新冠疫情對(duì)商業(yè)租賃合同的影響及對(duì)策

1、新冠疫情對(duì)商業(yè)租賃合同的影響及對(duì)策新型冠狀病毒肺炎疫情自2020年初從湖北逐步向全國(guó)蔓延，各地陸續(xù)啟動(dòng)了重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。政府出臺(tái)了一系列措施暫停了許多大型活動(dòng)，以減少人員聚集。受疫情影響，商場(chǎng)、影院、酒店、餐廳等許多經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所紛紛停業(yè)或縮減營(yíng)業(yè)時(shí)間，上述行業(yè)遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。為了減輕商戶部分經(jīng)營(yíng)壓力，萬(wàn)達(dá)、龍湖等多家房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租戶推出減免租金的舉措。 本文對(duì)商業(yè)租賃合同在疫情影響下能否調(diào)整進(jìn)行了分析。 一、受疫情影響，商業(yè)租賃合同減免租金或者解除合同可能適用的法律依據(jù)是什么？ （一）不可抗力 民法總則第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)

2、定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。 合同法第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。 合同法第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。 不可抗力指當(dāng)事人訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)，它的發(fā)生不可避免，人力對(duì)其不可克服的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等客觀情況。本次疫情事發(fā)突然，新型冠狀病毒并無(wú)針對(duì)性的疫苗和藥物，且已治愈的病患更多是依靠自身免疫力以及有效的防控措施而恢復(fù)，目前尚無(wú)絕對(duì)有效方法

3、阻止病毒傳播，屬于不可預(yù)見(jiàn)、不可避免且不可克服的事件。 全國(guó)人大常委會(huì)法工委在2月10日回答疫情防控中社會(huì)普遍關(guān)注的法律問(wèn)題時(shí)，針對(duì)企業(yè)反映受疫情影響，很多合同規(guī)定的義務(wù)不能正常履行的問(wèn)題。法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)發(fā)生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。 因此，承租人可能以疫情屬于不可抗力不能履行合同，而主張減免租金或解除租賃合同

4、。 （二）情勢(shì)變更 根據(jù)合同法司法解釋(二)第26條，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)合同還可以繼續(xù)履行時(shí)，承租人也可能主張情勢(shì)變更而要求減免租金或解除合同。 （三）不可抗力與情勢(shì)變更的區(qū)別 （1）目的不同。不可抗力雖然也可以引起合同的變更或者解除，但不可抗力是免除當(dāng)事人的責(zé)任，對(duì)不可抗力造成不能履行合同的損害，原則上實(shí)行免責(zé)原則；而情勢(shì)變更是以公平分

5、擔(dān)為目的，解決當(dāng)事人之間的權(quán)益失衡問(wèn)題。 （2）對(duì)合同履行構(gòu)成障礙的程度不同。不可抗力已經(jīng)構(gòu)成履行不能，包括事實(shí)上的不能與法律上的不能；情勢(shì)變更仍屬于可能履行，但繼續(xù)履行合同會(huì)顯失公平。 （3）不可抗力的效力當(dāng)然發(fā)生，不可抗力屬于法定解除合同的事由；情勢(shì)變更并非當(dāng)然發(fā)生，當(dāng)事人需要請(qǐng)求人民法院變更或解除合同。 （4）適用范圍不同。不可抗力既可以適用于合同法，還可以適用侵權(quán)法，而情勢(shì)變更不能適用于侵權(quán)法，只能適用于合同法。 二、商業(yè)承租人能否要求減免租金或解除合同？ （一）針對(duì)疫情應(yīng)適用不可抗力還是情勢(shì)變更原則？ 依據(jù)不可抗力和情勢(shì)變更的規(guī)則都可以要求解除合同或者減免租金，不可抗力和情勢(shì)變更的主

6、要區(qū)別在于受疫情影響，租賃合同能否繼續(xù)履行。本次疫情客觀上屬于訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)的情況，但是合同能否繼續(xù)履行還需要根據(jù)具體情況個(gè)案判斷，不能一概判斷能否屬于不可抗力或是情勢(shì)變更。 雖然全國(guó)人大常委會(huì)法工委已表示本次疫情可以構(gòu)成不可抗力，但合同法對(duì)不可抗力情形的處理方式不能完全覆蓋所有情況，如不適用情勢(shì)變更原則以及公平原則，可能無(wú)法解決此次疫情產(chǎn)生的各種糾紛。援引不可抗力免責(zé)的前提是不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，對(duì)于受疫情影響尚未導(dǎo)致合同無(wú)法履行的當(dāng)事人，難以適用不可抗力條款減輕責(zé)任。 （二）本次疫情如何處理商業(yè)租賃合同？ 可以參考最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、

7、執(zhí)行工作的通知（法200372號(hào)）第三條： 由于“非典”疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。 因政府及有關(guān)部門(mén)為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照中華人民共和國(guó)合同法第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。 本次疫情可以參考上述規(guī)定，分成兩類(lèi)情況處理。 第一類(lèi)是因?yàn)檎乐我咔槌雠_(tái)相關(guān)措施導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行的，承租人可適用不可抗力的規(guī)定，要求免除相應(yīng)責(zé)任。 例如：北京市由于疫情取消了今年春節(jié)期間的廟會(huì)，廟會(huì)攤位的承租人無(wú)法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

8、取得收益，合同不能履行，承租人可以主張不可抗力解除租賃合同。 政府為了集中隔離疑似病人而無(wú)償征用了體育場(chǎng)館或者賓館，導(dǎo)致場(chǎng)館在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法正常對(duì)外經(jīng)營(yíng)，體育場(chǎng)館或賓館的承租人可以主張不可抗力免除特定時(shí)間段內(nèi)的租金。 第二類(lèi)是疫情導(dǎo)致承租人占有、使用租賃物獲得的收益大幅下降，繼續(xù)履行租賃合同對(duì)承租人顯失公平，此種情況，租賃合同一般周期較長(zhǎng)，雖然疫情期間承租人會(huì)受到不利影響，但疫情結(jié)束后，合同還能繼續(xù)履行，因此租賃合同不能解除。承租人可主張情勢(shì)變更以及公平原則，請(qǐng)求人民法院減免租金。 例如，疫情期間，政府要求商場(chǎng)縮減營(yíng)業(yè)時(shí)間，商場(chǎng)雖然沒(méi)有完全停業(yè)，但每天的營(yíng)業(yè)時(shí)間只有五、六個(gè)小時(shí)，營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)客流

9、量也明顯下降，商戶取得的銷(xiāo)售收入明顯低于正常情況。但還達(dá)不到合同無(wú)法履行的程度，此時(shí)按原有的租賃合同支付租金對(duì)租戶顯失公平，租戶可向法院申請(qǐng)要求減少疫情期間的租金。 三、哪種商業(yè)租賃的承租人不能主張減免租金或解除合同？ 上文已經(jīng)分析過(guò)，只有受疫情影響致使租賃合同無(wú)法履行的，以及雖然能夠履行合同，但繼續(xù)履行會(huì)對(duì)承租人顯失公平的情況，承租人才能夠主張減免租金或解除合同。疫情對(duì)租賃房屋沒(méi)有造成重大不利影響或不受疫情影響的承租人不能主張減免租金或解除合同。 例如，本次疫情期間，大型超市基本維持正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間，許多人由于無(wú)法外出還增加了日常用品的采購(gòu)量，超市的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有受到疫情的影響，部分超市的營(yíng)業(yè)額甚

10、至可能超過(guò)平常時(shí)期，因此這些正常營(yíng)業(yè)的超市經(jīng)營(yíng)者不能主張減免租金。 四、租賃合同當(dāng)事人還應(yīng)注意其他哪些問(wèn)題？ （一）雙方應(yīng)盡可能通過(guò)友好協(xié)商，確定合同調(diào)整事宜。司法實(shí)踐中，法院對(duì)于不可抗力和情勢(shì)變更的適用都很慎重，能否減少租金、減少多少租金，法院還需要綜合考慮疫情和承租人受到損失之間的因果關(guān)系、承租人提供的證據(jù)的證明力等多種因素，要根據(jù)不同情況具體分析，不能很快得到結(jié)果。因此，疫情出現(xiàn)后，作為商業(yè)合作伙伴，承租人應(yīng)首先與出租人進(jìn)行友好協(xié)商，對(duì)合同如何繼續(xù)履行盡快達(dá)成合意。 （二）雙方應(yīng)按公平原則合理確定租金減免標(biāo)準(zhǔn)。 疫情的發(fā)生，是承租人和出租人在簽訂合同時(shí)都無(wú)法預(yù)料的，在確定租金減免標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)

11、按照合同法的公平原則，合理分配風(fēng)險(xiǎn)，由雙方共同承擔(dān)疫情帶來(lái)的損失。如果將疫情期間的租金全部免除，相當(dāng)于租金的損失全部由出租人承擔(dān)，可能對(duì)出租人一方不公平。 減免標(biāo)準(zhǔn)可以參考2月6日北京市發(fā)布的北京市人民政府關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施（京政辦發(fā)20207號(hào)），第2條規(guī)定，減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對(duì)承租其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。 第5

12、條規(guī)定，緩解疫情造成的突出影響。對(duì)符合條件的中小文化企業(yè)融資，通過(guò)“投貸獎(jiǎng)”政策給予貼息、貼租等獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)符合條件的小微、初創(chuàng)型文化企業(yè)房租，通過(guò)“房租通”政策給予房租補(bǔ)貼。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重點(diǎn)連鎖餐飲（早餐）、菜店（生鮮超市）、便利店等網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立項(xiàng)目，對(duì)其給予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。 類(lèi)似可參考的標(biāo)準(zhǔn)還有非典期間適用的北京市人民政府印發(fā)<關(guān)于防治非典型肺炎疫情期間保持社會(huì)穩(wěn)定促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施>的通知（京政發(fā)200314號(hào)）第11條，對(duì)承租市及區(qū)縣屬?lài)?guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房，非典型肺炎疫情期間依法關(guān)閉或者停業(yè)的，減免租金

13、50%；商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的，減免租金30%，其中執(zhí)行公企租金標(biāo)準(zhǔn)的，減免租金20%。市及區(qū)縣國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，租金由雙方協(xié)議解決。 北京市發(fā)布的措施是針對(duì)承租國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)的小微企業(yè)，對(duì)平等民事主體之間的合同沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但可以作為承租人與出租人協(xié)商的依據(jù)。比較兩次疫情北京市的減免標(biāo)準(zhǔn)，本次規(guī)定最高可以免收房租，減免標(biāo)準(zhǔn)高于非典時(shí)的最高減免50%，也體現(xiàn)出政府更加保護(hù)商業(yè)租賃的承租人。 建議因疫情完全無(wú)法營(yíng)業(yè)的，出租人可免除承租人停業(yè)期間50%以上的租金，其他情況，由雙方參照上述標(biāo)準(zhǔn)合理確定。 （三）發(fā)生不可抗力事件，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，并注意保存證據(jù)。 根據(jù)合同法第118條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，疫情發(fā)生后，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，并盡可能收集各種證據(jù)，包括通報(bào)疫情的權(quán)威消息、政府發(fā)布的限