致估價委托人函

1、山東信達土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)司法鑒定估價報告 致估價委托人函臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司注冊房地產(chǎn)估價人員對張宴與孟濤借款合同糾紛一案所涉及的被執(zhí)行人孟濤名下位于河?xùn)|區(qū)幸福花城水年華35號樓4-501號房產(chǎn)進行市場價值評估。估價對象：估價對象房地產(chǎn)基本狀況如下表：1坐落東臨順和路，北臨金雀山東路2名稱幸?；ǔ撬耆A小區(qū)3范圍包括房屋及分攤的土地使用權(quán)（不含室內(nèi)可移動物品及其他債權(quán)債務(wù)等）4規(guī)模房屋建筑面積91.82，土地使用權(quán)面積未分割。5用途規(guī)劃用途住宅實際用途住宅6權(quán)屬房屋所有權(quán)人孟濤房屋所有權(quán)證號臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號估價目的：為委托方處置估價對

2、象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)的市場價值。價值類型：房地產(chǎn)市場價值。價值時點：二一九年九月三日。估價方法：比較法、收益法估價結(jié)果：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照嚴(yán)謹?shù)墓纼r程序，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，采用比較法和收益法進行了分析、測算和判斷，最終確定估價對象在價值時點的市場價值為74.37萬元，大寫：人民幣柒拾肆萬叁仟柒佰元整，折合建筑面積單價見下表：房屋所有權(quán)人房屋所有權(quán) 證號建筑 結(jié)構(gòu)所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途建筑面積（）單價（元/）價值（萬元）孟 濤臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號混合5/7住宅91.82810074.37合 計91.82

3、74.37特別提示：1.成交價格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對估價對象的了解及對房地產(chǎn)市場的判斷等因素有關(guān)，同時還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓過程中需繳納的相關(guān)稅費?，F(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，一般難以達到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與估價結(jié)果不夠一致。2.報告使用人在使用本報告之前須對報告全文認真閱讀，以免使用不當(dāng)而造成不必要的損失。 山東信達土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人 ：李佑凱 二一九年十月十日目 錄一、估價師聲明4二、估價假設(shè)和限制條件6三、估價結(jié)果報告8四、附件 15一、估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：l.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估

4、價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）和房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899-2013）進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我公司注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象進行了實地查勘和拍照，但僅限于對估價對象外部狀況和環(huán)境、位置。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.本估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料，由估價委托人提供，估價委托人對資料的真實

5、性負責(zé)。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的，估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.本估價報告需經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章，作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：姓 名注冊號簽 名簽名日期李佑凱3720150105呂春光3720080179二、估價假設(shè)和限制條件（一）本次估價的估價假設(shè)1.一般假設(shè)（1）估價委托人提供了估價對象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價師對其進行了核實和驗證，確保估價委托人提供的估價資料真實、準(zhǔn)確和完整。（2）注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相

6、應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。（3）注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建筑面積進行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價對象建筑面積與房屋所有權(quán)證復(fù)印件記載建筑面積基本一致。（4）估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。（5）依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。估價委托人提供了估價對象房屋所有權(quán)證復(fù)印件，本次估價假定復(fù)印件與原證相符，真實、合法、有效。（二）估價報告使用限制1估價結(jié)果為房地產(chǎn)市場價值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷

7、后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。2.估價結(jié)果不包含室內(nèi)可移動物品的價值及其他債權(quán)債務(wù)。3.本估價報告按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。4本估價報告使用期限為壹年。如超過使用期限，或價值時點之后、使用期限之內(nèi)房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，估價委托人應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。5.本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分。“估價結(jié)果報告”提供給估價委托人，“估價技術(shù)報告”部分內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)

8、存檔。6.未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。7.如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本公司進行更正。（三）需要說明的其他事項1.現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，一般難以達到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與估價結(jié)果不夠一致。2.估價中無法考慮不可抗力等因素對估價對象造成的意外損害。三、估價結(jié)果報告(一)估價委托人名稱：臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院地址：山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)鳳凰大街467號 (二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名 稱：山東信達土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：李佑凱機構(gòu)地址：山東

9、省臨沂市蘭山區(qū)沂州路焦莊花園沿街樓營業(yè)執(zhí)照注冊號：91371302726712760C資質(zhì)等級：二級證書編號：魯評172002 (三)估價目的為委托方處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)的市場價值。(四)估價對象1.估價對象范圍此次評估房屋建筑總面積為91.82平方米，估價對象為多層住宅。委托人指定的估價對象財產(chǎn)范圍及基本狀況如下表：1坐落東臨順和路，北臨金雀山東路2名稱幸?；ǔ撬耆A小區(qū)3范圍包括房屋及分攤的土地使用權(quán)（不含室內(nèi)可移動物品及其他債權(quán)債務(wù)等）4規(guī)模房屋建筑面積91.82，土地使用權(quán)面積未分割。5用途規(guī)劃用途住宅實際用途住宅6權(quán)屬房屋所有權(quán)人孟濤房屋所有權(quán)證號臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字

10、第000231068號2.估價對象權(quán)益狀況根據(jù)估價委托人提供的房屋所有權(quán)證復(fù)印件顯示，房屋所有權(quán)人為孟濤，房屋所有權(quán)證號：臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號。本次估價設(shè)定估價對象房屋權(quán)益明確，資料來源有依據(jù)，權(quán)屬無異議。3.估價對象實物狀況根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證記載：估價對象所在建筑物為混合結(jié)構(gòu)，規(guī)劃用途為住宅，建筑總面積為91.82平方米。經(jīng)估價師現(xiàn)場查勘，共7層，估價對象位于第5層。估價對象外墻為涂料罩面，進戶門為防盜門，室內(nèi)木門，門套，窗套；室內(nèi)地面為地板磚，墻面為乳膠漆；塑鋼窗；配套設(shè)施有：水、電、天然氣等，設(shè)施設(shè)備齊全。通過估價對象照片可以更直觀的了解估價對象所處位置環(huán)境、

11、景觀及其外部狀況等（見附件）。4.估價對象區(qū)位狀況估價對象坐落于河?xùn)|區(qū)幸福花城水年華35號樓4-501號，周圍住宅小區(qū)較多，居住氛圍較濃，人文環(huán)境較好，東臨順和路，北臨金雀山東路，道路通達，交通便利。附近有東來尚城、張莊小區(qū)、風(fēng)景嘉園等居住社區(qū)，人文環(huán)境較好，居住氛圍較濃，社會治安狀況較好，公共服務(wù)設(shè)施齊全。（五）價值時點司法鑒定委托書未注明價值時點，本次估價根據(jù)估價目的以完成實地查勘日為價值時點，即2019年09月03日。（六）價值類型本報告價值類型為房地產(chǎn)市場價值。房地產(chǎn)市場價值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，不

12、考慮抵押、租賃、查封等因素的影響。（七）估價原則1獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則就是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，同時不偏袒利害關(guān)系人中的任何一方，按照事物的本來面目、實事求是、公平合理地進行估價。2合法原則應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。3最高最佳利用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳利用為前提進行。在合法利用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳利用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳利用必須同時滿足四個條件：

13、法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化。經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。4價值時點原則估價結(jié)果是估價對象在價值時點的客觀合理價格或價值。5替代原則本次估價充分考慮了估價對象同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格相互牽掣而趨于一致。（八）估價依據(jù)（1）全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定；（2）中華人民共和國物權(quán)法；（3）中華人民共和國資產(chǎn)評估法；（4）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（5）中華人民共和國土地管理法；（6）最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定； （7）中華人民

14、共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范；（8）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；（9）司法鑒定委托書；（10）房屋所有權(quán)證復(fù)印件；（11）其他有關(guān)資料。（九）估價方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對住宅用途房地產(chǎn)抵押價值進行評估，在評估過程中應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。經(jīng)分析本次宜采用比較法和收益法進行評估。1. 估價方法的選用（1）比較法依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）4.1.2“估價對象的同

15、類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法?！币蚬纼r對象合法用途為住宅，于價值時點近期此區(qū)域類似物業(yè)交易實例較多、易于搜集，交易價格真實有效，因此宜首選比較法進行估價，且比較法所求出房地產(chǎn)價值更能反映當(dāng)前市場一般水平。比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。（2） 收益法依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）4.1.2“估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)選用收益法?！惫纼r對象為單元式成套住宅，非出租型公寓，房地產(chǎn)的出租收益水平較低且不穩(wěn)定，租售比失調(diào)，近期租金水平

16、不能反映估價對象的客觀市場價格，持有期后房地產(chǎn)價值根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況能夠科學(xué)預(yù)測且折現(xiàn)率等估價參數(shù)能夠準(zhǔn)確確定，故可選用收益法的持有加轉(zhuǎn)售模式。收益法是運用某種適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的價值，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法；持有加轉(zhuǎn)售模式，即利用持有期、期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值的方法。2本次估價思路本次估價根據(jù)估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況并結(jié)合估價對象的具體特點及本次估價目的等，此次采用比較法和收益法測算估價對象的市場價值，根據(jù)估價對象特點、房地產(chǎn)市場行情，并結(jié)合估價師的

17、經(jīng)驗，并運用有關(guān)數(shù)理統(tǒng)計分析求取房地產(chǎn)市場價值。（十）估價結(jié)果注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照嚴(yán)謹?shù)墓纼r程序，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，采用比較法和收益法進行了分析、測算和判斷，最終確定估價對象在價值時點的市場價值為74.37萬元，大寫：人民幣柒拾肆萬叁仟柒佰元整，折合建筑面積單價見下表：房屋所有權(quán)人房屋所有權(quán) 證號建筑 結(jié)構(gòu)所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途建筑面積（）單價（元/）價值（萬元）孟 濤臨房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第000231068號混合5/7住宅91.82810074.37合 計91.8274.37該估價結(jié)果為價值時點的房地產(chǎn)市場價值，不包括拍賣或者變賣估價對象時賣方需繳納的各種稅費等。(十一)注冊房地產(chǎn)估價師姓 名注冊號簽 名日 期李佑凱3720150105呂春光37200