論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

1、論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制姜西平(金澤地產(chǎn)咨詢有限公司摘 要:本文對房地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材采用,到功能和質(zhì)量、挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益方面進(jìn)行言簡意賅的剖析。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);成本控制1 設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大,但直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,其間又無防火分區(qū),就設(shè)了三只消防箱,而按消防規(guī)范要求,只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理,造成了一定浪費(fèi),顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此,設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的

2、影響是極其重要的。推行設(shè)計(jì)招標(biāo),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo),采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位,又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價(jià)上下功夫。開展限額設(shè)計(jì),有效控制造價(jià)積極推行限額設(shè)計(jì),健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格,然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算,再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此,各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計(jì)

3、和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合,及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面,通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為,在招標(biāo)過程中成本控制,業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn):(1招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前,應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì),必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察,避免 特級企業(yè)投標(biāo),一級企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級企業(yè)進(jìn)場 等不正?，F(xiàn)象,這對項(xiàng)

4、目成本控制非常不利。(2做好招標(biāo)文件的編制工作,造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料,對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià),然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲,盡量做到 知己知彼 ,以利于日后的造價(jià)控制。(3合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競爭。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。做好合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等,都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中,對招標(biāo)文件

5、和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容,通過談判,爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí),正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施,使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn),是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。3 施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性,但也會不可避免地發(fā)生 三超 現(xiàn)象,但 三超 的超額必須由企

6、業(yè)的贏利來彌補(bǔ),如果控制失衡,會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為:抓好合同管理,減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià),施工單位往往采取 低價(jià)中標(biāo),索賠贏利 的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴(yán)格審核工程變更,計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響,從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工652009年12月總第174期 陜西建筑程變更,減少不必要的工程費(fèi)用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠,使成本得到有效控制。從管

7、理模式上著手,建立建設(shè)監(jiān)理制,追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實(shí)責(zé)任,從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核,避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核,對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù),套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等,想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。同時(shí),直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。從經(jīng)濟(jì)措

8、施上展開項(xiàng)目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi),合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等,對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供,以達(dá)到降低造價(jià)之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃,盡量降低存儲成本。另外,加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理,合理堆放,減少搬運(yùn)及損耗。4 竣工階段的成本控制該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。5 結(jié)束語長期以來,

9、習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段,其實(shí),投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對立統(tǒng)一的六辨證關(guān)系系。要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合評衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動,實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會出效益。(上接第59頁用100Kg小能量夯錘分層夯實(shí)灰土,成樁直徑約為0.4m;該法擠密效果好,處理后的地基承載力高,造價(jià)較低。二次擠密法:

10、將 380鋼管打入地基土的一定深度內(nèi),拔出鋼管,在孔內(nèi)分層回填灰土,用1.52噸大能量長圓柱形錘夯擴(kuò)孔內(nèi)灰土,成樁直徑約為0.550.6m,夯擴(kuò)時(shí)對樁間土產(chǎn)生二次擠密。該法擠密效果更好,處理后的地基承載力更高,但造價(jià)高于一次擠密。素土擠密樁+CFG樁復(fù)合地基:前者預(yù)處理消除全部濕陷性,后者提供需要的地基承載力。由于基底至濕陷土層底約10m,擠密樁的樁長以9m為參考長度,擠密樁樁徑0.4m,樁距0.9m;CFG樁樁徑0.4m,樁距1.5m?，F(xiàn)對方案 與方案 對比如下:方案 :灰土擠密樁二次夯擴(kuò)注:每方二次擠密灰土擠密樁單價(jià)為100元;只用一種工藝,施工周期短,一次試樁及檢測。方案 :素土擠密樁+

11、CFG樁素土樁長素土樁數(shù)素土樁造價(jià)CFG樁長CFG樁數(shù)CFG樁造價(jià)總造價(jià)擬建場地為一般濕陷性黃土場地且地基承載力要求不高的建筑用灰土擠密樁一次擠密法即可達(dá)設(shè)計(jì)要求,且造價(jià)較低,因此本工程21#樓的地基處理方法就采用了此法,樁徑為400mm,樁間距為850mm,試樁結(jié)果顯示21#樓場地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0. 93,樁身灰土壓實(shí)系數(shù)最小值為0.97,單樁復(fù)合地基承載力特征值達(dá)260K Pa。由于19#樓所要求的地基承載力高達(dá)310K Pa,一次擠密法無法達(dá)到這么高的承載力,經(jīng)上述方案 與 的比較,認(rèn)為方案 經(jīng)濟(jì)快捷,施工周期短,應(yīng)為首選;試樁結(jié)果顯示19#樓場地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0.93,樁身灰土壓實(shí)系數(shù)最小值為0.97,單樁復(fù)合地基承載力特征值達(dá)310KP a。綜上所述,在濕陷性黃土地區(qū),處理較厚濕陷土層的方法應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝临|(zhì)、周邊環(huán)境、工程造價(jià)、滿足承載力及變形等方面的要求對處理方法進(jìn)行優(yōu)化選