業(yè)的收益和品牌增值和市場占有率，一旦合作出現(xiàn)問題（如品質管控、服務品質等），哪怕是100個項目中只有一兩個項目沒做好，都會對綠城產品服務質量產生質疑，這顯然對品牌形象造成負面影響。綠城建設代建模式的不足綠城建設代建模式的不足 綠城建設/代建業(yè)務目前已與多家企業(yè)建立長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系，如：浙江能源集團、浙江鐵投、浙江國信、浙江中義集團、浙江浙信房地產、西子集團、海爾集團等。 截止8月底，綠城建設的“商業(yè)代建”項目已簽約項目共計20個，總占地面積達312萬平方米，總建筑面積已超過512萬平方米，物業(yè)類型以住宅、商業(yè)物業(yè)為主。其中杭州市項目7個、浙江省內項目7個，省外項目6個。 同時，綠城在全國承接的安置房代建項目總規(guī)模超過250萬平方米，其中已開工建設的超過90萬平方米。而多個安置性住房代建項目，都獲得了當地政府的認可和好評。綠城建設代建模式的發(fā)展現(xiàn)狀綠城建設代建模式的發(fā)展現(xiàn)狀一：代建市場廣闊代建市場廣闊 2009年，全國房地產開發(fā)投資、施工面積、新開工面積、銷售面積等均出現(xiàn)大幅度上漲，只有竣工面積出現(xiàn)個位數上漲，從長期來看，商品房市場的代建潛力依然很大；同時，即使商品房市場受到調控打壓，政府保障性住房代建市場依然具有較大的市場潛力。二：代建業(yè)務準入門檻會越來越高二：代建業(yè)務準入門檻會越來越高 目前來看，代建業(yè)務也行對品牌、管控