成本前置與設(shè)計階段成本優(yōu)化課件教學(xué)

1、成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化目錄目錄規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶點專業(yè)地帶”與案例分析與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化三三 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 銷計工程房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的VAC圖項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙產(chǎn)品研發(fā)階段

2、產(chǎn)品和利潤實現(xiàn)階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方 案 設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合收成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采結(jié)算購說明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段

3、其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司項目初判投資決策論證管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測算目標成本形成、預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變

4、更、招標采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：說明及圖例：代表需多方論證節(jié)點：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程中的成本管理節(jié)點規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)

5、劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 1.1 項目論證階段的成本管理 1.2 項目策劃階段的成本管理 1.3 項目設(shè)計管理階段的成本管理： 通過優(yōu)化流程優(yōu)化流程，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下成本測算的概念成本測算的概念： 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的基本要求明確成本測算的用途明確成本測算的用途初判初判投資決投資決策用策用實施方實施方案階段案階段哎！看看這個項目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？蓋成

6、啥樣啦？拿地時用拿地時用萬科集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的基本要求選用適合的版本選用適合的版本投資決投資決策用策用實施方實施方案階段案階段1.01.0版本版本2.02.0版本版本3.03.0版本版本初判初判萬科集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的基本要求成成本本測測算算的的要要求求初判成初判成本測算本測算實施階實施階段成本段成本測算測算投資決投資決策階段策階段成本測成本測算算無需報無需報送集團送集團財務(wù)部財務(wù)部按成本按成本測算標測算標準表報準表報送集團送集團財務(wù)部財務(wù)部按成本按成本測算標測算標準表報準表報送集團送集團財務(wù)部財務(wù)部視同視同估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算要求越來越深

7、要求越來越深視同視同視同視同萬科集團股份有限公司成本測算基本要求成本測算基本要求n 各階段成果標準各階段成果標準萬科集團股份有限公司成本測算基本要求成本測算基本要求n 成本分攤辦法成本分攤辦法萬科集團股份有限公司成本測算的基本要求成本測算的基本要求n 成本測算表的填寫順序：封面成本測算表的填寫順序：封面規(guī)劃指標規(guī)劃指標土地費用土地費用前期費用前期費用各單體建安費用各單體建安費用小市政配套小市政配套 環(huán)境工程環(huán)境工程費費公建配套費公建配套費建安匯總建安匯總成本匯總成本匯總 設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引通過成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計過程中的成本管理與通過成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計過

8、程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段設(shè)計成果與成本成果的對應(yīng)關(guān)系規(guī)劃，以及各階段設(shè)計成果與成本成果的對應(yīng)關(guān)系銷計工程1.1 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙論證階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方 案 設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主

9、體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合收成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采結(jié)算購說明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。1.1 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理：依據(jù)公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分析,提交項目可行性研究報告(分析項目區(qū)位、項目優(yōu)劣勢、總體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發(fā)周期、項目主要風(fēng)險、概念規(guī)劃草案),以決定是否獲取土地；提交項目可行性研究報告；公司的投資策略城市與市場論證項目可研評審論證獲取項目土地析1.1

10、 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理：項目可研評審論證報告項目總論項目風(fēng)險及建議城市板塊及項目細分市場分析項目市場與產(chǎn)品定位項目分期開發(fā)計劃項目銷售進度計劃及分期售價項目收益測算附件：市場分析報告、合作方研究、合作協(xié)議草案、項目附圖資料(含概念規(guī)劃草案)、法律意見書等。銷計工程1.2 項目策劃階段的成本管理：項目策劃階段的成本管理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙策劃階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事

11、務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方 案 設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合收成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采結(jié)算購說明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。1.2 項目策劃階段的成本管理：項目策劃階段的成本管理：依據(jù)項目可研報告，通過營銷、技術(shù)和成本幾個專業(yè)的耦規(guī)合性工作，明確項目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計和成本測算，以求提高產(chǎn)

12、品的附加值，從而保證項目的收益最大化。為下一步的設(shè)計管理工作提供明確的輸入條件。提交項目策劃報告（包含產(chǎn)品定位報告、概念規(guī)劃設(shè)計方案）。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報告項目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計項目策劃報告成本測算析論證階段策劃階段如何在策劃階段提高“產(chǎn)品附加值”？析征提問：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個方面？項目先天因素的揚長避短項目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤提高地價承受底線市場利潤 平均售價品牌附加值產(chǎn)品附加值土地價格其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素先天因素的產(chǎn)品配置和產(chǎn)品概念、形式和

13、第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系揚長避短性能優(yōu)化風(fēng)格的差異化自然條件的分析部品配置產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會條件的分析性能標準產(chǎn)品形式規(guī)劃要點的分析銷計工程1.3 項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙設(shè)計階段項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段入伙管理階段拓銷售管理階段展組織項目論證營組織項目策劃/產(chǎn)初步產(chǎn)品定位品、市場及客戶定位研究營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計方 案 設(shè)擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合計前期工程配套的調(diào)研及配

14、合設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗銷售及入伙配合收成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采結(jié)算購說明及圖例：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。1.3 項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目設(shè)計管理階段的成本管理：依據(jù)項目策劃報告，以設(shè)計專業(yè)為牽頭部門，通過營銷、工程和成本幾個專業(yè)的耦合性工作，實現(xiàn)項目的規(guī)劃及單體設(shè)計成果滿足產(chǎn)品定位、成本控制以及工程施工的要求。為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。提交報建方案、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計等圖紙性成果

15、。執(zhí)行設(shè)備選型1.3 項目設(shè)計管理階段的成本管理：項目設(shè)計管理階段的成本管理：拿地節(jié)點方案報建論證階段策劃階段方案設(shè)計設(shè)計管理階段擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計擴初設(shè)計建筑平面施工圖設(shè)計部品設(shè)計及定板實施方案設(shè)計階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備土建擴初施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計指引模型研究部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)計階段業(yè)務(wù)流程圖設(shè)計階段業(yè)務(wù)流程圖通過優(yōu)化優(yōu)化流程管理，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平成本專業(yè)配合工作報批報建

16、配合工作主體工程設(shè)計模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計景觀工程設(shè)計集團相關(guān)部門配合銷售示范區(qū)設(shè)計項目部配合工作營銷專業(yè)配合工作財務(wù)專業(yè)配合工作項目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項目策劃階段編寫方案設(shè)計任務(wù)書項目設(shè)計管理階段方案設(shè)計項目設(shè)計管理階段擴初設(shè)計項目設(shè)計管理階段施工圖設(shè)計項目工程管理階段設(shè)計配合詳勘流程圖反映節(jié)點之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計單位（簽訂方案設(shè)計合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計單位提供營銷專業(yè)評審意見提供成本專業(yè)評審意見提供工程專業(yè)評審意見提供物業(yè)管理的評審意見設(shè)計組織面積核算人防方案報建完成景觀概念方案設(shè)計提供價格初步

17、測算項目收益測算編制方案階段項目成本測算目標方案、環(huán)保、消防方案報建集團實施方案聽證會是否聽證完成集團實施方案聽證會上會標準的資料優(yōu)化點一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項目開發(fā)主線分離， 并前置至項目策劃階段。YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行案例：某項目在策劃階段就開展院落式花園洋房的

18、創(chuàng)新設(shè)計研究，大第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”大地縮短了項目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析優(yōu)化點二：在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標準；在擴初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)量和進度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設(shè)計的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計 YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的案例影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)杭州 佳境天城范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體

19、系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素某公司地產(chǎn)XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮,立面設(shè)計應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外范化設(shè)計管理體系立面造型達到了整潔規(guī)整的視覺1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2.

20、研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理直接影響制冷效果。部分戶型空調(diào)外機集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無法排出，導(dǎo)致外機無法散熱，直至停機，無法制冷。3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)

21、范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理案例：某項目在方案階段進行的一步步的模型(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計，為下一步的擴初第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”設(shè)計和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制銷售示范區(qū)工作策劃書第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)

22、企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義四期二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三期三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準一期四期4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計位置與分區(qū)（點擊鏈接）優(yōu)化點五：在進行擴初設(shè)計的同時，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。優(yōu)化點6：在土建

23、施工圖完成的同時，基本完成部品材料定板封樣工作 。規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1.3.1在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標準，在擴初設(shè)計開始時完成項目的施工圖設(shè)計指引編制。1.3.2在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初

24、步方案設(shè)計，并在擴初階段中完成：l戶型優(yōu)化與精細化設(shè)計l成本的限額設(shè)計l主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計 項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1.3.3在進行擴初設(shè)計的同時

25、，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。 1.3.4在土建施工圖完成同時，基本完成部品材料定板封樣工作。 1.4施工圖設(shè)計合同的解析施工圖設(shè)計合同的解析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的部品包含材料、設(shè)備與細部構(gòu)件這三類需要影響因素細部設(shè)計和采購實現(xiàn)的，影響項目效果和成第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)本的工程用品。范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階市場部成本部段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程

26、管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行設(shè)計部項目部第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析成立項目部品研究執(zhí)行小組與定標小組1.5 材料部品研究與成本管理材料部品研究與成本管理1.5.1 材料部品的定義材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1.各部門討論完成項目部品清單的編制1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義市場部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標準確定相關(guān)部品項2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法

27、論設(shè)計部與項目部根據(jù)項目設(shè)計成果提交相關(guān)部品項(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理2.部品成本、技術(shù)與進度要求擬定成本部根據(jù)項目總體目標成本要求進行各3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的項部品目標成本拆分設(shè)計部牽頭根據(jù)項目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分設(shè)計與制樣過程項目中心制定部品招標、進場計劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細化

28、市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理與技術(shù)要求進行各項部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項部品的定標3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行由工作小組牽頭定標會，由定標小組負第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點重要地帶”責(zé)對部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分出決策，完成各單項部品的定標表格案例：上海萬

29、科在項目施工圖完成后就同時完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號、使用部位、廠家、施工工藝等。2.各階段的成本管理成果標準各階段的成本管理成果標準項目關(guān)鍵節(jié)點項目關(guān)鍵節(jié)點輔助節(jié)點輔助節(jié)點管理目標管理目標案例案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗收成本結(jié)算第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2.1 建立 “材料部品材料部品”成果標準成果標準2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方

30、法論三個設(shè)計階段、三種材料成果標準3. 規(guī)范化的成果標準（1）設(shè)計管理成果標準材料與成本密切結(jié)合建立的原則（2）項目論證階段成果（3）項目策劃階段成果（4）項目設(shè)計階段成果預(yù)測成本設(shè)計前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品方案”預(yù)估成本施工圖開始之前完成。依據(jù)是“產(chǎn)品擴初設(shè)計”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行目標成本施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎(chǔ)及依據(jù)。第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化

31、的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 3.1.1 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 3.1.2 窗地比窗地比 3.1.3 外墻材料及部品外墻材料及部品 3.1.4 停車方式及人防方案停車方式及人防方案 3.1.5 主要設(shè)備選型主要設(shè)備選型 3.1.6 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 3.1.7 合理的景觀成本配置合理的景觀成

32、本配置萬科集團股份有限公司 3.2 方案、施工圖設(shè)計階段成本優(yōu)化的方案、施工圖設(shè)計階段成本優(yōu)化的30個角度個角度 在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進行成本優(yōu)化，對降在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進行成本優(yōu)化，對降低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計、工程人員當(dāng)中已經(jīng)低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來拋磚引玉。深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來拋磚引玉。 一、規(guī)劃指標：一、規(guī)劃指標：1、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減

33、少配套面積（如會所、學(xué)校等），每提高會所、學(xué)校等），每提高1%可售率，可降低造價可售率，可降低造價20-40元元/m2銷面，銷面，效果立竿見影；效果立竿見影； 2、合理確定贈送面積比例：通過、合理確定贈送面積比例：通過“偷偷”容積率（等同于容積率（等同于“偷偷”地地價價 ）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收部分增加的建安成本應(yīng)從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計分析討論。或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計分析討論。3、減少架空層面積：

34、架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動人群、減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動人群增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空層建安成本一般達層建安成本一般達2000元元/m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；層面積；一、規(guī)劃指標：一、規(guī)劃指標：4、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安成本約成本約1012萬元（萬元（2500元元/m24050m2），一個地面停車位建），一個地面停車位建安成本不

35、到安成本不到1萬元（萬元（250元元/m22025m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；車；5、優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可、優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：二、基礎(chǔ)設(shè)施：6、管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位

36、置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造價；價；7、供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高、供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；8、水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，、水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；應(yīng)加以優(yōu)化；二、基礎(chǔ)設(shè)施：二、基礎(chǔ)設(shè)施：9、小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝、小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝

37、青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；10、停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；（石材、混凝土）等方面優(yōu)化； 三、環(huán)境：三、環(huán)境：11、硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半硬

38、質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；12、綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否免使用動輒上萬元喬木；選

39、用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護費用也高；則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護費用也高；四、公建配套：四、公建配套：14、減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地、減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風(fēng)等大量造價；通風(fēng)等大量造價；15、優(yōu)化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一、優(yōu)化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，定的使用率，多出的幾個停

40、車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑8.4m柱距（中柱距（中-中）剛好可以排中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率；也經(jīng)濟的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率； 五、單體：五、單體：15、選擇經(jīng)濟柱距、梁跨：較經(jīng)濟的主梁跨度在、選擇經(jīng)濟柱距、梁跨：較經(jīng)濟的主梁跨度在7.28m，不建議，不建議設(shè)計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；設(shè)計師使用超大、過小、怪異的柱網(wǎng)；16、選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地

41、下室停車位利用率，也避、選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；17、鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤、鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約，可節(jié)省鋼材約20%左右；左右；五、單體：五、單體：18、減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含、減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層量分別是標準層6-8倍、倍、2-3倍、倍、2-3倍

42、，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟性比較；用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟性比較；19、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（但第二層皮每平方米造價不菲（300-500元元/m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；使用；20、降低開窗率：外立面門窗單價（、降低開窗率：外立面門窗單價（400-600元元/m2）比墻

43、體單價）比墻體單價（約（約200元元/m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低0.01開窗率約降低造價開窗率約降低造價3元元/m2建面；建面； 21、優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等、優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當(dāng)?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚序如下：粘土紅磚-燒結(jié)粉煤灰磚燒結(jié)粉煤灰磚-蒸壓灰砂磚蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實心磚混凝土爐渣實心磚-粘粘土空心磚土空心磚-泡沫混凝土砌塊泡沫混凝土砌塊-陶粒磚陶

44、粒磚-膨脹珍珠巖砌塊膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土蒸壓加氣混凝土砌塊；砌塊；五、單體：五、單體：22、優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約、優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100-200元元/m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空LOW-E或中或中空或空或LOW-E），其他部位用普通門窗即可；），其他部位用普通門窗即可；23、外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、

45、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。可用涂料的不用外墻磚、可用外售價匹配，避免昂貴材料的堆砌?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；五、單體：五、單體：24、減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工、減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化；程，施工單價偏高，盡量予以簡化； 25、降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減

46、、降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風(fēng)，一個采光井外墻往往長達十多米，少通過挖采光井方法來采光通風(fēng)，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；五、單體：五、單體：26、保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，、保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低

47、順序：聚氨酯-擠塑板擠塑板-聚苯聚苯板。在節(jié)能計算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對外墻磚板。在節(jié)能計算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）；的施工及質(zhì)量也有一定影響）；27、優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒有防水具體做法，但在施、優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專業(yè)公司進行二次設(shè)計和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防工圖階段要與防水專業(yè)公司進行二次設(shè)計和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防水只做到水只做到1.8m，無需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下，無需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價更低等；室

48、外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價更低等；五、單體：五、單體：六、施工工藝、措施：六、施工工藝、措施：28、選用經(jīng)濟樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；、選用經(jīng)濟樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機措施費；滿地質(zhì)較軟項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機措施費；滿足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺；在持力層深足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺；在持力層深度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟性；度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟性；29、邊坡支護：

49、盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條、邊坡支護：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條件項目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；件項目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；30、初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或、初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或面層，在澆搗混凝土樓板時隨搗隨抹光，既節(jié)省造價又減少客戶裝修鋪面層，在澆搗混凝土樓板時隨搗隨抹光，既節(jié)省造價又減少客戶裝修鋪磚時產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達不到客戶的精裝要求，往往在磚時產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達不到客戶的精裝要求，往往在精裝時要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰

50、時建議只做底層，不做面層；精裝時要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時建議只做底層，不做面層； 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 二二 在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重重點專業(yè)地帶點專業(yè)地帶”與案例分析與案例分析 項目成本管控的理念項目成本

51、管控的理念 1.1成本管理的理念成本管理的理念 1.2地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本管地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本管 理控制的思路。理控制的思路。 1.3如何理解研發(fā)階段的成本控制如何理解研發(fā)階段的成本控制 1.4積極的成本管理大于消極的成本管理積極的成本管理大于消極的成本管理 1.5成本管理的前置性成本管理的前置性1.11.1、成本管理理念、成本管理理念前言背景綜述：前言背景綜述： 近年來受國家政策、能礦源短缺、社會通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了增速加快、波動加強的新特征。在新的市場形勢下要求成本管理要快速反應(yīng)、要及時準確、要合理定價、要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、要全局思考、要精益求精，公司成

52、本管理面臨的挑戰(zhàn)和困難與日俱增。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應(yīng)對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個成本人必須擔(dān)負起的共同職責(zé)。 企業(yè)成本管理的競爭力，來自于專業(yè)務(wù)實的工作企業(yè)成本管理的競爭力，來自于專業(yè)務(wù)實的工作團隊、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標準作業(yè)、團隊、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標準作業(yè)、科學(xué)高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境科學(xué)高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識、全局思考的成本理念。和前瞻意識、全局思考的成本理念。 在思考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其在思

53、考成本理念之前，有必要先了解其他行業(yè)其他公司的成本管理理念他公司的成本管理理念1.11.1、成本管理理念、成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念其他行業(yè)、其他公司的成本管理理念 戴爾戴爾直銷（降低營銷成本）直銷（降低營銷成本）西南航空西南航空減掉不必要的服務(wù)（減法價值工程）減掉不必要的服務(wù)（減法價值工程）沃爾瑪沃爾瑪縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）縮短供應(yīng)鏈（減少供應(yīng)商成本）豐田豐田擰干毛巾的最后一滴水?dāng)Q干毛巾的最后一滴水 利潤利潤= =價格價格- -成本成本 （成本反逼法、精益化成本控制）（成本反逼法、精益化成本控制）宜家宜家先設(shè)計產(chǎn)品價格（成本反逼法）先設(shè)計產(chǎn)品價格（成本反逼法）帕爾迪帕

54、爾迪細分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求細分客戶，指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）沒有價值的設(shè)計環(huán)節(jié)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋大和房屋工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力富力占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈是控制成本最好的方法占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈是控制成本最好的方法 ？萬科的選擇是什么1.11.1、成本管理理念、成本管理理念可供選擇的成本競爭理

55、念：1 1、成本領(lǐng)先：、成本領(lǐng)先：企業(yè)通過有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競爭對手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競爭優(yōu)勢的一種戰(zhàn)略 2 2、差異化競爭：、差異化競爭：是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點而采取的一種戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價值的獨特性 3 3、集中化競爭：、集中化競爭：指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定的購買者集團、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略。 1.11.1、成本管理理念、成本管理理念對于成本體現(xiàn)其核心就是：對于成本體現(xiàn)其核心就是：讓投入帶來產(chǎn)出讓投入帶來產(chǎn)出讓資源創(chuàng)造價值讓資源創(chuàng)造價值1.11.1

56、、成本管理理念、成本管理理念成本管理理念成本管理理念 成本只為創(chuàng)造價值成本只為創(chuàng)造價值 項目成本管理應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略價值，為項項目成本管理應(yīng)服務(wù)于為公司創(chuàng)造戰(zhàn)略價值，為項目創(chuàng)造經(jīng)營價值，為客戶創(chuàng)造認知價值目創(chuàng)造經(jīng)營價值，為客戶創(chuàng)造認知價值1.11.1、成本管理理念、成本管理理念建立正確的目標與價值關(guān)系 目標是綱，價值是魂目標成本是項目團隊對目標價值的共識和確認的成果：目標成目標成本是項目團隊對目標價值的共識和確認的成果：目標成本是項目決策者為實現(xiàn)目標價值，通過各部門的專業(yè)判斷、協(xié)本是項目決策者為實現(xiàn)目標價值，通過各部門的專業(yè)判斷、協(xié)調(diào)形成。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領(lǐng)性調(diào)

57、形成。只有得到認可的目標才能真正成為項目管理的綱領(lǐng)性文件。文件。目標定前以創(chuàng)為主，目標定后以控為主。沒有目標的成本管理目標定前以創(chuàng)為主，目標定后以控為主。沒有目標的成本管理不是成本管理，只為目標的成本管理不算成本管理。不是成本管理，只為目標的成本管理不算成本管理。1.11.1、成本管理理念、成本管理理念n宗旨：宗旨： 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢行業(yè)成本優(yōu)勢 。n 目標：目標： 建立目標成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系建立目標成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價值工程1.11.1、成本管理理念、成本管理理念項目初判投資決策論證

58、管理階段設(shè)計管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測算目標成本形成、預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算實施方案時點營銷策劃報告時點城市及市場評審時點說明及圖例：說明及圖例：代表需多方論證節(jié)點：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會

59、成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點1.11.1、成本管理理念、成本管理理念成本始終處于可控狀態(tài)成本始終處于可控狀態(tài) （制度（制度、流程保證）、流程保證）總目標值動態(tài)調(diào)整分解總目標值動態(tài)調(diào)整分解至各標段至各標段加強部門協(xié)助確保目標加強部門協(xié)助確保目標實施（增強全員成本意實施（增強全員成本意識和責(zé)任）識和責(zé)任）1.11.1、成本管理理念、成本管理理念規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 各階段的成本管理成果標準 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項目設(shè)計

60、與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析 項目成本控制的理念項目論證拿地階段的成本管控 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 1.2 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項目產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的一個重成本的合理控制是項目產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位（如釣魚臺要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位（如釣魚臺7號），控號），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計管理。制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計管理。 設(shè)計階段的成本控制